Comment les types de biens peuvent influencer la performance sur le marché de la location courte durée

Lors de l'évaluation d'un investissement en location courte durée, l'une des décisions les plus négligées — mais aussi les plus déterminantes — est le type de logement. Un studio, un appartement d'une chambre ou une maison de trois chambres peuvent se trouver dans la même ville, et pourtant chacun peut livrer des résultats très différents en termes d'occupation, de pouvoir de tarification et de revenu global. Pour les hôtes gérant 1 à 5 annonces, choisir le bon type de bien est souvent plus important que simplement choisir le bon marché.

Dans cet article, nous verrons comment comparer les types de logements pour les revenus Airbnb à l'aide de PriceLabs, en ancrant chaque analyse dans des données réelles de performance en location courte durée. Vous découvrirez comment les studios, les logements multi-chambres et les annonces dotées d'équipements premium se comportent différemment selon les marchés — et pourquoi des hypothèses comme « plus grand rapporte plus » ne sont pas toujours vraies.

À la fin de cet article, vous disposerez d'un cadre reproductible et basé sur les données pour évaluer les types de logements, comprendre ce qui détermine la performance sur votre marché, et prendre de meilleures décisions d'acquisition ou de tarification grâce aux Market Dashboards et aux outils de comparaison de PriceLabs.

Bonus : Comment calculer les revenus Airbnb : le guide ultime de la rentabilité en location courte durée

Démarrer avec PriceLabs pour comparer les biens

Comparer les revenus Airbnb entre différents types de logements — ou même entre deux villes — demande bien plus que de simples moyennes de surface. Les conditions de marché, le comportement des voyageurs et la densité concurrentielle varient selon la localisation et la configuration du logement. C'est là qu'une plateforme de revenue management basée sur les données comme PriceLabs devient indispensable.

PriceLabs analyse les données de tarification et de performance de centaines de milliers d'annonces de locations courte durée sur les marchés mondiaux, aidant les hôtes à dépasser les suppositions. Au lieu d'imaginer qu'une grande maison ou un certain nombre de chambres sera plus performant, vous pouvez évaluer les tendances réelles d'occupation, les prix moyens par nuit (ADR) et le potentiel de revenu par type de logement avant de prendre vos décisions.

Au cœur de son fonctionnement, PriceLabs utilise le Dynamic Pricing, ce qui signifie que les tarifs par nuitée sont automatiquement ajustés en fonction de la demande en temps réel, de la saisonnalité et du comportement des concurrents. Pour les hôtes comparant des types de logements, cela est essentiel car les schémas de demande diffèrent significativement entre les studios, les appartements d'une chambre et les logements plus grands — et la tarification fixe masque souvent ces différences.

Un flux de travail typique de comparaison de logements dans PriceLabs ressemble à ceci :

• Créer un compte PriceLabs et connecter vos annonces Airbnb
• Créer des ensembles concurrentiels (Comp Sets) basés sur des types de logements similaires
• Utiliser les Market Dashboards pour analyser l'occupation, l'ADR, le RevPAR et les schémas de réservation
• Comparer la performance de différents types de logements sur un même marché
• Ajuster la stratégie de tarification en fonction des données — pas des suppositions

Cette approche structurée permet aux hôtes avec un petit portefeuille de répondre avec confiance à des questions à fort impact, par exemple si un studio surpassera un deux-pièces sur un marché urbain, ou si investir dans un logement plus grand avec des équipements premium est justifié dans une destination de vacances.

Connexion et importation de vos annonces Airbnb

Des comparaisons précises commencent par des données d'annonces propres. PriceLabs facilite la connexion et la synchronisation de vos annonces Airbnb en quelques minutes.

Comment ça fonctionne :

• Créer un compte PriceLabs
• Connecter votre compte Airbnb en toute sécurité
• Importer vos annonces automatiquement

Une fois connecté, PriceLabs met continuellement à jour les données de tarification et de performance. Cela garantit que vos comparaisons de types de logements reposent sur un comportement de marché réel et actuel — et non sur des moyennes statiques ou des suppositions.

Créer un ensemble concurrentiel pour un benchmarking précis

Pour comparer de manière pertinente les revenus Airbnb par type de logement, vous avez besoin du bon benchmark. C'est là qu'interviennent les ensembles concurrentiels (Comp Sets). Un Comp Set est un groupe d'annonces similaires utilisées pour évaluer la performance de votre logement — ou d'un investissement potentiel — par rapport aux concurrents directs.

Plutôt que de comparer un studio à l'ensemble du marché, les Comp Sets vous permettent d'isoler la performance par type de logement, localisation et niveau de qualité. Cela supprime le bruit et met en lumière ce qui génère réellement les différences de revenu.

Lors de la création de Comp Sets dans PriceLabs, privilégiez la pertinence plutôt que le volume :

• Sélectionnez 5 à 10 annonces similaires pour des comparaisons fiables
• Faites correspondre par nombre de chambres (studio, 1 chambre, 2 chambres, etc.)
• Assurez-vous que les annonces se trouvent dans le même quartier ou la même zone de demande
• Privilégiez les annonces avec de bonnes notes et des calendriers actifs

Pour l'analyse par type de logement, il est préférable de créer des Comp Sets distincts pour chaque configuration. Par exemple, un Comp Set pour les studios et un autre pour les logements de deux chambres sur le même marché. Cela facilite la comparaison côte à côte de l'occupation, de l'ADR et du potentiel de revenu.

En ancrant votre analyse dans des Comp Sets bien construits, vous garantissez que les différences de performance reflètent les dynamiques propres à chaque type de logement, et non des localisations ou des niveaux de qualité inadaptés.

Analyses de performance par type de bien à New York

1. La prédominance des studios à New York

Les données révèlent un schéma clair : le studio surpasse systématiquement les autres configurations du marché de New York.

Les studios ont affiché des taux d'occupation plus élevés au cours des 12 derniers mois. Cela démontre que les espaces plus grands ne génèrent pas systématiquement de meilleurs rendements, et suggère qu'en milieu urbain dense, l'efficacité et l'accessibilité l'emportent souvent sur les mètres carrés supplémentaires.

Taux d'occupation comparé selon la taille des logements à New York

Les suites entières et les chambres privées dans des maisons de ville affichent des taux d'occupation élevés à New York, ce qui suggère que l'intimité et l'indépendance sont des facteurs clés.

Taux d'occupation comparé selon le type d'annonce à New York

Plusieurs facteurs propres au marché contribuent probablement à cette tendance :

• Les coûts élevés de l'immobilier à New York stimulent la demande pour une utilisation efficace de l'espace
• Les voyageurs nationaux et les voyageurs d'affaires arrivent en grand nombre dans la ville
• Une durée moyenne de séjour plus courte par rapport à d'autres destinations
• La prime accordée aux emplacements pratiques plutôt qu'à la superficie, les voyageurs préférant être dehors qu'à l'intérieur

2. La cuisine : un facteur de performance déterminant

Les annonces avec cuisine (19 972 annonces actives) sont bien plus nombreuses que celles sans (3 009 annonces actives) à New York. Le marché a déjà compris l'importance de cet équipement pour les voyageurs en ville.

Les logements avec cuisine affichent des taux d'occupation nettement supérieurs à ceux sans cuisine : 53 % contre 41 %. Cette différence de 12 % représente 44 nuits réservées supplémentaires par an.

Comparaison du taux d'occupation des logements avec et sans cuisine

Supposons que votre tarif moyen par nuit soit de 200 $. La différence d'occupation de 12 % représente environ 8 800 $ de revenus annuels supplémentaires. Même en tenant compte des coûts de maintenance d'une cuisine, la capacité à pratiquer des tarifs premium est écrasante.

Comment utiliser le Market Dashboard pour analyser la performance ?

Une fois vos Comp Sets en place, les Market Dashboards de PriceLabs vous permettent de comprendre comment les différents types de logements se comportent réellement sur un marché. Au lieu de vous appuyer sur des suppositions, vous pouvez observer des tendances claires à travers les principaux indicateurs de revenu.

Les Market Dashboards offrent une vue d'ensemble de l'offre, de la demande et du comportement tarifaire pour chaque type de logement, ce qui les rend particulièrement utiles pour comparer studios, appartements et logements plus grands.

Grâce aux Market Dashboards, vous pouvez analyser :

• Les taux d'occupation pour comprendre la régularité des réservations par type de logement
• Le prix moyen par nuit (ADR) pour voir le pouvoir de tarification selon les différentes configurations
• Le revenu et le RevPAR pour évaluer le potentiel de revenus global
• Les fenêtres de réservation et la durée des séjours pour identifier les schémas de comportement des voyageurs

Par exemple, les données des principaux marchés urbains montrent que les unités plus petites comme les studios atteignent souvent un taux d'occupation plus élevé, tandis que les logements plus grands peuvent afficher des tarifs par nuit plus élevés mais avec davantage de variabilité. Ces analyses expliquent pourquoi un ADR élevé ne se traduit pas toujours par un revenu total plus important.

En filtrant les vues du tableau de bord par nombre de chambres ou type d'annonce, vous pouvez comparer les performances côte à côte et identifier quels types de logements correspondent le mieux au profil de demande de votre marché.

1. Analyse de la croissance des stocks

L'observation des tendances de croissance des stocks (l'évolution du nombre d'annonces actives sur le marché) vous aidera à comprendre les dynamiques d'offre et de demande ainsi que les pressions concurrentielles.

Par exemple, à Miami :

Mars 2024 : 1 150 annonces actives ; Aujourd'hui : 1 065 annonces actives (baisse de 7 %)

Croissance annuelle des annonces actives à Miami

Lire la suite : Comment évaluer la demande Airbnb dans une zone : guide complet

Annonces très performantes (notes 4,8+) : 540 annonces actives (41 % de différence par rapport aux annonces non premium)

Croissance annuelle des annonces actives très performantes à Miami

Lire la suite : Comment obtenir plus d'avis sur Airbnb ?

Ce schéma de baisse globale des stocks mais de croissance des stocks premium suggère une intensification de la concurrence dans le segment de la location de luxe, où les facteurs influençant la valeur d'un logement vont au-delà de la configuration de base pour inclure des équipements premium et des expériences voyageur exceptionnelles.

2. Analyse comparative du marché

Dans le Market Dashboard, vous pouvez également comparer différents types de logements avec les indicateurs de performance clés des annonces de ces types de logements pour identifier des schémas de performance.

En reprenant l'exemple précédent, vous pouvez analyser plus en détail les annonces avec des notes 4,8+.

Comp Set des annonces actives avec des notes 4,8+ et 2 chambres

Vous pouvez ici analyser plus précisément comment les annonces de 2 chambres fixent leurs prix. Vous pouvez évaluer les variations saisonnières de performance par type de logement et suivre le RevPAR pour déterminer le potentiel de revenu global.

Cette approche comparative est essentielle, car les facteurs influençant la valeur d'un logement varient souvent significativement d'un marché à l'autre : ce qui fonctionne à New York peut ne pas fonctionner à Las Vegas ou à Miami.

3. Analyse de l'impact des équipements

Vous pouvez utiliser les graphiques d'équipements du Market Dashboard de PriceLabs pour identifier les équipements les plus performants sur le marché. Grâce à ce graphique, vous pouvez repérer les équipements à ajouter à votre logement. Il vous indiquera les équipements les plus demandés sur le marché ainsi que les plus courants.

Équipements courants proposés à Miami

Vous pouvez ensuite analyser des équipements spécifiques dans le Comp Set pour obtenir des informations essentielles sur la façon dont certaines caractéristiques influencent la performance d'un logement.

• Identifier les équipements à fort impact qui justifient un investissement.
• Quantifier l'écart de revenu entre les logements avec et sans équipements spécifiques.
• Calculer le ROI pour d'éventuelles améliorations du logement.
• Comparer les préférences en matière d'équipements selon les marchés.

Équipements filtrables dans les Comp Sets

Examinons si l'ajout d'un jacuzzi à votre logement à Phoenix, en Arizona, est rentable. Le nombre d'annonces actives avec jacuzzi a augmenté de 30 % au cours de la dernière année, représentant plus de 17 % du marché global.

Croissance annuelle des annonces actives à Phoenix avec jacuzzi

Le tarif moyen par nuit des annonces avec jacuzzi est 14 % plus élevé que celui des annonces sans jacuzzi.

Comparaison de l'ADR des annonces avec et sans jacuzzi

4. Analyse des schémas de réservation

Avec ce même Market Dashboard, vous pouvez comprendre comment les différents types de logements influencent les schémas de réservation.

Par exemple, notre analyse montre que :

• Les studios attirent souvent des séjours plus courts mais un taux d'occupation plus élevé
• Les logements plus grands affichent généralement des tarifs plus élevés, mais peuvent connaître davantage de volatilité saisonnière
• Les différents types de logements peuvent attirer des voyageurs de différentes régions géographiques
• Le délai de réservation varie souvent selon la configuration du logement

En reprenant l'exemple de Phoenix, les logements avec jacuzzi reçoivent leurs réservations maximales 2 à 4 semaines à l'avance, et la plupart des séjours sont des courts séjours d'environ 3 à 4 jours.

Schémas de réservation des annonces avec jacuzzi à Phoenix

L'analyse par type de logement révèle une tendance intéressante — notamment pour les annonces avec jacuzzi.

Bien que les logements de 4+ chambres soient peu nombreux (seulement 43 annonces actives, représentant 23 % du marché), ils génèrent les revenus les plus élevés. Ces logements plus grands peuvent facturer près de 200 % de plus que la moyenne du marché — une augmentation considérable.

Cependant, si le potentiel de profit est impressionnant, il est important de prendre en compte des coûts d'investissement et des dépenses plus élevés, qui peuvent également être significatifs.

Comparaison de l'ADR des annonces avec jacuzzi et notes 4,8+ avec le reste du marché avec jacuzzi

Benchmarking des données de quartier et de saisonnalité

La performance d'un type de logement n'existe pas en vase clos — elle est fortement influencée par l'emplacement de l'annonce et par le moment où les voyageurs réservent. C'est pourquoi les données à l'échelle du quartier et de la saisonnalité sont essentielles pour comparer les revenus Airbnb par type de logement.

Avec les Market Dashboards de PriceLabs, vous pouvez accéder à des données hyper-locales pour observer comment les studios, les appartements et les logements plus grands se comportent dans différents quartiers d'une même ville. Deux annonces avec le même nombre de chambres peuvent afficher des résultats très différents selon leur proximité avec des attractions, des pôles d'affaires ou des zones à forte densité d'événements.

Grâce aux données de quartier, vous pouvez comparer :

• L'occupation et l'ADR par quartier pour chaque type de logement
• Les variations saisonnières de la demande, comme la performance en haute saison versus basse saison
• Les délais de réservation, qui varient souvent selon la taille et le segment de voyageurs ciblé

La saisonnalité joue un rôle majeur dans les comparaisons de types de logements. Les unités plus petites peuvent maintenir une occupation plus stable tout au long de l'année, tandis que les grandes maisons connaissent souvent des pics plus prononcés pendant les vacances, les événements ou les saisons touristiques. Sans en tenir compte, il est facile de surestimer ou sous-estimer le véritable potentiel de revenu d'un bien.

En combinant les données de quartier et de saisonnalité, les hôtes peuvent identifier quels types de logements sont performants de manière constante par rapport à ceux qui reposent sur des fenêtres courtes à forte demande — ce qui vous aide à aligner vos stratégies d'investissement et de tarification sur des perspectives de revenus réalistes.

Personnaliser les stratégies de tarification par type de logement

Une fois que vous comprenez la performance de différents types de logements, l'étape suivante consiste à aligner votre stratégie de tarification sur ces données. PriceLabs vous permet de personnaliser les règles de tarification au niveau de chaque annonce, ce qui est particulièrement important lorsque vous gérez plusieurs types de logements sur le même marché.

Des configurations de logements différentes attirent des segments de voyageurs différents — et la tarification doit en tenir compte. Un studio qui mise sur l'occupation nécessite une stratégie différente de celle d'une maison multi-chambres ciblant des groupes de voyageurs.

Avec PriceLabs, vous pouvez ajuster la tarification par type de logement en utilisant :

• Des tarifs minimum et maximum personnalisés pour chaque annonce
• Des règles de séjour minimum différentes pour les studios et les logements plus grands
• Des ajustements de tarification pour les jours de semaine et les week-ends
• Des ajustements de tarification saisonniers basés sur les schémas de demande
• Une tarification basée sur les événements pour les périodes de forte demande

Par exemple, les petites unités peuvent bénéficier de séjours minimums plus courts et d'une tarification plus agressive pour stimuler l'occupation, tandis que les grandes propriétés obtiennent souvent de meilleurs résultats avec des tarifs minimums plus élevés et des séjours plus longs pour réduire les coûts de rotation.

PriceLabs propose également des stratégies de tarification de lancement, permettant aux nouvelles annonces de démarrer avec des tarifs réduits et d'augmenter progressivement au cours des premières semaines à mesure que les réservations et les avis s'accumulent. Cela est particulièrement utile pour introduire un nouveau type de logement dans un portefeuille existant.

En personnalisant la tarification au niveau du type de logement, les hôtes peuvent maximiser les revenus sans sacrifier l'occupation — en s'assurant que chaque annonce est optimisée en fonction des habitudes de réservation réelles des voyageurs.

Réviser et mettre à jour régulièrement vos comparaisons

La performance par type de logement n'est pas statique. Les préférences des voyageurs évoluent, de nouvelles annonces entrent sur le marché et les schémas saisonniers changent — ce qui rend une révision régulière indispensable pour des comparaisons précises.

PriceLabs facilite le suivi de ces évolutions en suivant en continu le comportement des concurrents et la performance du marché. Plutôt que de traiter votre analyse comme un exercice ponctuel, vous devez la réévaluer à intervalles réguliers pour que votre stratégie reste alignée sur les conditions actuelles.

Les bonnes pratiques pour une révision régulière incluent :

• Réévaluer les Comp Sets chaque trimestre pour prendre en compte les nouveaux concurrents ou les évolutions de qualité
• Suivre les évolutions de l'occupation et de l'ADR par type de logement
• Identifier les annonces sous-performantes par rapport à leurs Comp Sets
• Ajuster les règles de tarification lorsque les schémas de demande ou de saisonnalité évoluent

Les révisions régulières vous aident à détecter les signaux précoces — comme une offre excédentaire de studios ou des logements plus grands qui gagnent en pouvoir de tarification — avant qu'ils n'impactent vos revenus. Grâce aux tableaux de bord et aux alertes de PriceLabs, les hôtes peuvent s'adapter rapidement et maintenir chaque type de logement à son plein potentiel.

Cette optimisation continue est ce qui transforme les comparaisons de types de logements en un avantage de revenu durable — pas seulement en un exercice de planification.

Questions fréquentes

Comment estimer quel type de logement générera les revenus Airbnb les plus élevés ?

Utilisez PriceLabs pour comparer l'occupation, l'ADR, le RevPAR et les revenus totaux entre différents types de logements sur un même marché. Les Market Dashboards et les Comp Sets vous permettent de voir les performances côte à côte afin d'identifier quelle configuration génère le plus de revenus.

Quels indicateurs clés dois-je comparer entre les différents types de logements ?

Concentrez-vous sur le taux d'occupation, le prix moyen par nuit (ADR), le RevPAR, la fenêtre de réservation et la durée de séjour. Se fier à un seul indicateur peut être trompeur — un ADR élevé ne signifie pas toujours un revenu total plus important.

Comment comprendre les différences de demande saisonnière par type de logement ?

Les Market Dashboards de PriceLabs permettent de visualiser les tendances saisonnières et les schémas de réservation par nombre de chambres et type d'annonce. Cela vous aide à voir quels types de logements affichent une performance stable tout au long de l'année par opposition à ceux qui dépendent des périodes de pointe ou d'événements.

À quelle fréquence dois-je mettre à jour les règles de tarification pour chaque type de logement ?

Révisez et mettez à jour les règles de tarification au moins chaque trimestre, ou plus tôt si votre marché connaît des changements rapides des stocks, des évolutions de la demande ou de nouveaux concurrents sur certains types de logements.

Comment identifier les types de logements sous-performants dans mon portefeuille ?

Comparez la performance de chaque annonce par rapport à son Comp Set dans PriceLabs. Si un logement est régulièrement en retard sur l'occupation ou l'ADR, les données indiqueront si la tarification, les séjours minimums ou l'adéquation au marché doit être ajustée.