Dirigez-vous une entreprise de location de vacances ou essayez-vous de remplir cette chambre d’amis ou avez-vous inscrit votre propriété sur le site Web d’Airbnb juste par curiosité ? Quelle que soit la raison de votre inscription, si vous ne mettez pas en œuvre une stratégie de tarification Airbnb appropriée, vous laissez potentiellement de l’argent sur la table et vous risquez de ne pas profiter de l’hébergement d’invités.
L’idée d’héberger sur Airbnb semble simple, mais pour réaliser des bénéfices, il faut une approche dédiée à long terme. Malheureusement, plusieurs débutants supposent que louer une propriété avec l’aide d’Airbnb est simple jusqu’à ce qu’ils le fassent réellement.
L’une des parties délicates de la gestion d’une entreprise Airbnb est la gestion de vos prix. Cela a un impact direct sur votre résultat net.
Table des matières
Comment gérer les prix Airbnb ?
Vous pouvez choisir l’une des méthodes suivantes ou les combiner toutes pour obtenir le meilleur prix de votre propriété répertoriée.
- Tarification intelligente d’Airbnb : Airbnb a ses algorithmes de « tarification intelligente » intégrés qui calculent le prix de votre propriété en fonction de divers paramètres. Bien que cela semble être un choix évident, en théorie, de nombreux hôtes se plaignent que cela ne fonctionne pas pour eux et qu’on ne peut pas leur faire confiance aveuglément . Ainsi, ils doivent recourir à leurs recherches, ce qui est notre approche suivante ici.
- Tarification manuelle : Comme de nombreux hôtes ne sont pas d’accord avec les recommandations de tarification d’Airbnb, l’étape suivante consiste à explorer le marché et à effectuer des recherches à l’aide du site Web d’Airbnb pour déterminer les tarifs de location dans la localité ou à l’aide d’un outil d’analyse du marché comme les tableaux de bord du marché . Cette recherche prend du temps, mais vous contrôlez la tarification. Si vous cherchez plutôt à automatiser votre stratégie de tarification, de nombreux hôtes choisissent l’automatisation des tarifs, qui est la prochaine approche.
- Logiciel d’automatisation de la tarification : Pour appliquer vos stratégies tarifaires au quotidien, vous pouvez utiliser des produits logiciels spécialisés tels que PriceLabs . PriceLabs est un outil de tarification dynamique pour Airbnb utilisé par des milliers d’hôtes. PriceLabs analyse plusieurs points de données pour identifier les niveaux de prix de vos annonces. De plus, vos prix sont automatiquement ajustés toutes les 24 heures.
Comment fonctionne la tarification intelligente d’Airbnb ?
Airbnb a son algorithme pour suggérer des prix pour les locations, mais ils n’ont pas été très publics sur le fonctionnement de la tarification intelligente. Cependant, Airbnb a accès à des données que la plupart des hôtes n’ont pas, on s’attend donc à ce qu’ils puissent créer un algorithme complet. Pour recommander des prix, Smart Pricing est susceptible d’utiliser des points de données tels que l’offre et la demande dans votre région pour une date, la santé de vos annonces, le nombre de révisions (statut de superhost), les jours restants pour réserver, entre autres.
Sur la base de tous les facteurs ci-dessus, ils viendront à un prix pour votre annonce pour chaque jour donné. C’est un excellent point de départ, mais comme nous l’avons dit plus tôt, plusieurs hôtes ont eu des ratés avec la tarification intelligente d’Airbnb . Beaucoup ont recommandé que si vous utilisez la tarification intelligente, une intervention manuelle soit requise .
Stratégie de tarification pour Airbnb ou votre location de vacances :
Vous avez donc peut-être décidé d’utiliser la tarification intelligente d’Airbnb, la tarification manuelle, ou vous utilisez un outil de tarification dynamique comme PriceLabs . Mais pour contrôler vos revenus, vous avez besoin d’une stratégie de tarification. Ci-dessous, nous avons résumé six stratégies de tarification simples pour vous aider à maximiser les profits de la location de vos propriétés.
1. Stratégie d’occupation maximale :
Ce que vous voulez vous assurer, c’est que vous avez une réservation pour chaque nuit disponible dans votre calendrier. Vous baissez donc suffisamment vos prix pour obtenir toujours une réservation. De plus, cela aiderait à garder un œil sur la concurrence pour vous assurer que votre prix est bien inférieur au marché.
comment s’inscrire
Vous voulez probablement vous fixer un prix bas du marché. Notez également que pour maximiser votre occupation, vous ne voudrez peut-être pas mettre en place des restrictions de séjour , ou vous pourriez avoir un impact sur votre occupation pour combler les lacunes. Si vous choisissez d’avoir des restrictions de séjour, cela nécessite une stratégie de tarification légèrement plus complexe. Ensuite, vous voulez avoir une idée de l’endroit où le marché se fixe lui-même ses prix. Vous pouvez le faire en :
- Ouvrir une fenêtre incognito dans votre chrome et regarder la concurrence sur Airbnb
- Ou, en utilisant un outil de données de marché comme PriceLabs Market Dashboards surveiller les tarifs futurs de la concurrence.
Une fois que vous avez décidé où vous fixeriez votre prix par rapport au marché, vous pouvez soit ajuster manuellement votre tarification, soit ajuster votre prix de base si vous utilisez une solution de tarification dynamique .
Positif
- Assurez-vous d’avoir un revenu stable
Négatif
- Cela pourrait représenter beaucoup de travail pour des bénéfices potentiellement réduits car vous hébergez tous les soirs.
Cette stratégie fonctionne mieux pour
- Hôtes individuels comptant sur Airbnb comme principale source de revenus.
- Les sociétés de gestion immobilière qui ont un modèle de bail fixe et ont pu obtenir des propriétés à bas prix
Conseil de pro 1 : notez que cette stratégie peut toujours générer un meilleur retour sur investissement que la location à long terme. Les gestionnaires immobiliers voudront peut-être prêter attention à celui-ci! Cependant, déterminez d’abord la rentabilité en examinant le coût d’exploitation d’une entreprise de location à court terme.
Pro-tip 2: Si vous examinez la concurrence manuellement, ne vous laissez pas confondre par le prix initial affiché par Airbnb. Vous devrez ouvrir le calendrier des annonces pour voir les coûts réels pour chaque date.
2. Stratégie de tarification “Obtenir le tarif maximum” pour Airbnb :
Comme son nom l’indique, vous recherchez absolument le meilleur taux que vous pouvez obtenir pour votre annonce dans cette stratégie. Dans ce cas, vous cherchez à maximiser les profits de chaque réservation. Cette stratégie fonctionne mieux pour tirer le maximum de jus des jours de forte demande. Vous gagnerez le plus d’argent aux heures de pointe – l’été pour les marchés de vacances, les grands week-ends de ski pour les destinations de stations de ski, les festivals pour les destinations de festivals. Souvent, vous pouvez obtenir beaucoup plus que vous ne le pensez : ne laissez pas votre propre préjugé influencer vos tarifs. Vous êtes ancré à de nombreux prix, en particulier votre hypothèque ou votre bail mensuel. Il peut sembler ridicule de louer un logement qui vous coûte 1 500 $ par mois pour 1 000 $ la nuit – mais vous en serez peut-être capable !
De même, un parti pris concernant les prix « normaux » peut également être un obstacle. Cinq cents dollars la nuit pour un deux-pièces délabré qui se loue généralement à 125 dollars semble ridicule jusqu’à ce que tout le reste soit réservé pour un festival, et quatre amis le partagent pour 250 dollars chacun pour un week-end (500 dollars la nuit) au lieu de rester dans une tente. Cela arrive tout le temps.
comment s’inscrire
Vous souhaitez identifier les jours de forte demande sur votre marché et les monétiser en facturant des prix élevés pour ces jours. Tout d’abord, regardez les propriétés dans votre voisinage qui changent leurs prix, afin d’être sûr qu’elles sont gérées activement, et voyez ce qu’elles facturent aux heures de pointe. C’est ce qu’on appelle votre “ensemble de comp”. Ensuite, décidez si votre logement mérite ou non une prime par rapport à l’ensemble de compensation, et quelle est votre tolérance au risque pour qu’il ne soit pas loué, et fixez votre prix. Si votre annonce est supérieure, placez-vous dans le haut de l’ensemble de la concurrence – ou au-dessus. Vous pouvez le faire en :
- Ouvrir une fenêtre incognito dans votre chrome et regarder la concurrence sur Airbnb
- Ou, en utilisant un outil de données de marché comme PriceLabs Market Dashboards surveiller la concurrence.
Points positifs
- Vous passerez moins de temps à gérer l’entreprise.
- Vous ferez des profits élevés même avec un taux de remplissage moindre.
- Moins d’invités signifie moins de problèmes à gérer.
Négatifs
- Votre propriété doit être au meilleur emplacement possible ou unique pour obtenir des réservations adéquates.
Scénario
Imaginez que vous possédez un appartement exquis dans un endroit populaire. Cela vous permet d’être dans une position où vous pouvez augmenter le prix et facturer plus que la moyenne pour attirer uniquement les clients les mieux rémunérés.
Cette stratégie fonctionne mieux pour ?
- Propriétaires immobiliers premium et uniques
3. Bonne stratégie de séjour minimum
Un aspect clé de l’augmentation de vos revenus consiste à obtenir des réservations plus longues aux heures de pointe. Par exemple, si vous laissez ce festival samedi être réservé comme un séjour d’une nuit, vous avez peut-être manqué les jeudis, vendredis et dimanches soirs environnants – ou même toute la semaine. Pour les marchés de vacances en voiture, cela peut être crucial pour les rendements globaux.
Comment s’inscrire
Pour les destinations en voiture, vous ne voulez pas ce week-end d’une nuit, et peut-être que pour les hautes saisons, ce que vous voulez vraiment, ce sont des réservations d’une semaine. Comprenez pour combien de temps les clients réservent généralement une propriété sur votre marché et essayez d’être à l’extrémité supérieure de la fenêtre. Si vous êtes en concurrence avec des hôtels sur un marché plus axé sur les affaires, vous souhaiterez probablement que votre séjour minimum soit court – 1 ou 2 nuits. De nombreux opérateurs de location de vacances évitent les réservations d’une nuit en raison du risque de fêtes, donc 2 est un point de départ sûr. Vous pouvez utiliser un outil de données de marché comme PriceLabs Market Dashboards pour suivre la durée courante des séjours sur votre marché.
Points positifs
- Garantit que votre propriété a des réservations pour le nombre maximum de jours.
- Évitez les réservations faites pour faire la fête
- Évitez de manquer des réservations pendant les hautes saisons
Négatifs
- Votre annonce peut ne pas apparaître pour la recherche de réservation pour des jours plus courts si vous avez plus d’exigences de séjour minimum.
Scénario
Les grandes maisons nécessitent généralement un séjour prolongé. Les voyageurs paient généralement des frais de nettoyage substantiels pour une plus grande propriété et voyagent avec un grand groupe pour un événement spécifique (formation de printemps, célibataire/bachelorette, réunion de famille, festivals, etc.). Cette logistique implique que des séjours plus longs sont préférables pour tout le monde.
Cette stratégie fonctionne mieux pour ?
- Propriétaires haut de gamme
- Gestionnaires immobiliers avec des propriétés uniques
4. Stratégie Gap Nights
Les exigences de séjour plus longs présentent un énorme inconvénient : les lacunes. Généralement appelées « nuits orphelines », ces interruptions sont des périodes non réservables se situant entre deux longues réservations très souhaitables.
Comment s’inscrire
La fonctionnalité Orphan Nights de PriceLabs trouvera automatiquement ces lacunes et réduira le séjour minimum requis pour chaque nuit afin que vous puissiez maximiser vos nuits réservées. Vous pouvez également le faire manuellement en vérifiant une fois par semaine ou chaque fois qu’une nouvelle réservation arrive et en ajustant le calendrier manuellement. Restez vigilant ! À 200 $ la nuit, cet écart de 4 nuits vaut entre 800 $ et 13 % de vos revenus potentiels ce mois-là ! Et c’est encore pire si c’est l’heure de pointe. Prendre les bonnes décisions dans les affaires STR peut prendre du temps et des efforts de votre part.
Points positifs
- Maximisez les réservations pour le mois, maximisant ainsi la génération de revenus.
Négatifs
- Cela peut prendre du temps si vous le faites manuellement.
Scénario
Par exemple, vous avez un minimum de 5 nuits requises pour les réservations en août. Un client quitte l’établissement le 5 et le client suivant s’enregistre le 9. Si quelqu’un recherche un séjour de 3 nuits le 5, votre unité n’apparaîtra pas dans les recherches. C’est parce que vous n’êtes “pas disponible” – c’est une réservation de 3 nuits, mais vous en avez besoin de 5. En modifiant manuellement l’exigence de nuit minimum ou en automatisant cette tâche via PriceLabs, vous pourrez réserver ces nuits.
Cette stratégie fonctionne mieux pour ?
- Propriétaires qui se consacrent à maximiser les revenus de leur propriété Airbnb.
- Des gestionnaires immobiliers avec des équipes plus importantes pour suivre ces écarts de réservation.
5. Stratégie de tarification des locations à long terme pour Airbnb :
Cette stratégie de tarification Airbnb est également qualifiée d’hébergement paresseux par de nombreux hôtes Airbnb. Comme de nombreuses personnes ont aujourd’hui la possibilité de travailler à l’étranger, au lieu de louer un appartement, elles peuvent rester dans un appartement Airbnb à long terme. Vos tarifs seront listés hebdomadairement ou mensuellement, et vous traiterez avec le même client pour une durée plus longue. N’oubliez pas de faire signer un contrat de location ainsi.
Points positifs
- Il enlève le stress de trouver de nouveaux clients pour louer la propriété fréquemment.
- Cela réduit l’effort de gestion du lieu.
Négatifs
- Vous devrez peut-être également inscrire votre propriété sur d’autres plateformes, autres qu’Airbnb.
- Cette stratégie de location génère moins de profit.
- Vous devrez faire signer le contrat de location, ce qui devient une charge supplémentaire.
Scénario
Disons que vous possédez une propriété à New York, mais que vous déménagez dans une autre ville pendant quelques années en raison de vos engagements commerciaux. Naturellement, vous ne souhaitez pas vendre votre bien, mais le laisser vide ne sera qu’une charge supplémentaire. De plus, le louer à la nuitée représente beaucoup de travail, pour lequel vous n’aurez peut-être pas le temps. Ainsi, à la place, vous pouvez le louer à long terme afin que la propriété soit utilisée et que vous génériez des bénéfices.
Cette stratégie fonctionne mieux pour ?
- Il convient aux immeubles de placement situés dans des quartiers hautement réglementés.
- Propriétaires résidant à l’étranger.
- Gestionnaires immobiliers traditionnels.
6. Stratégie de tarification dynamique
Cette stratégie de tarification Airbnb particulière est appliquée pour cibler un revenu maximal en mettant en œuvre toutes les stratégies décrites ci-dessus combinées pour atteindre un taux de remplissage élevé et un profit maximisé.
Comment s’inscrire
Vous pouvez utiliser les solutions de tarification dynamique de PriceLabs pour personnaliser les paramètres et automatiser les stratégies de tarification afin de maximiser vos revenus.
Points positifs
- Taux de remplissage élevé
- Bénéfice accru
Négatifs
- Cela prend du temps et vous devez prendre des décisions dynamiques.
Scénario
Par exemple, si vous êtes propriétaire, vous constatez que votre location est presque occupée pendant la haute saison, mais qu’à d’autres moments, elle peut ne pas être très demandée. Analysez la saison où vous trouvez moins de clients et concentrez-vous sur le fait de faire rester un client à long terme pendant cette période. Dès le début de la saison de forte demande, vous pouvez passer à une stratégie de remplissage maximal ou de taux maximal pour augmenter vos revenus.
Cette stratégie fonctionne mieux pour ?
- Une équipe plus grande qui peut réussir à basculer entre les stratégies.
- Des hôtes individuels entièrement dévoués à l’entreprise.
Résumé
Si vous lisez encore, vous êtes plus conscient que la plupart des gens de la gestion des prix et des réservations dans votre ou vos locations. Rien ne peut avoir un impact plus crucial sur votre succès en tant qu’hôte, pour moins de travail ou de coût que d’être vigilant et intelligent avec les prix.
Déterminer une stratégie de tarification Airbnb n’est pas si simple car il existe plusieurs façons de s’y prendre. Vous devrez peut-être essayer de tester quelques-unes des méthodes mentionnées ci-dessus avant de déterminer celle qui vous apportera le maximum de bénéfices. Vous pouvez maintenant comprendre que vous devez tirer parti d’un outil pour au moins comprendre votre marché. L’utilisation d’outils comme PriceLabs va vous faciliter l’analyse du marché. De plus, vous en apprendrez davantage sur les événements importants, les hautes et les basses saisons.
Assurez-vous de prendre des décisions éclairées.
