Lois sur la location courte durée en Italie en 2025

Si vous gérez des locations de vacances en Italie — ou si vous envisagez de le faire — 2025 est un tournant décisif. Avec une vague de nouvelles lois sur la location courte durée en Italie, des règles fiscales actualisées et des réglementations municipales en constante évolution, le paysage de la location courte durée (LCD) a connu l'une de ses transformations les plus profondes ces dernières années. Mais ces changements ne sont pas un obstacle ; ils représentent une opportunité de professionnaliser votre activité, d'augmenter vos revenus et de bâtir une relation de confiance durable avec vos voyageurs et propriétaires.

Dans ce guide, nous vous présenterons les mises à jour les plus importantes, vous expliquerons leur impact sur le marché à l'aide de données de performance réelles 2024–2025 issues de PriceLabs, et vous montrerons comment transformer la réglementation en source de revenus.

Quelles sont les nouvelles lois sur la location courte durée en Italie ?

Le gouvernement italien est intervenu pour harmoniser ce qui était autrefois un système fragmenté de lois régionales sur la location courte durée en Italie.

Voici les principales nouveautés pour 2024–2025 :

Lois clés sur la location courte durée en Italie (2024–2025)

Comment les lois sur la location courte durée remodèlent-elles le marché LCD italien ?

Loin de rétrécir le marché, ces nouvelles lois semblent améliorer les performances. Examinons les données réelles de PriceLabs comparant 2024–2025 à 2022–2023.

1. Croissance des annonces : un marché plus confiant

L'une des principales préoccupations liées au CIN (Code d'Identification National) et aux nouvelles exigences de conformité était de savoir si elles allaient pousser les hôtes à quitter le marché. Fait surprenant, le nombre d'annonces a fortement augmenté dans les mois précédant l'entrée en vigueur de la réglementation CIN en septembre 2024, avec une hausse de 9 % en juillet et août, et de 8 % en septembre et octobre par rapport à l'année précédente.

Cependant, après que le CIN et les nouvelles exigences de sécurité sont devenus obligatoires en septembre, le nombre d'annonces a légèrement diminué, avec une baisse annuelle de 3 % en mai et juin 2025.

Ce recul s'explique probablement par le fait que les petits opérateurs ou ceux ne respectant pas les normes ont suspendu ou retiré leurs annonces en réponse aux règles plus strictes.

La bonne nouvelle ? Le nombre d'annonces a commencé à se redresser, ce qui laisse penser que les gestionnaires immobiliers s'adaptent au nouveau système et que l'assouplissement récent des restrictions opérationnelles (notamment l'autorisation du check-in à distance depuis mai 2025) a contribué à restaurer la confiance.

À retenir : si l'application des nouvelles lois a créé des frictions à court terme, le marché se stabilise à mesure que les hôtes professionnels adoptent la conformité et que les plateformes s'adaptent.

Nombre d'annonces en Italie

2. L'occupation progresse là où il le faut

L'occupation offre un tableau tout aussi encourageant. Les mois de basse saison — septembre, octobre et avril — ont enregistré les hausses les plus significatives, avec jusqu'à 3 % de croissance en octobre.

Pourquoi ce phénomène ?

• Le code CIN et les exigences de sécurité (extincteurs et détecteurs de gaz) renforcent la confiance des voyageurs envers les annonces.
• La clarté juridique et les options de check-in à distance (à nouveau autorisées depuis mai 2025) facilitent les réservations et les rendent plus sûres.
• La diminution du nombre d'annonces durant ces mois a également stimulé l'occupation des annonces actives.

Lorsque les voyageurs se sentent plus en confiance pour leur séjour, ils réservent plus souvent, notamment en dehors de la haute saison.

Occupation en Italie

3. Nuits réservées : un coup de pouce là où ça compte

C'est là que les choses deviennent vraiment intéressantes. Les nuits réservées ont bondi en parallèle des réformes législatives. En octobre, on a observé une hausse de 15 %, et septembre était en hausse de 13 %.

Cela laisse penser que la combinaison de séjours plus sûrs, d'une clarté juridique et de réservations simplifiées via des plateformes conformes génère une demande plus régulière tout au long de l'année. Si l'été reste toujours performant, les nouvelles lois semblent élargir la saison vers des mois moins chargés.

Les nuits réservées ont connu une croissance notable, avec des hausses de 15 % en octobre, 13 % en septembre et 2 % en avril par rapport à l'année précédente.

Nuits réservées en Italie

4. Le RevPAR a lui aussi progressé

On pourrait s'attendre à ce que davantage d'annonces et de réservations fasse baisser les prix, mais c'est l'inverse qui s'est produit. Le RevPAR a augmenté de 20 % en octobre, 15 % en septembre et 11 % en juin.

Pourquoi ? Parce que les propriétés conformes, sécurisées et bien présentées ont tendance à afficher des tarifs plus élevés et à attirer de meilleurs voyageurs. Les voyageurs sont prêts à payer plus lorsqu'ils savent que l'hôte exerce dans le respect des règles.

RevPAR en Italie

Quelles sont les lois locales sur la location courte durée en Italie ? (Aperçu ville par ville)

Venise

• Plafond annuel de nuits de location par propriété
  Venise fait partie des villes italiennes envisageant ou mettant en œuvre des plafonds annuels sur le nombre de nuits pendant lesquelles un bien peut être loué en courte durée, notamment dans les quartiers historiques, dans le cadre d'efforts plus larges pour lutter contre le surtourisme et préserver le logement local.
• Réglementations de zonage plus strictes dans les zones historiques
  De nouvelles règles de zonage sont appliquées pour limiter les locations courte durée dans le centre historique, dans le but de réduire l'impact sur les résidents locaux et de préserver le caractère communautaire du quartier.
• Les check-ins en personne étaient obligatoires, mais pourraient s'assouplir suite à une décision de justice
  L'Italie a imposé à l'échelle nationale une interdiction du check-in à distance en libre-service (boîtes à clés, casiers) fin 2024, exigeant des check-ins en personne ; cependant, une décision de justice en mai 2025 a commencé à assouplir ces restrictions, autorisant à nouveau le check-in à distance sous certaines conditions.

Milan

• Le dépôt d'une SCIA est obligatoire avant la mise en ligne
  Les hôtes doivent déposer une SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) auprès de la ville avant de mettre un bien en location courte durée. C'est une condition légale préalable pour tous les hôtes à Milan.
• Le code CIR toujours en vigueur (en transition vers le CIN)
  Milan exige un code CIR (Codice Identificativo di Riferimento) pour toutes les annonces, qui doit figurer dans les publicités. La ville est en transition vers le système CIN national, mais le CIR reste applicable pendant la période de transition.
• Les boîtes à clés dans les espaces publics sont interdites
  L'utilisation de boîtes à clés et casiers dans les espaces publics a été interdite à l'échelle nationale fin 2024, avec une application dans les grandes villes comme Milan. Cette mesure a été partiellement assouplie par une décision de justice en mai 2025.

Rome

• Inscription obligatoire sur le portail SUAR
  Les hôtes à Rome sont tenus d'enregistrer leurs biens sur le portail SUAR (Sportello Unico per le Attività Ricettive) dans le cadre des efforts de la ville pour surveiller et réglementer les locations courte durée.
• Les hôtes doivent gérer directement la collecte de la taxe de séjour
  À Rome, les hôtes sont responsables de la collecte et du reversement de la taxe de séjour (tassa di soggiorno) directement aux autorités, sauf si la plateforme (ex. Airbnb) s'en charge en leur nom.
• Des restrictions de zonage LCD s'appliquent à proximité des sites touristiques
  Des règles de zonage à Rome limitent les locations courte durée dans les zones proches des principaux sites touristiques, dans le but de préserver le logement résidentiel et de gérer les flux touristiques.

Florence

• Une autorisation au niveau de l'immeuble peut être requise dans certains quartiers historiques
  Dans certains quartiers historiques, une autorisation au niveau de l'immeuble est requise avant qu'un bien puisse être utilisé en location courte durée, notamment dans les immeubles collectifs ou soumis à une protection du patrimoine.
• Les lois de zonage limitent les nouvelles LCD dans les zones UNESCO
  Florence a instauré un gel des nouvelles autorisations de location courte durée dans le centre historique classé au patrimoine UNESCO, empêchant toute nouvelle annonce dans ces zones protégées.

Comment les gestionnaires immobiliers peuvent-ils tirer parti de ces lois pour maximiser leurs revenus ?

1. Simplifier la conformité pour développer les opérations

L'introduction du système CIN centralisé (Code d'Identification National) est une révolution pour les opérateurs multi-propriétés. Chaque annonce étant désormais officiellement enregistrée avec un code unique, vous pouvez maintenir une documentation précise et une preuve de conformité pour chaque bien sous gestion. Cela facilite grandement la rationalisation des opérations pour rester conforme, notamment lors de la déclaration fiscale ou de la mise à jour des annonces sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com — où les propriétés non conformes risquent d'être suspendues ou déréférencées.

Par ailleurs, la légalisation à nouveau du check-in à distance depuis mai 2025 réduit considérablement la charge opérationnelle. Grâce aux serrures connectées, à la vérification OTP ou aux outils biométriques, vous n'avez plus besoin de personnel sur place pour chaque check-in. Cela vous permet de vous déployer efficacement dans plusieurs villes ou quartiers sans alourdir vos coûts. Cela ouvre également la possibilité de proposer des arrivées flexibles 24h/24 et 7j/7 — parfait pour accueillir les voyageurs internationaux.

2. Utiliser la conformité comme avantage marketing

À mesure que davantage de voyageurs recherchent des hébergements sûrs et dignes de confiance, la conformité légale est devenue un argument de vente. Mentionner votre enregistrement CIN, les dispositifs de sécurité installés (détecteurs de gaz et extincteurs) et tout détail d'assurance responsabilité civile pertinent dans vos annonces renforce la confiance et distingue vos propriétés.

Au lieu de simplement lister les équipements, mettez en avant votre conformité. Par exemple : « Appartement entièrement certifié avec code CIN officiel, détecteurs de monoxyde de carbone et entrée sans clé à distance. » Non seulement cela rassure les voyageurs prudents, mais cela augmente également votre taux de clic et votre taux de conversion des réservations, notamment sur les plateformes qui privilégient désormais les annonces conformes.

Dans le contexte des récentes hausses d'occupation et de RevPAR (notamment en septembre et octobre), ces signaux de confiance expliquent peut-être pourquoi les voyageurs réservent des séjours plus longs et paient des tarifs plus élevés.

3. Adapter la tarification aux réglementations locales

Des villes comme Venise, Florence et Milan ont introduit des restrictions de zonage et des plafonds de location, ce qui signifie que toutes les nuits ou tous les emplacements ne se valent pas. Tirez parti de ces contraintes avec les outils de Dynamic Pricing comme PriceLabs.

Outil Dynamic Pricing de PriceLabs

Si votre propriété n'est autorisée à être louée que 120 nuits par an, par exemple, vous pouvez :

• Augmenter les prix pendant les périodes de forte demande (comme la fin de l'été et octobre, où le RevPAR a bondi de 15 à 20 %)
• Bloquer les jours de faible demande pour préserver la disponibilité lors des saisons de pointe
• Éviter les pénalités en synchronisant vos calendriers et en veillant à ne pas dépasser les seuils imposés par la ville

Cette stratégie de tarification tenant compte des réglementations vous aide à rester rentable sans enfreindre la loi.

4. Rester agile grâce aux données

Avec de nouvelles lois qui stabilisent le marché et des voyageurs qui privilégient de plus en plus les locations professionnelles, surveiller de près les indicateurs de performance est plus important que jamais. Au-delà de l'occupation, suivez le RevPAR, les nuits réservées, la fenêtre de réservation et la durée moyenne de séjour pour comprendre comment les réglementations impactent les différentes saisons.

Par exemple, si vous êtes dans une ville qui a connu une baisse d'occupation en mai en raison de restrictions sur les annonces, utilisez des outils comme PriceLabs pour tester :

• Disponibilité en semaine uniquement
• Promotions à valeur ajoutée (ex. check-in anticipé ou transfert aéroport)
• Tarifs spéciaux pour les longs séjours afin de compenser la réduction du nombre de jours de location disponibles

Les données 2024–2025 montrent déjà que les marchés ont réagi favorablement à la conformité — le RevPAR a augmenté de 20 % en octobre et les nuits réservées ont progressé de 13 % en septembre. Tirez parti de cette dynamique pour construire des stratégies flexibles et adaptables qui répondent en temps réel aux évolutions de la demande et des réglementations.

Les voyageurs sont de plus en plus sensibles à la sécurité et à la légalité. Mettez en avant votre enregistrement CIN, vos dispositifs de sécurité et votre couverture d'assurance dans vos annonces.

Exemple : « Propriété certifiée avec détecteurs de gaz et check-in à distance 24h/24 » renforce instantanément la crédibilité et améliore le taux de clic sur des plateformes comme Airbnb.

5. Adapter la tarification aux réglementations locales

Si votre ville impose un plafond de jours de location ou des restrictions dans certaines zones, ajustez votre calendrier et votre stratégie de tarification en conséquence. Utilisez des outils comme PriceLabs pour augmenter les tarifs pendant les dates autorisées et fermer la disponibilité dans les zones non conformes.

Cela vous permet de rester rentable tout en respectant la loi.

6. Rester agile grâce aux données

Suivez votre occupation, votre RevPAR et vos avis voyageurs chaque mois. Par exemple, si vous constatez une baisse d'occupation en février, testez des remises le week-end ou des services à valeur ajoutée comme le transfert aéroport pour stimuler les réservations.

Utilisez les données de marché de plateformes comme PriceLabs pour évaluer vos performances.

Conclusion

Les nouvelles lois italiennes sur la location courte durée ne sont pas un obstacle — elles constituent un cadre pour gérer une activité de location professionnelle et performante. Les gestionnaires immobiliers qui adoptent les réglementations, restent informés des lois locales et mettent en œuvre des stratégies basées sur les données prospéreront dans ce nouveau paysage.

Si 2024 a été l'année de la transition, 2025 est l'année des opportunités.