Theoharis nos conta como economizou tempo e maximizou a receita em suas 75+ propriedades na Grécia, com suas próprias palavras.

Recentemente conversamos com Theoharis, proprietário de 75+ propriedades na Grécia. Leia este trecho da nossa conversa para saber mais sobre como o PriceLabs o ajudou a economizar tempo enquanto maximizava sua receita!

Richie Khandelwal: Muito obrigado por estar aqui hoje com o PriceLabs! Harris, você administra aluguéis de villas na Grécia e é cliente do PriceLabs há cerca de um ano e meio. Você pode nos falar sobre os aluguéis de villas na Grécia e nos dar um pouco de contexto sobre você e sua empresa?

Theoharis: Comecei a me envolver com aluguéis de temporada quando estava construindo minha própria casa de verão. Minha ideia era fazer quatro villas, vender três e ficar com uma para mim. Logo percebi que não ia conseguir vender, e foi então que mudei para os aluguéis em 2009. Trabalhava em tempo integral como gerente de projetos de TI e fazia isso como renda extra. Em 2016, acidentalmente aceitei uma reserva dupla no booking.com e precisava encontrar outra villa para a segunda reserva. Falei com um vizinho que tinha cinco villas e perguntei se podia alugar uma no nome dele. Ele me deu todas as cinco villas e pediu que eu as alugasse para gerar renda, e foi assim que entrei no modelo de agente! Continuei com esse modelo por alguns anos, comecei a ver crescimento e, finalmente, em 2017, larguei o emprego em escritório!

Passei a trabalhar em tempo integral com aluguéis de temporada e de curta estadia. Atualmente, temos cerca de 80 propriedades espalhadas por toda a Grécia. E para ser honesto, todas vieram até mim! Você deveria ouvir a história de como adquiri duas das minhas melhores propriedades — eu estava em um café no centro de Atenas fazendo um pitch para um amigo. Depois da nossa conversa, o cara da mesa ao lado me perguntou se trabalhamos com propriedades em Atenas. Pediu meu cartão, me ligou algumas semanas depois e me entregou dois apartamentos fantásticos. Foi realmente incrível!

Ou seja, não temos um processo de vendas ativo onde vamos atrás dos proprietários! O que acontece aqui é que eles nos enviam uma mensagem e depois precisam passar por um processo de onboarding definido.

O objetivo era crescer o negócio — ser o melhor em qualidade e não em quantidade, e esse era nosso foco. Investimos muito tempo e esforço para desenvolver expertise nas melhores práticas de revenue management, a melhor forma de configurar o perfil, levando em conta os algoritmos que o booking.com, o Airbnb e as outras plataformas de reservas usam. Desenvolvemos estratégias baseadas em nossa pesquisa e nos tornamos um dos players mais relevantes do mercado em março (pré-Covid).

Richie Khandelwal: Conversei com três clientes recentemente e todos eram gerentes de projetos de TI! Talvez gerentes de projetos de TI sejam bons gestores de propriedades?

Theoharis: Acho que é porque a tecnologia tem um papel enorme aqui. Quando comecei a acompanhar a comunidade de gestores de propriedades, percebi que a maioria era composta por aposentados britânicos acima dos sessenta anos, donos de várias propriedades pela Europa. Eles tinham habilidades excelentes no atendimento ao cliente, mas faltava o conhecimento necessário para usar as diversas ferramentas técnicas disponíveis no mercado. Eu estava bem ciente disso, e por isso me certifiquei de ter acesso às últimas tecnologias e ferramentas disponíveis. Tive um PMS desde o primeiro dia. Me assegurei de usar todas as ferramentas que me ajudassem a economizar tempo e dinheiro, como o PriceLabs. Acredito que, se você domina bem a tecnologia de aluguel de temporada, está um passo à frente dos demais!

Richie Khandelwal: Você pode me dar uma ideia geral do tipo de propriedades que você tem? São todas villas ou tem outros tipos também?

Theoharis: Com exceção das 27 propriedades em Atenas, todas as outras são villas. A maioria fica em áreas costeiras, perto da praia. Uma delas é uma townhouse de três andares em uma cidade medieval ao sul da Grécia.

Richie Khandelwal: Você foca no segmento de luxo ou em propriedades de médio porte?

Theoharis: Acho que é uma mistura de propriedades de médio e alto padrão. E é por isso que comecei a explorar sites de luxo e estou tentando posicioná-las lá também.

Richie Khandelwal: Me conta um pouco sobre como você faz o marketing dessas villas. Em quais plataformas você está listado? Quais são as melhores práticas, na sua opinião?

Theoharis: Se você tem um PMS e um channel manager, está praticamente presente em todas as plataformas. No começo, tentei ser seletivo, mas percebi que não faz sentido, já que é gratuito estar lá. Você nunca sabe o que vai funcionar ou não!

Richie Khandelwal: Por causa do ótimo domínio, você recebe muitas reservas diretas?

Theoharis: Temos uma lista de e-mail de alguns milhares de pessoas que atualizo todo ano, e a lista continua crescendo. É daí que vem a maioria das nossas reservas. Também recebo muitas reservas diretas pelo nosso site.

Richie Khandelwal: O que te trouxe ao PriceLabs? O que você fazia antes de começar a usar o PriceLabs?

Theoharis: Fazia tudo manualmente!

Richie Khandelwal: Quando diz manualmente, que processo você seguia? Ainda faz isso para as villas?

Theoharis: É simples, porque para as villas temos uma temporada de cinco meses. Temos uma planilha do Excel onde registramos todos os preços depois de discutir com os proprietários. Alimentamos essa planilha no PMS. Depois programamos alguns descontos no próprio PMS com base nas tendências do mercado.

Porém, usamos a precificação dinâmica para nossos apartamentos em Atenas porque a maioria das reservas vem do Airbnb. Antes de começar a usar o PriceLabs, precisávamos monitorar as tendências do mercado e alterar os preços continuamente. O algoritmo do Airbnb melhora o posicionamento das propriedades que têm mudanças frequentes de preço, e como obtínhamos a maior parte das reservas pelo Airbnb, tínhamos um funcionário alterando manualmente os preços de todas as datas disponíveis todo dia. Honestamente, não consigo acreditar que fazíamos isso!

Mas agora que começamos a usar o PriceLabs, tenho certeza que estamos ganhando mais do que antes. Tem um caso que lembro claramente: tivemos um Congresso de Cirurgiões Cardíacos aqui. Ficamos perto de um centro de convenções, o PriceLabs subiu os preços para aquele período e conseguimos reservas incríveis. Tínhamos um preço base de 80 euros e chegamos a fechar reservas a 220 euros.

Richie Khandelwal: Incrível! Você lembra o que te fez dizer sim ao PriceLabs?

Theoharis: Um dos motivos é a facilidade de integração com nosso PMS. A integração com o PriceLabs foi tranquila, sem complicações. O mês de teste gratuito que vocês ofereceram ajudou muito. Como existem tantas opções no mercado, queria ter certeza de que conseguiria lucrar com isso.

Richie Khandelwal: Quais são as suas funcionalidades favoritas?

Theoharis: Os dados da vizinhança são super práticos. O código de cores também ajuda muito. Você tem uma ideia das tendências do mercado só olhando as cores do calendário, do verde ao azul. Por exemplo, agora mesmo consigo ver que a maioria das minhas propriedades tem preços mais altos na primeira semana de novembro. Faz todo sentido porque é o Athens Spiral. Esse é um dos eventos para os quais mudávamos os preços manualmente no passado. Tínhamos problemas porque as reservas chegavam antes de conseguirmos alterar os preços! Mas agora que estamos usando o PriceLabs, vejo que minhas propriedades com preço base de 60 euros estão a 120 euros naquele fim de semana. É incrível!

Richie Khandelwal: Você está com o PriceLabs há pouco mais de um ano. Como foi sua experiência em termos de produto e suporte?

Theoharis: Foi ótima! Sempre que precisei de ajuda, recebi resposta da equipe de vocês. Participei de alguns webinars de vocês, que falavam sobre estratégias durante o Covid. Todas as novas funcionalidades que vocês lançam são úteis, especialmente os Market Dashboards. São realmente muito práticos.

Richie Khandelwal: Você pode nos dar uma ideia de como o PriceLabs impactou seu negócio?

Theoharis: Ajuda de várias formas, principalmente porque alterar os preços todos os dias torna a propriedade mais atraente para as plataformas e para o público. Então, além de aumentar as reservas e a taxa de ocupação, não deixamos dinheiro na mesa.

Richie Khandelwal: Você também mencionou que tinha alguém na equipe atualizando os preços todo dia. Agora que está automatizado, também economiza muito esforço manual!

Theoharis: Com certeza! Gerenciamos uma operação bem enxuta aqui, e isso economiza muito tempo.

Richie Khandelwal: Ouvimos de muitos proprietários que ficam em dúvida sobre usar uma solução de preços. Qual seria o seu conselho para eles?

Theoharis: Diria a mesma coisa que me convenceu: o mês de teste gratuito. Eles podem usar a solução de preços em uma propriedade, continuar com o controle manual em outra e comparar os resultados.

Richie Khandelwal: O que podemos fazer melhor para te ajudar?

Theoharis: O que acho interessante e que falta é que consigo ver os preços recomendados no calendário, mas não consigo ver os preços reservados. Essa informação poderia ser muito útil.

Richie Khandelwal: Isso está no roadmap, Harris. Estamos planejando lançar essa funcionalidade em breve.

Harris, vamos fazer uma sessão individual de treinamento do PriceLabs de 30 a 45 minutos, se quiser. Podemos te guiar pelas várias funcionalidades do PriceLabs. Isso seria útil?

Theoharis: Seria extremamente útil.

Richie Khandelwal: Obrigado pelo seu tempo!

Theoharis: Obrigado. Foi um prazer conversar com você!