Como otimizar os preços dos seus anúncios no Airbnb em 2025?

Na parte 1 da nossa série sobre 'Como otimizar seus anúncios no Airbnb em 2025?', explicamos como otimizar seus anúncios. Neste artigo, vamos focar na otimização dos preços dos seus anúncios.

O mercado de aluguel de temporada é altamente competitivo. Key Data reportou que o crescimento da oferta nos EUA continua sólido, em aproximadamente 10% neste ano. Apesar de significativo, isso representa uma desaceleração em relação ao crescimento de cerca de 20% registrado dois anos atrás.

Seus preços também precisam refletir as mudanças nas condições do mercado. Neste guia, vamos te ajudar a entender como precificar seu imóvel para otimizar seu anúncio em direção ao sucesso.

Passo 1: Pesquisar o mercado

Você não pode precificar seu imóvel de forma isolada. O primeiro passo para precificar seu imóvel e otimizar seu anúncio rumo ao sucesso é entender seus concorrentes e o mercado.

1. Como seus concorrentes estão precificando seus imóveis?
2. Como os hóspedes estão reservando imóveis na sua localidade?
3. Por quanto tempo os hóspedes ficam hospedados no seu imóvel?

Você também precisa entender a faixa de preço em que os hóspedes reservam seu imóvel. Se você não estiver nessa faixa, seu público-alvo não conseguirá te encontrar, mesmo que você tenha o melhor imóvel do mercado.

No PriceLabs Neighborhood Data's gráfico de histórico do mercado, você pode encontrar a taxa de ocupação do mercado, a Janela de Reserva, o Preço Médio Da Diária (ADR) e a duração da estadia. Por padrão, o gráfico mostra os dados do último ano, mas pode ser alterado para exibir os dados dos dois anos anteriores.

Depois de entender o mercado, você deve pesquisar seus concorrentes diretos. O Competitor Calendar permite que você escolha os anúncios na sua localidade que são seus concorrentes.

Também adicionamos uma opção de miniatura para verificar rapidamente se você selecionou o anúncio correto sem precisar trocar de aba toda vez.

Você também pode acompanhar as taxas: Airbnb Service Fees e Cleaning Fees que seus concorrentes cobram pelos imóveis deles. Depois de entender os padrões do mercado, você deve considerar seus custos e definir suas taxas para maximizar o lucro.

Você também deve entender as restrições de estadia mínima que seus concorrentes definiram para seus imóveis; isso vai te ajudar a conhecer os padrões de reserva dos seus hóspedes-alvo.

Se mais de 2 noites estão sendo reservadas, você sabe que também deve exigir um mínimo de 2 noites. Se o padrão é para estadias mais longas, também foque em estadias mais longas, se isso se encaixar na sua estratégia como anfitrião.

Passo 2: Analisar seu desempenho

Embora seja importante olhar como seus concorrentes precificam seus imóveis, você também deve analisar como seu imóvel vem performando ao longo dos anos.

Perguntas-chave que você deve responder:

1. Como minha taxa de ocupação se saiu em comparação com o mercado?
2. Como eram meus preços em contraste com a taxa de ocupação?

Para entender sua taxa de ocupação, veja nosso gráfico de ocupação nos Dados da Vizinhança. Quando você otimiza a estratégia de preços dos seus anúncios no Airbnb para janeiro de '25 agora, esse gráfico vai te ajudar a entender onde você está.

Por exemplo, o gráfico abaixo para o 4 de julho mostra uma taxa de ocupação do mercado muito baixa. Nos dados do ano passado, a ocupação está em 51,30%. Isso indica que ainda há espaço para a ocupação crescer. As reservas podem chegar nos próximos meses.

Essas informações podem te ajudar a entender se sua precificação atual precisa de melhorias. Se a taxa de ocupação do ano passado não corresponde à situação atual, você precisa dar um passo atrás e reavaliar sua oferta.

Você também pode usar os Gráficos de Ritmo de Reservas disponíveis no nosso Portfolio Analytics. Isso vai te ajudar a acompanhar como seus anúncios se comparam com os outros de forma mais detalhada; você também pode verificar como está evoluindo em relação a si mesmo.

O gráfico de Ritmo de Reservas fornece informações sobre sua taxa de reservas em comparação com um benchmark, como o ano passado ou o mercado em geral. Você pode avaliar, ao otimizar seus anúncios no Airbnb, se seus anúncios estão atrasados ou se tudo está indo bem.

Passo 3: Definir seus preços

A pesquisa só tem valor quando colocada em prática! Depois de reunir suas análises, você deve começar a precificar seus imóveis.

O primeiro passo é definir seu preço base. Esse é o preço sobre o qual todas as personalizações e recomendações de preços do PriceLabs são aplicadas. Você deve definir seu preço base com base na qualidade do seu imóvel.

Você também pode usar a ferramenta de Ajuda com Preços Base para definir seu preço base. Ela ajuda a determinar um bom ponto de partida para o preço base do seu anúncio, analisando os anúncios mais próximos ao seu.

Lembre-se: seu preço base não pode ser fixo. Ele precisa continuar mudando, então fique de olho nas sugestões de preço base. Essas sugestões nos ajudam a acompanhar seu preço base e te alertam caso haja uma diferença significativa (acima de 5%) entre seu preço base atual e o nosso preço base recomendado.

Depois de definir seu preço base, o próximo passo é definir seu preço mínimo. Esse é o preço absolutamente mais baixo que você está disposto a aceitar por uma noite no seu imóvel. Isso vai garantir que nosso algoritmo conheça seus limites e consiga respeitá-los.

É importante que você seja flexível com seu preço mínimo no começo. Se você conseguiu ultrapassar um valor que cobre os custos e também gera lucro, experimente um pouco quando otimizar seus anúncios no Airbnb, para ver se consegue obter mais lucros.

Também acompanhamos de perto seu preço mínimo. Se percebermos que pelo menos 21 dias disponíveis nos próximos 30 estão definidos com seu preço mínimo e ele não foi ajustado nos últimos 10 dias, vamos recomendar uma redução de 5%. Isso garante que sua precificação continue competitiva, dando ao algoritmo mais flexibilidade para se ajustar a datas de baixa demanda e ajudando você a garantir mais reservas.

Passo 4: Considerar estratégias de preços por duração da estadia

A estratégia base já está definida; agora você precisa começar a considerar os casos especiais. Se você descobrir que seu mercado é principalmente de última hora, precisa de uma estratégia de preços de última hora. O mesmo vale se você estiver num mercado de reservas antecipadas. E se estiver num mercado de médio prazo? Poucos mercados funcionam tanto como mercados de aluguel de médio prazo quanto de temporada!

Você precisa de uma estratégia que considere todos esses casos também.

1. Estratégia de preços de última hora

Para estadias nos próximos 30 dias, você deve considerar oferecer descontos de última hora. Isso vai te ajudar a preencher seu calendário mais rápido.

Antes de entrar na precificação, você deve entender como são as estadias de última hora. Você se sente confortável com uma janela de 1 dia para preparar seu imóvel para uma estadia? Se sim, configure dessa forma. Nos blocos de dias de semana e fins de semana na captura de tela acima, você tem a opção de configurar 5 regras ou formações em que está disposto a aceitar reservas de última hora.

Depois de saber que tipo de estadias de última hora você se sente confortável como anfitrião, você deve começar a pensar em como precificaria essas estadias. Você pode ter um custo fixo ou uma porcentagem de custo fixo. Se definir um percentual gradual de -15% nos próximos 15 dias, para cada dia haverá um desconto de 1% na sua precificação até acumular 15% no final do intervalo.

Em geral, uma faixa é melhor do que um valor absoluto! Isso também dá mais flexibilidade à nossa ferramenta para recomendar seu imóvel da forma mais adequada.

2. Estratégia de preços para reservas antecipadas

Se quiser abrir seu calendário para mais de 90 dias de uma vez, considere uma estratégia de preços para reservas antecipadas.

Assim como na estratégia de preços de última hora, você precisa decidir quais reservas antecipadas está disposto a aceitar. Adicione aqui os requisitos mínimos de noites. Com base nisso, você também pode precificar seu imóvel para reservas antecipadas.

3. Estratégia de preços para gaps órfãos

Imagine que você tem duas reservas que deixam dois dias não reserváveis no meio por causa dos seus requisitos de estadia mínima. Isso é um gap órfão.

Aqui você tem a flexibilidade de alterar seus requisitos de estadia mínima para permitir os gaps órfãos.

Você também pode alterar seus preços para esses gaps órfãos específicos no seu calendário.

4. Entender suas temporadas

À primeira vista, definir os preços de aluguel na mediana do bairro pode parecer lógico — é um reflexo justo do mercado, certo? Porém, essa abordagem muitas vezes não consegue maximizar sua receita.

Veja por quê:

1. Períodos de alta demanda: Durante os picos — como feriados, eventos locais ou fins de semana em destinos de lazer populares — a demanda dispara e a maioria dos imóveis na região tende a ser reservada. Manter o preço mediano nesses períodos significa perder a oportunidade de cobrar um valor premium.
2. Períodos de baixa demanda: Nos momentos mais tranquilos, a concorrência se intensifica, pois menos viajantes fazem reservas. Precificar na mediana pode fazer com que seu imóvel passe despercebido. Reduzir suas tarifas de forma estratégica pode melhorar suas chances de conseguir reservas sem sacrificar a lucratividade, graças às configurações de preço mínimo por temporada.

Se os períodos de alta e baixa demanda são fáceis de entender, existe um meio-termo chamado períodos de demanda média ou "temporadas de transição". São momentos em que a demanda não é tão previsível e muda a cada dia.

Diferente dos períodos de pico, onde preços mais altos funcionam, ou dos momentos de baixa demanda, onde preços mais baixos atraem reservas, as temporadas de transição precisam de uma abordagem equilibrada. Definir preços muito altos pode afastar os hóspedes, enquanto baixar demais pode deixar dinheiro na mesa.

Mantendo sua precificação flexível durante esses períodos, você consegue se manter competitivo e aproveitar as oscilações da demanda.

Em vez de simplesmente espelhar o mercado quando decide otimizar seus anúncios no Airbnb, é melhor aproveitar ferramentas como o algoritmo de Dynamic Pricing do PriceLabs, que ajusta as tarifas com base nas tendências de ocupação, sazonalidade e nos próximos eventos.

Lembre-se de que as estratégias de preços devem ser personalizadas para o seu imóvel. Por exemplo, casas de luxo podem performar consistentemente bem acima dos preços medianos, o que pode se refletir em uma tarifa base mais alta e mínimos estratégicos.

Otimize para a receita, não para as médias — uma precificação dinâmica garante que você esteja pronto para capturar as mudanças na demanda enquanto se mantém à frente da concorrência.

Recursos principais da ferramenta de Dynamic Pricing do PriceLabs

1. Análise do mercado em tempo real: O PriceLabs monitora continuamente os dados locais, incluindo aluguéis similares, eventos importantes, feriados e tendências de reservas. Isso garante que sua precificação reflita as condições mais atuais do mercado, mantendo você competitivo.
2. Personalização hiperlocal: A ferramenta vai além das tendências gerais, levando em conta elementos hiperlocais como atrações próximas, comodidades e demanda do bairro. Essa abordagem personalizada ajuda você a atrair os hóspedes certos pelo preço certo.
3. Previsão de demanda: Ao analisar os padrões de reservas passados e presentes, o PriceLabs prevê a demanda futura. Durante os períodos de pico, ele aumenta as tarifas para maximizar os ganhos, enquanto nos períodos mais tranquilos, as reduz para manter um fluxo constante de reservas.
4. Configurações personalizáveis para maior controle: Mesmo que a ferramenta ofereça recomendações baseadas em dados, você continua no comando. Defina preços mínimos, limite as tarifas máximas ou ajuste as sugestões para alinhá-las aos seus objetivos e ao seu conhecimento do mercado.
5. Atualizações automatizadas em todas as plataformas: O PriceLabs simplifica seu fluxo de trabalho sincronizando automaticamente os preços atualizados em plataformas como Airbnb e Vrbo. Isso economiza tempo, garante consistência e evita possíveis erros de precificação.

Por que escolher o PriceLabs?

O PriceLabs é uma solução de gestão de receita para o setor de aluguel de temporada e hospitalidade, fundado em 2014 e sediado em Chicago, IL. Nossa plataforma ajuda anfitriões individuais e profissionais de hospitalidade a otimizar sua precificação e gestão de receita, se adaptando às tendências do mercado e aos níveis de ocupação em constante mudança.

Com o Dynamic Pricing, regras de automação e personalizações, gerenciamos a precificação e as restrições de estadia mínima para qualquer tamanho de portfólio, com preços enviados automaticamente para os canais preferidos, como Airbnb, Vrbo e mais de 120 sistemas de gestão de propriedades e canais de integrações.

Todos os dias, precificamos mais de 600.000 anúncios globalmente em mais de 135 países, oferecendo ferramentas de nível mundial como a Ajuda com Preços Base e o Minimum Stay Recommendation Engine.

Escolha o PriceLabs para aumentar sua receita e otimizar sua precificação e gestão de receita. Cadastre-se para um teste gratuito em pricelabs.co hoje mesmo.

Otimize os preços dos seus anúncios no Airbnb para maximizar ocupação e receita

Manter-se atualizado sobre as tendências de preços do Airbnb não é só seguir a multidão — é garantir que seu imóvel continue competitivo e irresistível para os hóspedes.

Com a chegada de 2025, os viajantes esperam custo-benefício e experiências personalizadas, e sua estratégia de preços tem um papel fundamental para entregar ambos.

Alinhar sua precificação com as expectativas dos hóspedes — desde ajustar as tarifas para temporadas de pico e eventos locais até oferecer descontos para estadias prolongadas ou reservas de última hora — garante que seu imóvel continue em alta demanda.

As ferramentas de Dynamic Pricing, como o PriceLabs, podem te ajudar a ser mais ágil acompanhando as tendências do mercado e otimizando suas tarifas em tempo real.

Quando sua precificação reflete o que os viajantes buscam — acessibilidade nas temporadas tranquilas ou tarifas premium para estadias únicas — você não está apenas definindo preços. Você está garantindo reservas consistentes e avaliações positivas.

Manter uma precificação flexível, baseada em dados e alinhada com a demanda é essencial. Domine isso e seu calendário vai lotar mais rápido do que você imagina.