Vous vous êtes toujours demandé comment fonctionnait la commission d’Airbnb pour les hôtes ? Ou bien comment Airbnb calculait la commission prise sur chacune de vos réservations ? Ou encore comment ladite commission fonctionnait pour un hôte professionnel ?
Chez PriceLabs, nous avons décortiqué toutes les informations concernant les commissions encaissées par la plateforme américaine afin de vous aider à mieux comprendre en quoi consistent précisément ces frais de service Airbnb. Notre but étant de vous permettre de définir la meilleure stratégie de tarification possible pour votre logement comme la rémunération optimale pour vous-même.
La commission Airbnb : comment est-elle calculée ?
Pour quelles raisons la plateforme facture-t-elle des frais
La nature de ces frais (qui sont obligatoires) sert au fonctionnement de la plateforme comme à couvrir le coût des produits et services dispensés par Airbnb et dont voyageurs et hôtes bénéficient :
- l’assistance utilisateurs 24h/24 ;
- Assurer et garantir une protection pour vous et votre logement ;
- Une pléthore d’activités marketing ciblant les voyageurs et permettant d’obtenir des réservations ;
- une panoplie de ressources pédagogiques à l’attention des propriétaires
Comment sont calculés ces frais ?
Les frais de service sont calculés à partir du sous-total de la réservation sous forme d”un pourcentage.
Ce sous-total consiste en : le coût de la nuitée multiplié par le nombre de nuits plus tous les frais facultatifs que vous pouvez éventuellement facturer à vos locataires (frais de ménage, etc.), à l’exclusion des frais et taxes Airbnb. Airbnb applique sa commission sur la base du montant total des services optionnels facturés au client sur l’ensemble de son séjour.
Exemple de calcul de commission Airbnb :
Pour un exemple de simulation de frais Airbnb, prenons trois nuits à 100 euros la nuit, soit 300 euros, auxquels on ajoute 40 euros de frais de ménage, on obtient 340 euros. Airbnb facture ses 3 % (dans le cadre de frais partagés) à l’hôte, ce qui donne 340 € x 3 % = 10,2 € (hors taxes) et facturera 14% de commission aux voyageurs, ajoutés au montant de la réservation lors du paiement.
- En tant qu’hôte vous gagnerez : 329,80 euros
- Le voyageur paiera : 387,60 euros
Si vous souhaitez retrouver le montant des frais de services appliqués à vos réservations, vous pouvez vous rendre dans votre « Historique des transactions » afin d’y retrouver toutes les informations relatives à votre réservation. À partir de là, vous sélectionnez la réservation correspondante et sous l’onglet « versement », vous obtiendrez le détail de tous les frais de service, ainsi que le prix total payé par vos voyageurs et le versement net que vous percevrez.
Comment sont facturés ces frais de service ?
La commission Airbnb peut s’appliquer de deux façons :
- Les frais partagés (entre le voyageur et l’hôte) : Si vous optez pour ce fonctionnement, la commission d’Airbnb sera payée par les voyageurs et par l’hôte. Airbnb appliquera 3% de frais de service pour l’hôte, au montant de la réservation du voyageur, et ajoutera des frais de service aux voyageurs, à hauteur de 14%, ajoutés au montant du séjour. Ce fonctionnement pour les frais de service est principalement utilisé par les particuliers et hôtes non professionnels.
- Les frais de service hôte : Dans le cas où vous êtes un hôte professionnel, la plateforme vous imposera ce mode de fonctionnement, qui consiste à faire payer à l’hôte 100% de la commission, dont le montant varie entre 14% et 16%, appliquée au sous-total de la réservation (prix par nuit plus les frais de ménage et frais de voyageur supplémentaires, le cas échéant, mais excluant les frais et les taxes Airbnb)
Commission Airbnb : qui la paye ?
Les frais de service partagés
Ils rentrent dans la catégorie des frais partagés et s’appliquent aux voyageurs avec des variantes. En moyenne, entre 3 et 12 % du coût de la note finale : quoiqu’il en soit, inférieurs à 14 % du montant total (toujours hors frais et taxes Airbnb). Ces frais sont facturés au voyageur au moment de réserver, et détaillés.
Les frais de service pour l’hôte
L’hôte proposant des logements en Italie, ou bien dont les conditions d’annulation sont très strictes ou encore professionnel et connecté via un logiciel (PMS / Channel Manager) prend à sa charge 100 % des frais, soit entre 14 et 16 % du coût total. Cependant, depuis l’automne 2020 et la mise en place d’une nouvelle solution (Airbnb Simplified Pricing, ou le modèle de tarification simplifiée), la formule des frais partagés tend à disparaître, bien qu’il demeure quelques exceptions géographiques (États-Unis, Canada, Mexique, Uruguay, Bahamas, Argentine et Taïwan). Contrairement aux apparences (qui donneraient à penser que les loueurs vont subir une perte de revenus), le modèle de tarification simplifiée permet aux propriétaires de définir une stratégie de tarification plus élaborée car ils ont un visuel clair et net de ce que leurs locataires payent. Leurs annonces immobilières reflètent cette transparence et les clients sont psychologiquement plus enclins à réserver lorsqu’ils voient la mention « sans frais supplémentaires ». Airbnb confirme d’ailleurs ce constat : les loueurs appliquant la tarification simplifiée voient une augmentation de leurs réservations de l’ordre de 17 % (en moyenne)
Qui paye la TVA ?
Cette dernière étant variable, cela dépend de la législation en question dans le pays concerné. Cependant, elle peut être appliquée aux frais de service Airbnb, pour l’hôte comme pour le voyageur, augmentant de ce fait la commission puisque la TVA sera incluse dans ladite commission.
Comment intégrer la commission Airbnb dans sa stratégie de prix ?
Afin de continuer à booster vos revenus malgré la commission de la plateforme, nous vous conseillons plusieurs démarches à suivre.
Majorez vos prix !
La pratique courante, chez les professionnels, est, selon le terme anglo-saxon, d’appliquer un markup (littéralement une « majoration de prix ») en augmentant ses prix à hauteur de la commission, afin qu’ils soient payés par le voyageur (sans qu’il s’en rendre compte) au travers du prix à la nuitée. En réalité, cela revient au même, l’impact psychologique des « frais supplémentaires » pour le voyageur en moins. Car si vous augmentez le tarif de votre nuitée de, pour l’exemple, plus 14 %, le locataire paye le même prix qu’avant tandis que vous conservez, voire augmentez, vos revenus. Par exemple, en facturant 100 € la nuitée avec l’option « frais partagés », votre voyageur règlera des frais de service Airbnb de 14,2 euros (100 € x 14,2 %) par nuit louée. S’il séjourne dix nuits, sa note sera d’un total de 1 142 euros pour 1 000 euros d’hébergement et 142 euros de frais de service. Vous, en tant que hôte, vous paierez des frais de service de 3 % du total, soit 30 euros pour un bénéfice de 970 euros reversé par Airbnb. Or, si vous partez sur la formule 100 % de frais pour l’hôte, avec un prix de la nuitée à 113 euros, votre voyageur débourse 1 130 € pour son séjour et Airbnb vous facture des frais de service de 158,2 euros (1 130 € x 14 %), déduits de vos revenus nets (971,8 euros !). C’est la formule gagnant-gagnant qui satisfait tout le monde.
Les autres solutions
- Maximisez votre taux d’occupation (plus votre logement est loué et donc occupé, moins vous avez à vous soucier des frais de service Airbnb) ;
- Demeurez flexible sur la politique d’annulation : si vous optez pour la politique d’annulation la plus stricte, votre commission est susceptible d’augmenter d’environ 2 % ;
- Optimisez vos charges et déléguez un maximum vos tâches chronophages aux personnes et/ou outils dédiés ;
- Offrez à vos voyageurs des services additionnels (garde d’enfants, service de ménage quotidien, …).
Peut-on se passer de la commission Airbnb ?
La réponse est négative, à partir du moment où vous choisissez de passer par la plateforme. Néanmoins, il existe des solutions intermédiaires : vous distribuer vers des plateformes concurrentes (tout en restant sur Airbnb) ou développer vos réservations directes (tout en restant également sur Airbnb, dont il est difficile de se passer, le statut Superhôte Airbnb par exemple est un avantage exclusif à la plateforme).
Développer ses réservations directes
Les commissions sur la plateforme locative américaine sont le prix à payer afin que son logement jouisse d’une visibilité sur la plus grande plateforme de location de courte durée au monde. Néanmoins, une fois que votre clientèle se fidélise, vous pouvez lui proposer de réserver en directe (autrement dit, directement par votre intermédiaire, sans prestataire ni commission), et ce, afin de booster votre marge bénéficiaire. L’idée germe alors aisément dans l’esprit des hôtes : créer son propre site web de location de vacances pour compléter son activité Airbnb (et obtenir toujours plus de réservations), puis diffuser son annonce ou ses annonces sur une pléthore de plateformes locatives. Auquel cas, si vous souhaitez gagner de l’énergie, un temps précieux et bénéficier d’un seul système (centralisé) pour vos réservations, un Channel Manager (nous sommes intégrés à plus de 90 PMS / Channel Manager) et un outil de tarification dynamique (qui adapte sa tarification en fonction de la demande), tel que celui que nous fournissons, a toute son utilité. Votre propre site web vous offre alors la possibilité d’accepter, pour votre logement, toutes les réservations (qui sont alors synchronisées) ainsi que les paiements en ligne.
Développer sa distribution
À partir, ou pas, de votre propre site web, vous pouvez passer par une multitude de plateformes de location, proposant parfois des frais de service inférieurs à ceux d’Airbnb. Ainsi, en diffusant simultanément votre ou vos annonces, vous démultipliez votre visibilité, vous boostez votre taux d’occupation et vous diminuez ainsi vos frais Airbnb.
