Das preocupações com reservas à dominância do mercado: a história de Mike Chen com o PriceLabs

À medida que o negócio de gestão de propriedades de Mike Chen foi crescendo, administrar um portfólio cada vez maior de aluguéis de temporada se tornou um desafio, especialmente quando o assunto era precificação. No início, Mike e sua esposa definiam os preços manualmente, pesquisavam a concorrência e atualizavam as tarifas constantemente. Porém, com a adição de mais propriedades ao portfólio, esse processo foi se tornando cada vez mais trabalhoso e demorado.

As ferramentas Dynamic Pricing e PriceLabs Market Dashboards do PriceLabs permitiram que eles

• Maximizassem o potencial de receita com base nos dados do mercado
• Permanecessem competitivos comparando-se com propriedades similares na região
• Liberassem tempo para atividades que contribuem para o crescimento do negócio, como

  • Conquistar novos clientes
  • Analisar mercados e concorrência
  • Estudar o desempenho passado e atual
  • Dedicar mais tempo às suas propriedades para preparar a chegada dos hóspedes, supervisionar manutenção e limpeza, possivelmente recebê-los pessoalmente ou até fazer pequenos ajustes na decoração e na disposição dos ambientes

Sobre Mike Chen

Ex-contador, Mike Chen e sua esposa hoje administram o próprio negócio de imóveis e gestão de propriedades com sede em Orlando. Eles são especializados em compra e venda de casas de temporada para aluguel de curta duração.

A jornada deles começou há cerca de 15 anos, quando passaram a investir em imóveis, focando inicialmente em aluguéis de longo prazo antes de descobrir o mercado de aluguéis de temporada em 2017. Há alguns anos, Mike deixou o emprego como contador para seguir uma nova carreira em tempo integral no setor imobiliário e de gestão de propriedades.

Atualmente, Mike e sua esposa gerenciam mais de 100 propriedades, incluindo nove aluguéis de temporada próprios.

Antes do PriceLabs

No início, Mike e sua esposa definiam os preços das propriedades manualmente, pesquisavam a concorrência e atualizavam as tarifas sem parar.

Desafio 1: Pesquisar e atualizar preços manualmente estava se tornando cada vez mais trabalhoso e demorado

Quando o portfólio chegou a quase 20 propriedades, eles perceberam que precisavam sair da operação manual para um processo mais ágil e automatizado. Passavam várias horas por dia apenas consultando e alterando preços manualmente em plataformas como Airbnb e VRBO.

"Fazíamos nossa própria pesquisa de mercado. Olhávamos os preços dos concorrentes um por um no Airbnb e no VRBO, e isso era muito cansativo e exaustivo. Quando chegamos a cerca de 20 propriedades e ficávamos pesquisando preços o tempo todo, ficou um pouco demais para nós, e foi aí que começamos a procurar softwares que pudessem ajudar a simplificar esse processo."– Mike Chen, gestor de propriedades e corretor de imóveis

Desafio 2: As tendências de mercado em constante mudança e uma precificação por tentativa e erro dificultavam maximizar os preços ao máximo potencial

Ao precificar manualmente, Mike percebeu que era quase impossível acompanhar as constantes mudanças do mercado. É possível se basear em tendências passadas ou dos anos anteriores para projetar, mas nunca se tem certeza de

• Quais são exatamente as altas temporadas ou os picos
• Como eventos locais importantes podem impactar a demanda
• Quando pode haver uma queda na demanda

Muitas vezes, eles usavam um sistema de tentativa e erro para definir os preços: um pouco mais altos e, depois, reduzindo na última hora quando não recebiam reservas. Isso significava que ficavam na dúvida e ajustavam os preços com frequência dependendo de quando conseguiam ou não uma reserva.

Por que PriceLabs

Ao pesquisar softwares de precificação, Chen considerou algumas opções. O PriceLabs oferecia tudo o que ele procurava em um software de precificação, e o que mais valorizou foi a estrutura de mensalidade fixa e descontos por volume do PriceLabs, um modelo que considerou ideal e com o qual poderiam crescer.

Depois do PriceLabs

Mike e sua esposa usam todas as ferramentas do PriceLabs — Dynamic Pricing, Portfolio Analytics e Market Dashboards — e veja como elas agregaram valor aos seus processos de negócio e ao resultado financeiro.

Flexibilidade para adotar uma abordagem agressiva ou conservadora em ocupação e precificação

Chen aprecia que, com o Dynamic Pricing do PriceLabs, eles tenham a flexibilidade de ser agressivos ou conservadores. O PriceLabs fornece as tarifas recomendadas; a partir daí, eles podem definir sua própria tarifa base. Ele considera fundamental ter a flexibilidade de estabelecer seu próprio preço mínimo e manter a liberdade de aumentá-lo ou reduzi-lo.

Flexibilidade para adotar uma abordagem agressiva ou conservadora em ocupação e precificação

Gestão automatizada de dias de gap/dias órfãos em todas as plataformas

"Gerenciar os dias de gap é fundamental no setor de aluguel de temporada de curta duração porque você não vai ter 100% de ocupação, mas quer chegar lá. Encontrar uma boa forma de gerenciá-los é importante, e plataformas como Airbnb e VRBO não permitem esse tipo de automação. Pelo seu channel manager, Airbnb ou VRBO, você pode definir uma estadia mínima de 5 dias. Aí sobra um gap de 3 dias e você precisa entrar manualmente e abrir esses dias para reserva.– Mike Chen, gestor de propriedades e corretor de imóveis

Já com o PriceLabs, eles agora conseguem fazer isso automaticamente e sem fricção em todas as plataformas.

Gestão automatizada de dias de gap/dias órfãos em todas as plataformas.

Entender e maximizar o potencial de receita através da análise de mercado

Com a ferramenta Market Dashboards do PriceLabs, os Chen conseguem avaliar o próprio desempenho em comparação ao mercado e ver onde estão posicionados.

Mike ilustra isso com um exemplo.

"Se você tem uma propriedade que gera, digamos, R$ 100.000 por ano — parece ótimo. Mas o que importa de verdade é como você se sai no mercado e em comparação com outros no seu bairro. E se você for a propriedade com a menor receita? E se você não estiver performando bem mesmo atingindo sua meta? Você está no top 10% ou na lanterna?"– Mike Chen, gestor de propriedades e corretor de imóveis

Com o PriceLabs, eles conseguiram usar os dados para maximizar seu potencial de receita e superar suas metas.

Maximizando o potencial de receita através da análise de mercado

O impacto do PriceLabs no negócio

Faz cerca de 4 meses que os Chen usam o PriceLabs; ainda é cedo para comentar sobre receita, mas veja o que eles notaram desde que adotaram o PriceLabs.

A correção de preços gerou mais reservas futuras e aumentou a ocupação

A ocupação melhorou significativamente. Mike acredita que estava cobrando demais pelas propriedades antes, o que o forçava a correr atrás e baixar os preços para preencher os imóveis e conseguir reservas de última hora.

Com o PriceLabs, ele passou a analisar os dados e definir preços com reservas chegando com pelo menos um mês de antecedência, em comparação com as cerca de duas semanas de antes.

O tempo, o dinheiro e a energia economizados agora podem ser reinvestidos no crescimento e na melhoria do negócio

O tempo, o dinheiro e a energia economizados agora podem ser reinvestidos no crescimento e na melhoria do negócio.

Antes, os Chen passavam cerca de duas horas por dia só com precificação — pesquisando e atualizando em diferentes plataformas. Havia dias em que não conseguiam fazer isso, o que lhes custava receita. Agora, com o PriceLabs, é instantâneo, dando a eles mais tempo para focar na conquista de novos clientes, na análise do mercado e da concorrência, e para dedicar mais tempo às propriedades preparando chegadas de hóspedes, supervisionando manutenção e limpeza, possivelmente recebê-los ou até fazer pequenos ajustes na decoração e nos ambientes.

Recomendações e projeções baseadas em dados que podem apresentar a clientes atuais e potenciais

Com a ferramenta Market Dashboards do PriceLabs, eles podem consultar a lista das propriedades de melhor desempenho em um CEP específico — sua taxa de ocupação, seu preço por noite — e também ver onde se posicionam no ranking.

Eles podem usar esses dados para ilustrar o desempenho atual de um cliente frente à concorrência ou, em alguns casos, projetar o potencial de receita futura.

Melhores práticas do PriceLabs

Aqui vão alguns conselhos valiosos do Mike.

Dica n.° 1: Foque na ocupação e na receita bruta, não no preço por noite

Os preços variam, então estabeleça uma meta de receita bruta para o ano. Depois, ajuste os preços conforme a estratégia que você escolheu — agressiva ou conservadora.

Dica n.° 2: Estude a concorrência!

Certifique-se de usar os comparativos certos ao estudar a concorrência. Por exemplo, se você tem uma casa de 4 quartos e a compara com outra casa de 4 quartos no bairro que tem piscina e sala de jogos, não é uma comparação adequada.

Recomendando o PriceLabs

"Em qualquer negócio, você precisa se referenciar nos melhores e aprender com eles. Para o negócio de aluguel de temporada, essa referência é a indústria hoteleira. Eles não mantêm tarifas fixas; mudam os preços a cada minuto. Calculam as tarifas comparando com outros hotéis, analisam o mercado em uma escala maior — com base em temporadas e tendências — e você precisa aprender com eles!Sem precificação dinâmica, você está realmente no escuro. Você pode estar cobrando barato e estar sempre com ocupação máxima — mas isso significaria que está deixando dinheiro na mesa. Ou pode estar cobrando caro demais e ter uma ocupação muito baixa. Os hotéis querem atingir a maior ocupação possível com as tarifas mais altas, então eles têm uma equipe de pessoas pesquisando tarifas o dia todo. Com o PriceLabs, você não precisa contratar ninguém: paga sua mensalidade fixa e deixa o PriceLabs fazer o resto. Você precisa sim fazer a sua parte e realizar ajustes e personalizações dependendo de se quer ser mais agressivo ou conservador. Essa parte do negócio você precisa resolver por conta própria. Mas o PriceLabs oferece todas as ferramentas, funcionalidades e personalizações para você atingir sua meta."– Mike Chen, gestor de propriedades e corretor de imóveis

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