Einen Basispreis für Ihre Ferienvermietung festlegen

Die richtigen Preise für Ihre Unterkunft festzulegen ist das wichtigste Element des revenue managements für Ferienvermietungen. Bei der Preisgestaltung Ihrer Ferienunterkünfte spielen viele Faktoren eine Rolle: Markttrends, Ereignisse und Feiertage, angebotene Ausstattung, Schlafzimmeranzahl und vieles mehr. Der Basispreis ist die erste Entscheidung, die Sie für Ihre Preisstrategie treffen, um Ihren durchschnittlichen Übernachtungspreis für das restliche Jahr zu bestimmen.

Was ist der erste Schritt, den Sie unternehmen können, um dieses Ziel zu erreichen? Lesen Sie weiter und erfahren Sie, wie der Basispreis Ihre Strategie zum Erfolg führen kann.Bonus Read: Der ultimative Leitfaden zur dynamischen Preisgestaltung für Kurzzeitvermietungen

Was ist der Basispreis?

Der Basispreis ist der Durchschnittspreis, den Sie das ganze Jahr über berechnen würden. Er bildet die Grundlage, auf der alle Marktfaktoren, Nachfragemuster und Personalisierungen angewendet werden. Dieser Preis spiegelt die Qualität Ihres Objekts wider: Ein Zwei-Schlafzimmer-Objekt mit hochwertiger Luxusausstattung wird beispielsweise einen höheren Basispreis erzielen als ein einfaches Zwei-Schlafzimmer-Objekt. Der Basispreis bietet einen konsistenten Ausgangspunkt für die Preisgestaltung und stellt sicher, dass alle Anpassungen auf einem realistischen und wettbewerbsfähigen Preis basieren.

Warum sollten Sie einen Basispreis festlegen?

Einen Basispreis für Ihre Kurzzeitvermietung festzulegen ist entscheidend für eine effektive revenue management-Strategie. Anders als Hotelzimmer, die in einem Markt typischerweise ähnliche Ausstattung und Erlebnisse bieten, ist jede Kurzzeitvermietung einzigartig. Diese Einzigartigkeit macht direkte Vergleiche schwierig, bietet aber die Möglichkeit, die Preisstrategie so anzupassen, dass der Umsatz maximiert wird.

1. Einzigartige Eigenschaften der Unterkunft berücksichtigen

Jede Kurzzeitvermietung hat besondere Merkmale, Ausstattungsmerkmale und Gegebenheiten, die ihre Attraktivität für potenzielle Gäste beeinflussen. Faktoren wie ein Pool, moderne Küchengeräte oder kürzliche Renovierungen können das Buchungstempo erheblich beeinflussen. Darüber hinaus spielen Online-Bewertungen eine entscheidende Rolle für den Ruf einer Unterkunft. Diese einzigartigen Merkmale sollten in der Preisstrategie berücksichtigt werden, um sicherzustellen, dass der Basispreis den Wert für Gäste genau widerspiegelt.

2. Anpassung an objektspezifische Veränderungen

Kurzzeitvermietungen sind dynamisch, und ihre Gegebenheiten können sich im Laufe der Zeit verändern. Renovierungen, Updates oder auch negative Bewertungen können die Attraktivität einer Unterkunft und damit ihre Preisgestaltung beeinflussen. Ein Basispreis bietet einen stabilen Referenzpunkt, der bei solchen Veränderungen angepasst werden kann. Eine renovierte Küche kann beispielsweise einen höheren Basispreis rechtfertigen, während eine Reihe schlechter Bewertungen eine vorübergehende Preissenkung erforderlich machen kann, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

3. Mehr Flexibilität im revenue management

Ein klar definierter Basispreis ermöglicht präzisere Anpassungen auf Basis der Marktnachfrage, der Saisonalität der Ferienvermietung und besonderer Ereignisse. Er dient als Grundlage, auf der Strategien zur dynamischen Preisgestaltung aufgebaut werden können. Mit einem Basispreis als Ausgangspunkt können Sie Änderungen, die auf Nachfrageschwankungen reagieren, effektiver umsetzen und so sicherstellen, dass Ihre Unterkunft das ganze Jahr über wettbewerbsfähig bleibt.

Wie legen Sie einen Basispreis für Ihre Ferienvermietung fest?

Unabhängig davon, welche Daten oder Faktoren Sie bei Ihrer Preisgestaltung berücksichtigen, müssen Sie irgendwo beginnen. Eine Zahl, die Ihrer Meinung nach ein angemessener Basispreis für ein Objekt ist, sollte spezifisch für dieses Objekt sein. Ein Basispreis ist ein ADR/ Durchschnittlicher Tagespreis-Zielwert.

Sie können einen Basispreis auf der Grundlage von Marktdaten, den Portfolio-Daten Ihres Objekts und den Daten aus der Wettbewerbs-Preisanalyse ermitteln.

1. Marktdaten

Die beste Vorgehensweise zur Festlegung eines Basispreises mit Marktdaten besteht darin, die Kategorie Ihres Objekts zu bestimmen (z. B. ein Haus mit 2 Schlafzimmern und 1 Bad) und den durchschnittlichen Tagespreis zu ermitteln, den Ihre Mitbewerber mit ähnlichen Objekten in Ihrer Region verlangen. Sie können die Preise von Objekten in Ihrem Segment auf OTAs wie Airbnb, Booking.com und Vrbo auch manuell prüfen. Eine gründliche Wettbewerbsanalyse auf Airbnb hilft Ihnen, sich mit ähnlichen Objekten auf Ihrem Markt zu vergleichen.

Sie können auch das Dynamic Pricing-Tool von PriceLabs verwenden, um Ihren Basispreis auf Basis von Marktdaten festzulegen. Ich gehe weiter unten ausführlicher darauf ein.

Der Schlüssel zur Festlegung eines Basispreises mit Marktdaten liegt darin, alle Faktoren zu berücksichtigen, die Ihren Markt ausmachen, und Ihren Markt so präzise wie möglich einzugrenzen. Ein Objekt in Queens hat zum Beispiel andere Preise als eines in Manhattan. Ebenso wirkt sich die Nähe zu Verkehrsknotenpunkten und Touristenattraktionen in Ihrer Region auf den Wert Ihres Objekts aus.

2. Historische Daten des Objekts

Wenn Sie schon länger Gastgeber sind, können Sie auch die Daten Ihres Objekts analysieren. Diese Daten umfassen den ADR/ Durchschnittlichen Tagespreis des Objekts, die Belegung und die Performance in verschiedenen Saisons. Sie können Portfolio Analytics nutzen, um Ihre Preisstrategie zu entwickeln.

3. Portfolio ähnlicher Objekte

Wenn Sie den Basispreis für ein neues Objekt festlegen möchten, können Sie auch Daten aus Ihrem Portfolio ähnlicher Objekte heranziehen, die Sie bereits vermietet haben. Andere Objekte mit ähnlicher Ausstattung, die sich am gleichen Standort befinden, geben Ihnen einen guten Anhaltspunkt dafür, was für Ihr neues Objekt funktionieren wird. Die Preise können von Markt zu Markt erheblich variieren, daher ist es wichtig, marktspezifisch vorzugehen.

4. Ästhetik und Ausstattung der Unterkunft

Obwohl Marktdaten die genaueste und effektivste Methode zur wettbewerbsfähigen Preisgestaltung Ihres Objekts sind, haben sie dennoch ihre Grenzen. Sie können Dinge wie das Stockwerk, in dem sich Ihr Objekt in einem Wohnblock befindet, die Aussicht Ihrer Unterkunft oder den Preis und die Qualität Ihrer Möbel nicht analysieren.

Bei der Buchung einer Ferienunterkunft sehen Sie verschiedene Versionen von 2-Schlafzimmer-Wohnungen mit einem Badezimmer. Eine 2-Schlafzimmer-Wohnung kann luxuriös sein und mehrere begehrte Ausstattungsmerkmale bieten. Im Gegensatz dazu bieten andere 2-Schlafzimmer-Wohnungen nur die grundlegendsten Einrichtungen und sind möglicherweise ästhetisch wenig ansprechend.

Hier müssen Sie die von Ihnen angebotene Ausstattung und die Ästhetik Ihrer Vermietung berücksichtigen. Wenn Ihre Unterkunft beispielsweise eine bessere Wohnqualität und eine ansprechendere Ästhetik bietet als die Ihrer Mitbewerber, werden Gäste wahrscheinlich mehr dafür zahlen.

5. Zusatzkosten

Schließlich müssen Sie die mit Ihrem Objekt verbundenen Kosten verstehen. Wartungs- und Reinigungskosten steigen, wenn Sie hauptsächlich Gäste für Kurzaufenthalte beherbergen. Berücksichtigen Sie Ihre Mindestaufenthaltsbeschränkungen, um Ihre Kosten besser einschätzen zu können. Ebenso hilft das Verständnis der Last-Minute- und Frühbucher-Preise Ihnen, einen Basispreis festzulegen, der über verschiedene Buchungsfenster hinweg wettbewerbsfähig bleibt.

Weitere Kosten können verschiedene Gebühren, PMS- oder Preisgestaltungs-Prozentsätze sowie Online- und praktische Betriebskosten wie Check-in und Wartung umfassen, die sich auf laufende Kosten erstrecken können. Sie können dies einkalkulieren, um Gewinnmargen mit einer Vorstellung davon zu ermitteln, was eine Buchung kostet. Egal ob Sie einen Teil des Buchungsumsatzes als Verwaltungsgebühr einbehalten oder alles behalten — als Verwalter müssen Sie sicherstellen, dass Ihr Mindest-Übernachtungspreis zumindest Ihre Kosten deckt.

Einen Basispreis mit Marktdaten für neue Objekte festlegen

Sobald Sie einen Basispreis haben, mit dem Sie zufrieden sind, gilt eine sehr wichtige Regel: Starten Sie bei einem neuen Objekt mit einem niedrigeren Preis. Betrachten Sie den von Ihnen bestimmten Basispreis als den Ziel-Durchschnittswert, sobald Ihr Objekt etabliert ist — nicht als den Betrag, den es von Anfang an erzielen soll.

Denken Sie daran, dass Bewertungen und Rezensionen entscheidend für Buchungen sind und damit zusammenhängen, wie bereit Ihre Gäste sind, Ihre Unterkunft zu buchen. Ihr neues Objekt hat noch keine Bewertungen oder Rezensionen, was den Gesamtwert Ihrer Unterkunft in den Augen Ihrer Gäste im Vergleich zu Ihren Mitbewerbern mindert. Wenn Sie Preise entsprechend Ihrer Mitbewerber mit mehr Bewertungen ansetzen, während Sie noch ein neues Objekt sind, riskieren Sie Buchungen zu verlieren und die Performance Ihres Objekts zu beeinträchtigen.

Nutzen Sie stattdessen die erhöhte Sichtbarkeit, die mit einem neuen Objekt verbunden ist. Halten Sie den Schwung aufrecht, indem Sie anfangs unter Ihrem Potenzial preisen, um früh Klicks und Buchungsabschlüsse zu fördern. Sie werden von der Beibehaltung dieser Sichtbarkeit und Performance profitieren, während Ihr Objekt stetig einen höheren wahrgenommenen Wert und höhere Preise erzielt.

Achten Sie auf die Option "Hilf mir, einen Basispreis zu wählen" in Ihrem Dynamic Pricing-Dashboard, um damit loszulegen.

Wann sollten Sie Ihren Basispreis anpassen?

Sobald Sie Ihren Basispreis festgelegt haben, vergleichen Sie Ihre Preise mit anderen Objekten in Ihrer Nachbarschaft. Passen Sie den Basispreis je nach Attraktivität des Objekts nach oben oder unten an, um sich innerhalb des 25. bis 75. Perzentils zu bewegen.

Sie sollten Ihre Basispreise überdenken, wenn sich der Markt drastisch verändert. Dies kann einen erneuten Lockdown oder eine Änderung der lokalen Richtlinien oder Gesetze für Ferienvermietungen umfassen. Wenn Sie Ihre Preise statisch lassen, werden sie diese Veränderung nicht widerspiegeln.

Gastgeber, die die dynamische Option nutzen, müssen diesen Prozess nicht manuell verwalten, da die Preisgestaltungs-Engine die Tagespreise automatisch entsprechend der Marktlage, dem Buchungstempo, Buchungsspitzen und den damit verbundenen Marktschwankungen anpasst.

Es wird dennoch empfohlen, Ihren Basispreis in den ersten 4 Wochen einmal pro Woche zu überprüfen und ihn danach monatlich oder vierteljährlich zu kontrollieren, um ihn an Ihre Performance anzupassen.

Wenn Sie einen Basispreis seit mehr als einigen Wochen verwenden und ihn anpassen möchten, entscheiden Sie sich für kleine schrittweise Änderungen (5–10 %) gegenüber Ihrem aktuellen Basispreis über einen Zeitraum hinweg, anstatt eine einmalige signifikante Änderung vorzunehmen. So können Sie die Auswirkungen auf Ihren Umsatz sicher einschätzen.Bonus Read: Die Saisonalität von Ferienvermietungen zu verstehen ist der Schlüssel dafür zu wissen, wann Ihr Basispreis überarbeitet werden muss.

Wie verwenden Sie PriceLabs zur Anpassung Ihres Basispreises?

Sie können damit beginnen, Ihren Basispreis mit PriceLabs festzulegen.

Wenn Sie nicht sicher sind, welchen Basispreis Sie festlegen sollen, verwenden Sie unser Basispreishilfe-Tool. Es schlägt Ihnen einen optimalen Basispreis auf der Grundlage der Schlafzimmeranzahl, Marktdaten und mehr vor. Es gibt drei Arten von vorgeschlagenen Basispreisen für maximale Kontrolle:

1. Von PriceLabs empfohlener Basispreis
2. Marktbasierter Basispreis
3. Benutzerdefinierter Basispreis

1. Empfohlener Basispreis:

Wenn das Objekt seit mindestens 10 Tagen Preise in PriceLabs synchronisiert, empfehlen wir einen Basispreis auf der Grundlage der Performance des Objekts. Dies bezieht sich auf seinen Markt, die Belegung des Objekts und seine früheren Basispreise.

2. Importierter Basispreis

Wir empfehlen keinen Basispreis direkt, wenn das Objekt neu importiert wurde. Stattdessen zeigen wir eine 'importiert'-Option auf Basis der Preise an, die das Objekt vor PriceLabs hatte. Dies kann eine vernünftige Schätzung sein oder auch nicht. Daher empfehlen wir für fast alle Nutzer, den Basispreis auf der Grundlage der Marktdaten festzulegen, anstatt die eigenen früheren Daten des Objekts zu verwenden.

3. Marktbasiert:

Legen Sie Ihren Basispreis anhand der Marktdaten fest.

• Marktniveau: Wählen Sie das Preisniveau, auf dem Sie Ihr Objekt positionieren möchten: Niedrig, Mittel und Hoch, entsprechend den Preisen des 25., 50. und 75. Perzentils.

• Schlafzimmerkategorien: Wählen Sie die Schlafzimmerkategorien aus, um die zur Berechnung des marktbasierten Preises verwendeten Marktdaten zu verfeinern. Wählen Sie die Größe der Objekte aus, die Sie als Ihre Mitbewerber betrachten.

3. Benutzerdefinierter Basispreis:

Klicken Sie auf die Schaltfläche 'Benutzerdefinierte', um manuell einen Basispreis einzugeben.

Jetzt sollten Sie über den Basispreis für Ferienvermietungen und die Auswahl eines geeigneten Preises bestens informiert sein. Es ist nicht so kompliziert, wenn Sie wissen, nach welchen Daten Sie suchen und welche Ergebnisse Sie erzielen möchten. Au��erdem macht ein Preisgestaltungs-Tool wie PriceLabs die Verwaltung Ihrer Ferienvermietungspreise noch einfacher.