La méthode BRRRR : définition et fonctionnement

Résumé

1. La méthode BRRRR signifie « Buy, Rehab, Rent, Refinance, and Repeat » (Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Recommencer). Il s'agit d'un investissement dans lequel vous identifiez des biens en difficulté ou à fort potentiel, puis les remettez sur le marché. Vous pouvez ensuite les proposer sur le marché résidentiel ou celui des locations de vacances.
2. Elle vous aide à éviter de dépenser trop d'argent pour rénover le logement.
3. Avec cette méthode, vous pouvez estimer la valeur potentielle du bien après travaux avant de l'acheter.
4. Vous pouvez améliorer le bien en fonction du retour sur investissement typique pour cette zone.
5. Fixez le loyer en observant ce que facturent d'autres logements similaires dans le secteur.
6. Choisissez une approche qui vous permet d'emprunter sur la valeur du bien.
7. Continuez d'acheter et d'améliorer d'autres biens pour développer votre parc de locations.

Si vous souhaitez constituer un portefeuille de biens locatifs, vous avez peut-être entendu parler de la méthode Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (BRRRR). Cette stratégie d'investissement gagne en popularité auprès des investisseurs immobiliers pour son potentiel à faire croître un portefeuille locatif.

Comme pour toute approche d'investissement, la méthode BRRRR comporte des avantages et des risques que vous devez examiner attentivement avant de l'adopter.

Optez pour la méthode BRRRR — elle signifie « Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat » et constitue une stratégie d'investissement immobilier très répandue. Intégrer PriceLabs à cette méthode, en particulier pendant la phase « Rent » (Louer), peut en renforcer considérablement l'efficacité. Il s'agit d'une approche immobilière : vous identifiez des biens à potentiel, les rénovez et les louez. Ensuite, vous effectuez un refinancement avec retrait de fonds et recommencez en investissant dans d'autres biens locatifs.

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Qu'est-ce que la méthode BRRRR ?

La méthode BRRRR comprend les étapes suivantes :

1. Acheter : identifier et acquérir un bien sous-évalué.
2. Rénover : rénover et améliorer le bien pour en augmenter la valeur.
3. Louer : trouver des locataires fiables et commencer à générer des revenus locatifs.
4. Refinancer : refinancer le bien pour accéder à la plus-value et libérer des capitaux pour le prochain investissement.
5. Recommencer : utiliser les capitaux libérés pour répéter le processus et acquérir d'autres biens.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la méthode BRRRR ?

Avantages de la méthode BRRRR

1. Investissement à effet de levier : La méthode BRRRR vous permet de tirer parti de votre capital en utilisant la plus-value issue du refinancement pour financer l'acquisition de biens supplémentaires.
2. Croissance du portefeuille : En appliquant régulièrement la méthode BRRRR en immobilier, vous pouvez développer progressivement votre portefeuille de locations et constituer un patrimoine immobilier substantiel.
3. Revenus passifs : Les revenus locatifs générés par les biens peuvent fournir un flux de revenus passifs régulier au fil du temps.
4. Constitution de capitaux propres : En remboursant les prêts sur vos biens, vous accumulez des capitaux propres, accessibles via un refinancement ou la vente éventuelle des biens.

Inconvénients de la méthode BRRRR :

1. Défis de financement : Obtenir un financement à chaque étape du processus BRRRR peut être complexe et exiger des connaissances spécialisées ou des relations avec des prêteurs.
2. Coûts de rénovation : L'étape « Rehab » (Rénover) peut être imprévisible ; des coûts imprévus peuvent grignoter vos marges, voire entraîner des pertes.
3. Gestion des locataires : trouver et gérer des locataires fiables est essentiel ; toute vacance ou problème lié aux locataires peut affecter votre trésorerie.
4. Fluctuations du marché : Le succès de la méthode BRRRR dépend fortement du marché immobilier local. Des conditions défavorables peuvent affecter les valeurs, les loyers et votre capacité à refinancer.
5. Risques liés à l'effet de levier : L'effet de levier peut amplifier vos rendements, mais aussi votre exposition au risque. En cas de retournement du marché, vous pouvez rencontrer des difficultés financières.

Comment fonctionne la méthode BRRRR ?

La méthode BRRRR en immobilier (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) peut constituer une stratégie puissante pour bâtir un portefeuille d'investissement florissant. Bien exécutée, cette approche crée un cycle autosuffisant d'acquisition, de rénovation et de refinancement qui alimente une croissance continue.

Comment fonctionne la méthode BRRRR ?

Décortiquons les étapes clés du processus BRRRR :

Acheter le bien

La base de la méthode BRRRR est l'acquisition de biens sous-évalués ou en difficulté. Ces biens sont souvent disponibles à prix réduit en raison de travaux importants à prévoir. En les achetant moins cher, vous créez un potentiel de rendement plus élevé.

Rénover le bien

Une fois le bien acquis, l'étape suivante consiste à entreprendre les rénovations et améliorations nécessaires. Cela peut aller des réparations structurelles et mises aux normes aux améliorations esthétiques qui renforcent l'attrait et la valeur du bien.

Louer le bien

Le bien étant prêt à être occupé, vous pouvez commencer à générer des revenus locatifs. Il est crucial d'étudier le marché local, de fixer des loyers compétitifs mais rentables et de trouver des locataires fiables pour assurer une trésorerie stable.

Refinancer le bien

À mesure que la valeur du bien augmente grâce aux travaux, vous pouvez refinancer le prêt. Ce refinancement avec retrait de fonds vous permet d'accéder aux capitaux propres constitués et de récupérer votre investissement initial. Ces fonds libérés servent ensuite à répéter le processus et acquérir d'autres biens.

Recommencer le processus

La dernière étape consiste à réinvestir les fonds du refinancement dans l'acquisition d'un autre bien en difficulté, relançant ainsi le cycle BRRRR. En répétant cette méthode, vous développez progressivement votre portefeuille immobilier et construisez une stratégie d'investissement durable et évolutive.

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Conseils pour chaque étape de la méthode BRRRR

Pour appliquer cette approche efficacement, il est essentiel de comprendre les subtilités de chaque étape et de mettre en œuvre les bonnes pratiques. Voici un guide complet pour maîtriser la méthode BRRRR :

Sécuriser un financement adapté

Le succès de la méthode BRRRR repose sur votre capacité à acquérir des biens en difficulté. Si vous n'avez pas suffisamment de liquidités, explorez différentes options de financement, telles que :

1. Prêts hypothécaires classiques : les prêteurs exigent généralement un apport plus important et peuvent appliquer des critères d'évaluation plus stricts pour les biens d'investissement.
2. Refinancement avec retrait de fonds : tirer parti des capitaux propres de vos biens existants peut financer votre prochaine acquisition.
3. Prêts privés à court terme (hard money) : ces prêts privés à court terme offrent plus de flexibilité, mais à des coûts et des risques plus élevés.

Évaluez soigneusement votre situation financière et comparez les avantages et inconvénients de chaque option pour déterminer la solution la plus adaptée.

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Identifier les bons biens d'investissement

Lors de la sélection de biens en difficulté, calculez avec précision la valeur après travaux (ARV). Comparez le bien à des logements similaires récemment vendus dans le secteur pour estimer la valeur post-rénovation. La règle des 70 % garantit que votre investissement total (prix d'achat plus coûts de rénovation) n'excède pas 70 % de l'ARV.

Les investisseurs immobiliers effectuent généralement des études de marché pour analyser les tendances locatives et les tarifs pratiqués par des logements similaires dans le secteur. Parcourir de nombreuses annonces et recenser les loyers et équipements habituels est une tâche colossale, source d'erreurs. Ici, le Market Dashboard PriceLabs vous tient informé en temps réel des évolutions du marché locatif. Vous pouvez proposer la meilleure offre locative aux bons tarifs et maximiser le ROI de chaque bien sans vous fier à des hypothèses floues.

Market Dashboard PriceLabs

Vous devez aussi promouvoir la location : diffusion sur le marché locatif via des agents, sélection des candidatures, etc.

Prioriser des rénovations stratégiques

Pendant la phase de rénovation, privilégiez les travaux qui mettent le bien aux normes, assurent la sécurité et maximisent le retour sur investissement. Concentrez-vous sur les améliorations qui augmentent nettement la valeur : cuisine, salle de bain, efficacité énergétique et attrait extérieur.

Sécuriser des locataires fiables

Trouver et fidéliser des locataires de qualité est crucial : les prêteurs refinancent rarement un bien d'investissement tant qu'il n'est pas occupé. Examinez attentivement les candidats (historique de crédit, stabilité professionnelle, références locatives) pour garantir un flux de revenus locatifs stable.

Refinancer pour des résultats optimaux

Au moment de refinancer, comparez les offres des prêteurs pour le refinancement avec retrait de fonds. Préparez-vous à respecter des exigences telles que le score de crédit minimum, les ratios d'endettement et la preuve de revenus locatifs. L'objectif est d'extraire un maximum de capitaux propres pour financer votre prochain investissement BRRRR.

Améliorer en continu et recommencer

À l'issue de chaque cycle BRRRR, prenez le temps d'analyser ce qui a bien fonctionné et ce qui peut être amélioré. Appliquez ces enseignements pour rationaliser le processus et gagner en efficacité à chaque nouvelle acquisition.

Comment trouver les bons biens en difficulté pour la méthode BRRRR ?

Voici des méthodes efficaces pour trouver les bons biens en difficulté à utiliser avec la stratégie d'investissement immobilier BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) :

1. Annonces et plateformes en ligne : consultez les annonces immobilières en ligne et les plateformes spécialisées dans les biens en difficulté : saisies, biens détenus par des banques, ventes aux enchères.
2. Agents immobiliers et grossistes : développez des relations avec des agents spécialisés dans l'investissement ou les ventes en difficulté. Ils peuvent avoir accès à des offres hors marché ou connaître des biens en pré-saisie ou en vente courte. Les grossistes peuvent aussi vous fournir des pistes sur des biens en difficulté.
3. Courrier direct et marketing : lancez des campagnes de courrier ciblé ou des supports marketing pour contacter des propriétaires en difficulté : pré-saisie, impayés fiscaux, annonces expirées. Exprimez clairement votre intention d'achat et proposez des solutions.
4. Administrations locales et registres publics : consultez les registres publics, notamment fiscaux, pour repérer les biens avec impayés ou privilèges. Contactez les services compétents pour obtenir des informations sur les biens en difficulté ou les ventes aux enchères à venir.
5. Réseautage et bouche-à-oreille : participez à des événements de réseautage immobilier local, rejoignez des groupes d'investisseurs et nouez des contacts avec d'autres professionnels. Le réseautage peut générer des recommandations et des informations sur des biens peu connus.
6. Repérage sur le terrain : parcourez physiquement les quartiers ciblés à la recherche de signes de biens en difficulté : négligence, jardins envahis, fenêtres condamnées, biens vacants. Notez ces adresses et approfondissez vos recherches.

L'essentiel est de combiner recherche en ligne, réseautage, prospection directe et exploration sur le terrain pour dénicher les meilleures opportunités d'investissement en biens en difficulté. Avec persévérance et un œil avisé, vous pouvez constituer un pipeline de biens BRRRR pour développer votre portefeuille immobilier.