Como funciona a precificação para propriedades com várias unidades com características ligeiramente diferentes?

Para um gestor de propriedades, lidar com configurações de múltiplas unidades pode ser ao mesmo tempo recompensador e desafiador. As propriedades com várias unidades s��o aquelas com múltiplas unidades (apartamentos, quartos, hotéis, etc.) semelhantes entre si, mas com pequenas variações. Essas sutis diferenças impactam significativamente sua estratégia de preços e, consequentemente, sua receita. Como abordar a precificação nesse cenário?

Leitura bônus: O guia definitivo de precificação dinâmica para aluguéis de temporada

O que são propriedades com várias unidades?

Propriedades com várias unidades podem incluir apartamentos idênticos em um mesmo edifício, quartos de hotel da mesma categoria, ou até chalés separados em uma única propriedade. Embora essas unidades pareçam similares, as menores diferenças — como o andar ou a vista — podem influenciar as preferências dos hóspedes e as taxas de reserva.

Por exemplo, se você gerencia dois apartamentos no mesmo prédio, um pode ter vista para o oceano e o outro para a rua. O apartamento com vista para o oceano vai naturalmente atrair maior demanda, mesmo que o layout básico e as comodidades sejam idênticos. Isso requer uma estratégia de revenue management que reflita essas diferenças.

Quais características impactam a precificação de propriedades com várias unidades?

Veja as características que mais comumente afetam os preços em configurações de múltiplas unidades:

• Tamanho da unidade: unidades maiores geralmente têm preços mais altos. Mas o tamanho por si só nem sempre é o fator decisivo; o que importa é como os hóspedes percebem o valor agregado do espaço extra.
• Vistas: propriedades com vistas premium — como uma varanda com vista para o mar ou para o skyline da cidade — podem cobrar preços mais altos, já que os hóspedes frequentemente consideram a vista um luxo.
• Comodidades: lavanderia na unidade, interiores renovados ou uma varanda privativa podem aumentar o valor de uma unidade.
• Andar: andares mais altos geralmente oferecem melhores vistas ou mais privacidade, o que pode justificar um preço mais elevado.

Por exemplo, imagine que você gerencia três unidades em um edifício de temporada. Uma fica no térreo sem vista, outra no terceiro andar com vista para um parque, e a última é uma cobertura de esquina com vista panorâmica para o mar. Todas têm o mesmo tamanho e as mesmas comodidades, mas a cobertura pode ter uma tarifa entre 15 e 20% mais alta por conta da vista e da localização exclusiva.

Como aplicar a precificação dinâmica em propriedades com várias unidades?

Diferentes unidades dentro de um mesmo edifício podem ter preços distintos com base em pequenas diferenças. Mas como precificar essas unidades de forma dinâmica e separada sem gastar muito tempo nas ferramentas de revenue management?

1. Adotar ferramentas de revenue management

Uma ferramenta de Dynamic Pricing como o PriceLabs é indispensável para gerenciar configurações de múltiplas unidades. Ela ajusta automaticamente os preços com base na demanda do mercado, na taxa de ocupação e nas características específicas de cada unidade. O PriceLabs permite diferenciar os preços aplicando ajustes de preços para unidades com características premium, como melhores vistas ou maior tamanho.

Aplicar ajuste de preços para propriedades com várias unidades

Por exemplo, você pode configurar o Apartamento A, com vista para o mar, para ser 5% mais caro do que o Apartamento B, que dá para a rua. Isso permite ajustar com precisão os preços para refletir o valor real de cada unidade para os hóspedes em potencial. Com o tempo, o software pode ajustar ainda mais as tarifas com base no desempenho de cada propriedade, garantindo que você capture a receita ideal.

2. Definir o preço base

A chave para a precificação de múltiplas unidades é estabelecer uma tarifa base sólida. Normalmente, você define um preço base para a unidade mais padrão da sua oferta — provavelmente a menor e a menos atrativa. A partir daí, você ajusta os preços das outras unidades com base em suas características específicas.

Definir preço base no PriceLabs

Esses ajustes podem ser feitos com:

• Acréscimos percentuais: aplique um aumento para unidades premium, por ex., um acréscimo de 5% para unidades com melhores vistas, maior tamanho ou outros atrativos.
• Ajustes de preço fixo: cobre um valor adicional fixo (ex.: R$100 a mais por noite) para unidades com comodidades específicas, como banheira de hidromassagem privativa ou varanda.

Por exemplo, se você gerencia cinco unidades em um lodge de esqui e uma tem banheira de hidromassagem enquanto as demais não têm, essa unidade pode ter um preço consistentemente R$250 mais alto por noite para refletir o luxo adicional.

3. Ajustes baseados na ocupação do portfólio (POBA)

Outra vantagem das ferramentas de Dynamic Pricing como o PriceLabs são os ajustes baseados na ocupação do portfólio (POBA). Essa estratégia permite modificar os preços com base na taxa de ocupação total de todas as unidades da configuração.

Por exemplo, quando a ocupação geral da sua propriedade com várias unidades está baixa, você pode reduzir automaticamente os preços para atrair mais reservas. No sentido inverso, à medida que a ocupação aumenta, os preços também podem subir. Isso garante que você maximize a receita durante os períodos de alta demanda e evite unidades vazias nas épocas mais tranquilas.

Ajustes baseados na ocupação do portfólio

4. Acompanhamento do desempenho das unidades

Nem todas as comodidades atraem o mesmo nível de demanda, e é importante acompanhar o desempenho de cada unidade. Dados históricos podem fornecer informações valiosas sobre quais unidades costumam ser reservadas mais rapidamente e a tarifas mais altas, e quais podem precisar de ajustes. Você pode ver o desempenho de cada propriedade no Multicalendário de múltiplas unidades do PriceLabs.

Multicalendário de múltiplas unidades no PriceLabs para acompanhamento de desempenho

Por exemplo, você pode descobrir que suas unidades com vista para o oceano se reservam rapidamente a um preço premium, enquanto as unidades voltadas para a rua ficam vagas por mais tempo. Nesse caso, talvez você precise reduzir os preços das unidades menos atrativas ou oferecer promoções especiais para aumentar a ocupação.

5. Preferências e tendências de reserva

É importante também acompanhar as tendências de reserva. Durante a temporada de pico, os hóspedes podem estar dispostos a pagar mais por uma unidade com características específicas, como uma varanda privativa no verão ou uma lareira no inverno. Ajuste suas tarifas de acordo para capturar essas tendências sazonais.

Por exemplo, se você gerencia uma propriedade à beira-mar, as unidades com acesso direto à praia podem ter maior demanda no verão, permitindo que você aumente as tarifas. Enquanto isso, unidades com características mais aconchegantes para ambientes internos — como lareiras ou banheiras de hidromassagem — podem ser mais procuradas nos meses frios, criando uma oportunidade de ajustar os preços de inverno.

6. Pacotes e ofertas combinadas

Considere oferecer pacotes para grupos maiores, como descontos para quem reservar várias unidades juntas. Estadias prolongadas são outra oportunidade para oferecer descontos em todas as unidades, especialmente se sua propriedade atende a famílias ou grupos corporativos.

Por exemplo, se um hóspede reservar duas unidades adjacentes para férias em família, você pode oferecer um desconto de 10% na segunda unidade. Isso ajuda a preencher vagas e ainda oferece mais comodidade aos seus hóspedes.

Conclusão

A precificação para configurações de múltiplas unidades com características ligeiramente diferentes exige uma abordagem flexível e dinâmica. Você pode otimizar a ocupação e a receita ao entender os atributos únicos de cada unidade, definir tarifas base adequadas e utilizar ferramentas como o PriceLabs para ajustar os preços com base na demanda e nas características. Lembre-se de acompanhar o desempenho e ajustar as tarifas para garantir que sua estratégia de preços continue competitiva e alinhada com as preferências dos hóspedes.

Com essas estratégias em prática, gerenciar propriedades com várias unidades pode se tornar um processo fluido que maximiza tanto a satisfação dos hóspedes quanto seus resultados financeiros.