Comprendre la nouvelle structure des frais hôte Airbnb : comment les gestionnaires s’adaptent

Naviguer dans les nouveaux frais hôte Airbnb : guide du gestionnaire sur la commission de 15,5 %

Un changement majeur est en cours sur Airbnb et concerne les professionnels de la location courte durée dans le monde entier. À partir du 27 octobre 2025, la plupart des hôtes connectés à un logiciel de gestion de biens (PMS) passeront automatiquement de l’ancien modèle de « frais partagés » (environ 3 % pour l’hôte et environ 14 % à 16 % pour le voyageur) à des frais hôte uniquement de 15,5 %.

Ce changement n’est pas qu’une mise à jour de politique : c’est un moment clé pour le revenue management Sans ajustements tarifaires corrects, les gestionnaires risquent une baisse significative de leurs paiements nets.

Ce guide détaillé, créé à partir de la PriceLabs Masterclass avec des experts du secteur — Thibault Masson, Head of Product Marketing chez PriceLabs et fondateur de RentalScaleUp, John An, PDG de TechTape, Theoharis Mihailidis, propriétaire de Villarentals.gr, et Monique DeLorenzo, Senior Solutions Consultant chez PriceLabs — regroupe les informations et les calculs essentiels pour vous adapter immédiatement.

1. Le calcul crucial : pourquoi votre majoration doit être de 18,34 %

L’erreur la plus fréquente consiste à penser qu’il suffit d’augmenter votre prix de 15,5 % pour couvrir les frais. C’est faux : le paiement Airbnb est calculé sur le prix final, après majoration.

Pour que votre paiement net reste identique à avant le changement, vous devez appliquer une majoration précise à vos tarifs.

• Frais hôte uniquement Airbnb : 15,5 % (prélevés sur le prix brut)
• Majoration PMS requise : ≈18,34 %
• Exemple : Passage des frais partagés à 3 % (hôtes PMS aux États-Unis)

Si vous étiez sur le modèle de frais partagés (3 % hôte + environ 14 % voyageur), votre majoration PMS était probablement d’environ 3,09 % pour maintenir un paiement net stable.

Les calculs : préserver les paiements et les prix voyageurs avec les nouveaux frais hôte uniquement Airbnb à 15,5 %

En portant votre majoration à 18,34 %, le prix final pour le voyageur reste quasi identique à celui du modèle de frais partagés. Les frais sont désormais intégrés, et votre paiement est préservé.

2. Mesures concrètes à prendre dès maintenant

Pour éviter une baisse de vos paiements nets, agissez avant la date limite du 27 octobre : après cette date, la nouvelle structure s’appliquera et vous risquez de perdre des revenus si vous n’ajustez pas vos frais en conséquence.

Mettez à jour votre majoration PMS :

C’est l’étape la plus importante. Connectez-vous à votre PMS/channel manager et réglez la majoration du canal Airbnb sur 18,34 %.

Comme l’a souligné Monique DeLorenzo : « Si vous vous précipitez pour mettre en place une stratégie de réservation directe plutôt que de faire ces ajustements, ce ne serait pas, je pense, aussi prudent que de simplement faire les ajustements ».

Ajustez tous les frais (ménage, voyageurs supplémentaires, etc.) :

Les frais Airbnb de 15,5 % s’appliquent au sous-total de la réservation, y compris les tarifs par nuit, les frais de ménage et les autres frais obligatoires.

John An conseille : « Si vous ne voulez pas absorber ce coût, il faut le majorer, y compris le ménage ». Monique DeLorenzo ajoute que « tous ces frais supplémentaires doivent être mis à jour ».

Utilisez les données pour rester compétitif :

Si les calculs préservent votre net, la concurrence peut ajuster autrement.

Monique DeLorenzo recommande d’utiliser les outils PriceLabs : « Nous avons un outil pratique dans une section appelée Données de quartier, qui permet de comparer votre tarification avec cette majoration au reste du marché ».

Les Données de quartier PriceLabs vous aident à rester compétitif

3. Pourquoi Airbnb fait ce changement

Cette évolution aligne la structure de frais d’Airbnb sur celle de ses principaux concurrents OTA, comme Booking.com, qui ont historiquement utilisé le modèle de commission hôte uniquement.

Conversion voyageur :

Les études montrent que supprimer une ligne « frais de service » distincte — les frais voyageur — améliore la conversion. « La seule chose qui va changer, c’est que lorsque tout le monde passera aux frais hôte uniquement, vous ne verrez plus ces frais de service Airbnb », explique Monique DeLorenzo.

Transparence des prix :

Le changement offre une expérience plus transparente au voyageur : le prix affiché dans les résultats est le prix final (hors taxes).

Parité OTA et contrôle :

John An souligne l’enjeu global : « La partie difficile, c’est que si vous avez un grand portefeuille, cela peut représenter une journée de travail pour tout coordonner ». Il compare aussi le changement aux grandes plateformes e-commerce en déclarant « Airbnb, c’est l’Amazon ; la réservation directe, c’est Shopify ».

Bonus : Comment devenir hôte Airbnb : le guide complet

4. Implications stratégiques : réservations directes et autres OTA

Cette transition rappelle l’importance d’une distribution diversifiée et d’une stratégie de tarification Airbnb.

Réservations directes :

Le coût de distribution sur Airbnb a augmenté (d’environ 3 % à 15,5 % de votre pool de paiements). Une solide stratégie de réservation directe — votre boutique « Shopify » face à l’« Amazon » Airbnb — est plus rentable et plus essentielle que jamais.

Theoharis Mihailidis note que pour les hôtes européens qui passent d’environ 15 % à 15,5 %, le changement « rend votre propre site web un demi-point de pourcentage moins cher ».

Réalités du marché :

Malgré la hausse des frais, John An rappelle aux gestionnaires de garder le marché global en tête : « Au final, c’est une activité et un marché : les gens paient ce qu���ils acceptent de payer, et pas ce qu’ils refusent ».

Ne surréagissez pas :

Pour rassurer, Theoharis Mihailidis, qui a vécu un changement similaire en Europe il y a des années, dit : « Non, je ne pense pas que nous ayons observé quelque chose de comparable » (en parlant d’une perturbation du marché au profit de petits hôtes) et encourage le professionnalisme : « Si vous êtes un hôte professionnel, vous devez être sur toutes les plateformes. Vous ne pouvez pas en abandonner une ».

L’essentiel

Ne laissez pas le bruit et la « peur autour de ce sujet » vous pousser à de mauvaises décisions. Le changement des frais hôte Airbnb est un ajustement technique, facile à gérer avec la bonne majoration PMS de 18,34 %. Les gestionnaires devraient y voir un rappel pour renforcer un canal de réservation directe robuste et à forte marge.