No cenário competitivo de hospedagem do Airbnb, identificar concorrentes é crucial para maximizar as reservas e a receita. Com mais de 4 milhões de anfitriões em todo o mundo e impressionantes 900 milhões de chegadas de hóspedes em mais de 220 países e 100.000 cidades, destacar-se é mais importante do que nunca. Somente em 2023, os anfitriões do Airbnb ganharam coletivamente mais de US$ 57 bilhões, com reservas de noites e experiências chegando a 448 milhões, um aumento de 14% em relação ao ano anterior.
Como gerentes de propriedades, manter-se à frente neste mercado dinâmico significa aproveitar as ferramentas certas para analisar e entender sua concorrência. Aqui está um guia passo a passo para analisar sua concorrência, ficar à frente e garantir que sua estratégia de preços competitivos seja otimizada para o sucesso.
Etapa 1: Identificando a concorrência do Airbnb
Primeiro, concentre-se em encontrar anúncios que correspondam aos seus, considerando o seguinte:
- Localização: Procure concorrentes no mesmo bairro ou área para fazer comparações significativas. Por exemplo, se você gerencia uma propriedade à beira-mar em Malibu, identifique outros aluguéis à beira-mar nas proximidades. Você não obterá uma boa análise se considerar outras propriedades em Las Angeles como concorrentes, pois a localização delas atrai diferentes tipos de viajantes em comparação com a sua.
- Contagem de quartos e banheiros: filtre anúncios com configurações idênticas de quarto e banheiro. Isso garante que você esteja comparando propriedades diretamente comparáveis. Se sua propriedade tiver três quartos e dois banheiros, procure outras propriedades com as especificações exatas para avaliar a concorrência com precisão.
- Comodidades: identifique anúncios que oferecem comodidades semelhantes, como piscinas, estacionamento ou opções que aceitam animais de estimação. Se a sua propriedade possui uma piscina privada, procure outros anúncios nas proximidades que também apresentem essa comodidade. Isso ajudará você a entender as estratégias de preços para propriedades que oferecem luxos semelhantes aos seus.
Etapa 2: Pesquisando a concorrência
O Airbnb não tem amplo controle sobre a qualidade dos anúncios individuais ou a atividade de reserva como um mercado. Portanto, os gerentes de propriedade devem garantir que criem anúncios de alta qualidade e definam a estratégia de preços certa para seus anfitriões. Aqui estão algumas coisas que você pode fazer como gerente de propriedade se quiser fazer uma pesquisa manual.
- Identifique listagens bem-sucedidas: analise listagens ativas para entender o que as torna bem-sucedidas, incluindo preços, fotos, títulos e descrições. Analise os anúncios de melhor desempenho em sua área para ver como eles destacam recursos exclusivos, como vista para o mar ou proximidade de atrações locais.
- Use a função de pesquisa do Airbnb: use os filtros do Airbnb para pesquisar anúncios por recursos e comodidades para encontrar anúncios comparáveis. Esses filtros ajudarão você a encontrar anúncios com comodidades específicas, como acesso à praia ou cozinhas gourmet, semelhantes às que sua propriedade oferece.
- Filtros de mapa e bairro: O Airbnb oferece a opção de usar o mapa para encontrar anúncios em um determinado bairro. Você pode usar esse filtro para selecionar e identificar anúncios em um raio de meia milha de sua propriedade para avaliar a concorrência localizada. Você também poderá ver o preço das listagens no próprio mapa.
- Refine sua pesquisa: defina datas específicas de check-in e check-out para comparar preços com precisão e marcar resultados de pesquisa filtrados para referência futura. Defina datas para as temporadas de pico de férias para ver como os concorrentes ajustam suas taxas durante os períodos de alta demanda.
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Etapa 3: usando dados da vizinhança para identificar a concorrência do Airbnb
A pesquisa manual nem sempre é uma boa opção para gerentes de propriedades, pois você tem várias propriedades para gerenciar e levaria horas do seu tempo para identificar a concorrência do Airbnb usando as práticas mencionadas acima no Airbnb. Em vez disso, você pode escolher uma ferramenta como o PriceLabs Neighborhood Data , que agregará dados de listagens próximas, permitindo que você filtre por contagem de quartos e outros critérios para comparar sua propriedade com precisão. Usando esta ferramenta, você poderá analisar as seguintes métricas principais:
- Preços: Verifique as tarifas médias por noite usando a Tabela de Preços Futuros para garantir a competitividade. Este gráfico mostra o último preço visto do seu anúncio e os preços finais, juntamente com as taxas diárias do 25º ao 50º, 50º ao 75º e 75º ao 90º percentil para o ano seguinte. Passe o mouse sobre o gráfico para obter informações detalhadas sobre preços para datas específicas, incluindo as tarifas médias por noite de anúncios próximos dentro dos intervalos de percentis selecionados. Você também pode acompanhar como as recomendações de preços da PriceLabs evoluíram. Isso oferecerá informações valiosas sobre as tendências do mercado e ajudará você a tomar decisões de preços informadas.
- Taxas de ocupação: Avalie a demanda examinando a frequência com que as listagens dos concorrentes são reservadas. O Gráfico de Ocupação Futura representa visualmente as taxas médias de ocupação em sua área no próximo ano. Passe o mouse sobre diferentes datas no gráfico para ver dados detalhados de ocupação dessas datas. Você pode analisar a ocupação do mercado para entender as tendências sazonais em seu mercado e se preparar para temporadas de alta e baixa demanda.
Passo 4: Usando o mapa do concorrente
Visualize sua concorrência com os recursos Mapa do Concorrente e Calendário do Concorrente:
- Calendário do Concorrente: Usando o Calendário do Concorrente na guia Dados do Bairro, você pode comparar facilmente os preços, a disponibilidade e os requisitos de estadia mínima do seu anúncio com até 10 anúncios de concorrentes. Clique no link para suas páginas do Airbnb para comparar comodidades e qualidade da foto e identificar áreas de melhoria. Examine preços, estadias mínimas e políticas de cancelamento para entender as ofertas de seus concorrentes de forma abrangente. Você pode usar essas informações para melhorar o apelo geral da sua propriedade e revisar as políticas de cancelamento para se alinhar aos padrões do setor.
- Mapa da concorrência: você pode visualizar facilmente as listagens próximas e suas taxas diárias médias em um mapa, ajudando a obter uma imagem clara da localização da concorrência e das estratégias de preços. Clique em qualquer anúncio para ver suas comodidades, design e apresentação geral. Este mapa é uma ótima ferramenta para comparar o apelo e a atratividade visual dos anúncios próximos com sua propriedade.
Etapa 5: Analisando os resultados
Entenda os pontos fortes e fracos da sua concorrência:
- Identifique lacunas: procure lacunas em suas ofertas em comparação com seus concorrentes. Por exemplo, se as propriedades próximas oferecerem opções de café da manhã de cortesia, considere adicionar isso para atrair mais hóspedes. Da mesma forma, se os concorrentes fornecerem comodidades como estacionamento gratuito, bicicletas ou guias turísticos locais, essas podem ser áreas em que você pode aprimorar sua listagem. Ajuste sua propriedade para incluir esses recursos ou destacar as comodidades existentes que o diferenciam.
- Compare preços: analise os preços médios e detalhes específicos de listagens individuais em sua área. Isso ajudará você a entender os preços da sua concorrência. Você pode notar que os concorrentes aumentam seus preços durante eventos locais ou alta temporada. Ajuste suas tarifas para levar em conta a sazonalidade do aluguel por temporada de acordo para se manter competitivo. Da mesma forma, durante as temporadas de baixa demanda, certifique-se de que seus preços permaneçam atraentes para hóspedes em potencial, oferecendo descontos ou ofertas especiais.
- Refine sua estratégia: faça ajustes baseados em dados em sua listagem com base em suas descobertas. Isso pode incluir a atualização das descrições das propriedades para destacar reformas recentes ou novas comodidades, como Wi-Fi atualizado, recursos de casa inteligente ou experiências locais exclusivas. Você pode usar o Gerador de Descrição do Airbnb para criar descrições e títulos atraentes e de alta qualidade para o seu anúncio. Fotos de alta qualidade mostrando essas atualizações também podem aumentar o apelo da sua propriedade. Além disso, considere melhorar a experiência do hóspede oferecendo toques personalizados, como cestas de boas-vindas ou guias locais detalhados.
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Etapa 7: ajustando sua listagem de acordo
Depois de identificar a concorrência do Airbnb, é hora de otimizar o conteúdo do seu anúncio para melhor visibilidade e apelo:
- Use palavras-chave relevantes: incorpore palavras-chave relacionadas a atrações e comodidades locais. De acordo com a pesquisa publicada no International Journal of Hospitality Management, as descrições de anúncios que enfatizam aspectos exclusivos da acomodação e experiências locais aumentam significativamente a probabilidade de reservas no Airbnb. Especificamente, o estudo descobriu que descrições destacando experiências entusiasmadas em casa e guias locais exclusivos podem atrair mais hóspedes. Por outro lado, as descrições que transmitem propriedades semelhantes a hotéis tendem a dissuadir os hóspedes em potencial.
- Destaque as atrações locais: mencione pontos de interesse próximos para atrair viajantes. Destaque o acesso a trilhas para caminhadas ou acesso à beira-mar para atrair aventureiros e amantes da praia.
- Mantenha-se atualizado: atualize regularmente seu anúncio para refletir as mudanças sazonais e os eventos locais. Atualize as fotos do anúncio com decoração sazonal ou promova eventos especiais, como festivais ou shows locais.
Conclusão
Compreender e analisar efetivamente sua concorrência no Airbnb é crucial para maximizar as reservas e a receita no mercado competitivo atual. Os gerentes de propriedade podem usar ferramentas como os dados de bairro da PriceLabs e os filtros de pesquisa do Airbnb para identificar concorrentes locais com base na localização, comodidades e preços. Insights de pesquisas, como os destacados no International Journal of Hospitality Management, enfatizam a importância de elaborar descrições de anúncios atraentes que destaquem acomodações exclusivas e experiências locais. Refinar continuamente sua estratégia de anúncio com base em uma análise competitiva completa garante que sua propriedade permaneça atraente e competitiva, gerando reservas e maximizando a lucratividade no Airbnb.