Por que baixar preços nem sempre é a resposta: estratégias de precificação para aluguel de temporada

Seu calendário tem algumas semanas vazias chegando. A solução mais rápida parece óbvia: baixar o preço até as reservas voltarem. É a primeira alternativa que a maioria dos anfitriões busca, e na maioria das vezes é a errada, porque trata um sintoma em vez da verdadeira causa da queda.

Boas estratégias de precificação para aluguel de temporada raramente começam com um corte de preço. Elas começam verificando se o seu preço base está configurado corretamente, se sua propriedade e suas avaliações estão fazendo a parte delas, e se os ajustes baseados na ocupação já estão fazendo a correção que o seu calendário precisa. Um corte de preço só trata o sintoma. Este guia percorre as causas reais e o que verificar antes mesmo de mexer na sua tarifa.

Baixar o preço do seu aluguel de temporada raramente é o primeiro movimento certo quando a ocupação cai. Verifique primeiro seu preço base, a qualidade da sua propriedade, suas avaliações e seus ajustes baseados na ocupação, já que um desses costuma ser o verdadeiro problema. Resolva a causa e você protege sua receita em vez de abrir mão dela.

Por que baixar seu preço quase nunca resolve reservas lentas

Um corte de preço pode parecer que funciona, porque uma tarifa mais baixa costuma preencher algumas noites. O problema é o que isso custa para você chegar lá. Os hóspedes leem o preço como um sinal de qualidade, e um desconto agressivo pode fazer sua propriedade parecer a opção que ninguém mais quis primeiro.

Também há a receita à qual você abre mão nas noites que já seriam reservadas de qualquer forma. Se você baixa sua tarifa de forma geral para corrigir algumas datas fracas, também está dando desconto nas datas fortes junto com as fracas. Anfitriões independentes que fortalecem seu poder de precificação com fotos e avaliações em vez de descontar costumam manter uma tarifa mais alta sem perder reservas, porque os hóspedes ficam menos sensíveis ao preço quando confiam na qualidade da estadia.

Antes de supor que o preço é o problema, ajuda passar por as mesmas perguntas de precificação competitiva que anfitriões experientes se fazem, cobrindo mudanças no comp set, sazonalidade e alterações na propriedade, antes mesmo de o preço entrar na conversa.

• O valor percebido cai: os hóspedes associam um preço muito mais baixo a uma estadia de qualidade inferior
• As datas fortes também são descontadas: um corte geral reduz a receita em noites que não precisavam de ajuda
• A causa real continua sem solução: fotos fracas, poucas avaliações ou um preço base errado vão continuar causando o mesmo problema no mês seguinte

O restante deste guia percorre as verificações que vale a pena fazer antes de um corte de preço, na ordem que realmente importa para a maioria dos anfitriões independentes. Boas estratégias de precificação para aluguel de temporada tratam o preço como a última alavanca, não a primeira.

Primeiro, acerte o preço base do seu aluguel de temporada

Antes de qualquer coisa, verifique se o preço base do seu aluguel de temporada realmente reflete sua propriedade hoje. Seu preço base é a tarifa média por noite que sua propriedade deveria gerar ao longo de um ano inteiro, e todos os outros preços que você vê são construídos em cima dele. Se esse número inicial estiver errado, nenhuma quantidade de demanda vai consertar isso.

A PriceLabs oferece três formas de configurá-lo: importado da sua tarifa OTA atual, recomendado a partir de dados de mercado e propriedades comparáveis, ou personalizado se você tem informações que o algoritmo não consegue ver, como uma reforma recente ou uma nova comodidade.

A maioria dos anfitriões independentes se sai bem começando com o valor recomendado e só o ajustando quando têm informações reais para acrescentar. A PriceLabs transforma esse número em uma tarifa por noite usando os mesmos indicadores e gráficos subjacentes que mostram lado a lado seu preço mínimo, máximo e recomendado. Se sua propriedade é nova, definir um preço base apenas com dados de mercado é simples mesmo sem histórico de reservas para se apoiar.

Use a Ajuda de Preço Base da PriceLabs para adicionar dinamicamente um preço base à sua propriedade

Um preço base definido uma vez e nunca mais revisado é uma causa comum exatamente da queda que tenta os anfitriões a cortar o preço. Revisar a precificação em um calendário trimestral fixo, em vez de reagir a cada semana fraca, evita que isso aconteça desde o início.

Deixe os ajustes baseados na ocupação cuidarem da correção em tempo real

A precificação baseada na ocupação foi criada para fazer exatamente o que um corte de preço manual tenta fazer, só que automaticamente e sem abrir mão de receita nas noites que não precisavam de desconto. Ela verifica o ritmo real de reservas da sua propriedade e ajusta levemente as tarifas para baixo quando você está atrasado, ou para cima quando está adiantado.

Use a PriceLabs para fazer ajustes baseados na ocupação na sua propriedade

Essa é a alavanca que deveria reagir a uma semana fraca, não seu preço base. Você pode escolher a intensidade da reação: uma configuração padrão equilibrada para a maioria das propriedades, uma configuração mais agressiva quando você já tem uma temporada de histórico de reservas para se apoiar, ou uma configuração guiada pelo mercado que dá mais peso a propriedades comparáveis enquanto seu próprio histórico ainda é curto. Essas configurações ficam dentro das suas personalizações da PriceLabs, junto com outras regras de precificação, como os ajustes de estadia mínima.

Se as reservas estão realmente lentas em todo o seu mercado e não só na sua propriedade, isso aponta para uma mudança de mercado que vale a pena verificar na sua configuração de precificação dinâmica em vez de um motivo para cortar sua tarifa por conta própria.

Qualidade da propriedade e avaliações dos hóspedes ainda fazem diferença

Depois de descartar preço base e ajustes baseados na ocupação, olhe para a propriedade em si. Uma propriedade que converte mal pode ficar vazia a qualquer preço, porque os hóspedes decidem se vale a pena reservar antes mesmo de comparar tarifas de perto.

Use o Listing Optimizer da PriceLabs para entender o desempenho da sua propriedade no Airbnb e fazer ajustes para melhorar seu ranking

As avaliações têm um peso parecido. Um histórico de avaliações forte convence os hóspedes a reservar a uma tarifa justa em vez de esperar um desconto, e o sentimento das avaliações aparece nas tendências de ocupação antes que a maioria dos anfitriões perceba o problema manualmente. Uma sequência de avaliações mornas sobre limpeza ou comunicação vai desacelerar as reservas bem antes do seu preço.

Responder às avaliações também importa aqui, não só recebê-las. Uma resposta específica e bem escrita a uma avaliação tranquiliza futuros hóspedes de que um problema realmente foi resolvido, o que uma resposta genérica não faz.

• Fotos e descrições: fotos desatualizadas ou genéricas são uma das razões mais comuns pelas quais uma propriedade com preço justo ainda tem baixo desempenho
• Precisão das comodidades: listar as comodidades de forma clara e precisa evita os cancelamentos e as avaliações ruins que vêm de expectativas não atendidas
• Hábito de responder avaliações: responder às avaliações, principalmente as críticas, mostra aos futuros hóspedes que os problemas são resolvidos.

Quando uma mudança de preço realmente faz sentido

Nada disso significa que seu preço nunca seja a resposta. Às vezes ele realmente está alto ou baixo demais para o que seu mercado está disposto a pagar, e uma mudança é justificada. A diferença é fazer isso com base em evidências, em vez de reagir a uma única semana fraca.

Conclusão

Suas estratégias de precificação para aluguel de temporada funcionam melhor quando o corte de preço é a última opção que você recorre, não a primeira. Verifique seu preço base, deixe os ajustes baseados na ocupação fazerem a correção diária, e mantenha sua propriedade e suas avaliações em bom estado antes de mexer na sua tarifa. Se você não revisou sua configuração recentemente, garanta que sua configuração de precificação dinâmica tenha as duas alavancas configuradas corretamente.

Perguntas frequentes

Devo baixar meu preço se minha ocupação cair?

Não como primeiro movimento. Verifique primeiro seu preço base, as configurações dos seus ajustes baseados na ocupação, e a qualidade da sua propriedade e suas avaliações, já que um desses costuma ser a verdadeira causa de uma queda.

O que é o preço base de um aluguel de temporada e por que isso importa aqui?

Seu preço base é a tarifa média por noite que sua propriedade deveria gerar ao longo de um ano, e todas as outras tarifas são calculadas a partir dele. Se estiver errado, problemas de ocupação podem parecer um problema de precificação quando na verdade são um problema de preço base.

O que são os ajustes baseados na ocupação e em que eles diferem de baixar meu preço?

Os ajustes baseados na ocupação ajustam automaticamente sua tarifa para cima ou para baixo com base no seu ritmo real de reservas, corrigindo quedas sem um desconto manual e geral que também prejudica suas datas fortes.

Como a qualidade da propriedade e as avaliações afetam quanto eu posso cobrar?

Fotos boas, uma descrição precisa e um histórico de avaliações sólido permitem que os hóspedes reservem com confiança a uma tarifa justa. Versões fracas de qualquer um desses elementos podem impedir que uma propriedade bem precificada converta.

Quando eu deveria realmente mudar meu preço?

Quando seu preço base não é revisado há um tempo, ou uma mudança de mercado mais ampla aparece de forma consistente no seu comp set, não por causa de uma única semana fraca.