Wie Immobilientypen die Performance im Kurzzeitvermietungsmarkt beeinflussen

Bei der Bewertung einer Investition in die Kurzzeitvermietung gehört die Wahl des Immobilientyps zu den am häufigsten unterschätzten — aber einflussreichsten — Entscheidungen. Ein Studio, eine Einzimmerwohnung oder ein Haus mit drei Schlafzimmern können in derselben Stadt liegen und dennoch sehr unterschiedliche Ergebnisse in Bezug auf Belegung, Preismacht und Gesamtumsatz liefern. Für Gastgeber mit 1 bis 5 Objekten ist die Wahl des richtigen Immobilientyps oft wichtiger als die Wahl des richtigen Marktes.

In diesem Artikel zeigen wir, wie man mit PriceLabs Immobilientypen nach Airbnb-Einnahmen vergleicht — gestützt auf echte Performancedaten aus der Kurzzeitvermietung. Sie erfahren, wie sich Studios, Mehrschlafzimmer-Objekte und Unterkünfte mit Premium-Ausstattung in verschiedenen Märkten unterschiedlich entwickeln — und warum Annahmen wie "größer verdient mehr" nicht immer zutreffen.

Am Ende haben Sie einen wiederholbaren, datengestützten Rahmen, um Immobilientypen zu bewerten, die Performance-Treiber in Ihrem Markt zu verstehen und mit den Market Dashboards und Vergleichswerkzeugen von PriceLabs klügere Kauf- oder Preisentscheidungen zu treffen.

Bonus: Wie man Airbnb-Einnahmen berechnet: Der ultimative Leitfaden zur Rentabilität in der Kurzzeitvermietung

Einstieg in PriceLabs für den Immobilienvergleich

Airbnb-Einnahmen zwischen verschiedenen Immobilientypen — oder sogar zwischen zwei Städten — zu vergleichen, erfordert mehr als oberflächliche Durchschnittswerte. Marktbedingungen, Gastverhalten und Wettbewerbsdichte variieren je nach Standort und Objektkonfiguration. Genau hier wird eine datengestützte Revenue-Management-Plattform wie PriceLabs unverzichtbar.

PriceLabs analysiert Preis- und Performancedaten von Hunderttausenden von Kurzzeitvermietungsobjekten auf globalen Märkten und hilft Gastgebern, über Vermutungen hinauszugehen. Anstatt anzunehmen, dass ein größeres Haus oder eine bestimmte Schlafzimmeranzahl besser abschneidet, können Sie tatsächliche Belegungstrends, Durchschnittliche Tagespreise (ADR) und Umsatzpotenzial nach Immobilientyp vor Entscheidungen auswerten.

Im Kern setzt PriceLabs auf Dynamic Pricing, was bedeutet, dass Übernachtungspreise automatisch basierend auf der Nachfrage in Echtzeit, Saisonalität und dem Verhalten der Mitbewerber angepasst werden. Für Gastgeber, die Immobilientypen vergleichen, ist das entscheidend, weil sich die Nachfragemuster zwischen Studios, Einzimmerwohnungen und größeren Häusern deutlich unterscheiden — und statisches Pricing diese Unterschiede oft verbirgt.

Ein typischer Immobilienvergleich-Workflow in PriceLabs sieht so aus:

• Ein PriceLabs-Konto erstellen und Airbnb-Objekte verbinden
• Vergleichsgruppen (Comp Sets) anhand ähnlicher Immobilientypen aufbauen
• Market Dashboards nutzen, um Belegung, ADR, RevPAR und Buchungsmuster zu analysieren
• Die Performance verschiedener Immobilientypen im gleichen Markt vergleichen
• Preise und Strategie auf Basis von Daten anpassen — nicht auf Basis von Vermutungen

Dieser strukturierte Ansatz ermöglicht es Gastgebern mit kleinen Portfolios, wichtige Fragen sicher zu beantworten — etwa ob ein Studio ein Zweizimmer-Apartment auf einem urbanen Markt übertrifft oder ob die Investition in ein größeres Haus mit Premium-Ausstattung in einem Urlaubsziel gerechtfertigt ist.

Airbnb-Objekte verbinden und importieren

Präzise Vergleiche beginnen mit sauberen Objektdaten. PriceLabs macht es einfach, Ihre Airbnb-Objekte in wenigen Minuten zu verbinden und zu synchronisieren.

So funktioniert es:

• Ein PriceLabs-Konto erstellen
• Ihr Airbnb-Konto sicher verbinden
• Ihre Objekte automatisch importieren

Nach der Verbindung aktualisiert PriceLabs kontinuierlich Preis- und Performancedaten. So stellen Sie sicher, dass Ihre Vergleiche nach Immobilientyp auf echtem, aktuellem Marktverhalten beruhen — nicht auf statischen Durchschnittswerten oder Vermutungen.

Eine Vergleichsgruppe für präzises Benchmarking aufbauen

Um Airbnb-Einnahmen nach Immobilientyp sinnvoll zu vergleichen, brauchen Sie den richtigen Benchmark. Hier kommen Vergleichsgruppen (Comp Sets) ins Spiel. Ein Comp Set ist eine Gruppe ähnlicher Objekte, mit denen bewertet wird, wie Ihr Objekt — oder eine potenzielle Investition — im Vergleich zu direkten Mitbewerbern abschneidet.

Anstatt ein Studio mit dem gesamten Markt zu vergleichen, ermöglichen Comp Sets, die Performance nach Immobilientyp, Standort und Qualitätsniveau zu isolieren. Das eliminiert Rauschen und macht sichtbar, was die Umsatzunterschiede wirklich antreibt.

Beim Aufbau von Comp Sets in PriceLabs gilt: Relevanz vor Volumen:

• Wählen Sie 5–10 ähnliche Objekte für verlässliche Vergleiche
• Gleichen Sie nach Schlafzimmeranzahl ab (Studio, 1 Schlafzimmer, 2 Schlafzimmer usw.)
• Stellen Sie sicher, dass die Objekte im gleichen Stadtviertel oder der gleichen Nachfragezone
• Bevorzugen Sie Objekte mit starken Bewertungen und aktiven Kalendern

Für die Analyse nach Immobilientyp empfiehlt es sich, separate Comp Sets für jede Konfiguration zu erstellen. Beispielsweise ein Comp Set für Studios und ein weiteres für Zwei-Schlafzimmer-Häuser im gleichen Markt. So lassen sich Belegung, ADR und Umsatzpotenzial direkt nebeneinander vergleichen.

Durch Verankerung der Analyse in gut aufgebauten Comp Sets stellen Sie sicher, dass Performanceunterschiede die Dynamiken des jeweiligen Immobilientyps widerspiegeln — und nicht fehlangepasste Standorte oder Qualitätsniveaus.

Performance-Analysen nach Immobilientypen in New York City

1. Studio-Dominanz in NYC

Die Daten zeigen ein klares Muster: Das Studio übertrifft in New York City konsequent alle anderen Immobilienkonfigurationen.

Studios haben in den letzten 12 Monaten höhere Belegungsraten erzielt. Das zeigt, dass größere Räume nicht dauerhaft bessere Renditen liefern, und legt nahe, dass in dichten urbanen Umgebungen Effizienz und Erschwinglichkeit oft mehr zählen als zusätzliche Quadratmeter.

Belegungsrate nach Objektgröße in NYC

Ganze Gäste-Suiten und Privatzimmer in Stadthäusern verzeichnen in New York City hohe Belegungsraten, was darauf hindeutet, dass Privatsphäre und Unabhängigkeit Schlüsselfaktoren sind.

Belegungsrate nach Anzeigentyp in NYC

Mehrere marktspezifische Faktoren tragen wahrscheinlich zu diesem Trend bei:

• Die hohen Immobilienkosten in NYC erzeugen Nachfrage nach effizient genutzten Räumen
• Inlands- und Geschäftsreisende kommen in großer Zahl in die Stadt
• Eine im Vergleich zu anderen Destinationen kürzere durchschnittliche Aufenthaltsdauer
• Der Vorzug praktischer Lagen gegenüber großen Räumen, da Gäste lieber draußen als drinnen sind

2. Küche: ein entscheidender Leistungsfaktor

Objekte mit Küche (19.972 aktive Objekte) überwiegen in New York City deutlich gegenüber solchen ohne Küche (3.009 aktive Objekte). Der Markt hat erkannt, wie wichtig dieses Ausstattungsmerkmal für Stadtreisende ist.

Objekte mit Küche weisen deutlich höhere Belegungsraten auf als solche ohne: 53 % gegenüber 41 %. Dieser Unterschied von 12 % entspricht 44 zusätzlich gebuchten Nächten pro Jahr.

Vergleich der Belegungsrate von Unterkünften mit und ohne Küche

Nehmen wir an, Ihr Durchschnittlicher Tagespreis beträgt 200 $. Der Belegungsunterschied von 12 % entspricht rund 8.800 $ zusätzlichem Jahresumsatz. Selbst wenn man die laufenden Wartungskosten einer Küche einrechnet, überwiegt die Möglichkeit, Premium-Preise zu erzielen, deutlich.

Wie lässt sich das Market Dashboard zur Performanceanalyse nutzen?

Sobald Ihre Comp Sets stehen, helfen Ihnen die Market Dashboards von PriceLabs zu verstehen, wie sich verschiedene Immobilientypen tatsächlich in einem Markt entwickeln. Anstatt auf Vermutungen zu setzen, sehen Sie klare Trends anhand der wichtigsten Umsatzkennzahlen.

Die Market Dashboards bieten eine übergeordnete Sicht auf Angebot, Nachfrage und Preisverhalten für jeden Immobilientyp — besonders nützlich beim Vergleich von Studios, Apartments und größeren Häusern.

Mit den Market Dashboards können Sie analysieren:

• Belegungsraten für die Buchungskonsistenz nach Immobilientyp
• Durchschnittlicher Tagespreis (ADR) für die Preismacht verschiedener Konfigurationen
• Umsatz und RevPAR zur Bewertung des Gesamtertragspotenzials
• Buchungsfenster und Aufenthaltsdauer zur Identifikation von Gastverhaltensmustern

So zeigen etwa Daten aus wichtigen Stadtmärkten, dass kleinere Einheiten wie Studios oft eine höhere Belegung erzielen, während größere Objekte höhere Übernachtungspreise, aber auch mehr Variabilität aufweisen. Diese Erkenntnisse erklären, warum ein hoher ADR nicht immer zu einem höheren Gesamtumsatz führt.

Durch Filtern der Dashboard-Ansichten nach Schlafzimmeranzahl oder Objekttyp können Sie die Performance direkt vergleichen und herausfinden, welche Immobilientypen am besten zum Nachfrageprofil Ihres Marktes passen.

1. Bestandswachstumsanalyse

Die Beobachtung von Bestandswachstumsmustern (dem Wachstum aktiver Objekte im Markt) hilft Ihnen, die Angebots- und Nachfragedynamik sowie den Wettbewerbsdruck zu verstehen.

Beispiel Miami:

März 2024: 1.150 aktive Objekte; Aktuell: 1.065 aktive Objekte (7 % Rückgang)

Jährliches Wachstum aktiver Objekte in Miami

Weiterlesen: Wie man die Airbnb-Nachfrage in einer Region ermittelt: vollständiger Leitfaden

Hochperformante Objekte (Bewertungen 4,8+): 540 aktive Objekte (41 % Unterschied zu nicht-Premium-Objekten)

Jährliches Wachstum hochperformanter aktiver Objekte in Miami

Weiterlesen: Wie bekommt man mehr Bewertungen auf Airbnb?

Dieses Muster aus sinkendem Gesamtbestand, aber wachsendem Premium-Bestand deutet auf einen verschärften Wettbewerb im Luxus-Vermietungssegment hin, wo wertbeeinflussende Faktoren über die Grundkonfiguration hinausgehen und Premium-Ausstattung sowie außergewöhnliche Gäste-Erlebnisse umfassen.

2. Vergleichende Marktanalyse

Im Market Dashboard können Sie außerdem verschiedene Immobilientypen mit den wesentlichen Leistungsmetriken der Objekte dieses Typs vergleichen, um Performancemuster zu identifizieren.

Aufbauend auf dem vorherigen Beispiel können Sie Objekte mit Bewertungen von 4,8+ gezielt weiter analysieren.

Comp Set aktiver Objekte mit Bewertungen 4,8+ und 2 Schlafzimmern

Hier k��nnen Sie gezielt analysieren, wie Zwei-Schlafzimmer-Objekte ihre Preise gestalten. Sie können saisonale Performancevariationen nach Immobilientyp bewerten und den RevPAR verfolgen, um das Umsatzpotenzial insgesamt einzuschätzen.

Dieser Vergleichsansatz ist wichtig, weil wertbeeinflussende Faktoren oft von Markt zu Markt stark variieren: Was in New York funktioniert, muss nicht in Las Vegas oder Miami funktionieren.

3. Analyse des Ausstattungsimpakts

Mit den Ausstattungsgraphen im Market Dashboard von PriceLabs können Sie die leistungsstärksten Ausstattungsmerkmale im Markt identifizieren. Dieser Graph zeigt Ihnen, welche Ausstattungsmerkmale Sie Ihrem Objekt hinzufügen könnten — geordnet nach Beliebtheit und Verbreitung im Markt.

Verbreitete Ausstattungsmerkmale in Miami

Anschließend können Sie spezifische Ausstattungsmerkmale im Comp Set analysieren und wertvolle Einblicke gewinnen, wie bestimmte Features die Objekt-Performance beeinflussen.

• Identifizieren Sie wirkungsstarke Ausstattungsmerkmale, die eine Investition rechtfertigen.
• Quantifizieren Sie den Umsatzunterschied zwischen Objekten mit und ohne bestimmte Ausstattung.
• Berechnen Sie den Return on Investment für mögliche Objektverbesserungen.
• Vergleichen Sie Ausstattungspräferenzen zwischen verschiedenen Märkten.

Filterfähige Ausstattungsmerkmale in Comp Sets

Prüfen wir, ob ein Whirlpool in Ihrem Objekt in Phoenix, Arizona, rentabel ist. Die Anzahl aktiver Objekte mit Whirlpool ist im letzten Jahr um 30 % gestiegen und macht nun mehr als 17 % des Gesamtmarktes aus.

Jährliches Wachstum aktiver Objekte in Phoenix mit Whirlpool

Der Durchschnittliche Tagespreis von Objekten mit Whirlpool ist 14 % höher als bei Objekten ohne Whirlpool.

ADR-Vergleich zwischen Objekten mit und ohne Whirlpool

4. Buchungsmusteranalyse

Mit demselben Market Dashboard können Sie verstehen, wie verschiedene Immobilientypen Buchungsmuster beeinflussen.

Unsere Analyse zeigt beispielsweise:

• Studios ziehen oft kürzere Aufenthalte, aber eine höhere Belegung an
• Größere Objekte erzielen in der Regel höhere Preise, können aber stärkerer saisonaler Volatilität
• Verschiedene Immobilientypen können Gäste aus unterschiedlichen geografischen Regionen anziehen
• Die Vorlaufzeit bei Buchungen variiert häufig je nach Objektkonfiguration

Beim Phoenix-Beispiel: Objekte mit Whirlpool erhalten die meisten Buchungen 2 bis 4 Wochen im Voraus, und die meisten Aufenthalte sind Kurzzeitaufenthalte von etwa 3 bis 4 Nächten.

Buchungsmuster von Objekten mit Whirlpool in Phoenix

Die Analyse nach Immobilientyp offenbart einen interessanten Trend — besonders bei Objekten mit Whirlpool.

Obwohl Objekte mit 4+ Schlafzimmern selten sind (nur 43 aktive Objekte, was 23 % des Marktes entspricht), erzielen sie den höchsten Umsatz. Diese größeren Objekte können fast 200 % mehr als den Marktdurchschnitt verlangen — ein erheblicher Aufschlag.

Doch obwohl das Gewinnpotenzial beeindruckend ist, sollten höhere Investitionskosten und Ausgaben nicht außer Acht gelassen werden — auch diese können erheblich sein.

ADR-Vergleich zwischen Objekten mit Whirlpool und Bewertungen 4,8+ gegenüber dem restlichen Markt mit Whirlpool

Benchmarking von Stadtviertel- und Saisonalitätsdaten

Die Performance eines Immobilientyps existiert nicht isoliert — sie wird stark beeinflusst von wo das Objekt liegt und wann Gäste buchen. Deshalb sind Stadtviertel- und Saisonalitätsdaten beim Vergleich von Airbnb-Einnahmen nach Immobilientyp unerlässlich.

Mit den Market Dashboards von PriceLabs können Sie in hyperlokale Daten eintauchen und sehen, wie sich Studios, Apartments und größere Häuser in verschiedenen Stadtvierteln der gleichen Stadt entwickeln. Zwei Objekte mit identischer Schlafzimmeranzahl können sehr unterschiedliche Ergebnisse zeigen — je nach Nähe zu Sehenswürdigkeiten, Geschäftszentren oder veranstaltungsreichen Gebieten.

Mit Stadtviertel-Daten können Sie Benchmarks erstellen für:

• Belegung und ADR nach Stadtviertel für jeden Immobilientyp
• Saisonale Nachfrageverschiebungen, wie Hochsaison- versus Nebensaison-Performance
• Buchungsvorlaufzeiten, die oft je nach Objektgröße und Gastsegment variieren

Saisonalität spielt bei Vergleichen nach Immobilientyp eine wichtige Rolle. Kleinere Einheiten können ganzjährig eine stabilere Belegung aufrechterhalten, während größere Häuser oft stärkere Peaks in Ferien, bei Veranstaltungen oder in der Urlaubssaison aufweisen. Ohne diese Faktoren zu berücksichtigen, ist es leicht, das tatsächliche Ertragspotenzial eines Objekts zu über- oder unterschätzen.

Durch die Kombination von Stadtviertel- und Saisonalitätsdaten können Gastgeber erkennen, welche Immobilientypen konstant performieren und welche auf kurze Hochnachfragezeiträume angewiesen sind — so können Sie Investitions- und Preisstrategien an realistischen Umsatzerwartungen ausrichten.

Preisstrategien nach Immobilientyp anpassen

Sobald Sie verstehen, wie verschiedene Immobilientypen performen, ist der nächste Schritt, Ihre Preisstrategie mit diesen Erkenntnissen abzugleichen. PriceLabs ermöglicht die Anpassung von Preisregeln auf Objektebene — besonders wichtig, wenn Sie mehrere Immobilientypen im gleichen Markt verwalten.

Verschiedene Objektkonfigurationen sprechen unterschiedliche Gastsegmente an — und die Preisgestaltung muss das widerspiegeln. Ein Studio, das auf Belegung setzt, braucht eine andere Strategie als ein Mehrschlafzimmer-Haus für Reisegruppen.

Mit PriceLabs können Sie die Preisgestaltung nach Immobilientyp anpassen durch:

• Individuelle Mindest- und Höchstpreise für jedes Objekt
• Unterschiedliche Mindestaufenthaltsregeln für Studios gegenüber größeren Häusern
• Preisanpassungen für Wochentage und Wochenenden
• Saisonale Preisanpassungen auf Basis von Nachfragemustern
• Veranstaltungsbasierte Preisgestaltung für Spitzennachfragezeiträume

Kleinere Einheiten profitieren beispielsweise von kürzeren Mindestaufenthalten und einer aggressiveren Preisgestaltung zur Steigerung der Belegung, während größere Objekte oft mit höheren Mindestpreisen und längeren Aufenthalten besser abschneiden, um Wechselkosten zu senken.

PriceLabs unterstützt auch Einführungspreisstrategien: Neue Objekte können mit reduzierten Preisen starten und diese in den ersten Wochen schrittweise anheben, wenn Buchungen und Bewertungen sich häufen. Das ist besonders nützlich, wenn ein neuer Immobilientyp in ein bestehendes Portfolio eingeführt wird.

Durch die Anpassung der Preisgestaltung auf Immobilientyp-Ebene können Gastgeber den Umsatz maximieren, ohne die Belegung zu opfern — und sicherstellen, dass jedes Objekt optimal auf das tatsächliche Buchungsverhalten der Gäste ausgerichtet ist.

Vergleiche regelmäßig prüfen und aktualisieren

Die Performance nach Immobilientyp ist nicht statisch. Gastpräferenzen ändern sich, neue Objekte treten in den Markt ein und saisonale Muster entwickeln sich weiter — eine regelmäßige Überprüfung ist daher für präzise Vergleiche unverzichtbar.

PriceLabs vereinfacht die Nachverfolgung dieser Veränderungen durch kontinuierliches Monitoring des Wettbewerberverhaltens und der Marktperformance. Anstatt Ihre Analyse als einmaliges Unterfangen zu betrachten, sollten Sie sie in regelmäßigen Abständen aktualisieren, damit Ihre Strategie mit den aktuellen Bedingungen abgestimmt bleibt.

Bewährte Praktiken für die laufende Überprüfung:

• Comp Sets quartalsweise neu bewerten, um neue Mitbewerber oder Qualitätsveränderungen zu berücksichtigen
• Veränderungen bei Belegung und ADR nach Immobilientyp beobachten
• Unterdurchschnittlich performende Objekte im Vergleich zu ihren Comp Sets identifizieren
• Preisregeln anpassen, wenn sich Nachfrage- oder Saisonalitätsmuster ändern

Regelmäßige Überprüfungen helfen Ihnen, Frühwarnsignale zu erkennen — etwa Überangebote bei Studios oder wachsende Preismacht größerer Häuser — bevor sie den Umsatz beeinträchtigen. Mit den Dashboards und Benachrichtigungen von PriceLabs können Gastgeber schnell reagieren und jeden Immobilientyp bei vollem Potenzial halten.

Diese kontinuierliche Optimierung ist es, die Vergleiche nach Immobilientyp zu einem nachhaltigen Umsatzvorteil macht — und nicht nur zu einer Planungsübung.

Häufig gestellte Fragen

Wie schätze ich, welcher Immobilientyp die höchsten Airbnb-Einnahmen erzielen wird?

Nutzen Sie PriceLabs, um Belegung, ADR, RevPAR und Gesamtumsatz verschiedener Immobilientypen im gleichen Markt zu vergleichen. Market Dashboards und Comp Sets ermöglichen den direkten Performancevergleich, damit Sie erkennen, welche Konfiguration konstant am meisten einbringt.

Welche Schlüsselkennzahlen sollte ich zwischen verschiedenen Immobilientypen vergleichen?

Konzentrieren Sie sich auf Belegungsrate, Durchschnittlicher Tagespreis (ADR), RevPAR, Buchungsfenster und Aufenthaltsdauer. Nur eine Kennzahl zu betrachten kann irreführend sein — ein hoher ADR bedeutet nicht immer einen höheren Gesamtumsatz.

Wie erkenne ich saisonale Nachfrageunterschiede nach Immobilientyp?

Die Market Dashboards von PriceLabs visualisieren saisonale Trends und Buchungsmuster nach Schlafzimmeranzahl und Objekttyp. So können Sie sehen, welche Immobilientypen das ganze Jahr über stabil performen und welche auf Spitzensaisonen oder Veranstaltungen angewiesen sind.

Wie oft sollte ich die Preisregeln für jeden Immobilientyp aktualisieren?

Überprüfen und aktualisieren Sie Preisregeln mindestens quartalsweise — oder früher, wenn Ihr Markt schnelle Bestandsveränderungen, Nachfrageverschiebungen oder neuen Wettbewerb bei bestimmten Immobilientypen erlebt.

Wie erkenne ich unterdurchschnittlich performende Immobilientypen in meinem Portfolio?

Vergleichen Sie die Performance jedes Objekts mit seinem Comp Set in PriceLabs. Wenn ein Objekt dauerhaft bei Belegung oder ADR zurückbleibt, zeigen die Daten, ob Preisgestaltung, Mindestaufenthalte oder die Marktpassung angepasst werden müssen.