Updated : Dic 11, 2024
Prima di investire in un immobile, devi assicurarti che ti dia buoni rendimenti. Il tasso di capitalizzazione o il tasso di capitalizzazione è uno degli indicatori fondamentali di ciò. È fondamentale per costruire un portafoglio immobiliare diversificato e redditizio e per rafforzare i tuoi sforzi di investimento. Ti stai chiedendo cos’è un buon tasso di capitalizzazione? Continuate a leggere!
I tassi di capitalizzazione sono anche un’eccellente metrica di valutazione del rischio per i proprietari di immobili in affitto e le organizzazioni di prestito. Può anche aiutarti a modellare in modo efficiente le tue strategie di investimento immobiliare e raggiungere gli obiettivi desiderati.
Ad esempio, se sei un investitore alla ricerca di rendimenti elevati, dovresti puntare su proprietà con tassi di capitalizzazione più elevati. Ma se vuoi creare un reddito passivo con un rischio inferiore, le proprietà con tassi di capitalizzazione più bassi saranno l’ideale per te.
In breve, i tassi di capitalizzazione sono importanti sia per gli investitori dilettanti che per quelli esperti. Ma può sembrare complicato se ti stai avventurando nello spazio immobiliare. Per semplificare il concetto, ecco la nostra guida per determinare un buon tasso di capitalizzazione durante l’esame delle proprietà.
Che cos’è il tasso di capitalizzazione?
Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è una metrica cruciale utilizzata negli immobili commerciali per stimare il potenziale ritorno sull’investimento (ROI) di un immobile. Rappresenta il rapporto tra il reddito operativo netto (NOI) di un immobile e il suo valore di mercato o il prezzo di acquisto, espresso in percentuale. Dividendo il NOI per il valore dell’immobile, gli investitori possono valutare il tasso di rendimento atteso sul loro investimento.
Il tasso di capitalizzazione è particolarmente utile per confrontare rapidamente il valore relativo di investimenti immobiliari simili sul mercato. Fornisce una rapida istantanea della potenziale redditività di un immobile e può aiutare gli investitori a identificare gli immobili sottovalutati o sopravvalutati. Inoltre, il tasso di capitalizzazione viene utilizzato per determinare il tasso di uscita o il tasso di capitalizzazione terminale quando un immobile viene venduto alla fine del periodo di detenzione previsto.
Tuttavia, è importante notare che il tasso di capitalizzazione non dovrebbe essere l’unico fattore nelle decisioni di investimento. Non tiene conto della leva finanziaria, del valore temporale del denaro o dei flussi di cassa futuri derivanti dai miglioramenti immobiliari. Questi fattori possono influire in modo significativo sul ritorno complessivo dell’investimento. Pertanto, gli investitori dovrebbero considerare molteplici fattori, tra cui l’analisi del flusso di cassa, le tendenze di mercato e la valutazione del rischio, per prendere decisioni informate.
Come calcolare il tasso di capitalizzazione?
Esistono diversi metodi per calcolare il tasso di capitalizzazione di una proprietà in affitto. Tuttavia, concentriamoci su quello più basilare per ora.
Ecco la formula per calcolare il tasso di capitalizzazione:
Cap Rate = (Reddito operativo netto/Prezzo equo di mercato) x 100
In questo caso, il reddito operativo netto (NOI) rappresenta la quantità di redditività che un asset immobiliare può generare in un anno. Ecco come puoi calcolarlo:
NOI = Reddito Lordo da Locazione – Spese Operative
In questo caso, le spese operative dovrebbero includere i costi operativi per quando l’immobile in affitto rimane libero.
Che cos’è un buon tasso di capitalizzazione?
Non esiste un tasso di capitalizzazione “buono” universale (cap rate) per gli investimenti immobiliari, poiché dipende da diversi fattori:
- Tipo di immobile e ubicazione: Gli immobili commerciali nelle aree principali tendono ad avere tassi di capitalizzazione più bassi (4-6%) rispetto agli immobili in aree meno desiderabili che possono avere tassi di capitalizzazione tra l’8 e il 12%. Gli immobili residenziali hanno generalmente tassi di capitalizzazione più elevati rispetto a quelli commerciali.
- Stato dell’immobile e inquilini: Le proprietà ben tenute con inquilini di alta qualità tendono ad avere tassi di capitalizzazione più bassi, in quanto sono considerate investimenti meno rischiosi.
- Tolleranza al rischio dell’investitore: Gli investitori che cercano investimenti stabili e a basso rischio possono dare la priorità alle proprietà con tassi di capitalizzazione più bassi, mentre coloro che sono disposti ad assumersi un rischio maggiore possono puntare a tassi di capitalizzazione più elevati per ottenere rendimenti potenzialmente più elevati.
- Condizioni di mercato: I tassi di capitalizzazione sono influenzati da fattori come i tassi di interesse, la crescita degli affitti, il PIL e la disoccupazione. Quando l’economia è forte, i tassi di capitalizzazione tendono ad essere bassi.
In generale, gli analisti di mercato considerano i tassi di capitalizzazione tra il 5 e il 10% come l’ideale, con il numero esatto che dipende dalla proprietà e dall’investitore specifici. Tuttavia, alcuni investitori aggressivi potrebbero evitare le proprietà con tassi di capitalizzazione inferiori all’8% o insistere su tassi di capitalizzazione a due cifre.
È importante notare che i tassi di capitalizzazione non dovrebbero essere utilizzati in modo isolato per valutare gli investimenti. Altri fattori chiave da considerare sono l’analisi del flusso di cassa, il rendimento del capitale proprio e il potenziale di apprezzamento a lungo termine dell’immobile. Gli investitori dovrebbero analizzare attentamente ogni opportunità in base ai loro obiettivi e alla loro tolleranza al rischio.
Quali sono i limiti dell’utilizzo del tasso di capitalizzazione?
Ci sono diverse limitazioni chiave all’utilizzo del tasso di capitalizzazione (cap rate) nella valutazione degli investimenti immobiliari:
- I tassi di capitalizzazione si basano sulle prestazioni passate e potrebbero non riflettere accuratamente le entrate e le spese future. Sono calcolati utilizzando 12 mesi di reddito operativo netto, che potrebbero non essere rappresentativi della performance a lungo termine dell’asset.
- I tassi di capitalizzazione non tengono conto del finanziamento del debito. Sono calcolati in base al reddito operativo netto dell’immobile diviso per il suo valore di mercato, senza considerare le rate del mutuo. Ciò può limitarne l’utilità per gli investitori che intendono utilizzare il debito.
- I tassi di capitalizzazione presuppongono che la proprietà sia stabilizzata e operi con l’occupazione e gli affitti di mercato. Non sono così utili per valutare le proprietà a valore aggiunto con affitti o occupazione inferiori a quelli di mercato.
- I tassi di capitalizzazione non tengono conto del valore temporale del denaro o del periodo di detenzione dell’immobile. Un tasso di capitalizzazione più elevato non significa necessariamente un investimento migliore, poiché il rendimento deve essere valutato nel contesto del periodo di detenzione e dei rischi.
- I tassi di capitalizzazione non tengono conto del potenziale di apprezzamento dell’immobile o del rendimento del capitale proprio desiderato dall’investitore. Un immobile con un tasso di capitalizzazione basso può comunque essere un buon investimento se si prevede che si apprezzi in modo significativo.
- I tassi di capitalizzazione si basano su ipotesi su entrate e spese future. Se queste ipotesi si rivelano imprecise, il tasso di capitalizzazione non rifletterà l’effettivo ritorno sull’investimento.
La linea di fondo
Sebbene la formula del tasso di capitalizzazione sia abbastanza semplice, non devi prendere alla leggera la sua importanza negli investimenti immobiliari. È necessario calcolare attentamente ogni elemento per ottenere i numeri giusti.
Pertanto, è necessario controllare metriche come i prezzi di affitto nella località prescelta, il tasso di occupazione e il costo di manutenzione della proprietà in quel quartiere.
Ma dovresti fare affidamento solo sul “chiedere in giro” e fare supposizioni? È probabile che i tuoi numeri siano imprecisi e che investirai in una proprietà che non è in linea con i tuoi obiettivi di fatturato.
Con Pricelabs, otterrai informazioni precise sugli affitti in una località. Dal prezzo di mercato attuale al tasso di occupazione, il nostro algoritmo rileverà ogni tendenza immobiliare rilevante e ti aiuterà a investire nelle migliori proprietà in affitto. La nostra dashboard di mercato , pulita e completa, ti fornirà una panoramica del mercato degli affitti e ti consentirà di verificare il potenziale di investimento di ogni proprietà.
Iscriviti oggi stesso alla tua prova gratuita per calcolare i tassi di capitalizzazione accurati e prendere le migliori decisioni di investimento!
Domande frequenti (FAQ)
1. È meglio un tasso di capitalizzazione più alto?
Non necessariamente. Se il tuo tasso di capitalizzazione è dell’8%, significa che ti ci vorranno 8 anni per recuperare il tuo investimento. Un value cap rate più basso corrisponde a una migliore valutazione, a migliori prospettive di rendimento e a un livello di rischio inferiore. D’altra parte, un valore più elevato del tasso di capitalizzazione implica prospettive relativamente più basse di ritorno sull’investimento e un livello di rischio più elevato.
2. Qual è il miglior tasso di capitalizzazione per le proprietà in affitto?
Un tasso di capitalizzazione “buono” varia a seconda dell’investitore, della proprietà e del mercato. In generale, più alto è il tasso di capitalizzazione, maggiore è il rischio e persino i rendimenti. Gli analisti di mercato hanno affermato che un tasso di capitalizzazione ideale è compreso tra il 5 e il 10 percento; Il numero esatto dipenderà dal tipo di proprietà e dalla posizione.
Su PriceLabs
Pricelabs è una soluzione di gestione dei ricavi per il settore degli affitti a breve termine e dell’ospitalità. È stata fondata nel 2014 e ha sede a Chicago, Illinois. La nostra piattaforma aiuta i singoli host e i professionisti dell’ospitalità a ottimizzare i prezzi e gestione dei ricavi. Lo fa adattandosi alle mutevoli tendenze del mercato e ai livelli di occupazione.
Grazie ai dynamic pricing, alle regole di automazione e alle personalizzazioni, gestiamo i prezzi e le restrizioni di soggiorno minimo per portafogli di qualsiasi dimensione, caricandoli automaticamente sui canali preferiti.
Ogni giorno, valutiamo oltre 300.000+ annunci in tutto il mondo in 135+ paesi, offrendo strumenti di livello mondiale come Suggerimenti sul Prezzo Base e il Motore di raccomandazione del soggiorno minimo. Scegli Pricelabs per aumentare i ricavi e semplificare la gestione dei prezzi e gestione dei ricavi. Registrati per una prova gratuita su Pricelabs.co oggi stesso.
