Pass The Keys: +37% em noites e +28% em receita com o PriceLabs

Resumo executivo

Pass The Keys é uma das empresas de gestão de aluguel de temporada do Reino Unido, administrando portfólios do Airbnb e de aluguel de temporada com gestão profissional para proprietários. Depois de sincronizar o portfólio em Londres com PriceLabs para precificação dinâmica, o time viu suas métricas principais darem um salto em relação ao mesmo período do ano anterior.

+36% Receita por propriedade (Post-PL vs Pre-PL) | +42% Noites reservadas por propriedade (Post-PL vs Pre-PL)

E o mais importante — como o portfólio da PTK já estava superando o mesmo período do ano anterior antes mesmo de adotar o PriceLabs (~5% em noites reservadas e ~8% em receita) — o time isolou o ganho comparável atribuível ao PriceLabs:

+37% Ganho comparável em noites reservadas | +28% Ganho comparável em receita

Esse segundo número é o que a maioria dos operadores deveria observar com atenção. Ele remove o impulso que a PTK já tinha antes e mostra o que a precificação dinâmica por si só entregou, somado a uma operação que já era sólida.

Sobre a Pass The Keys

A Pass The Keys é uma empresa de gestão de aluguel de temporada com sede no Reino Unido, que oferece um serviço de gestão do Airbnb e de aluguel de temporada para proprietários, com presença em várias cidades do Reino Unido.

O desafio: precificar um portfólio com muitas propriedades

Gerenciar um inventário de aluguel de temporada na escala em que a Pass The Keys opera traz um problema de precificação que anfitriões de uma única propriedade não enfrentam: cada propriedade precisa da sua própria lógica de preços, adaptada ao seu próprio micromercado, mas o time responsável não consegue reprecificar cada uma manualmente todos os dias.

A análise do PriceLabs identificou dois padrões presentes no portfólio antes da otimização:

Preços base acima da mediana do mercado. Cerca de um quarto das propriedades estava com preços ~22% acima da mediana local, o que obrigava a depender de Ajustes sensíveis à demanda (DSO) para trazer as tarifas de volta a níveis reserváveis — uma forma menos eficiente de se alinhar ao mercado do que definir corretamente os preços base desde o início.

Períodos de pico subaproveitados. Tanto o portfólio quanto o mercado de Londres mostravam um potencial de ocupação de ~80% nos períodos de pico, com janelas de reserva mais longas de ~40 dias, mas os Ajustes baseados na ocupação (OBA) não estavam calibrados de forma agressiva o suficiente para captar essa demanda com eficiência.

Como a Pass The Keys usa PriceLabs

A análise identificou quatro funcionalidades do PriceLabs que o time usa ativamente para impulsionar o portfólio:

Alinhamento do preço base por percentil

Definir os preços base alinhados ao percentil 50 do mercado local — reduzindo a dependência de ajustes posteriores e deixando as tarifas mais próximas de níveis reserváveis já na origem. A recomendação da análise de 24 de novembro foi reforçar esse alinhamento para o subconjunto de propriedades ainda acima da mediana.

Nome da propriedade: 45D Gunter Grove, Sw10

Ajustes sensíveis à demanda (DSO)

Usados para ajustar levemente os preços em resposta a sinais de demanda. O ponto mais amplo da análise: os DSO funcionam melhor como uma camada de ajuste fino, não como o mecanismo principal para trazer propriedades supervalorizadas de volta ao mercado — algo que o time agora está tratando de forma sistemática.

Ajustes baseados na ocupação (OBA) para períodos de pico

O portfólio agora otimiza os OBA para buscar uma ocupação maior nos meses de pico — com ajustes agressivos ou personalizados que empurram a ocupação para cerca de 90% na janela de 0 a 15 dias e 40-50% na janela de 30 a 60 dias, alinhados à janela natural de reserva do pico em Londres.

Nome do mercado: Londres

Dados da Vizinhança e Portfolio Analytics

Os Dados da Vizinhança do PriceLabs dão ao time uma visão em tempo real da ocupação e dos preços do mercado em Londres, propriedade por propriedade. O Portfolio Analytics é a camada que revelou a comparação Pre-PL vs Post-PL — e o desempenho superior comparável — que sustenta os resultados deste estudo de caso.

Resultados

O portfólio da Pass The Keys foi acompanhado na mesma janela de calendário antes e depois da adoção do PriceLabs, usando o período do ano anterior como referência. Os números abaixo vêm diretamente do Portfolio Analytics do PriceLabs para o portfólio do time.

Desempenho geral — Post-PL vs Pre-PL

+42% Noites reservadas por propriedade | +36% Receita por propriedade

Análise de desempenho Pre-PL vs Post-PL

Em 34 propriedades comparáveis, o período após o PriceLabs gerou 2.691 noites reservadas e £459.470 em receita, contra 1.892 noites reservadas e £337.822 no mesmo período antes de adotar o PriceLabs.

Ganho comparável — a leitura mais clara

Aqui está a parte que importa para a credibilidade: o portfólio da PTK já estava superando o mesmo período do ano anterior antes mesmo da chegada do PriceLabs — em ~5% nas noites reservadas e ~8% na receita. Ao remover esse impulso já existente, isola-se a contribuição real da precificação dinâmica:

+37% Ganho comparável em noites reservadas | +28% Ganho comparável em receita

Em outras palavras, mesmo considerando que a PTK já operava melhor em 2025 do que em 2024, a precificação dinâmica por si só somou 28 pontos percentuais de receita e 37 pontos percentuais de noites reservadas por propriedade a mais.

Em relação ao mercado

As propriedades comparáveis da PTK superaram o mercado de Londres em ocupação por ~1 ponto percentual durante o período analisado (com dois meses — agosto e setembro — apresentando desempenho mais fraco, influenciado por várias propriedades recém-incorporadas ainda em fase de ramp-up).

Fontes

Dados de desempenho do portfólio obtidos do Portfolio Analytics do PriceLabs para a Pass The Keys (conta 15067), analisados em 24 de novembro de 2025. Período: Post-PL vs Pre-PL com janela de referência do ano anterior.