Najmy krótkoterminowe: jak budować dobre relacje z gospodarzami

Gospodarze są właścicielami obiektu wakacyjnego, a menedżerowie nieruchomości zajmują się nim na miejscu. Mimo to menedżerowie nieruchomości często zaniedbują budowanie dobrych relacji z gospodarzami. Napięta relacja szkodzi reputacji na rynku. Obniża też przychody gospodarzy z najmu krótkoterminowego (STR).

Mimo to utrzymanie otwartej komunikacji jest kluczowe dla zdrowej relacji między gospodarzem a menedżerem. Od szkód w obiekcie i sporów z gośćmi po terminowe raportowanie – wiele kwestii należy omawiać z gospodarzem, aby usprawnić proces zarządzania obiektem. W przeciwnym razie pojawi się napięcie w Twoich relacjach z gospodarzem.

Dodatkowa lektura: Zarządzanie najmem krótkoterminowym: kompletny przewodnik dla profesjonalnych menedżerów

5 skutecznych sposobów na budowanie dobrych relacji z gospodarzami

Zadowolenie gospodarzy wymaga wieloaspektowego podejścia. Oto kluczowe obszary, na których menedżerowie nieruchomości powinni się skupić, aby zbudować trwałą i satysfakcjonującą relację z gospodarzami.

1. Ustal i przestrzegaj zobowiązań umownych

Dobrze skonstruowana umowa to podstawa każdej udanej współpracy między gospodarzami a menedżerami nieruchomości. Zapewnia przejrzystość i chroni interesy obu stron.

Przygotuj kompleksową umowę o zarządzanie nieruchomością, która określa czas jej trwania, wysokość opłaty za usługi, listę kontrolną sprzątania na Airbnb, obowiązki konserwacyjne, zakres ubezpieczenia STR dla gospodarzy, zwrot kosztów, strategie zarządzania przychodami, klauzulę anulowania oraz inne istotne kwestie. Ponadto uwzględnienie kluczowych ujawnień już na starcie zmniejsza ryzyko przyszłych konfliktów.

„Uwzględnij w umowie o zarządzanie nieruchomością informację o potencjalnych konfliktach interesów” – powiedział Rafael P. Aquino, współzałożyciel Managedbyaffinity, firmy zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.

Dlatego już na starcie jasno określ role i obowiązki obu stron. Umowa o świadczenie usług daje obu stronom wspólny punkt odniesienia na przyszłość i ułatwia rozwiązywanie sporów. Dzięki temu ryzyko nieporozumień w przyszłości jest minimalne, co sprzyja produktywnej, profesjonalnej współpracy.

Przede wszystkim menedżer nieruchomości powinien ściśle przestrzegać tej prawnie wiążącej umowy, aby utrzymać dobre relacje z gospodarzem. W przeciwnym razie gospodarz szybko zakończy współpracę.

Uwzględnij w umowie wszystkie obowiązki, zakresy odpowiedzialności, opłaty za usługi i oczekiwania, aby uniknąć przyszłych konfliktów

2. Rozwiązuj problemy i spory ze spokojem

Podobnie jak w każdej współpracy biznesowej, w relacji gospodarz–menedżer nieruchomości od czasu do czasu dochodzi do sporów i nieporozumień. Obie strony powinny zachować spokój, aby rozwiązywać konflikty bez szkody dla wzajemnej relacji.

Gospodarze zatrudniają menedżera nieruchomości, aby ułatwić sobie życie, a nie je utrudnić.

Zanim przekażesz złe wiadomości, na przykład o szkodach wyrządzonych przez gości, przemyśl i przećwicz, co chcesz powiedzieć. Ułatwi Ci to również uporządkowanie myśli i pewne odpowiadanie na pytania. Otwartość na to, jak gospodarz może podejść do problemu, pomoże uniknąć nieporozumień i wypracować rozwiązanie satysfakcjonujące obie strony.

Zachowanie spokoju podczas wysłuchiwania obaw gospodarza buduje zaufanie i sprzyja efektywnej współpracy.

Jak Chandra Gibson zasugerowała na LinkedIn, warto aktywnie słuchać, aby znaleźć właściwe rozwiązanie.

3. Terminowa konserwacja obiektu

Odpowiedni plan konserwacji zapewnia zadowolenie gospodarzy. Powinieneś sumiennie nadzorować zadania konserwacyjne, w tym kwartalne lub miesięczne inspekcje, kontrole bezpieczeństwa, planowanie gruntownego sprzątania oraz koordynację sprzątania między pobytami gości. Takie proaktywne podejście zapewnia terminową konserwację obiektu STR i pozwala szybko reagować na pojawiające się problemy.

Jak My Broker Matt wyjaśnił: „Dobrzy menedżerowie nieruchomości nie zadzwonią ani nie napiszą do Ciebie w sprawie wycieku ze zbiornika na wodę. Zamiast tego zajmą się tym i naprawią problem za Ciebie”. Właśnie dlatego gospodarze Cię zatrudnili.

Stwórz listę kontrolną sprzątania, aby zapewnić terminową konserwację swoich obiektów wakacyjnych

Dobrze utrzymany obiekt przekłada się na dobre relacje z gospodarzem. Co więcej, dbanie o proces sprzątania obiektu wakacyjnego przyczynia się także do pozytywnego doświadczenia na Airbnb dla gości i pomaga zdobywać pięciogwiazdkowe opinie.

4. Informuj gospodarzy o wynikach

Popyt na obiekt STR stale się zmienia pod wpływem różnych czynników rynkowych, takich jak sezonowość najmu wakacyjnego spadki, pożądane udogodnienia, konkurencja na Airbnb, oraz lokalne wydarzenia. Regularne informowanie gospodarzy o stanie ich obiektu buduje zaufanie.

Jako menedżer nieruchomości musisz informować gospodarzy o śledzonych KPI za pomocą rozwiązania PriceLabs, które obejmuje średnią stawkę dzienną (ADR), średnią długość pobytu, RevPAR oraz wskaźniki obłożenia. Narzędzie to pomoże Ci również podejmować świadome decyzje dotyczące ograniczeń pobytu minimalnego, niezarezerwowanych dni oraz wycen w ostatniej chwili i z dużym wyprzedzeniem, w oparciu o aktualne KPI Twojego obiektu STR.

Dzięki danym w czasie rzeczywistym gospodarze i menedżerowie nieruchomości mają spójny obraz strategii zarządzania przychodami, co zapobiega przyszłym sporom i nieporozumieniom.

5. Szczera komunikacja na rzecz ciągłego doskonalenia

Jasna komunikacja jest niezbędna, aby dopasować oczekiwania gospodarza do Twoich strategii zarządzania. Rozmawiaj z gospodarzami o wszystkim – o strategiach cen dynamicznych, kwestiach konserwacji, zaplanowanych inspekcjach oraz aktualizowaniu opisów ofert na Airbnb.

Co więcej, aktywne zaangażowanie w kontakt z gospodarzami pomoże Ci zwiększyć wskaźnik obłożenia na Airbnb i przychody.

Załóżmy, że chcesz zmienić strategię optymalizacji przychodów i musisz pilnie omówić to z gospodarzem. Najpierw szybko przeanalizujesz dotychczasowe i potencjalne przychody za pomocą Revenue Estimator Pro. Narzędzie pozwala też pobrać szczegółowy raport w formacie PDF i przekazać go gospodarzom, aby ustalić realistyczne prognozy przychodów.

Taka przejrzysta komunikacja buduje zaufanie gospodarzy i daje pewność, że oboje dążycie do tego samego celu. Kiedy obliczasz szacowane przychody, pokazujesz gospodarzom, że zależy Ci na zwiększaniu przychodów z najmu wakacyjnego.

Szczera komunikacja jest kluczowa dla utrzymania dobrych relacji z gospodarzami

Dodatkowa wskazówka: Znajdź złoty środek między komunikowaniem się zbyt często a zbyt rzadko. Gospodarze też mają dużo obowiązków i nie chcą być zalewani zbędnymi informacjami.

Najczęściej zadawane pytania

1. Jaka jest największa odpowiedzialność menedżera nieruchomości wobec gospodarza?

Przeprowadzanie inspekcji, wykrywanie problemów konserwacyjnych, optymalizacja strategii przychodów oraz dbanie o zadowolenie gości to kluczowe zadania każdego menedżera nieruchomości, dzięki którym zwiększa dochody gospodarzy z najmu krótkoterminowego.

2. Jaki raport menedżer nieruchomości zazwyczaj przekazuje gospodarzowi?

Dobrze skonstruowany raport z zarządzania nieruchomością zawiera dane operacyjne, finansowe i dotyczące wyników obiektu STR.

3. Czym jest umowa między gospodarzem a menedżerem?

Głównym celem umowy jest określenie warunków zarządzania obiektem STR. Dopasowuje ona oczekiwania gospodarza do obowiązków i zadań powierzonych menedżerowi. Umowa określa również wysokość opłat oraz czas trwania współpracy w zakresie zarządzania STR.

Podsumowanie

Menedżerowie nieruchomości i gospodarze łączy profesjonalna współpraca. Dlatego utrzymywanie dobrych relacji z gospodarzami jest kluczowe dla rozwiązywania problemów, optymalizacji wyników obiektu i budowania długotrwałych partnerstw.

Dobra obsługa zwiększa też szansę na przedłużenie umowy z gospodarzem, dlatego zawsze zachowuj wobec niego pełną przejrzystość.

Powiązany artykuł: jeśli szukasz wskazówek do najtrudniejszej wersji tej rozmowy, sprawdź nasze porady dotyczące rozmów z gospodarzami w sezonie słabej sprzedaży.