De preços no feeling a um crescimento guiado por dados: como a Unreal Estate chegou a 150 propriedades na Índia

Construindo uma marca moderna de hospitalidade na Índia

Quando os fundadores da Unreal Estate começaram seu negócio de aluguel de temporada no início de 2024, eles não estavam tentando criar apenas mais uma operação paralela no Airbnb.

Eles tinham uma visão maior.

“Queríamos administrar isso como um negócio de verdade e transformá-lo em uma marca de hospitalidade”, diz Faazil Clipwala, da Unreal Estate.

Fundada em Bangalore, a Unreal Estate foca em propriedades 1BHK administradas profissionalmente (Quarto, Sala e Cozinha. É uma sigla imobiliária padrão usada principalmente na Índia), 2BHK e villas em toda a Índia. Em vez de oferecer quartos de hotel tradicionais, a empresa disponibiliza apartamentos e villas totalmente mobiliados que combinam o conforto de uma casa com a praticidade de um hotel.

A ideia surgiu ao observar uma grande lacuna no mercado de hospitalidade indiano.

“Na Índia, os Airbnbs geralmente são tratados como algo secundário: alguém tem um apartamento extra e o anuncia online”, explica Faazil. “Queríamos trazer a cultura do Airbnb como um negócio de hospitalidade administrado profissionalmente, assim como funciona nos países ocidentais.”

Essa visão ganhou força rapidamente.

Hoje, a Unreal Estate administra quase 150 propriedades em Bangalore, Goa, Mysore e Pune, com planos de expandir ainda mais para Mumbai e outras grandes cidades.

Mas crescer rápido trouxe uma complexidade operacional considerável.

O desafio: escalar a precificação e as operações em 150 propriedades

Conforme a Unreal Estate crescia, a equipe percebeu que gerenciar manualmente os preços de dezenas, e depois centenas, de propriedades não era sustentável.

Antes de usar o PriceLabs, as decisões de preço eram baseadas principalmente na intuição e em atualizações manuais periódicas.

“Basicamente ajustávamos os preços no feeling”, diz Abdulahad Tinwala, da Unreal Estate. “Tínhamos alguns parâmetros internos, mas não era algo dinâmico nem baseado em dados.”

Como muitos operadores em rápido crescimento, a equipe dependia das ferramentas de precificação nativas do Airbnb e de pesquisas de mercado manuais. Mas, à medida que o portfólio crescia, essa abordagem começou a deixar oportunidades de receita na mesa.

“Estava ficando muito dinheiro na mesa, especialmente nas temporadas de alta demanda”, explica Abdul. “E nos períodos de baixa demanda, não éramos competitivos o suficiente.”

O desafio se tornou ainda mais crítico quando a empresa se expandiu para mercados altamente competitivos, como Goa.

“Goa é extremamente competitiva”, diz Faazil. “Muita gente administra villas e apartamentos lá, então a precificação se torna muito importante. Precisávamos de uma forma melhor de entender a demanda, a ocupação e o que propriedades similares estavam cobrando.”

Além da precificação, a equipe também enfrentou desafios operacionais e de mercado:

• Manter a consistência da experiência do hóspede em 150 propriedades
• Lidar com regulamentações de aluguel de temporada diferentes entre cidades indianas
• Equilibrar ocupação, equipe e custos operacionais em períodos de demanda instável
• Avaliar se novas propriedades e mercados seriam realmente lucrativos antes de investir

A equipe precisava de uma solução de revenue management escalável que os ajudasse a agir mais rápido e tomar decisões mais inteligentes.

Por que a Unreal Estate escolheu o PriceLabs

A Unreal Estate descobriu o PriceLabs enquanto buscava ativamente uma solução de precificação dinâmica.

“Percebemos que a precificação estava se tornando um problema real”, diz Faazil. “Foi quando o Abdul sugeriu que participássemos de um seminário e conversássemos com a equipe do PriceLabs.”

A equipe viu o valor imediatamente.

“O que percebemos é que hotéis de alto nível têm seus próprios sistemas de revenue management”, explica Faazil. “O PriceLabs nos deu algo parecido, mas de um jeito prático e conveniente para o nosso negócio.”

O processo de onboarding foi tranquilo, e a equipe da Unreal Estate rapidamente começou a explorar os recursos de precificação dinâmica do PriceLabs.

Mas um recurso se destacou quase imediatamente: o Revenue Estimator Pro.

Usando o Revenue Estimator Pro para expandir para novos mercados

Antes de entrar em Goa, a Unreal Estate usou o Revenue Estimator Pro para avaliar a oportunidade de mercado e validar decisões de investimento.

“Usamos o Revenue Estimator Pro para analisar propriedades similares na região”, diz Abdul. “Ele nos dá ADR, ocupação e estimativas de receita, para que possamos tomar decisões informadas em vez de depender só do instinto.”

A ferramenta ajudou a equipe a avaliar se tipos específicos de propriedades e localizações seriam lucrativos antes de assinar contratos de locação.

“Por exemplo, se estamos olhando um 3BHK em Assagao, conseguimos ver o que propriedades similares estão cobrando e quanta receita elas geram”, explica Faazil. “Isso nos ajuda a decidir se os números fazem sentido antes de nos comprometermos.”

Em vez de depender totalmente de suposições ou pesquisas de mercado fragmentadas, a Unreal Estate agora podia combinar conhecimento local com projeções baseadas em dados.

Os resultados: mais receita, mais reservas e crescimento mais inteligente

Desde que implementou o PriceLabs no final de 2025, a Unreal Estate viu melhorias mensuráveis em todo o seu portfólio.

Segundo a equipe:

• A receita aumentou de 8% a 10%
• As noites reservadas aumentaram de 20% a 30%
• As decisões de precificação ficaram significativamente mais rápidas e escaláveis
• A análise de mercado ficou mais confiável na avaliação de oportunidades de expansão

“A melhora foi enorme, considerando o número de propriedades que operamos”, diz Abdul.

A maior vitória operacional? Reduzir o tempo e o esforço mental gastos ajustando os preços o tempo todo.

“Com a precificação dinâmica, não precisamos mais pensar em preços o tempo todo”, explica Faazil. “Isso nos permite focar em outras partes do negócio. O suporte do PriceLabs tem sido enorme.”

Conselhos para operadores de aluguel de temporada

A equipe da Unreal Estate destacou a importância da adaptabilidade e de bases sólidas.

“Esteja aberto a aprender”, diz Faazil. “No início, éramos muito fechados no nosso jeito de fazer as coisas, mas com o tempo percebemos que precisávamos nos adaptar e usar ferramentas que nos ajudassem a crescer.”

Abdul acrescenta: “Foque nos fundamentos antes de escalar. Primeiro, deixe o produto certo: qualidade das propriedades, experiência do hóspede, operações, e só depois use os dados para tomar decisões mais inteligentes. Você não pode depender só das emoções ou só dos dados. Precisa dos dois.”

Enquanto a Unreal Estate continua se expandindo pela Índia, o PriceLabs continua sendo uma parte essencial da sua estratégia de crescimento, ajudando a equipe a escalar de forma mais inteligente, otimizar a receita e tomar decisões de mercado com mais confiança.