Quais são as restrições para aluguel de curto prazo?

Updated : jul 4, 2024

O mercado tradicional de aluguel de curto prazo explodiu em demanda e oferta mesmo durante a pandemia. No entanto, o mercado urbano foi sufocado. Esses anos apenas aumentaram o interesse dos viajantes em criar memórias pelo mundo afora. Com o fim do lockdown, o turismo de vingança assumiu a dianteira. As pessoas precisavam sair de casa para respirar ar fresco!

O primeiro sinal de recuperação da indústria urbana de aluguel de curto prazo foi o aumento na taxa de viagens em abril de 2022, que aumentou em mais de 3% pela primeira vez desde a pandemia. No entanto, nos mercados tradicionais de aluguel de férias, a demanda disparou já no verão de 2020. Também é importante observar que os aluguéis de curto prazo tiveram uma recuperação (e crescimento) sustentável no mundo pós-pandemia, enquanto a demanda por hotéis diminuiu 16% em comparação com os níveis pré-pandemia. O mercado global de aluguel de férias também está previsto para chegar a US$ 107,14 bilhões até 2028, a partir de US$ 82,63 bilhões em 2022.

À medida que a indústria de aluguel de curto prazo cresce, os benefícios e problemas de ser um anfitrião também se tornaram mais evidentes. O mercado foi acusado de impactar negativamente o ethos local com festas barulhentas e aumentar os preços das habitações. O aumento dos preços das moradias, as restrições de zoneamento e a inflação crescente não ajudaram os moradores locais a comprar uma casa.

Junto com a luta para comprar propriedades, os moradores locais também tiveram que se preocupar com os turistas perturbando sua vida diária. Eles têm organizado festas barulhentas aleatórias, talvez até mesmo sujando os bairros. Os anfitriões de aluguel de curto prazo também foram acusados de não pagar impostos corretamente. As autoridades locais conseguiram justificar as restrições ao aluguel de curto prazo.

As regulamentações são complexas. Elas são aplicadas no nível municipal, no nível do bairro, no nível regional, no nível estadual e até mesmo no nível da União Europeia. Pode ser muito difícil cobrir todas as bases dentro do escopo de um único artigo. No entanto, vamos explorar isso hoje. Continue lendo para ter uma compreensão justa do que são as regulamentações para aluguel de curto prazo.

O que é amplamente considerado legalmente como aluguel de curto prazo? 

Antes de mergulharmos nas regulamentações, precisamos entender como os municípios definiram aluguéis de curto prazo. Embora existam várias definições, os aluguéis de curto prazo podem ser definidos como o aluguel de qualquer unidade residencial ou prédio acessório por um curto período de tempo. Isso geralmente inclui estadias de menos de um mês (30 dias), mas o tempo máximo pode variar dependendo do estado e da jurisdição onde o aluguel está localizado.

Os aluguéis de curto prazo também são conhecidos como aluguéis transitórios, aluguéis de férias e/ou unidades ou aluguéis de residências resort. A definição de aluguel de curto prazo (como será referido neste artigo) depende do local, agência e/ou organização com a qual sua propriedade está associada.

A maioria dos municípios categoriza os aluguéis de curto prazo em três categorias principais: 

1. Aluguéis de Curto Prazo Hospedados Primários – Esses aluguéis de curto prazo devem ser a residência principal do anfitrião, ou seja, o anfitrião deve ficar na propriedade junto com o hóspede. 
2. Aluguéis de Curto Prazo Não Hospedados Primários – Esses aluguéis devem ser registrados como a residência principal do anfitrião. No entanto, o anfitrião não é obrigado a ficar na propriedade com o hóspede. 
3. Aluguéis de Curto Prazo Não Primários – Esses tipos de aluguéis são os mais comuns. A propriedade não precisa ser a residência principal do anfitrião. O anfitrião está livre para alugar suas segundas casas e outras propriedades para fins comerciais.

Relação entre aluguéis de curto prazo e moradores locais 

Precisamos entender o valor intrínseco de um aluguel de curto prazo para um bairro.

1. Os aluguéis de curto prazo proporcionam experiências locais autênticas aos turistas em lugares que geralmente não os atendem. Eles podem se imergir na cultura local.
2. Além disso, esses aluguéis geram uma renda adicional para as pessoas que vivem em destinos de ‘turismo urbano’.
3. Eles também são uma alternativa ecológica aos hotéis, consumindo menos energia e recursos e produzindo menos lixo.
4. Os aluguéis de curto prazo promovem a suburbanização do bairro, impulsionando os negócios locais e a economia local.

Os pesquisadores do mercado imobiliário residencial teorizaram que os turistas podem deslocar os moradores locais, à medida que os proprietários em busca de lucro transformam o estoque de habitação em aluguéis de curto prazo. Um relatório sugeriu que um aumento de 1% nos aluguéis de curto prazo resultou em um aumento de 0,018% no aluguel e um aumento de 0,026% nos preços das casas no bairro.

A suburbanização geral das propriedades impulsionou o crescimento de mercados menores e rurais. Restrições mais rigorosas da Covid em cidades maiores e urbanas e as políticas generalizadas de trabalho remoto levaram muitos turistas a se voltarem para áreas rurais, onde os anfitriões ganharam mais de US$ 3,5 bilhões em 2021 do que em 2020. Investidores seguiram essa tendência e começaram a comprar imóveis em áreas rurais.

A notável falta de habitação acessível em todo o mundo tem exigido políticas públicas. Os governos estão tentando garantir o “direito à habitação” das pessoas onde a indústria de aluguel de curto prazo está crescendo. Municípios têm exigido licenças com taxas anuais, limitado os dias operacionais de aluguel de curto prazo, especificado as propriedades permitidas para hospedar aluguéis de curto prazo, impostos especiais e às vezes proibições completas. Tudo isso está sendo empregado para garantir a igualdade no mercado imobiliário.

Regulamentações sobre aluguéis de curto prazo 

Pesquisadores estudaram várias cidades americanas e europeias para entender os padrões nas regulamentações aplicadas aos aluguéis de curto prazo. Eles os categorizaram em 3 amplas categorias: 

1. Proibição total 
2. Laissez-faire 
3. Limitações em gerenciadores de canais específicos

O laissez-faire dificilmente é considerado uma forma de regulamentação, pois não cria medidas concretas para regular ou reduzir os efeitos adversos dos aluguéis de curto prazo. A proibição implica na proibição total de aluguéis de curto prazo. É importante lembrar que a maioria dessas regulamentações ou proibições está interligada com a outra categoria – Limitações.

Existem três tipos de limitações: 

1. Restrições quantitativas – limitando a quantidade de acomodações de aluguel de curto prazo, quantidade de visitantes permitidos e o número de vezes que uma casa de aluguel de férias pode ser alugada por ano. 
2. Restrições locacionais – confinando os aluguéis de curto prazo a locais específicos de acordo com o zoneamento imobiliário residencial.
3. Restrições qualitativas – restringindo os aluguéis de curto prazo a tipos específicos de acomodações (por exemplo, um apartamento versus uma cabana).

Embora as cidades geralmente não adotem uma única estratégia, geralmente aplicam uma mistura de estratégias. Para entender as restrições de aluguel de curto prazo em sua área, você pode consultar as páginas de hospedagem responsável do Airbnb. No entanto, você deve consultar páginas oficiais da cidade ou entrar em contato com as autoridades locais para obter informações mais precisas.

Restrições, regulamentações e permissões globais de aluguel de curto prazo

Existem algumas restrições e regulamentações que podem ajudar os anfitriões. Quando usadas corretamente, podem tornar a hospedagem mais segura para eles.

Nashville estabeleceu uma linha direta 24 horas para garantir que eles responsabilizem os anfitriões e os hóspedes. Isso tem como objetivo prevenir festas ilegais e perturbações aos vizinhos. A cidade também estabeleceu restrições de nível de ruído. Chicago proibiu estadias de um dia para evitar festas.

Embora os governos locais eço desculpas pela interrupção.possam estar perdendo os benefícios econômicos dos aluguéis de curto prazo, poucos consideraram correto proibi-los completamente.

Em Cingapura, todas as estadias em propriedades privadas por menos de três meses consecutivos são ilegais. A menos que seja obtida permissão de planejamento, os londrinos estão restritos a alugar sua propriedade por curto prazo por um máximo de 90 noites em um ano civil. O Airbnb bloqueia automaticamente os calendários de propriedades em Londres após o período de 90 dias.

San Francisco também limita os aluguéis de curto prazo a 90 dias quando o anfitrião não reside na propriedade. Barcelona tem uma restrição mais rigorosa, com um máximo de 31 dias, enquanto o anfitrião está presente 24 horas por dia na propriedade. Apenas os aluguéis de curto prazo hospedados primários em LA são permitidos por 120 dias por ano. Paris tem uma restrição similar.

Maiorca, na Espanha, proíbe aluguéis de curto prazo em prédios de apartamentos apenas. Charleston, SC, e Santa Mônica, CA, marcaram todos os aluguéis com menos de 30 dias como ilegais. Os anfitriões podem alugar quartos individuais por curto prazo se estiverem presentes na propriedade o tempo todo. Nova York e Toronto consideram ilegal listar um apartamento inteiro por menos de 30 dias. Os anfitriões podem ser multados em até US$ 7.500 se forem encontrados violando a lei.

Cada governo tem uma política diferente em relação às restrições de aluguel de curto prazo em sua localidade. Desde regulamentos sobre barulho até regulamentações sobre lixo, poucos governos decidiram ser indulgentes com a indústria que ajuda anfitriões e hóspedes com confiança mútua.

Outro aspecto essencial das regulamentações de aluguel de curto prazo é o sistema de permissão. Quase todos os municípios exigem que os anfitriões sejam registrados junto às autoridades locais. Alguns fornecem autenticação gratuita, enquanto outros cobram por isso. Por exemplo, em LA, custa cerca de US$ 89 a US$ 1.000, dependendo dos quartos em sua propriedade.

Europa, América do Norte, América do Sul, nações EMEA e nações APAC têm suas próprias restrições de aluguel de curto prazo. Países na Europa precisam seguir suas próprias restrições e as restrições da União Europeia. Cada um dos 50 estados dos Estados Unidos da América tem sua própria forma de restrições. Entender as restrições e regulamentações de aluguel de curto prazo de sua localidade é importante antes de investir em uma propriedade do Airbnb.

Restrições de aluguel de curto prazo em agências de viagens online 

O Airbnb não há muito tempo impôs restrições ou regulamentações de aluguel de curto prazo em seus anfitriões. Eles firmaram posição e proibiram festas em sua plataforma. Agora é ilegal reservar estadias para festas através do Airbnb. O Vrbo também aderiu à revolução. Se você tiver menos de 25 anos, não poderá reservar propriedades sem uma lista de avaliações positivas. O Booking.com também impôs restrições, como exibir o número de licença da propriedade se a lei o tornar obrigatório.

A plataforma está dando passos pequenos, mas firmes, na direção de regular as reservas que recebe. A agência de viagens online também concordou em fornecer dados governamentais para formular restrições de curto prazo apropriadas. A União Europeia e a Aliança de Cidades Europeias estão pressionando por mais transparência de dados de agências de viagens online.

Preferência por aluguéis de longo prazo e médio prazo 

Ao analisar as várias regulamentações, você percebe que as autoridades estão se inclinando para os aluguéis de longo prazo e médio prazo em sua localidade. Afinal, as regulamentações estão sendo aplicadas para resolver a crise global de habitação (como as autoridades afirmam).

Como isso ajuda? 

1. Muitas pessoas foram obrigadas a sair de suas acomodações residenciais devido à pura inacessibilidade. Fornecer mais casas acessíveis para elas por meio de aluguéis de longo prazo ou médio prazo ajuda a manter um teto sobre as cabeças das pessoas.
2. Isso também reduz o ônus da propriedade de casas nos já sobrecarregados millennials. Está se tornando mais difícil possuir uma casa no mercado atual. O mercado imobiliário residencial tem aumentado constantemente de preço, enquanto a renda média dos trabalhadores não aumentou em pelo menos uma década.
3. Ao entrar em um aluguel de longo prazo ou médio prazo, o hóspede seria solicitado a assinar um contrato de locação. Este contrato de locação não é necessário ou mesmo o mínimo necessário em relação aos aluguéis de curto prazo. Torna-se mais fácil para atividades ilegais passarem despercebidas. Um contrato de locação ajudaria o anfitrião a manter o ethos do bairro e se proteger da responsabilidade.

Hospedando em meio a regulamentações de aluguel de curto prazo 

A área em que você aluga sua propriedade pode ter uma combinação de regulamentações e restrições de aluguel de curto prazo para os anfitriões seguirem. Pode haver regras rigorosas ou regras indulgentes. Lembre-se, quanto menor for seu impacto negativo no seu bairro, menos provável será que você seja afetado. Existem várias dicas e truques de hospedagem do Airbnb que você pode seguir para oferecer uma boa experiência de hospedagem em meio a restrições de aluguel de curto prazo.

Dicas de Hospedagem em Meio a Restrições de Aluguel de Curto Prazo 

1. Pesquise as leis e regulamentações locais. Você deve estar ciente das regulamentações locais de aluguel de curto prazo para se proteger de responsabilidades. Pesquise online e converse com as autoridades locais para entender os detalhes da lei.
2. Comunique-se tanto com seus hóspedes quanto com os vizinhos. Deixe claro para seus hóspedes sobre as várias regulamentações de aluguel de curto prazo que podem estar em vigor em sua localidade. Eles devem estar cientes disso para ser aplicado adequadamente. Ao mesmo tempo, certifique-se de que as pessoas em seu bairro saibam o tipo de propriedade que você está mantendo. Eles devem estar cientes do aluguel para poder ajudá-lo a manter as leis do bairro.
3. Filtre seus hóspedes. Quando você está em uma localidade onde as propriedades de aluguel de férias estão sujeitas a várias restrições de aluguel de curto prazo, você deve filtrar adequadamente seus hóspedes. Você deve ser capaz de identificar um invasor, uma pessoa que reserva sua propriedade para atividades ilegais, etc. Verifique cuidadosamente suas identidades e peça comprovante de segurança e identidade.
4. Marketing apropriado de sua propriedade. Ao falar sobre sua propriedade em qualquer lugar nas redes sociais ou no mundo digital, lembre-se de mencionar os limites das restrições de sua localidade. Se você prometer mais do que pode oferecer por meio de marketing de aluguel de férias, pode receber avaliações negativas, impactando negativamente o desempenho de sua propriedade.
5. Proporcione uma excelente experiência aos seus hóspedes. Ao seguir essas inúmeras restrições, é fácil esquecer de oferecer uma experiência excepcional aos seus hóspedes. Siga as várias dicas de hospedagem que você pode encontrar na internet ou conecte-se com outros anfitriões nos diversos fóruns nas redes sociais ou pessoalmente nos diversos eventos de aluguel de férias.

Antes de investir em uma propriedade do Airbnb, os anfitriões precisam analisar tudo! Várias restrições envolvem aluguéis de curto prazo, desde COVID até restrições imobiliárias. Todo anfitrião precisa dedicar tempo para ler a lei ou consultar alguém que entenda de direito imobiliário.

Depois de pesquisar adequadamente as restrições e regulamentações sobre as propriedades nas quais você está pensando em investir, você pode usar o Painel de Mercado do PriceLabs para ajudar a identificar os tipos de propriedades que seriam lucrativos para você investir. Você pode usar o painel para avaliar quais listagens são um bom investimento. Os painéis de mercado são painéis personalizados totalmente automatizados que ajudam você a rastrear dados de aluguel de férias em qualquer lugar do mundo. Você também poderá analisar as tendências do mercado para aluguéis de curto e médio prazo.

É essencial analisar e pesquisar seus concorrentes, pois somente assim você será capaz de entender as coisas que estão sendo oferecidas aos seus potenciais hóspedes. Quando você sabe com o que tem que competir, também pode tomar decisões estratégicas sobre o que pode oferecer. Isso vai desde o preço até as campanhas de marketing que você pode querer realizar.