Seus clientes (proprietários de aluguel de curto prazo) estão no negócio de ganhar dinheiro. Sua prioridade é garantir que eles aproveitem ao máximo seus negócios. Às vezes, gerenciar as expectativas do proprietário é difícil. Eles podem ser realistas ou se tornaram irrealistas devido à sazonalidade. Cada proprietário insatisfeito é um dente em seu negócio de administração de propriedades. Sejamos honestos: adquirir um novo proprietário é muito mais caro do que manter um existente. Quando os proprietários entendem a receita e a ocupação e outros KPIs de aluguel por temporada relacionados, eles poderão apreciar o valor que você agrega a eles e aos seus negócios.
Cerca de 10 milhões de pessoas possuem pelo menos uma propriedade de aluguel por temporada e cerca de 51% optam por trabalhar com gerentes de propriedade. O setor de administração de propriedades gera US$ 99,5 bilhões anualmente.
O que é Receita?
Você deve começar com a receita para entender a receita e a ocupação. A receita é a soma dos valores de aluguel de todas as reservas na propriedade que você gerencia.
Receita = (Reserva 1) + (Reserva 2) + (Reserva 3) + ………..
Existem vários KPIs de aluguel por temporada a serem considerados ao analisar a receita, como:
- Receita por quarto disponível (RevPAR)
- Receita total por quarto disponível (TRevPAR)
- Receita ajustada por aluguel disponível (ARPAR)
- Lucro Operacional Bruto por Aluguel Disponível (GOPPAR)
Tudo isso pode ser complicado para os proprietários de aluguel de curto prazo. Você deve sentar com o proprietário, explicar essas métricas e ajudá-lo a escolher a certa para entender a receita e a ocupação de sua propriedade e negócios.
O que é Ocupação?
A taxa de ocupação é a porcentagem do número total de noites alugadas durante um período especificado. Mensal ou anual pode ser adicionado antes da taxa de ocupação para denotar a duração durante a qual ela é calculada.
Em qualquer dia, a taxa de ocupação do seu aluguel por temporada ou casa unifamiliar pode ser de 0% (reservado) ou 100% (disponível).
O anfitrião pode bloquear um aluguel por temporada por motivos pessoais ou para fins de manutenção. Algumas pessoas gostam de remover os dias bloqueados ao calcular a taxa de ocupação, pois os dias reservados e disponíveis contam.
Como deve ser analisada a taxa de ocupação?
- De acordo com o mercado: Se sua taxa de ocupação for consideravelmente maior do que o mercado, há espaço para cobrar mais. O vice-versa também é aplicável.
- De acordo com o desempenho da sua listagem, Se o ADR e as taxas de ocupação estiverem baixos, você poderá aumentar os preços novamente.
Você deve analisar regularmente a ocupação das propriedades e a diária média para garantir que está no caminho certo para entender e otimizar a receita e a ocupação.
Como fazer os proprietários entenderem a receita e a ocupação?
Fazer com que os usuários entendam a receita e a ocupação será difícil. Isso será ainda mais difícil se o proprietário for novo no setor. Aqui, tentamos descrever as etapas que você pode seguir para garantir que os proprietários que você gerencia possam entender a receita e a ocupação.
#1 Faça-os entender os fatores que influenciam a receita e a ocupação
Depois que você e os proprietários das propriedades que você gerencia entenderem os fatores que influenciam a receita e a ocupação em seu mercado, eles poderão entender a receita e a ocupação.
É importante que eles apreciem o trabalho que você faz por eles; Dessa forma, mesmo durante o tempo de inatividade, eles seriam capazes de entender e apreciar o esforço.
Fatores que influenciam a receita e a ocupação
Localização do imóvel
- Proximidade com atrações: Propriedades próximas a atrações turísticas populares, pontos de referência ou locais de eventos tendem a atrair mais hóspedes e cobrar taxas mais altas.
- Acessibilidade: O fácil acesso ao transporte público, aeroportos ou rodovias principais pode aumentar o apelo de um imóvel alugado.
- Características do bairro: Bairros seguros e vibrantes com comodidades como restaurantes, lojas e parques podem aumentar a conveniência de um local.
Sazonalidade
- Épocas de pico: Identificar a alta temporada com base em eventos locais, feriados ou padrões climáticos pode ajudar a otimizar preços e disponibilidade.
- Estratégias fora de pico: A implementação de estratégias como promoções, descontos ou segmentação de nichos de mercado fora da alta temporada pode ajudar a manter a receita durante períodos mais lentos.
Tipo de Propriedade e Comodidades
- Tamanho e layout da propriedade: O número de quartos, banheiros e espaço geral influenciam o tipo de hóspedes que uma propriedade pode acomodar e as tarifas que ela pode cobrar.
- Amenidades: Oferecer comodidades desejáveis, como cozinha totalmente equipada, lavanderia, ar-condicionado ou opções de entretenimento (por exemplo, serviços de streaming e consoles de jogos) pode atrair mais hóspedes e justificar tarifas mais altas.
Marketing e visibilidade
- Presença online: Utilizando várias plataformas online (por exemplo, Airbnb, VRBO) para mostrar a propriedade com fotos de alta qualidade, descrições detalhadas e avaliações positivas dos hóspedes.
- Mídias Sociais e Networking: Aproveitar os canais de mídia social e construir relacionamentos com empresas locais ou organizações de turismo para aumentar a visibilidade e atrair hóspedes em potencial.
Regulamentos e Impostos
- Conformidade legal: Compreender e aderir aos regulamentos locais, leis de zoneamento e requisitos de licenciamento para aluguéis de curto prazo para evitar multas ou problemas legais.
- Implicações fiscais: Ao calcular a receita e a lucratividade, considere impostos como impostos de ocupação, impostos sobre vendas ou impostos de renda aplicáveis à receita de aluguel de curto prazo.
Gestão de Propriedades
- Comunicação responsiva: Responder prontamente às perguntas, abordar as preocupações dos hóspedes e fornecer instruções claras para check-in/check-out aprimora a experiência do hóspede e incentiva avaliações positivas.
- Operações eficientes: Simplificando os processos de limpeza, manutenção e atendimento ao hóspede para garantir uma experiência perfeita para os hóspedes e minimizar o tempo de inatividade entre as reservas.
#2 Estabeleça confiança e construa relacionamento
Estabelecer confiança e construir relacionamento com os proprietários como gerente de propriedade é crucial para uma parceria bem-sucedida e duradoura. Aqui está uma abordagem detalhada com exemplos:
Inicie uma reunião introdutória
Comece agendando uma reunião presencial ou virtual com o proprietário do imóvel. Esta reunião é uma oportunidade para se apresentar, entender os objetivos e expectativas do proprietário e estabelecer uma conexão pessoal.
Durante esta reunião:
- Seja pontual e profissional, respeitando o tempo e o investimento do proprietário.
- Ouça ativamente as preocupações e objetivos do proprietário, demonstrando interesse genuíno em sua propriedade.
Demonstre experiência e conhecimento do setor
Mostre sua experiência e conhecimento em gerenciamento de propriedades para incutir confiança no proprietário.
Enfatize a transparência e a comunicação aberta
Comunique seu compromisso com a transparência e a comunicação aberta desde o início. Assegure ao proprietário que você o manterá informado sobre todos os aspectos da gestão da propriedade, incluindo:
- Atualizações regulares sobre o desempenho da propriedade, demonstrações financeiras e atividades de manutenção.
- Notificação imediata de quaisquer problemas ou preocupações que possam surgir, juntamente com as soluções propostas.
- Acessibilidade e capacidade de resposta às perguntas e feedback do proprietário.
Personalize o relacionamento
Além de discutir assuntos de negócios, reserve um tempo para conhecer pessoalmente o proprietário do imóvel. Mostre interesse genuíno em seu histórico, interesses e objetivos de longo prazo. Construir uma conexão pessoal promove a confiança e fortalece o relacionamento profissional.
Exemplo: “Percebi que você é fã de golfe. Por acaso, há um novo campo de golfe abrindo nas proximidades. Talvez pudéssemos agendar uma rodada juntos e discutir seus objetivos de propriedade em um ambiente mais descontraído.”
Cumprir os compromissos
Cumpra consistentemente suas promessas e compromissos para reforçar a confiança e a credibilidade. Seja aderindo aos cronogramas acordados, implementando melhorias sugeridas ou abordando as preocupações prontamente, demonstrar confiabilidade é fundamental para construir uma base sólida para a parceria.
#3 Personalize relatórios, benchmarking e atualizações de acordo com sua preferência
Fornecer relatórios personalizados, atualizações regulares e benchmarking aos proprietários demonstra o compromisso de um gerente de propriedade com a transparência, responsabilidade e gerenciamento proativo. Aqui está uma abordagem detalhada com exemplos:
Relatórios personalizados
- Reúna feedback: Inicie um diálogo com os proprietários para entender suas preferências em relação ao formato dos relatórios, frequência e as métricas específicas que consideram mais valiosas.
- Desenvolva modelos personalizáveis: Crie modelos de relatórios que permitam que os proprietários acompanhem as métricas de desempenho de acordo com suas preferências. Esses modelos devem ser flexíveis e fáceis de usar, acomodando várias preferências de visualização de dados.
- Incorpore recursos visuais: Aprimore a visualização e compreensão de dados incorporando recursos visuais, como tabelas, gráficos e infográficos nos relatórios. As representações visuais podem tornar os dados complexos mais acessíveis e facilitar a tomada de decisões mais rápidas.
Você pode exportar PDFs de Portfolio Analytics e Market Dashboards no PriceLabs. Você também pode baixar as várias métricas que mostramos como CSV. Dessa forma, você pode personalizar como mostra esses dados para seus clientes.
Atualizações regulares
- Agendar check-ins: Estabeleça uma cadência regular para reuniões de check-in com os proprietários para revisar as métricas de desempenho, discutir quaisquer preocupações ou oportunidades e fornecer atualizações sobre as atividades de gerenciamento de propriedades.
- Forneça explicações detalhadas: Ao apresentar métricas de desempenho, explique quaisquer flutuações ou tendências observadas, apoiadas por análises baseadas em dados. Transparência e clareza são essenciais para construir confiança e segurança.
Exemplo: “Durante este trimestre, notamos uma ligeira queda nas taxas de ocupação. No entanto, após a análise, identificamos que isso se devia a flutuações sazonais e não a problemas subjacentes. Estamos implementando estratégias de marketing direcionadas para resolver isso e esperamos que a ocupação se recupere no próximo trimestre.”
Com os vários gráficos que fornecemos em nossos painéis, você também obterá insights exclusivos de IA a partir deles. Você pode usá-los para explicar esses gráficos e pontos de dados para seus clientes. O gráfico abaixo mostra o gráfico de preços futuros em Dados de Vizinhança. Este gráfico mostrará os preços futuros do seu imóvel em comparação com o mercado.
Incentive a participação ativa
Os proprietários devem participar ativamente das discussões sobre o desempenho da propriedade, fazer perguntas e fornecer feedback. Essa abordagem colaborativa promove um senso de parceria e garante que os proprietários se sintam engajados e informados.
Avaliação comparativa
- Realize pesquisas de mercado: Realize uma pesquisa de mercado completa para identificar benchmarks do setor e métricas de desempenho da concorrência relevantes para a localização, tipo e segmento de mercado da propriedade.
- Compare o desempenho: Compare o desempenho da propriedade com benchmarks relevantes, destacando áreas de força e identificando oportunidades de melhoria. Forneça insights e recomendações acionáveis para otimizar o desempenho.
- Recomendar estratégias: Recomende estratégias e iniciativas específicas com base na análise de benchmarking para ajudar a propriedade a manter ou superar os padrões do setor. Essas recomendações devem ser adaptadas às características únicas da propriedade e aos objetivos do proprietário.
Você pode usar o Market Dashboard e os Dados da Vizinhança para analisar o mercado. Market Dashboard é um painel totalmente automatizado e personalizado, projetado para ajudá-lo a monitorar os preços médios do airbnb e as taxas de ocupação do airbnb por cidade. Seus gráficos e insights fáceis de digerir o tornam um recurso inestimável para entender as tendências do mercado e tomar decisões de preços informadas.
#4 Eduque-os sobre as principais métricas e forneça previsões sobre o mercado
Identifique as principais métricas
Identifique as principais métricas de desempenho relevantes para a propriedade. Isso pode incluir taxas de ocupação, receita de aluguel, despesas, fluxo de caixa, custos de manutenção, pontuações de satisfação do inquilino e valorização do valor da propriedade. Explique a importância de cada métrica na avaliação da saúde financeira, eficiência operacional e sucesso geral da propriedade.
Forneça contexto e explicação
Explique cada métrica principal, incluindo como ela é calculada, por que é importante e quais fatores a influenciam. Forneça exemplos do mundo real ou estudos de caso para ilustrar o impacto dessas métricas no desempenho e na lucratividade da propriedade.
Forneça previsões e projeções
Utilize modelos avançados de previsão e análise preditiva para projetar níveis futuros de receita e ocupação – apresente vários cenários com base em diferentes condições e variáveis de mercado para ajudar os proprietários a tomar decisões informadas.
#5 Forneça estratégias de melhoria de desempenho
Realize auditorias regulares de propriedade
Agende auditorias periódicas de propriedade para avaliar vários aspectos das operações, manutenção e gerenciamento da propriedade. Identifique áreas de melhoria e otimização, como necessidades de manutenção, oportunidades de economia de custos e comodidades do inquilino ou aprimoramentos de serviço.
Desenvolva estratégias de otimização personalizadas
Adapte as estratégias de otimização às características específicas de cada propriedade, considerando fatores como localização, mercado-alvo, tipo de propriedade e cenário competitivo. Analise a dinâmica e as tendências do mercado para identificar oportunidades de crescimento de receita, redução de custos e melhorias na eficiência operacional.
Implementar teste A/B
Use metodologias de teste A/B para experimentar diferentes estratégias de preços, campanhas promocionais e otimizações de listagem para determinar quais abordagens produzem os melhores resultados. Monitore as métricas de desempenho de perto e analise os dados para identificar tendências, padrões e áreas de melhoria.
Otimize os esforços de marketing e publicidade
Revise e refine os esforços de marketing e publicidade para atingir efetivamente o público-alvo e gerar leads. Utilize canais de marketing digital, plataformas de mídia social e campanhas publicitárias direcionadas para aumentar a visibilidade da propriedade e atrair possíveis inquilinos ou compradores.
Melhore a experiência e a satisfação do inquilino
Concentre-se em aprimorar a experiência geral do inquilino para melhorar a satisfação, a retenção e as referências boca a boca. Implemente iniciativas como verificações regulares de manutenção, canais de comunicação responsivos e eventos de construção de comunidade para promover um ambiente de vida ou trabalho positivo.
Se você quiser saber mais sobre nosso Market Dashboard e nossa Portfolio Analytics, você pode dar uma olhada em nossos vídeos do YouTube sobre estes tópicos:
- Market Dashboard Treinamento: Usando o Market Dashboard para obter vantagem competitiva | PriceLabs
- Portfolio Analytics Treinamento – Como identificar tendências e insights acionáveis | PriceLabs
Principais conclusões
- A receita é a soma de todas as reservas feitas pela propriedade durante um período de tempo especificado.
- A taxa de ocupação é a porcentagem do número total de noites alugadas durante um período especificado. Mensal ou anual pode ser adicionado antes da taxa de ocupação para denotar a duração durante a qual ela é calculada.
- Você deve empregar os seguintes métodos para fazer com que os proprietários entendam a receita e a ocupação:
- Faça-os entender os fatores que influenciam a receita e a ocupação
- Estabeleça confiança e construa relacionamento
- Personalize relatórios, benchmarking e atualizações de acordo com sua preferência
- Eduque-os sobre as principais métricas e forneça previsões sobre o mercado
- Forneça estratégias de melhoria de desempenho
Os Market Dashboards e Portfolio Analytics da PriceLabs ajudam você a comparar com o mercado e acompanhar o desempenho do seu portfólio. Monitorar os dados é importante para garantir que você esteja no caminho certo.