Dos palpites no Excel à inteligência de mercado: como a Domundos precifica villas em Ibiza com a PriceLabs

Em Ibiza, administrar quatro villas não é tarefa simples. As propriedades que Rens Keuzekamp e sua equipe gerenciam são alugadas por valores entre € 7.000 e € 14.000 por semana, e os proprietários, que moram no exterior, entregam toda a operação sem precisar se envolver no dia a dia: reservas, solicitações dos hóspedes, manutenção, tudo.

Keuzekamp é fundador e CEO da Domundos, uma empresa boutique de gestão de villas com sede em Ibiza, na Espanha. Ele comanda o negócio ao lado da cofundadora e namorada, Creixell, com o apoio de uma pequena equipe de limpeza, jardinagem e outros profissionais locais que conhecem a ilha tão bem quanto eles.

A Domundos mantém seu portfólio pequeno de propósito. Em comparação com um mercado de Ibiza em queda generalizada este ano, suas villas continuam se destacando, de 5% a 10% acima do mercado, em média.

Sobre o negócio

A trajetória de Keuzekamp na gestão de villas começou com um encontro casual em uma pista de esqui na Áustria. Ele tinha experiência em manutenção e estava sem trabalho para o verão; um proprietário que conheceu ali pediu que ele cuidasse de uma villa de aluguel em Ibiza. O que começou com uma única villa cresceu, principalmente pelo boca a boca, até se tornar a Domundos. “É uma ilha pequena”, diz Keuzekamp. “As pessoas conversam.”

Hoje, a empresa administra quatro villas de aluguel e algumas propriedades particulares, todas de proprietários que moram fora de Ibiza e delegam a operação completa. As villas são alugadas na faixa de € 7.000 a € 14.000 por semana, o que em Ibiza corresponde ao segmento de entrada a intermediário. A ilha também tem um segmento mais alto, em que os hóspedes esperam um atendimento de nível concierge, como providenciar três massagistas em menos de duas horas, e é esse tipo de villa que a Domundos quer adicionar ao portfólio a seguir.

“Preferimos cuidar muito bem de poucas villas a correr atrás de volume, porque crescer significa uma equipe maior e custos que aumentam na mesma velocidade.”

Antes da PriceLabs

Antes da PriceLabs, a Domundos definia seus preços com planilhas de Excel. “Funcionavam”, diz Keuzekamp, “mas nossa amostra e nossos dados históricos eram pequenos.” Todo inverno, preparar as tarifas para a temporada seguinte exigia horas de trabalho manual e, ainda assim, era preciso adivinhar como estava o mercado como um todo.

Desde então, a equipe criou sua própria ferramenta de precificação personalizada, alimentada por uma conexão via API com o channel manager: tarifas anteriores, janelas de reserva, taxa de ocupação final e as tarifas pelas quais as reservas de última hora realmente foram fechadas. Combinada aos dados da PriceLabs de centenas de villas comparáveis, essa integração mudou o quanto a Domundos podia confiar nas próprias decisões.

Como a PriceLabs se encaixa na precificação da Domundos

Precificação manual apoiada em dados de mercado

Encontrar a PriceLabs foi menos uma descoberta e mais algo inevitável.

“É difícil não conhecer a PriceLabs quando você atua neste setor e busca melhorar. O nome aparece em podcasts, em vídeos do YouTube, nas integrações de channel managers.” Depois de ouvir recomendações vindas de tantas direções, analisar a ferramenta a fundo foi o próximo passo lógico.

A Domundos usa intensamente os Market Dashboards da PriceLabs para acompanhar seu mercado. Keuzekamp verifica as tendências de taxa de ocupação em toda a ilha, o que esperar mês a mês e o ritmo de reservas de última hora. Depois, revisa as tarifas duas vezes por semana, comparando-as com o ritmo do próprio portfólio e com as villas comparáveis que agora consegue acompanhar pela PriceLabs. Ele continua usando seu próprio sistema manual em paralelo. “Quero manter o controle”, diz. “A PriceLabs me ajuda a definir o preço certo bem antes da temporada, em vez de ficar no achismo.”

Essa visibilidade já está orientando a forma como a Domundos precifica o verão de 2027. Em alguns meses, o ritmo de reservas está 5% à frente, e com tarifas mais altas, um sinal que, segundo Keuzekamp, ele “simplesmente não teria percebido sem a PriceLabs”.

Relatórios para proprietários que comprovam o trabalho

Todo mês, a Domundos envia aos proprietários um relatório sobre o desempenho da villa, comparado ao próprio histórico e ao mercado como um todo. Essa comparação com o mercado tem ainda mais peso este ano: a demanda em Ibiza caiu, e as villas estão sentindo isso mais do que os hotéis, em parte porque os hóspedes estão reservando estadias mais curtas, que não se encaixam nos cronogramas de troca de hóspedes das villas. A maioria das villas da Domundos continua superando tanto os próprios resultados de anos anteriores quanto o mercado, e os dados permitem que a equipe comprove isso, em vez de pedir que os proprietários simplesmente confiem na palavra deles.

“É isso que nossos proprietários mais valorizam: segurança. Quando conseguimos mostrar os números por trás da nossa precificação, a incerteza desaparece.”

Em um mercado em queda, Keuzekamp explica que a tentação é reduzir os preços junto com todo mundo. Em vez disso, os dados mostram à equipe quando se antecipar a essa tendência e quando manter os preços, porque certas semanas serão reservadas de qualquer forma. “Com tarifas de aluguel nesse patamar”, diz ele, “pequenas decisões de preço movimentam muito dinheiro ao longo de uma temporada.”

Os resultados

A Domundos não atribui um valor exato de receita ao que a PriceLabs agregou, já que a plataforma funciona como inteligência por trás de decisões manuais, e não como uma alavanca automatizada. Ainda assim, diante de um mercado de Ibiza em queda, o cenário é claro.

• O portfólio da Domundos está precificado de 5% a 10% acima do mercado geral de Ibiza, em média, mesmo com outras fontes indicando que a taxa de ocupação em toda a ilha caiu de 10% a 14% em relação ao ano anterior.
• A villa com melhor desempenho do portfólio tem preço quase € 100 por noite mais alto, mais de 10% acima de propriedades comparáveis, e os hóspedes continuam satisfeitos.
• O ritmo de reservas para o verão de 2027 já está 5% à frente em alguns meses, com tarifas mais altas.
• Os relatórios mensais para proprietários agora comparam cada villa com centenas de propriedades comparáveis, e não apenas com o próprio histórico.

“Em Ibiza, quase tudo é reservado na alta temporada. O verdadeiro trabalho é manter o equilíbrio entre preço e qualidade para que a villa continue sendo reservada no ano seguinte também.”

As principais dicas de Rens para outros gestores

• Você não precisa de automação para extrair valor de uma ferramenta como esta. “Nossa temporada dura alguns meses de verão, e precisamos gerar toda a receita nesse período”, diz Keuzekamp. “Um hotel que funciona o ano todo pode testar a automação por dois meses e aprender com isso. Se eu ativá-la, leva um ano inteiro até eu conseguir medir o resultado. Esse é um risco que não vou correr com as villas de outras pessoas.”
• Use dados de mercado na comunicação com os proprietários. “Com um portfólio pequeno, não dá para fazer benchmarking só com os próprios números”, diz ele. “O valor está nos dados de milhares de villas que você não administra: estilo parecido, avaliação parecida, mesma região.”
• Conheça os diferenciais de preço da sua região. Em Ibiza, segundo Keuzekamp, as diferenças são marcantes: as tarifas perto da cidade de Ibiza têm um acréscimo de cerca de 30%, e a vista para o mar pode adicionar de 20% a 30% à receita anual esperada de uma villa.
• Continue de olho no mercado. “Vemos pequenos anfitriões na ilha que definem um preço uma vez e não mexem mais”, diz ele. São essas as villas que a Domundos acaba assumindo na última hora e renegociando para o valor real de mercado, porque elas simplesmente não estavam sendo reservadas. “Defina preços realistas desde o início e você terá uma taxa de ocupação sólida, com uma boa tarifa, sem correria de última hora.”