Gestão de receitas de um grande portfólio para aluguéis de temporada

A transição de gerenciar alguns poucos imóveis para supervisionar um grande portfólio de 100+ imóveis é uma mudança monumental que exige muito mais do que dedicação — requer uma transformação fundamental na forma como você analisa os dados. Com o mercado de aluguel de temporada (STR) cada vez mais competitivo, gestores de propriedades profissionais precisam abandonar a precificação baseada na intuição e adotar uma abordagem mais analítica e orientada por dados para proteger seus ativos e otimizar a gestão de receitas do grande portfólio.

Em uma sessão recente do podcastRevLabs, Joaquin Lozada, Consultor de Soluções da PriceLabs e especialista no mercado STR de Barcelona, na Espanha, compartilhou seu framework para gerenciar portfólios em larga escala. Da importância de "proteger o patrimônio" aos riscos da personalização excessiva, este guia transforma esses insights especializados em estratégias práticas para o seu negócio.

1. Mude sua mentalidade: revenue management como proteção do patrimônio

Para operadores em larga escala, o cliente principal não é apenas o hóspede; é o proprietário. Ao gerenciar um grande portfólio, seu papel evolui para o de um gestor patrimonial.

• Proteger o investimento: as pessoas investem em imóveis para garantir seu futuro, e os gestores de propriedades são responsáveis por proteger esse investimento.
• Consistência dos KPIs: os proprietários esperam que os gestores entreguem resultados e melhorem os Key Performance Indicators (KPIs) ano após ano.
• Superar o mercado: o revenue management de aluguéis de temporada é essencial para entregar resultados sólidos e proteger o valor de um investimento imobiliário.

2. O perigo da personalização excessiva

Um dos erros mais comuns que Joaquin observa em grandes portfólios é a "armadilha da personalização".

• A complexidade é a inimiga: usar muitas personalizações sem entender seu impacto cumulativo pode gerar erros e prejudicar sua estratégia de precificação.
• Sobreposição de regras: aplicar regras diferentes pode fazer com que configurações se anulem, complicando a estratégia de precificação.
• A abordagem minimalista: em geral, é melhor começar com menos configurações e ajustá-las ao longo do tempo com base na performance dos imóveis.

3. Definindo corretamente o "preço base"

Seu preço baseé o ponto de partida mais importante para sua estratégia de Dynamic Pricing. Ele representa a diária média anual do seu imóvel.

• Comece baixo, suba alto: se não tiver certeza de como posicionar seu imóvel, comece com um preço mais baixo e aumente gradualmente com o tempo.
• Aumentos progressivos: as tarifas podem ser aumentadas à medida que suas avaliações e pontuações nas agências de viagem online (OTAs) melhoram.
• Benchmarking: analise seus concorrentes usando grupos concorrentes personalizados para estabelecer benchmarks competitivos e preços mínimos.

Como a PriceLabs potencializa gestores de grandes portfólios

A gestão de receitas de um grande portfólio requer ferramentas escaláveis. As funcionalidades da PriceLabs foram desenvolvidas para ajudar gestores profissionais a tomar decisões baseadas em dados.

PriceLabs Portfolio Analytics

Quando você gerencia 100+ imóveis, precisa ir além dos calendários individuais e utilizar o Portfolio Analytics para entender as tendências macroeconômicas.

• Ritmo em relação ao ano anterior: comparar a performance dos seus imóveis com o ano anterior ajuda a avaliar a eficácia da sua estratégia de revenue management.
• Ritmo em relação ao mercado: os gestores devem monitorar como seu portfólio está evoluindo em relação às tendências gerais do mercado. Isso vai ajudar você a entender se a performance dos imóveis se deve às tendências de mercado ou se sua estratégia de precificação precisa de ajustes.
• Tomada de decisão informada: monitorar esses relatórios é essencial para tomar decisões de precificação e estratégia bem embasadas.

PriceLabs Portfolio Analytics para revisar a performance do portfólio

PriceLabs Market Dashboards

Para proteger o patrimônio dos proprietários, você precisa saber exatamente o que a concorrência está fazendo. Os PriceLabs Market Dashboardsfornecem dados em tempo real sobre:

• Grupos concorrentes personalizados: crie grupos personalizados para analisar métricas de mercado específicas relevantes para o seu tipo de imóvel.
• Tendências de comodidades: identifique as comodidades mais desejadas e comuns entre os viajantes na sua região específica.
• Ocupação futura: analise as taxas de ocupação futuras e as tendências de demanda para datas específicas.

PriceLabs Market Dashboard para comparar a concorrência em grandes portfólios

Automação do Dynamic Pricing

O coração de uma gestão de receitas eficaz é ajustar as tarifas em tempo real com base nas condições do mercado. O PriceLabs Dynamic Pricingautomatiza os ajustes com base em:

• Sazonalidade e demanda: os preços se ajustam automaticamente com base nas variações sazonais e na demanda do mercado.
• Concorrência local: o algoritmo considera os preços dos concorrentes para garantir que você permaneça lucrativo enquanto se mantém competitivo.
• Janelas de reserva: os preços são ajustados com base no prazo de antecedência e no horizonte de reservas.

Ferramenta PriceLabs Dynamic Pricing para gestão de receitas de grandes portfólios

Conclusão

Escalar um negócio STR para 100+ imóveis requer uma transição de gestor de propriedades para estrategista de receitas. Ao focar em uma estratégia de personalização minimalista, definir corretamente seus preços base e usar análises em nível de portfólio para monitorar o ritmo, você garante sustentabilidade e crescimento a longo prazo para seus proprietários. Como Joaquin ressalta, o objetivo é usar os dados para identificar onde são necessárias mudanças e como corrigi-las de forma eficiente.

Perguntas frequentes

1. Por que os dados de ritmo são tão importantes para a gestão de receitas de um grande portfólio?

Os dados de ritmo do Portfolio Analytics mostram como seus imóveis estão se saindo em relação ao mercado e aos dados do ano anterior, o que é crucial para realizar ajustes estratégicos bem informados em escala.

2. Qual é o maior erro ao configurar um software de precificação para grandes contas?

O erro mais comum é aplicar personalizações demais sem entender seu impacto, o que pode gerar regras conflitantes e resultados de precificação indesejados.

3. Como sei se meu preço base está corretamente posicionado?

Você deve comparar sua precificação com aluguéis similares no seu bairro usando dados de mercado. Se você é novo no mercado, começar com preços baixos e aumentar à medida que acumula avaliações positivas é uma estratégia comprovada.