Navegando pelas novas regulamentações de aluguel de temporada nos mercados de esqui dos EUA: o que os gestores precisam saber para 2025

As regulamentações de aluguel de temporada (STR) nas cidades de esqui dos EUA sempre foram um equilíbrio delicado entre a demanda turística, preocupações com moradia e o sentimento da comunidade. À medida que avançamos em 2025, vários mercados de esqui estão endurecendo ou flexibilizando suas regras, e os gestores de propriedades já estão sentindo os efeitos nas métricas de desempenho, como taxa de ocupação, Preço Médio Da Diária (ADR), e RevPAR.

Neste guia, vamos analisar o que está acontecendo em quatro principais destinos de esqui — Summit County, Pitkin County (Aspen), Mammoth Lakes e South Lake Tahoe — usando os dados mais recentes do PriceLabs e as atualizações regulatórias. Se você gerencia aluguéis de temporada nessas regiões, aqui está tudo o que você precisa saber para manter a conformidade e continuar lucrando.

Regulamentações de aluguel de temporada no mercado de esqui dos EUA em resumo (2025)

Resumo das regulamentações de aluguel de temporada no mercado de esqui dos EUA (2025)

Summit County, Colorado: gerenciando dentro dos limites de diárias

Summit County continua sendo um dos mercados de aluguel de esqui mais acompanhados dos EUA — não apenas pelo seu tamanho, mas também pela forma como seus limites de diárias e mudanças tributárias estão reformulando as estratégias dos gestores. As regulamentações de aluguel de temporada em Summit County estão transformando o mercado de aluguéis de curta duração.

Regulamentação de aluguel de temporada no mercado de esqui dos EUA: visão geral de Summit County, Colorado

• Limites de diárias introduzidos em 15 de fevereiro de 2023:

  • Tipo I → limitado a 60 noites
  • Tipo II → limitado a 135 noites
  • Tipo III → ilimitado
• Taxas de licença (a partir de 15 de fevereiro de 2023): de US$ 250 a US$ 1.000, dependendo do número de quartos.
• Imposto de hospedagem específico para aluguel de temporada (a partir de 1º de janeiro de 2023): as propriedades devem coletar e repassar um imposto de hospedagem extra de 2% além dos impostos de vendas e das taxas de cidade turística padrão.
• Os anfitriões devem se registrar anualmente, seguir as regras de segurança, ocupação e estacionamento, e designar um agente local responsável.
• A maioria das restrições se aplica em zonas residenciais, enquanto as zonas de resort (como Keystone e Copper Mountain) têm regras mais flexíveis e estão isentas dos limites de diárias.
• Essas regras são revisadas periodicamente, e a fiscalização é coordenada por meio de licenciamentos, verificações de conformidade e solicitações de remoção às plataformas em caso de descumprimento.

Desempenho do mercado em Summit County, Colorado, em meio às regulamentações de aluguel de temporada no mercado de esqui dos EUA

O que isso significa para os gestores de propriedades?

A compressão da oferta decorrente dos limites de diárias significa que os gestores não podem mais depender apenas de preencher o máximo de noites possível — eles precisam ser estratégicos quanto a quando e como essas noites são utilizadas.

• Alocação estratégica de noites: Em vez de gastar as noites contingentadas nas baixas temporadas, os gestores devem reservar o inventário para períodos de alta demanda, como a temporada de esqui e os feriados, quando os preços por noite são significativamente mais altos.
• Foco no rendimento, não apenas no volume: Como o número de noites disponíveis é limitado, sua estratégia de preços deve se concentrar mais em maximizar o Preço Médio Da Diária (ADR) do que simplesmente alcançar alta ocupação. Capturar tarifas premium em períodos de pico pode compensar a perda de noites em períodos de baixa demanda.
• Aproveitar as ferramentas de revenue management: Plataformas como PriceLabs Dynamic Pricing ajudam os gestores a cadenciar suas reservas, prever tendências de demanda e ajustar preços de forma dinâmica. Isso garante que não se subprecifique datas premium nem se desperdicem noites cedo demais na janela de reserva.

Ao migrar de uma abordagem voltada ao volume para uma orientada ao rendimento, os gestores de propriedades podem se manter lucrativos mesmo com regulamentações de aluguel de temporada mais rígidas.

Pitkin County (Aspen, CO): as licenças trazem ajustes sazonais

Os requisitos de licença de Pitkin County reformularam como a oferta chega ao mercado, afetando especialmente os meses de baixa temporada. O inverno segue resiliente, mas os gestores precisam se adaptar para operar legalmente e com lucratividade. Ferramentas como o PriceLabs World STR Index ajudam você a visualizar as tendências do mercado na sua cidade gratuitamente.

• As regulamentações de licença de aluguel de temporada em Pitkin County entraram em vigor em 20 de setembro de 2023, exigindo que todas as propriedades alugadas por menos de 30 dias obtenham uma licença STR.
• Os solicitantes de licença devem comprovar histórico de atividade de aluguel de temporada entre 11 de maio de 2017 e 11 de maio de 2022, limitando novos entrantes e controlando a oferta do mercado.
• Aplica-se uma estrutura de taxas anuais escalonadas, baseada no valor de mercado e no número de noites alugadas, variando de 0,05% a 0,07% do valor do imóvel, conforme o número de noites permitidas por ano.
• Os titulares de licença devem cumprir requisitos contínuos, incluindo exibir a licença, manter os equipamentos de segurança, fornecer informações de contato local e garantir a ausência de perturbações ou infrações ao código.
• A fiscalização é feita por meio de revisões de licença, inspeções de conformidade e penalidades ou suspensões por violações, coordenadas pelo Administrador STR do condado.
• O programa de licenças é revisado e atualizado regularmente; o condado acompanha as licenças ativas e ajusta as políticas para equilibrar o impacto na comunidade e os benefícios econômicos.
• Convênios privados e restrições de zoneamento continuam aplicáveis e podem limitar ainda mais o uso de propriedades como aluguel de temporada, independentemente do licenciamento.

Desempenho do mercado em Pitkin County, Aspen, em meio às regulamentações de aluguel de temporada no mercado de esqui dos EUA

O que isso significa para os gestores de propriedades em Pitkin County?

Os rígidos limites de licença em Pitkin County reduziram a oferta geral, criando tanto desafios quanto oportunidades para os gestores de propriedades.

• Vantagem de precificação pela redução da oferta: Com menos propriedades legalmente disponíveis, os gestores licenciados podem cobrar preços por noite mais altos, especialmente durante o pico da temporada de esqui. Isso dá aos operadores em conformidade uma vantagem competitiva.
• Invernos intensos, baixas temporadas cautelosas: A demanda durante as semanas de inverno continua muito forte, mas os meses de baixa temporada exigem um planejamento mais estratégico. Os gestores devem decidir se oferecem preços competitivos para atrair hóspedes fora de temporada ou se mantêm o inventário para períodos de maior demanda.
• A conformidade como pilar do negócio: Operar sem licença não é uma opção — o descumprimento arrisca multas ou até mesmo a exclusão do mercado. Manter-se atualizado sobre as regras em evolução é tão importante quanto a estratégia de receita.

Os gestores mais competentes de Pitkin combinam ferramentas de precificação dinâmicacom um monitoramento rigoroso da conformidade para se manter lucrativos e sustentáveis nesse mercado de alta barreira de entrada.

Mammoth Lakes, Califórnia: as ondas de choque da moratória

Mammoth enfrentou uma das mudanças regulatórias mais disruptivas: uma moratória que retirou grandes parcelas da oferta do mercado. Enquanto o Preço Médio Da Diária (ADR) subiu acentuadamente, o impacto na ocupação e nas noites reservadas mostra a volatilidade que essas restrições repentinas podem gerar.

Panorama regulatório

• Em 18 de outubro de 2023, a cidade de Mammoth Lakes decretou uma moratória sobre novos certificados de aluguel de temporada (STR) em zonas específicas de zoneamento.
• A moratória foi prorrogada até 31 de maio de 2024, impedindo novos alvarás STR e pausando a expansão da oferta por quase 7 meses.
• O objetivo era estudar os impactos dos aluguéis de temporada na disponibilidade de moradia e nas necessidades da comunidade, em especial a escassez de habitação acessível para trabalhadores locais.
• Durante a moratória, a cidade criou o programa "Certified Properties", substituindo o sistema anterior de certificados TOT e introduzindo padrões mais rígidos de segurança, inspeção e gestão para os aluguéis.
• As unidades STR agora devem ser inspecionadas a cada 4 anos, fornecer contatos de emergência locais e compartilhar as diretrizes para visitantes; violações das regulamentações resultam em suspensão ou multas significativas.
• A moratória terminou em 22 de abril de 2024, após o que os alvarás STR foram retomados sob o novo marco regulatório.

Desempenho do mercado em Mammoth Lake, Califórnia, em meio às regulamentações de aluguel de temporada no mercado de esqui dos EUA

O que isso significa para os gestores de propriedades em Mammoth Lakes, Califórnia?

A moratória 2023–24 criou um choque significativo de oferta em Mammoth Lakes, reformulando tanto a demanda quanto as dinâmicas de precificação.

• O número de noites disponíveis caiu acentuadamente (–27% a –38%) à medida que as restrições reduziram o inventário. Isso significou menos oportunidades de capturar reservas, mesmo durante a alta temporada de esqui.
• A taxa de ocupação caiu 7–12% nos meses-chave (dez., jan., abr.) — não porque a demanda desapareceu, mas porque não havia noites legais suficientes para vender.
• O Preço Médio Da Diária (ADR) subiu 11–17% de dezembro a fevereiro, com a oferta limitada empurrando as tarifas para cima. Os gestores que mantiveram a conformidade conseguiram praticar preços premium.
• As noites reservadas diminuíram durante a moratória: porém, se recuperaram com força assim que as restrições foram aliviadas (+14% em março, +15% em agosto). Isso destaca a rapidez com que a demanda retorna quando a oferta se reabre.

Para os gestores em Mammoth, a conformidade é inegociável, mas a estratégia de receita também é. Com as restrições de oferta, maximizar a receita por noite disponível é fundamental. Ferramentas de precificação dinâmica podem ajudar a determinar quando aumentar as tarifas no inverno e quando capitalizar a demanda represada durante as recuperações.

South Lake Tahoe, Califórnia: um recomeço após a Medida T

Após anos sob as restrições da Medida T, South Lake Tahoe reabriu em 2025 com uma nova lei VHR. O mercado já mostra sinais de recuperação, com um forte aumento nas noites disponíveis e nas reservas — embora o crescimento da oferta esteja pressionando o Preço Médio Da Diária (ADR) para baixo.

Panorama regulatório

• A Medida T, que restringia novos alvarás VHR e expirava a maioria dos alvarás residenciais existentes, foi derrubada em março de 2025 por questões constitucionais.
• A cidade aprovou uma nova portaria de Vacation Home Rental (VHR) em julho de 2025, reabrindo o licenciamento com regras atualizadas.
• As primeiras solicitações de alvará foram abertas em junho de 2025 para os titulares anteriores; as solicitações gerais começaram em agosto de 2025.
• As regras principais incluem:

  • Zona de amortecimento de 150 pés entre VHRs fora do Tourist Core.
  • Limites de ocupação: dois hóspedes por quarto mais até cinco crianças menores de 13 anos.
  • Check-in obrigatório com um gestor local (presencial ou virtual) e atendimento de reclamações 24 horas por dia, 7 dias por semana.
  • Monitoramento de ruído e vídeo obrigatório.
  • Proibição de grandes eventos, música amplificada ao ar livre após as 22h, estacionamento em superfícies não pavimentadas e acampamento fora das áreas designadas.
  • Armazenamento de lixo à prova de animais obrigatório.
• Os alvarás são renovados anualmente; violações podem resultar em multas ou revogação.
• As regulamentações atualizadas visam equilibrar o turismo, a qualidade dos bairros e a habitação.

Desempenho do mercado em South Lake Tahoe, Califórnia, em meio às regulamentações de aluguel de temporada no mercado de esqui dos EUA

O que isso significa para os gestores de propriedades em South Lake Tahoe?

South Lake Tahoe está passando por uma reinicialização do mercado à medida que a oferta se recupera e a demanda retorna, criando tanto oportunidades quanto desafios para os gestores de propriedades.

• As noites disponíveis aumentaram 18–34% (abr.–mai.) à medida que a oferta anteriormente reprimida voltou online. Essa expansão reabre o potencial de crescimento, mas também intensifica a concorrência. Você precisa focar no seu marketing de aluguel de temporada, preços baseados no mercado, e oferecer uma experiência excepcional ao hóspede para atrair mais reservas e fidelizar clientes. Destaque amenidades únicas, políticas de cancelamento flexíveis, ou serviços combinados (como passes de esqui e aluguel de equipamentos) para se destacar em um mercado mais concorrido.
• A taxa de ocupação aumentou 3% em junho, indicando que os hóspedes voltaram rapidamente assim que a disponibilidade melhorou.
• O Preço Médio Da Diária (ADR) caiu 6–17% (abr.–jul.) sob o peso da oferta em expansão, sinalizando que os gestores não podem depender apenas do crescimento das tarifas. Evite descontar demais no início da temporada — mantenha o inventário para as semanas de pico quando a demanda dispara.
• O RevPAR se manteve competitivo apesar das quedas no Preço Médio Da Diária (ADR), graças à forte recuperação da demanda, provando que propriedades bem posicionadas podem prosperar mesmo em um mercado mais disputado.

Os gestores em South Lake Tahoe devem enxergar a recuperação da oferta como uma oportunidade para capturar nova demanda — mas o sucesso depende de encontrar um equilíbrio entre preços competitivos e planejamento estratégico. Monitorar de perto como a nova lei é aplicada será essencial para garantir estabilidade e lucratividade a longo prazo.

Considerações finais

Para os mercados de esqui dos EUA, 2025 está se configurando como um ano de pressão regulatória e oportunidades. Summit está refinando seu sistema de limites, Aspen está se adaptando a uma oferta regida por licenças, Mammoth está navegando pelas consequências de uma moratória, e South Lake Tahoe está reabrindo para aluguéis de temporada.

Para os gestores de propriedades, o caminho a seguir é claro:

• Mantenha a conformidade para evitar multas e ganhar vantagem competitiva.
• Mantenha a flexibilidade nas estratégias de preços e planejamento.
• Mantenha-se informado com dados com insights em tempo real para maximizar o desempenho.

Quem se adaptar mais rápido a essas regras em constante mudança estará na melhor posi��ão para capturar receita — independentemente de como a neve cair.