Trendy w najmach wakacyjnych w Chorwacji: wnioski z 2025 roku

Chorwacja stała się jednym z najbardziej atrakcyjnych europejskich kierunków dla najmu krótkoterminowego. Dzięki wybrzeżu Adriatyku, zabytkowym miastom, takim jak Dubrownik i Split, oraz setkom wysp, rynek korzysta z silnego sezonowego popytu. Wraz z dalszym rozwojem turystyki najmy wakacyjne stały się kluczowym rodzajem zakwaterowania, konkurującym z hotelami i ośrodkami wypoczynkowymi. W związku z tym coraz ważniejsze staje się śledzenie trendów w najmach wakacyjnych w Chorwacji.

W 2025 roku chorwacki rynek najmu krótkoterminowego (STR) stoi zarówno przed szansami na wzrost, jak i nowymi wyzwaniami, które wynikają ze zmieniających się zachowań podróżnych, rosnącej liczby ofert i zmian regulacyjnych.

Trendy w najmach wakacyjnych w Chorwacji w 2025 roku

Narzędzia takie jak World STR Index oraz PriceLabs Market Dashboard pomagają menedżerom nieruchomości w Chorwacji i na całym świecie zdobywać informacje rynkowe, które wspierają ich strategie zarządzania przychodami. Korzystając z tych narzędzi, zebraliśmy dane dotyczące chorwackiego rynku najmu krótkoterminowego, aby określić trendy w najmach wakacyjnych w 2025 roku.

1. Trendy w obłożeniu

Trendy w obłożeniu najmu wakacyjnego w Chorwacji w 2025 roku

W Chorwacji poziom obłożenia w 2025 roku wykazuje wyraźną sezonowość. Miesiące szczytowe, takie jak sierpień (79%), lipiec (73%) i czerwiec (55%), nadal dominują, co odzwierciedla silny popyt zagraniczny na letnie wakacje. Z kolei miesiące zimowe — styczeń (17%), luty (18%) i grudzień (21%) — odnotowują znacznie słabsze obłożenie.

• Średnie obłożenie w całym 2025 roku wynosi 33%, czyli więcej niż 13% w 2024 roku, ale wciąż mniej niż 9% w rezerwacjach z wyprzedzeniem na 2025 rok.
• Wzrost względem poprzedniego roku pozostaje niestabilny i wynosi -4% ogółem, przy czym różnice są szczególnie widoczne w miesiącach okołosezonowych i poza sezonem.

Wniosek: zależność Chorwacji od sezonu letniego jest wyraźna, a obłożenie poza szczytem sezonu jest minimalne. Pokazuje to szansę dla marketerów turystycznych i menedżerów nieruchomości na rozwój ofert turystycznych poza sezonem (np. pobytów wellness, konferencji, festiwali kulturalnych).

2. Trendy ADR (średniej stawki dziennej)

Trendy ADR w najmie wakacyjnym w Chorwacji w 2025 roku

W 2025 roku wartości ADR w euro pozostają stosunkowo wysokie przez cały rok, choć są silnie sezonowe:

• Szczytowe wartości ADR: lipiec (175 €), sierpień (160 €) i czerwiec (141 €), z tempem sięgającym nawet 252 € w rezerwacjach z wyprzedzeniem na lipiec 2025.
• Najniższe wartości ADR: listopad (100 €), styczeń (105 €) i luty (95 €).
• Średnie roczne ADR: 116 €, zbliżone do 2024 roku (131 €), co pokazuje brak wyraźnego wzrostu r/r.

Wniosek: podczas gdy obłożenie mocno się waha, ADR utrzymuje się na stabilnym poziomie, zwłaszcza latem. Sugeruje to, że Chorwacja nadal przyciąga zamożnych podróżnych w szczycie sezonu, ale ma ograniczoną siłę cenową zimą.

Dowiedz się więcej:Dane rynku najmu krótkoterminowego w Hiszpanii w 2025 roku: analiza zmieniających się trendów

3. Trendy RevPAR

Trendy RevPAR w najmie wakacyjnym w Chorwacji w 2025 roku

RevPAR (przychód na dostępną ofertę) daje najpełniejszy obraz sezonowości na chorwackim rynku najmu wakacyjnego:

• Najwyższe wartości: sierpień (126 €), lipiec (127 €) i czerwiec (78 €).
• Najniższe wartości: styczeń i luty, zaledwie 18–17 €, co podkreśla słaby popyt zimą.
• Średni RevPAR: 39 € w 2025 roku, spadek z 53 € w 2024 roku, co oznacza spadek o 26% r/r.

Wniosek: sezonowość RevPAR jest wyraźniejsza niż w przypadku ADR i wynika głównie z wahań obłożenia. Nawet przy stabilnym ADR słabe obłożenie poza sezonem obniża ogólne wyniki. Ukierunkowane promocje oraz marketing najmu wakacyjnego w miesiącach o niskim popycie mogą pomóc ograniczyć te wahania.

4. Trendy w oknie rezerwacji

Trendy w oknie rezerwacji w Chorwacji pokazują krótszy czas planowania

Zachowania rezerwacyjne w Chorwacji w 2025 roku wskazują na krótszy horyzont planowania:

• Miesiące szczytowe: rezerwacje na sierpień dokonywano średnio z 91-dniowym wyprzedzeniem, na lipiec 74 dni wcześniej, a na czerwiec średnio 48 dni wcześniej.
• Krótkie okna rezerwacji: miesiące zimowe, takie jak luty (5 dni) i styczeń (8 dni), odzwierciedlają rezerwacje dokonywane w ostatniej chwili przez gości krajowych.
• Średnia roczna: 29,8 dnia w 2025 roku, w porównaniu do 34 dni w 2024 roku, czyli spadek o 13%.

Wniosek: skracające się okno rezerwacji sygnalizuje większą niepewność i elastyczność w zachowaniach podróżnych. Gospodarze muszą stosować elastyczne strategie cenowe oraz utrzymywać widoczność na platformach OTA, aby przyciągać gości rezerwujących w ostatniej chwili.

Dowiedz się więcej:Zachowania rezerwacyjne we Włoszech: przewodnik dla menedżerów nieruchomości po 2020 roku

5. Trendy w długości pobytu

Krótsza długość pobytu w Chorwacji pokazuje wzrost liczby elastycznych podróży

Długość pobytu podróżnych w Chorwacji nieznacznie się skróciła w 2025 roku:

• Pobyty w szczycie sezonu: w lipcu i sierpniu średnia wciąż wynosi 7 nocy, co potwierdza atrakcyjność Chorwacji dla tygodniowych wakacji letnich.
• Pobyty okołosezonowe i poza sezonem: od listopada do marca średnia wynosi 4–5 nocy, co wynika z krótkich wypadów miejskich i wyjazdów weekendowych.
• Średnia roczna długość pobytu: 5,67 nocy w 2025 roku, spadek z 6 nocy w 2024 roku (co oznacza spadek o 3%).

Wniosek: krótsze pobyty wskazują na podróżnych zwracających uwagę na budżet oraz wzrost liczby elastycznych wyjazdów. Dostosowywanie wymogów dotyczących pobytu minimalnego — dłuższego latem, krótszego poza sezonem — może pomóc zoptymalizować zarówno obłożenie, jak i przychody.

Wzrost liczby ofert w Chorwacji

Liczba aktywnych najmów krótkoterminowych w Chorwacji stale rośnie — 150 000 aktywnych ofert do lipca 2025 roku, w porównaniu z 143 305 ofertami rok wcześniej.

Liczba ofert w Chorwacji nieznacznie wzrosła

Kluczowy wniosek: choć wzrost jest umiarkowany (4,7% r/r), Chorwacja zbliża się do punktu nasycenia rynku. Większa podaż oznacza większą konkurencję o obłożenie, przez co strategie zarządzania przychodami (takie jak ceny dynamiczne) stają się jeszcze ważniejsze.

Dowiedz się więcej: Przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego we Włoszech w 2025 roku

Ceny dynamiczne: zastosowanie i wpływ

Narzędzia do ustalania cen dynamicznych (DP), takie jak PriceLabs są coraz częściej wykorzystywane w Chorwacji. Narzędzia te dostosowują stawki w czasie rzeczywistym na podstawie popytu, sezonowości oraz konkurencji rynkowej.

Poziomy stosowania

Na podstawie danych z lipca 2025 roku:

• 17% ofert nie korzysta z cen dynamicznych.
• Wśród tych, które z nich korzystają: 29% niski poziom, 30% umiarkowany poziom, 12% wysoki poziom.

Wpływ cen dynamicznych na wyniki

Oferty korzystające z DP wykazują wyższe obłożenie, ADR i RevPAR, przy czym różnica jest najbardziej widoczna w szczycie sezonu.

Ceny dynamiczne miały istotny wpływ na przychody z najmu krótkoterminowego w Chorwacji

Wskaźniki obłożenia rosną wraz ze stosowaniem DP

• Oferty z wysokim poziomem stosowania cen dynamicznych osiągają imponujące 75% obłożenia, w porównaniu do zaledwie 45% w przypadku ofert bez DP.
• Nawet umiarkowane stosowanie cen dynamicznych zwiększa obłożenie do 68%, co pokazuje, że dopracowane strategie cenowe pozwalają utrzymać stale zapełniony kalendarz.

ADR rośnie dzięki inteligentniejszemu ustalaniu cen

• Gospodarze stosujący wysoki poziom cen dynamicznych osiągają najwyższe ADR na poziomie 133 USD, w porównaniu do 112 USD bez DP.
• Co ciekawe, choć niski poziom cen dynamicznych ma pewien wpływ, ogranicza on ADR do 118 USD, co pokazuje, że niewykorzystany w pełni potencjał cen dynamicznych nie maksymalizuje stawek.

RevPAR to obszar, w którym różnica jest największa

• Przychód na dostępny pokój (RevPAR) jest najwyraźniejszym wskaźnikiem wartości DP.
• Obiekty z wysokim poziomem DP osiągają RevPAR na poziomie 103 USD, czyli niemal dwukrotnie więcej niż 54 USD RevPAR w przypadku ofert bez DP.
• Umiarkowany poziom DP nadal zapewnia solidne wyniki na poziomie 92 USD RevPAR, co pokazuje, że nawet częściowe wdrożenie znacząco poprawia przychody.

Wniosek: pełne wykorzystanie DP daje przewagę konkurencyjną

• Wysoki poziom cen dynamicznych zapewnia najlepszą równowagę: wyższe obłożenie + wyższe ADR = maksymalny RevPAR.
• Obiekty niekorzystające z cen dynamicznych tracą znaczną część potencjalnych przychodów, zarówno w postaci luk w obłożeniu, jak i niższych stawek za noc.

Jak menedżerowie nieruchomości mogą wykorzystać te wnioski?

Aby przełożyć te wnioski na działania, menedżerowie nieruchomości muszą wyjść poza tradycyjne podejście do wynajmu i przyjąć podejście oparte na danych we wszystkich obszarach swojej działalności.

1. Zaawansowane zarządzanie przychodami

• Wdróż lub zaktualizuj swoje narzędzie do cen dynamicznych: dane są jednoznaczne: w 2025 roku dobrze radzące sobie oferty to te korzystające z cen dynamicznych. Wybierz narzędzie takie jak narzędzie PriceLabs Dynamic Pricing, które oferuje szczegółowe informacje rynkowe i pozwala dostosować zasady pobytu minimalnego oraz strategie zniżek.
• Wdróż warstwową strategię cenową: nie ustalaj samej ceny — ustal strategię. Na przykład latem ustaw wysoką stawkę bazową z minimalnym pobytem wynoszącym 7 nocy. Poza sezonem obniż stawkę bazową i zaoferuj zniżki last minute na rezerwacje dokonywane w oknie 14 dni, aby wykorzystać trend krótszego czasu rezerwacji.
• Zoptymalizuj zasady pobytu minimalnego: skorzystaj z narzędzia, które automatycznie dostosowuje pobyt minimalny. W lipcu i sierpniu minimalny pobyt 7 nocy ogranicza liczbę zmian gości i koszty operacyjne. Zimą obniż go do 2–3 nocy, aby przyciągnąć wyjazdy weekendowe i krótkie pobyty.

Narzędzie PriceLabs Dynamic Pricing pomaga wyprzedzać trendy w najmie wakacyjnym

2. Strategiczny marketing

• Twórz pakiety poza sezonem: promowanie hasła 'słońce i morze' w listopadzie to strategia skazana na porażkę. Zamiast tego skoncentruj przekaz na lokalnych atrakcjach dostępnych w danej porze roku.
• Pobyty wellness i kulinarne: nawiąż współpracę z lokalnymi spa, restauracjami i winnicami, aby stworzyć pakiety all-inclusive. Promuj swój obiekt jako przytulną bazę na relaksujący wyjazd poza sezonem.
• Pobyty dla cyfrowych nomadów: wraz ze skracającymi się pobytami i rosnącą popularnością pracy zdalnej, zaprezentuj swój obiekt jako idealne miejsce do pracy z dowolnego miejsca. Podkreśl szybkie Wi-Fi, wydzielone stanowisko do pracy oraz pobliskie kawiarnie z dobrą kawą.
• Turystyka kulturalna i festiwalowa: sprawdź lokalne wydarzenia, takie jak Karnawał w Rijece w lutym czy Zagrzebski Festiwal Świateł w marcu. Promuj swoją ofertę jako idealną bazę do udziału w tych wydarzeniach kulturalnych, które przyciągają podróżnych poza sezonem letnim.

3. Strategie operacyjne i zgodność z przepisami

• Usprawnij działania operacyjne, aby przyspieszyć rotację gości: skrócenie średniej długości pobytu oznacza częstsze sprzątanie. Automatyzuj zarządzanie nieruchomością w zakresie zadań takich jak komunikacja z gośćmi (instrukcje dotyczące zameldowania, wiadomości powitalne), aby zaoszczędzić czas. Rozważ zoptymalizowany proces sprzątania w najmie wakacyjnym, aby efektywnie poradzić sobie ze zwiększonym obciążeniem pracą.
• Wyprzedzaj zmiany w przepisach: od 2025 roku chorwackie przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego stały się znacznie surowsze i wymagają obecnie od właścicieli mieszkań w budynkach mieszkalnych uzyskania zgody co najmniej 80% współwłaścicieli przed zarejestrowaniem obiektu do wynajmu turystycznego — zmiana ta ma ograniczyć szybkie przekształcanie mieszkań na najem krótkoterminowy i zmniejszyć presję na lokalny rynek mieszkaniowy. Rząd wprowadził również wyraźne rozróżnienie prawne między 'gospodarzami' (osobami wynajmującymi pokoje w swoim głównym miejscu zamieszkania lub w niewielkich obiektach rodzinnych) a 'wynajmującymi komercyjnymi' (podmiotami komercyjnymi lub osobami, których głównym źródłem dochodu jest najem krótkoterminowy); obie kategorie podlegają teraz różnym stawkom podatkowym i wymogom zgodności, przy czym wynajmujący komercyjni płacą wyższe podatki i podlegają bardziej rygorystycznym kontrolom. Właściciele obiektów muszą teraz również oficjalnie się rejestrować, prowadzić odpowiednią ewidencję gości i przestrzegać lokalnych przepisów dotyczących stref, które mogą się różnić w zależności od miasta lub regionu w Chorwacji. Ignorowanie tych zmian stanowi poważne ryzyko biznesowe. Aktywnie monitoruj lokalne przepisy, ponieważ mogą się one różnić w zależności od miasta, i upewnij się, że Twój obiekt spełnia wszystkie wymogi. Pomoże Ci to zabezpieczyć działalność w zakresie najmu krótkoterminowego (STR) na wypadek kryzysów.

Przyszłość zarządzania nieruchomościami w Chorwacji jest profesjonalna

Chorwacki rynek najmu wakacyjnego w 2025 roku znalazł się na rozdrożu. Choć urok wybrzeża i wysp pozostaje niezmienny, era biernej strategii cenowej typu 'ustaw i zapomnij' dobiegła końca. Dane są jednoznaczne: konkurencja rośnie, zachowania podróżnych stają się coraz mniej przewidywalne, a zmiany regulacyjne wprowadzają nowe komplikacje.

Sukces nie zależy już wyłącznie od silnego popytu sezonowego. Chodzi o profesjonalne podejście do zarządzania nieruchomościami, przychodów i marketingu. Menedżerowie nieruchomości, którzy wdrażają ceny dynamiczne, nie tylko wyprzedzą konkurencję pod względem ADR i obłożenia, ale również zbudują bardziej odporny model biznesowy. Ci, którzy strategicznie promują swoje obiekty w okresie okołosezonowym i poza sezonem, odkryją nowe źródła przychodów, zamieniając tradycyjną słabość zimy w atut przez cały rok.

Ostatecznie to zaawansowanie i technologia są dziś nagradzane przez rynek. Najlepsze wyniki osiągną oferty zarządzane przez operatorów, którzy traktują swój obiekt jako biznes, a nie hobby. Wykorzystując dane, dostosowując się do nowych przepisów i przyjmując proaktywną, elastyczną strategię, menedżerowie nieruchomości w Chorwacji mogą na lata zapewnić sobie czołową pozycję w tej dynamicznie rozwijającej się branży.

Najczęściej zadawane pytania

1. Jakie są miesiące szczytu i poza szczytem sezonu w najmie wakacyjnym w Chorwacji?

Miesiącami szczytowego obłożenia w Chorwacji są czerwiec, lipiec i sierpień, gdzie wskaźnik obłożenia sięga nawet 79% w sierpniu. W miesiącach poza szczytem, takich jak styczeń, luty i grudzień, obłożenie jest znacznie niższe i często spada poniżej 20%.

2. Jak zmieniła się średnia stawka dzienna (ADR) w najmie wakacyjnym w Chorwacji w 2025 roku?

ADR pozostaje stosunkowo wysokie w letnich miesiącach szczytowych — średnio 175 € w lipcu i 160 € w sierpniu. W miesiącach zimowych ADR znacząco spada, utrzymując się na poziomie około 95–105 € w listopadzie, styczniu i lutym.

3. Czym są ceny dynamiczne i jak wpływają na przychody z najmu w Chorwacji?

Narzędzia do ustalania cen dynamicznych dostosowują stawki najmu w czasie rzeczywistym na podstawie popytu, sezonowości i konkurencji. Oferty aktywnie korzystające z wysokiego poziomu cen dynamicznych osiągają wyższe obłożenie (do 75%) oraz wyższe ADR i RevPAR, co znacząco zwiększa przychody.

4. Dlaczego okno rezerwacji w Chorwacji się skraca i co to oznacza dla gospodarzy?

Podróżni rezerwują obecnie bliżej terminu wyjazdu, a średnie okno rezerwacji skróciło się o 13%, do około 30 dni. Menedżerowie nieruchomości muszą stosować elastyczne ceny i strategie marketingowe, aby przyciągać rezerwacje z ostatniej chwili i pozostać konkurencyjnymi.

5. Jak przepisy w Chorwacji wpłynęły na rynek najmu krótkoterminowego w 2025 roku?

Nowe przepisy wymagają zgody większości współwłaścicieli w budynkach mieszkalnych przed zarejestrowaniem obiektu do wynajmu oraz rozróżniają 'gospodarzy' i 'wynajmujących komercyjnych' do celów podatkowych. Przepisy te zwiększyły wymogi zgodności i spowolniły wzrost liczby ofert, wpływając na rentowność.

6. Jakie strategie mogą stosować menedżerowie nieruchomości, aby poprawić obłożenie poza sezonem w Chorwacji?

Rozwijanie ofert turystycznych poza sezonem, takich jak pobyty wellness, festiwale kulturalne, podróże doświadczeniowe, oraz pakiety dla cyfrowych nomadów, może przyciągnąć gości poza miesiącami letnimi. Zaleca się promocję wokół wydarzeń, takich jak Karnawał w Rijece i Zagrzebski Festiwal Świateł.

7. Jak zmienia się długość pobytu w najmie wakacyjnym w Chorwacji?

Średnia długość pobytu nieznacznie się skróciła do około 5,67 nocy w 2025 roku, co wynika z większej liczby elastycznych podróży i podróżnych zwracających uwagę na budżet. Menedżerowie nieruchomości powinni rozważyć sezonowe dostosowanie wymogów dotyczących pobytu minimalnego.