Como os incêndios de Maui transformaram o mercado de aluguel de temporada em Lahaina

Usando os dados internos do PriceLabs dados para Lahaina, conseguimos ver em números o que muitos anfitriões no mercado vêm sentindo desde os incêndios de agosto de 2023: um mercado que sofreu um choque praticamente da noite para o dia, depois se reconstruiu lentamente com menos anúncios e menos noites reservadas, mas com um poder de precificação surpreendentemente resiliente.

Este artigo analisa o que mudou em termos de oferta, demanda, receita e precificação, e o que qualquer anfitrião em um mercado afetado por uma perturbação ou restrição normativa pode aprender com a experiência de Lahaina.

Como estamos analisando os dados

Para esta análise, usamos dados mensais de Lahaina em três períodos de 12 meses:

• 2022–23 – Linha de base pré-incêndio
• 2023–24 – O primeiro ano após os incêndios
• 2024–25 – O segundo ano de ajuste e início da recuperação

Ao ler este artigo, é nisso que você deve se concentrar

1. Um enorme choque de oferta: os anúncios em Lahaina foram cortados pela metade

O primeiro e mais claro impacto dos incêndios é na oferta.

No período 2022–23, Lahaina tinha em média cerca de 536 anúncios ativos. Em 2023–24, esse número caiu para aproximadamente 245 anúncios – uma queda de 54% na oferta disponível. Em 2024–25, os anúncios caíram ainda mais para cerca de 209, uma queda de 61% em relação ao ano anterior aos incêndios.

Número de anúncios no mercado de aluguel de temporada em Lahaina

Se você olhar para meses específicos, a contração fica ainda mais evidente:

• Em agosto, os anúncios foram de 514 (2022–23) → 559 (2023–24) → 192 (2024–25).
• Durante grande parte do ano, a oferta 2024–25 é 60–65% menor do que antes dos incêndios.

Isso nos diz duas coisas importantes:

1. Lahaina opera com um inventário de aluguéis de temporada estruturalmente menor.
   Os danos, as regulamentações e as prioridades de moradia de longo prazo contribuíram para reduzir os aluguéis de temporada.
2. Qualquer anfitrião que ainda esteja ativo opera agora em um cenário competitivo muito diferente.é
   Você não compete mais em um mercado denso e turístico com centenas de anúncios similares ao seu redor; você está em um ambiente menor, com oferta mais restrita, onde cada anúncio ativo importa mais.

2. A demanda também despencou – as noites reservadas ainda são ~85% abaixo dos níveis pré-incêndio

Quando a oferta encolheu, a demanda não simplesmente «se redistribuiu». As reservas também caíram drasticamente.

As noites reservadas médias por mês caíram de aproximadamente 9.486 (2022–23)
→ 1.914 (2023–24)
→ 1.349 (2024–25)

Tendências de noites reservadas no mercado de aluguel de temporada em Lahaina

Isso representa aproximadamente:

• -80% de noites reservadas em 2023–24 vs. pré-incêndio
• -86% em 2024–25 vs. 2022–23

Ou seja, mesmo no segundo ano após os incêndios, o total de noites reservadas ainda é menos de 20% do que costumava ser.

Isso reflete:

• Menos propriedades em operação
• Menor demanda turística geral em Lahaina
• Estadias mais longas e prioridades de moradia estão prevalecendo sobre as reservas de aluguel de temporada

Porém, isso não significa que cada anúncio ativo esteja «vazio».

3. A ocupação caiu bastante – depois se estabilizou em um novo patamar

Apesar do colapso nas noites reservadas, a taxa de ocupação dos anúncios ativos conta uma história mais sutil.

Pela aba de Ocupação:

• Taxa de ocupação média em 2022–23: ~73,7%
• 2023–24: ~46,9% (cerca de 27 pontos percentuais a menos)
• 2024–25: ~45,2%, quase estável em relação a 2023–24, mas ainda ~29 pontos abaixo dos níveis pré-incêndio

Tendências da taxa de ocupação no mercado de aluguel de temporada em Lahaina

Mês a mês:

• O primeiro ano pós-incêndio mostra uma constante queda de 20–30% na ocupação vs. 2022–23.
• Em julho de 2024–25, a ocupação de ~58,5% é visivelmente maior do que os 38,9% de julho de 2023–24, indicando recuperação sazonal e retorno gradual da demanda.

O que está acontecendo, então?

• Há muito menos anúncios e muito menos reservas no total, mas
• Um subconjunto de anúncios ativos mantém ocupação entre 40 e 58% em muitos meses, especialmente à medida que avançamos para 2024–25.

Para os anfitriões ainda ativos em Lahaina (ou em qualquer mercado perturbado), isso significa:

• Você ainda pode atrair uma fatia significativa da demanda
• Mas você opera com mais volatilidade e um pool de demanda total menor do que antes

4. A receita caiu ~70% – mas o RevPAR está surpreendentemente próximo dos níveis pré-incêndio

Combinando menos anúncios e menos noites reservadas, a receita total sofre um impacto pesado.

• Receita mensal média em 2022–23: ~US$ 4,53M
• 2023–24: ~US$ 1,24M (-72% vs. linha de base)
• 2024–25: ~US$ 1,03M (-77% vs. linha de base, ~-16% vs. 2023–24)

Tendências de receita no mercado de aluguel de temporada em Lahaina

O mercado ainda está longe do seu tamanho original em termos de receita.

Mas se você olhar para o RevPAR (receita por acomodação disponível):

• RevPAR médio 2022–23: ~US$ 352
• 2023–24: ~US$ 321 (cerca de -9%)
• 2024–25: ~US$ 344 (apenas ~2,5% abaixo dos níveis pré-incêndio)

E em alguns meses, o RevPAR em 2024–25 supera o de 2022–23:

• Março 2024–25: RevPAR ~US$ 534 vs. US$ 399 em 2022–23
• Abril 2024–25: US$ 413 vs. US$ 344
• Julho 2024–25: US$ 489 vs. US$ 351

Então, mesmo que o bolo total seja muito menor, para os anúncios ainda ativos e bem posicionados, os ganhos por noite disponível estão agora próximos (ou até acima) dos níveis pré-incêndio em vários meses.

Essa é uma lição importante para os anfitriões:

Em um mercado perturbado, a receita macro pode estar em queda, mas o desempenho no nível de cada anúncio ainda pode ser saudável se você permanecer ativo, visível e inteligente na precificação.

5. O ADR disparou: menos anúncios, tarifas mais altas

O RevPAR não se recupera por magia. Um fator-chave aqui é o Preço Médio Da Diária (ADR).

• ADR médio em 2022–23: ~US$ 477
• 2023–24: ~US$ 682 (+43% vs. linha de base)
• 2024–25: ~US$ 747 (+57% vs. linha de base, +9–10% vs. 23–24)

Tendências do ADR (Preço Médio Da Diária) no mercado de aluguel de temporada em Lahaina

Muitos meses mostram o ADR subindo entre 40 e 70% em comparação com 2022–23. Isso reflete:

• Anfitriões aumentando as tarifas para cobrir custos e riscos mais altos
• Um inventário mais escasso conseguindo praticar um preço premium
• Viajantes que ainda escolhem Lahaina estão dispostos a pagar mais por menos opções

Mas um ADR mais alto traz riscos:

• Preço muito alto em relação à demanda atual → a ocupação cai ainda mais
• Preço muito baixo em um mercado com pouca oferta → você deixa dinheiro na mesa

É exatamente aqui que a precificação baseada em dados se torna inegociável: você não pode se basear nos instintos pré-2023 em um mercado fundamentalmente diferente.

6. O que os anfitriões de qualquer mercado perturbado podem aprender com Lahaina

Você pode não estar em Lahaina, mas padrões similares se aplicam a mercados afetados por:

• Desastres naturais
• Novas regulamentações de aluguel de temporada
• Choques repentinos de demanda (fechamentos de fronteiras, cortes de rotas aéreas, cancelamentos de grandes eventos, etc.)

Aqui estão as principais lições dos dados de Lahaina:

6.1. Espere um ajuste de vários anos, não de uma única temporada

As noites reservadas em Lahaina ainda são ~85% abaixo dos níveis pré-incêndio mesmo em 2024–25, e a receita total permanece cerca de 75% abaixo. A recuperação não é linear nem rápida.

O que você pode fazer com o PriceLabs: Use os Market Dashboards e ferramentas como o PriceLabs STR Index (se disponível na sua região) para acompanhar as mudanças ano a ano em:

• Anúncios ativos
• Taxa de ocupação
• ADR (Preço Médio Da Diária) e RevPAR

Isso ajuda você a evitar reações exageradas a um único mês forte ou fraco.

Market Dashboard pronto para visualizar as mudanças ano a ano

6.2. Oferta e demanda podem encolher juntas – a precificação precisa refletir o novo equilíbrio

Em Lahaina:

• A oferta caiu ~60%
• As noites reservadas caíram ~80–85%
• Mas o RevPAR está quase de volta aos níveis pré-incêndio, em parte graças a um ADR mais alto

Este é um mercado diferente, não apenas uma versão mais fraca do anterior.

Com o PriceLabs, você pode:

• Usar a precificação dinâmica para ajustar continuamente as tarifas com base nos padrões reais de demanda, não nas suposições do ano passado.
• Ajustar os preços mínimo, base e máximo para refletir tanto a menor concorrência quanto a menor demanda.
• Usar personalizações por data para períodos sensíveis (ex.: aniversários do evento, atualizações normativas importantes).

Implemente o Dynamic Pricing para precificar sua propriedade de acordo com o mercado

6.3. A sazonalidade pode mudar após um choque

Em Lahaina, alguns meses de 2024–25 (como março, abril e julho) mostram um RevPAR acima de 2022–23, sinalizando:

• Retorno da demanda
• Hóspedes concentrando viagens em menos meses
• Comportamento de planejamento de viagem diferente do que era antes

Dentro do PriceLabs:

• Acompanhe a ocupação futura e os preços usando recursos como indicadores de demanda prospectiva (onde disponíveis) ou os Market Dashboards.
• Ajuste as estadias mínimas e os descontos de última hora em torno dos novos períodos de alta demanda, não apenas da antiga alta temporada.

7. Usando o PriceLabs em um mercado pós-perturbação: um guia prático

Se o seu mercado passou por uma perturbação semelhante à de Lahaina, aqui está um framework simples que você pode seguir com o PriceLabs:

Passo 1: Referencie novamente o seu mercado

• Abra um Market Dashboard para a sua cidade ou região.
• Compare o ano atual do seu mercado com 2019 / 2022 ou outro ano pré-choque:

  • Anúncios ativos
  • ADR (Preço Médio Da Diária) e RevPAR
  • Taxa de ocupação
  • Antecedência das reservas

Isso te diz se você está em uma fase de contração, estabilização ou recuperação.

Passo 2: Redefina suas premissas de precificação

Dado o padrão de Lahaina, pergunte-se:

• A oferta cai mais do que a demanda?
  → Você pode ter mais poder de precificação do que sua taxa de ocupação sozinha sugere.
• O ADR subiu significativamente?
  → Não ancore os preços muito baixo, mas evite sobreprecificar se a demanda ainda for frágil.

No PriceLabs:

• Comece com os preços dinâmicos recomendados.
• Ajuste o seu preço base usando as ferramentas de auxílio ao preço base (onde disponíveis).
• Use as configurações de estadia mínima para equilibrar a ocupação (2–3 noites) com os custos de limpeza e rotatividade.

Passo 3: Use regras e substituições para gerenciar a incerteza

• Aplique descontos de última hora de forma mais inteligente em períodos de baixa ou incertos.
• Use prêmios para reservas antecipadas para datas com 6–9 meses de antecedência se o seu mercado costuma reservar cedo, mas agora tem menos anúncios.
• Adicione substituições por evento ou por data para eventos turísticos conhecidos que podem retornar antes da recuperação total do mercado.

Passo 4: Monitore o desempenho vs. o mercado

A cada 1–2 meses:

• Compare o seu ADR (Preço Médio Da Diária), taxa de ocupação e RevPAR vs. a mediana do mercado com as análises do PriceLabs.
• Se o seu ADR é mais baixo mas a ocupação é similar:
  → Você provavelmente pode aumentar as tarifas um pouco.
• Se o seu ADR é mais alto mas a ocupação é muito mais baixa:
  → Considere descontos mais agressivos ou estadias mínimas mais curtas até que a base de demanda cresça.

Use o Portfolio Analytics para entender o desempenho da sua propriedade

Conclusão: Lahaina mostra como os mercados de aluguel de temporada podem ser frágeis – e flexíveis

Os incêndios de Maui transformaram o mercado de aluguel de temporada em Lahaina em um estudo de caso sobre choque, contração e recalibração:

• Oferta: ~60% menos anúncios do que antes dos incêndios
• Demanda: ~80–85% menos noites reservadas
• Receita: ~70–75% menos receita total
• Precificação: ADR acima de 50%, RevPAR quase de volta aos níveis pré-incêndio para anúncios ativos

Para os anfitriões, a lição é clara:

Você não pode controlar as perturbações, mas pode controlar com que rapidez adapta sua precificação e estratégia.

Ferramentas como o PriceLabs ajudam você a basear essas decisões em dados reais, não em suposições — seja em Lahaina ou em qualquer outro mercado passando por uma grande mudança estrutural.

Perguntas frequentes

1. Quanto caiu a oferta de aluguel de temporada em Lahaina após os incêndios de Maui?

Com base nos dados de mercado do PriceLabs, os anúncios ativos em Lahaina caíram ~60% entre 2022–23 e 2024–25. A queda mais acentuada ocorreu imediatamente após agosto de 2023, e a oferta permaneceu significativamente limitada desde então.

2. A demanda turística em Lahaina se recuperou desde os incêndios?

Não totalmente. As noites reservadas ainda são 80–85% menores em comparação com os níveis pré-incêndio. Embora alguns meses mostrem sinais iniciais de recuperação, a demanda geral permanece muito abaixo dos níveis de 2022–23.

3. Por que o RevPAR está quase de volta aos níveis pré-incêndio mesmo com a queda nas reservas?

O RevPAR se recuperou principalmente porque o ADR aumentou entre 40 e 70% após os incêndios. Com menos anúncios disponíveis e custos operacionais mais altos, os anfitriões ativos conseguiram cobrar tarifas noturnas mais altas, compensando a queda na ocupação.

4. Os anfitriões de Lahaina estão cobrando tarifas noturnas significativamente mais altas hoje?

Sim. O ADR em Lahaina aumentou de uma média de US$ 477 (2022–23) para US$ 747 (2024–25) — um aumento de ~57%. Isso está alinhado com menor concorrência, maior risco e maiores custos operacionais.