Comment utiliser un calculateur de location de moyenne durée pour évaluer le potentiel locatif ?

Pour déterminer si un marché est adapté aux locations de moyenne durée, il faut commencer par utiliser un calculateur de location de moyenne dur��e afin d'analyser la rentabilité. Avant d'investir, ce type de calculateur vous aidera à évaluer les facteurs clés du marché, tels que les taux d'occupation, la réglementation locale et les profils de locataires ciblés.

Cet article vous explique les étapes à suivre pour déterminer si votre marché est adapté aux locations de moyenne durée et vous aide à prendre des décisions éclairées pour maximiser vos revenus.

À lire également : Gestion des revenus de location de vacances : le guide complet pour les hôtes et gestionnaires immobiliers

Pourquoi envisager une location de moyenne durée ?

Une location de moyenne durée (MTR) peut s'avérer une stratégie locative très rentable si elle est bien menée. Voici pourquoi :

1. Des revenus locatifs supérieurs aux baux de longue durée

Comparons les locations courte durée, longue durée et moyenne durée :

2. Des taux de vacance plus faibles que les locations courte durée

Contrairement aux locations courte durée, qui peuvent connaître de fréquentes périodes creuses entre deux réservations, les MTR sont généralement réservées pour une durée de 30 à 90 jours ou plus, ce qui entraîne :

• Une occupation régulière avec moins de jours non réservés ou de nuitées orphelines
• Moins de rotations et des coûts de ménage/entretien réduits
• Une moindre dépendance à la saisonnalité, car les locataires de moyenne durée séjournent souvent pour des raisons professionnelles, de relocalisation ou d'études

3. Une demande stable émanant de groupes de locataires clés

Les locations de moyenne durée répondent à une base de demande stable, notamment :

• Les voyageurs d'affaires et consultants (professionnels en déplacement, télétravailleurs)
• Le personnel médical (infirmiers itinérants, médecins en mission temporaire)
• Les étudiants et stagiaires (étudiants en master, programmes d'échange, stages)
• Les familles en transition (personnes entre deux logements)
• Les équipes de tournage et les besoins en logements d'entreprise

4. Une réglementation plus favorable que pour les locations courte durée

De nombreuses villes appliquent des réglementations strictes sur les locations courte durée (interdictions Airbnb, taxes élevées, exigences de licence, par exemple). Cependant, les locations de moyenne durée (30 jours et plus) échappent souvent à ces restrictions.

Les MTR constituent donc une option légale et évolutive sur les marchés où les locations courte durée font face à des restrictions.

Dans certains cas, exercer une activité de location de moyenne durée peut également ouvrir droit à des avantages fiscaux similaires à ceux des locations courte durée, notamment :

• L'amortissement de la valeur du bien
• La déduction des charges d'exploitation (ménage, entretien, charges, mobilier, etc.)
• La possibilité de qualification en tant qu'activité professionnelle pour bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires

Quelle est l'analyse des marchés clés aux États-Unis ?

Le marché de la location de moyenne durée aux États-Unis a connu une forte croissance, principalement portée par le nombre croissant de nomades numériques, de télétravailleurs et d'étudiants à la recherche de solutions de logement flexibles.

En 2023, on a observé une remarquable hausse de 94 % d'une année sur l'autre des nuitées réservées pour des séjours dépassant 30 jours.

En 2024, plusieurs grandes villes américaines ont enregistré une amélioration de l'accessibilité au logement. Les loyers médians ont diminué pour le 18e mois consécutif, avec plus de 90 % des 50 plus grandes villes signalant une réduction de la part du revenu consacrée au loyer par rapport à 2023.

Le marché locatif américain en 2025 présente des signes de stabilisation après plusieurs années de hausse des coûts immobiliers post-pandémie. Les loyers restent 17,72 % plus élevés qu'en mars 2020, mais 8,26 % en dessous de leur pic de 2022.

Analyses des marchés clés :

1. San Antonio et Austin, Texas :
   San Antonio a ajouté 14 500 nouveaux appartements l'année dernière, dont seulement 7 630 ont été loués, entraînant un taux de vacance élevé.
   
   Le loyer moyen pour un appartement d'une chambre est d'environ 1 100 $, et pour deux chambres d'environ 1 407 $.
   
   Malgré l'ajout de 36 000 nouveaux appartements, seulement 19 000 ont été loués, accentuant la concurrence entre propriétaires.
2. Birmingham, Alabama :
   Cette ville offre des opportunités attractives pour les investisseurs en locations de moyenne durée.
   
   La valeur des logements y a diminué de 4,9 %, avec un prix moyen désormais fixé à 126 949 $.
   
   Le loyer mensuel est de 1 800 $ et génère un revenu annuel de 19 800 $ pour 347 annonces actives.

Le marché américain de la location de moyenne durée évolue, certaines villes offrant des conditions plus favorables aux locataires et aux investisseurs.

Nous vous détaillerons comment déterminer si votre marché est adapté aux locations de moyenne durée.

Comment savoir si votre marché est propice aux locations de moyenne durée ?

Lancer une location de moyenne durée (MTR) avec succès requiert bien plus que trouver un bien et le mettre en ligne. La clé de la rentabilité réside dans la compréhension du marché : la demande, la réglementation et la viabilité financière.

Nous allons vous aider à déterminer si votre marché est favorable aux locations de moyenne durée à l'aide d'un calculateur dédié.

1. Se renseigner sur la réglementation locale

C'est la première étape. Il est essentiel de connaître les lois et restrictions locales applicables aux locations de moyenne durée. De nombreuses villes réglementent strictement les locations courte durée (moins de 30 jours), mais les locations de moyenne durée (30 jours et plus) font généralement l'objet de moins de restrictions.

Cela varie toutefois selon les localités.

Recherchez « réglementation locations de moyenne durée [Nom de la ville] » ou consultez le service municipal du logement et de l'urbanisme pour savoir si les MTR nécessitent des permis ou certaines licences

Vérifiez également si votre bien se trouve au sein d'une copropriété ou d'un lotissement géré par une association (HOA), et examinez leur règlement intérieur, car beaucoup interdisent les locations de moins de six mois.

📌 Que faire ? Contactez votre autorité locale du logement ou consultez un avocat spécialisé en immobilier pour confirmer que les MTR sont légalement autorisées dans votre secteur.

2. Identifier les moteurs de la demande sur le marché

Les locations de moyenne durée prospèrent dans les zones où les personnes ont besoin d'un logement temporaire pour 1 à 6 mois. Parmi les principaux moteurs de la demande, on trouve :

a. Voyageurs d'affaires et professionnels en déplacement :

Les villes abritant de grands sièges sociaux, des pôles technologiques et des quartiers d'affaires attirent dirigeants, consultants et télétravailleurs qui ont besoin de séjours prolongés.

• Comment vérifier ? Recherchez les entreprises du Fortune 500, les grands parcs d'affaires ou les tendances de relocalisation d'entreprises sur votre marché cible.
• Exemple : Austin, TX dispose d'une industrie technologique en plein essor (Tesla, Apple, Oracle) qui génère de la demande

b. Professionnels de santé et infirmiers itinérants

Les hôpitaux recrutent des infirmiers itinérants, des médecins résidents et des docteurs qui ont besoin d'un logement temporaire à proximité de leur lieu de travail.

• Comment vérifier ? Recherchez les hôpitaux universitaires, les centres de traumatologie de niveau 1 et les établissements de santé les mieux classés de votre marché.
• Exemple : Phoenix, AZ compte de grands hôpitaux comme Mayo Clinic et Banner Health, qui attirent des infirmiers itinérants demandant des MTR

c. Nomades numériques et télétravailleurs

Certaines villes sont des pôles attractifs pour les télétravailleurs et les nomades numériques en quête de locations flexibles et entièrement meublées.

• Comment vérifier ? Utilisez NomadList ou consultez la catégorie Airbnb « Work From Anywhere »
• Exemple : Denver, CO est une destination prisée des télétravailleurs pour son cadre de vie et ses espaces de coworking.

3. Identifier la concurrence sur le marché

Une fois la demande potentielle identifiée, l'étape suivante consiste à analyser la concurrence en examinant les annonces de locations de moyenne durée existantes dans votre localité.

Si vous avez identifié un marché et un bien, utilisez le Market Dashboard de PriceLabs pour repérer les autres locations de moyenne durée.

Avec le Market Dashboard de PriceLabs, vous pouvez créer des ensembles concurrentiels personnalisés pour comparer les autres annonces du marché avec la vôtre. Vous pouvez également identifier le nombre de locations de moyenne durée présentes sur le marché.

Cela vous permet de comprendre l'offre sur le marché. Vous pouvez désormais répondre facilement aux questions suivantes :

1. Combien d'annonces sont disponibles ? (Plus d'annonces = demande plus forte)
2. Quels sont leurs prix moyens et leurs taux d'occupation ?
3. Quels types d'équipements et de biens sont les plus populaires ?

Le graphique Durée de séjour par date de séjour dans le Market Dashboard vous aidera ��galement à comprendre la durée typique des réservations pour toute période sélectionnée. En survolant le graphique, vous obtenez des informations détaillées, notamment la durée du séjour et le tarif moyen par nuit pour des dates précises.

Le graphique ci-dessous montre que le 9 janvier 2025, la majorité des réservations correspondaient à des séjours prolongés (29 jours et plus), indiquant une forte demande pour les locations de moyenne durée, avec un tarif de base par nuit de 88,04 $.

4. Comprendre le potentiel locatif

En analysant la demande, vous devez également évaluer le potentiel locatif de votre bien. Cela vous permettra de déterminer si votre investissement Airbnb sera rentable.

Pour évaluer la rentabilité de votre marché, vous devez calculer les revenus potentiels, les charges et les marges bénéficiaires. Un calculateur de location de moyenne durée comme PriceLabs Revenue Estimator Pro vous aidera à estimer vos revenus attendus par rapport aux stratégies locatives longue ou courte durée.

PriceLabs Revenue Estimator Pro vous aidera à comprendre et maximiser le potentiel locatif de votre bien ! Renseignez les caractéristiques de votre bien – adresse et nombre de chambres – et nous générerons une estimation de votre potentiel locatif.

Cela vous permettra de déterminer si votre investissement est un bon choix. Si les revenus locatifs, l'ADR et le taux d'occupation sont suffisamment élevés, votre investissement sera un succès.

Voici les indicateurs de performance clés pour les locations de vacances à suivre :

1. Tarif moyen journalier
2. Taux d'occupation
3. Revenu mensuel
4. Charges mensuelles
5. Bénéfice net mensuel et annuel

5. Comprendre la saisonnalité du marché

La rentabilité de votre marché dépend également de sa saisonnalité. Parfois, votre marché vous incitera à opter pour la location courte durée, et parfois pour la location de moyenne durée.

La demande fluctue au fil de l'année en raison des tendances saisonnières, des jours féri��s et des événements locaux. Alors que les locations courte durée profitent de ces périodes de forte fréquentation, les locations de moyenne durée nécessitent une demande stable et régulière — ce qui rend l'analyse de la saisonnalité de votre marché indispensable avant de vous engager dans une stratégie MTR.

Si votre marché connaît de fortes variations — comme une station de ski bondée en hiver mais désertée en été — vous aurez du mal à maintenir l'occupation de vos locations de moyenne durée toute l'année. En revanche, les marchés bénéficiant d'une demande professionnelle, médicale ou académique régulière (villes universitaires, hôpitaux, pôles d'affaires) sont généralement plus favorables aux MTR.

Comment analyser la demande saisonnière pour les MTR ?

Pour déterminer si un marché est favorable aux locations de moyenne durée, vous devez évaluer à la fois les données de performance passées et les tendances futures du marché :

• Données historiques : identifier les tendances en matière de séjours prolongés. Y a-t-il eu des réservations de 30 jours et plus régulières les années précédentes, ou les séjours longs n'étaient-ils que saisonniers ?
• Données prospectives : utilisez des outils comme le Market Dashboard de PriceLabs pour suivre l'évolution de la demande, les prix des concurrents et les tendances de durée de séjour dans votre zone.

En combinant les données historiques et les données en temps réel, vous garderez une longueur d'avance sur les évolutions du marché et optimiserez vos revenus sans approximation :

1. Utilisez le Market Dashboard et les Données de quartier de PriceLabs pour suivre les prix et la demande des concurrents.
2. Analysez les performances passées pour définir une stratégie de tarification saisonnière solide.
3. Ajustez dynamiquement vos tarifs grâce aux Portfolio Analytics en temps réel pour suivre l'ADR, le RevPAR et les tendances d'occupation.

Vous devriez combiner les données de performance passées de votre bien dans la section Révision des prix et les Portfolio Analytics de PriceLabs avec le Market Dashboard de PriceLabs et les Données de quartier pour obtenir des informations précieuses sur le marché et la tarification de votre bien.

PriceLabs Portfolio Analytics vous fournira un système de reporting en temps réel qui suit les indicateurs financiers clés de votre bien, vous offrant une vision rapide de ses performances.

Grâce à une analyse approfondie au niveau de chaque annonce, vous pouvez utiliser nos données pour prendre des décisions éclairées lors de la définition de votre stratégie de tarification.

Conclusion sur l'utilisation d'un calculateur de location de moyenne durée

Le marché de la location de moyenne durée représente une opportunité remarquable pour les investisseurs Airbnb, grâce à sa flexibilité accrue et à une demande croissante dans de nombreux segments démographiques. L'augmentation des revenus constitue également un facteur de motivation important.

Cependant, il est essentiel d'utiliser un calculateur de location de moyenne durée pour comprendre votre marché et tenir compte de divers facteurs tels que la demande locale, l'offre de logements et l'environnement réglementaire.

L'utilisation d'outils comme PriceLabs Revenue Estimator Pro et le Market Dashboard peut fournir des informations précieuses sur les rendements potentiels et les dynamiques du marché.