Entendendo o mercado de aluguéis de temporada em Porto Rico em 2024

De acordo com um relatório encomendado pela Federação Hispânica, o número de propriedades operando como aluguéis de temporada em Porto Rico saltou para mais de 25.000 em 2023, partindo de cerca de 1.000 em 2014. O Airbnb gerou mais de 70 milhões de dólares em receitas fiscais de hospedagem para Porto Rico.

Porto Rico – Um mercado de aluguéis de temporada em expansão

O mercado de aluguéis de temporada em Porto Rico demonstrou crescimento e resiliência, com uma trajetória de alta de 11% em comparação ao ano anterior. Em 2020, o mercado contava com 11 mil propriedades, um número que dobrou para 22 mil. Esse crescimento pode ser atribuído a vários fatores, incluindo as consequências do furacão Maria, que atraiu muitos investidores de aluguéis de temporada para a ilha.

Este gráfico explica o crescimento das propriedades em Porto Rico

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A taxa de ocupação tem sido e seguirá sendo estável

Apesar do aumento no número de propriedades, as principais métricas de desempenho permanecem estáveis. Comparando 2022-23 com 2023-24, a ocupação se manteve estável. A taxa de ocupação média no último ano foi de 54%.

Este gráfico explica a tendência de ocupação comparando este ano com o próximo

Distribuição de propriedades por região

Das 78 províncias no mercado de aluguéis de temporada de Porto Rico, as 10 principais exercem influência significativa, contribuindo com cerca de 63% das propriedades. Elas concentram 13,5 mil propriedades de um total de 21,5 mil no território. San Juan lidera com 4.954 propriedades.

Este gráfico explica a distribuição de propriedades em comparação com os territórios de Porto Rico

Distribuição de propriedades por tamanho de anfitrião

Os anfitriões pequenos e individuais dominam o mercado de aluguéis de temporada em Porto Rico. Os anfitriões pequenos têm uma participação de mercado de 49%, com cerca de 11 mil propriedades. Os particulares gerenciam cerca de 7 mil propriedades e respondem por aproximadamente 32% do mercado. Os anfitriões médios e grandes correspondem a cerca de 18% da participação de mercado, com mais de 4 mil propriedades.

Este gráfico explica a distribuição de propriedades em comparação com o tamanho do portfólio dos anfitriões

O impacto do Dynamic Pricing no desempenho das propriedades

Cerca de 47,2% das propriedades não utilizam a precificação dinâmica. 21% das propriedades no mercado usam apenas Dynamic Pricing baixo. Somente 32% das propriedades utilizam Dynamic Pricing alto e/ou moderado. As propriedades que usam Dynamic Pricing registraram uma taxa de ocupação média superior a 72%.

Este gráfico explica a relação entre Dynamic Pricing e a distribuição de propriedades

Impacto do Dynamic Pricing na ocupação

As propriedades com Dynamic Pricing alto têm uma taxa de ocupação média de 65%. As que usam Dynamic Pricing moderado registram uma taxa de ocupação média de 63%, enquanto as que aplicam apenas Dynamic Pricing baixo atingem apenas 59% de ocupação. O Dynamic Pricing alto oferece 20% a mais de ocupação do que as propriedades sem Dynamic Pricing.

Este gráfico explica as tendências de taxa de ocupação em comparação com o nível de Dynamic Pricing de uma determinada propriedade

Principais desafios enfrentados pelos anfitriões de aluguéis de temporada em Porto Rico

Os anfitriões de aluguéis de temporada em Porto Rico enfrentam vários desafios que afetam sua capacidade de operar de forma eficaz e rentável em um mercado em crescimento acelerado. Confira os principais desafios identificados:

#1 Ambiente regulatório

Os anfitriões frequentemente precisam navegar por um cenário regulatório complexo que varia de município a município. O cumprimento das leis locais, incluindo requisitos de licença e obrigações fiscais, pode ser trabalhoso e desestimular potenciais anfitriões de entrar no mercado. Há também um debate contínuo sobre o impacto dos aluguéis de temporada nos mercados imobiliários locais, o que pode levar a restrições ou mudanças nas regulamentações.

#2 Concorrência

O mercado de aluguéis de temporada em Porto Rico registrou um aumento expressivo de propriedades, passando de cerca de 1.000 em 2014 para mais de 25.000 em 2023. Esse crescimento intensificou a concorrência entre os anfitriões, tornando mais difícil para proprietários individuais e gestores menores manter a visibilidade e atrair reservas. A concentração de propriedades em áreas populares, especialmente em San Juan, agrava ainda mais esse problema.

#3 Adoção do Dynamic Pricing

Embora a precificação dinâmica possa melhorar a receita e as taxas de ocupação, muitos anfitriões não aproveitam essa estratégia de forma eficaz. Aproximadamente 46% das propriedades não utilizam Dynamic Pricing, o que pode resultar em menor ocupação e receita em comparação com quem utiliza. Anfitriões que não conhecem estratégias de precificação ou que não têm as ferramentas para implementá-las podem ter dificuldades para competir.

#4 Saturação do mercado

O rápido crescimento do mercado de aluguéis de temporada gerou preocupações com a saturação, especialmente em destinos turísticos populares. Para se destacar em um mercado cada vez mais concorrido, os anfitriões precisam diferenciar suas propriedades com ofertas exclusivas e serviço de alta qualidade.

#5 Fatores econômicos

Flutuações econômicas, incluindo mudanças nos padrões de turismo e na saúde econômica geral de Porto Rico, podem impactar diretamente as taxas de ocupação e a receita. Os anfitriões precisam se adaptar às variações na demanda, que podem ser influenciadas por fatores externos como desastres naturais ou eventos globais.

#6 Desafios de gestão e operação

Muitos anfitriões, especialmente os proprietários individuais, podem não ter os recursos ou a experiência necessária para gerenciar suas propriedades com eficiência. Isso inclui desafios relacionados à manutenção, comunicação com hóspedes e marketing. Anfitriões que não investem em soluções de gestão profissional podem ter dificuldades para otimizar suas propriedades e maximizar os ganhos.

Principais conclusões

1. A maioria das propriedades está concentrada em San Juan.
2. A receita é estável em termos de ocupação e RevPAR. O mercado deverá seguir estável com algum crescimento nos próximos 12 meses.
3. Os pequenos operadores profissionais detêm a maior participação de propriedades, seguidos pelos proprietários individuais.
4. A maioria das propriedades não usa Dynamic Pricing, e aquelas que usam apresentam uma taxa de ocupação média de 70%.

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