Squatterzy na Airbnb: jak chronić swój obiekt przed squatterami?

Squatterzy na Airbnb należą do koszmarów każdego gospodarza. Wraz ze wzrostem liczby cyfrowych nomadów rośnie obawa przed squatterami. Choć rzadko zdarza się gość, który po prostu nie chce wyjechać, trzeba jednak być na to przygotowanym!

Warto wiedzieć, czym są squatterzy i jak eksmitować squattera na Airbnb. Dzięki temu unikniesz strat finansowych.

Bonus: Jak zostać gospodarzem Airbnb: kompletny przewodnik

Kim jest squatter na Airbnb?

Squatter na Airbnb to osoba, która zajmuje Twój obiekt przez dłuższy czas, mimo że uzgodniony okres pobytu już minął. Tradycyjni squatterzy często wykorzystywali zasadę 'zasiedzenia', aby przejąć na swoją korzyść własność opuszczonych domów lub nieruchomości. Zasiedzenie to zasada prawna, zgodnie z którą można nabyć prawo własności cudzej nieruchomości. Zgodnie z przepisami squatter musi objąć nieruchomość w posiadanie lub zamieszkiwać w niej przez określony czas.

Ważne jest, aby uniknąć squattera na Airbnb bez negatywnych opinii i strat finansowych.

Jak rozpoznać squattera na Airbnb?

Musisz umieć rozpoznać potencjalnego squattera na Airbnb już na wczesnym etapie. Tylko wtedy będziesz w stanie podjąć odpowiednie działania.

1. Mają podejrzany profil gościa:
   • Sprawdź, czy ich profil jest niekompletny: Jeśli mają tylko przypadkowe zdjęcie i imię, a reszta pól jest pusta, to może być zły znak.
   • Adres e-mail wygenerowany automatycznie: Koniecznie sprawdź adres e-mail, którego używają do rezerwacji pobytu.
   • Rozmazane lub niewyraźne zdjęcia: Zweryfikuj ich autentyczność, sprawdzając zdjęcia, które gość dodał na platformie
2. Chcą zostać dłużej:
   • Zanim potwierdzisz rezerwację, dokładnie przeczytaj zapytanie gościa. Zastanów się, czy rzeczywiście potrzebuje takiej rezerwacji.
   • Zadaj im następujące pytania:

     • Dlaczego podróżujesz?
     • Czy masz plan podróży?
     • Czy masz do mnie jakieś pytania?
     • Czy chcesz dowiedzieć się czegoś o okolicy?
   • Dzięki temu rozpoznasz wiarygodnych gości i przygotujesz dla nich spersonalizowane zasady i instrukcje. Ułatwi to nie tylko Twoją pracę, ale też poprawi doświadczenie gościa.
   • Śledź, co dzieje się w Twojej okolicy. Jeśli odbywa się ważne wydarzenie, możesz otrzymać wiele zapytań o pobyt jednodniowy. Warto wtedy podnieść ceny i zastosować odpowiednią strategię cenową na Airbnb, aby zmaksymalizować liczbę rezerwacji podczas takiego wzrostu popytu. Możesz skorzystać z PriceLabs Dynamic Pricing, aby automatycznie dostosowywać ceny do popytu w Twojej okolicy.
3. Nie mają obecności w internecie:
   • Sprawdź dokument tożsamości gościa i upewnij się, że jest oryginalny. Choć może się to wydawać przesadą, pomoże Ci uniknąć problemów ze squatterem na Airbnb.
   • Możesz poprosić gościa o przesłanie dowolnego dokumentu tożsamości – prawa jazdy, paszportu lub lokalnego dokumentu identyfikacyjnego.

Jak radzić sobie ze squatterami na Airbnb?

Eksmisja squattera z Airbnb może wymagać różnych działań na różnych etapach. Istnieją jednak podstawowe zasady, których warto przestrzegać, aby uniknąć squattera na Airbnb. Od początku jasno komunikuj konsekwencje, aby uniknąć nieporozumień. Nawet najlepsze porady i triki dotyczące wynajmu Airbnb mogą nie przygotować Cię na squattera na Airbnb.

Podczas swojej przygody z wynajmem Airbnb spotkasz bardzo różnych gości. Będą wśród nich dobrzy i źli. Możesz jedynie zadbać o to, by być przygotowanym na każdą sytuację. Nie oznacza to jednak, że wobec każdego gościa trzeba stosować drastyczne środki. Z czasem nauczysz si�� oceniać gości proszących o rezerwację i odróżniać tych dobrych od złych. Kieruj się intuicją i sięgaj po drastyczne kroki tylko wtedy, gdy naprawdę trzeba – zwłaszcza w kontakcie ze squatterem na Airbnb.

1. Wyłącz rezerwację natychmiastową

Gdy masz włączoną rezerwację natychmiastową, nie możesz zweryfikować gościa przed przyjęciem rezerwacji. Rezerwacja jest potwierdzana od razu po jej dokonaniu przez gościa. Nie masz więc czasu, aby sprawdzić profil i wiarygodność gościa przed jej akceptacją.

Jeśli zweryfikujesz gościa dopiero po przyjęciu rezerwacji i zdecydujesz się na anulowanie, Airbnb może nie być z tego zadowolone! Możesz spaść kilka pozycji niżej, a Twoje konto może zostać oznaczone.

Z drugiej strony możesz stracić korzyści płynące z automatyzacji. Oznacza to konieczność poświęcania większej ilości czasu, energii i uwagi na każdą rezerwację. Wiąże się to też z dłuższym czasem oczekiwania dla Twoich gości. Zanim zrezygnujesz z rezerwacji natychmiastowej, aby uniknąć squattera na Airbnb, dobrze to przemyśl.

Dzięki rezerwacji natychmiastowej możesz wysłać wiadomość przed rezerwacją.

2. Zawsze weryfikuj gościa i rezerwację

Nie da się przecenić znaczenia weryfikacji gości – to najważniejszy krok w zarządzaniu najmem wakacyjnym. Dzięki temu unikniesz najróżniejszych koszmarów: imprez, squatterów na Airbnb, osób niszczących mienie czy nielegalnych najemców.

Możesz zdecydować się na przyjmowanie wyłącznie zweryfikowanych gości Airbnb. Tacy goście potwierdzili swoją tożsamość na platformie, przesyłając dokument wydany przez organy państwowe. Dzięki temu masz z głowy jeden etap własnej weryfikacji. Zyskujesz też dodatkową ochronę ze strony samego Airbnb.

3. Poproś o kaucję

Ludzie nie płacą kaucji, jeśli nie zamierzają przestrzegać zasad. Goście planujący przedłużyć pobyt ponad ustalony czas chcą zostać jak najdłużej bez ponoszenia kosztów. Wymóg wpłaty kaucji zniechęci tych, którzy nie chcą płacić za komfortowy pobyt.

Nawet jeśli goście przedłużą pobyt ponad miarę, jesteś finansowo zabezpieczony wpłaconą przez nich kaucją. Ważne jest jednak, aby żądana kwota była rozsądna i akceptowalna dla uczciwego gościa.

Pamiętaj, że osoba rezerwująca Twój obiekt tylko na weekend może nie chcieć wpłacać kaucji. W takiej sytuacji warto zachować elastyczność. Osoba przyjeżdżająca na konferencję czy wydarzenie niekoniecznie musi być squatterem na Airbnb. Dlatego ważne jest, aby ocenić gościa, zanim poprosisz o kaucję. Tu z pomocą przychodzi umowa – możesz być chroniony nawet bez kaucji.

4. Zawrzyj umowę najmu wakacyjnego

Każdy stan ma inne przepisy dotyczące najemców i gości. W Kalifornii gość, który przebywa dłużej niż 30 dni, uzyskuje status najemcy. Jeśli więc squatter pozostaje na miejscu przez 30 dni, jego eksmisja wymaga skierowania sprawy do sądu.

Wszystko musisz udokumentować w umowie najmu wakacyjnego. Dzięki temu zarówno Ty, jak i gość znacie wszystkie warunki. Uwzględnij w niej ADR, zasady anulowania, terminy zameldowania i wymeldowania, opłatę za późne wymeldowanie, szczegóły dotyczące kaucji oraz wszelkie inne informacje, które uznasz za istotne. Jeśli podejrzewasz, że dana osoba może być squatterem na Airbnb, koniecznie podpisz umowę, zanim wprowadzi się ona do Twojego obiektu na czas pobytu.

5. Prowadź chronologię zdarzeń i zbieraj na nią dowody na wypadek eksmisji

Gdy w Twoim obiekcie pojawi się squatter na Airbnb, kluczowa jest dokumentacja. Zapisuj wszystko w aplikacji Airbnb – od zameldowania aż po wymeldowanie. Czy podczas pobytu wystąpiły jakieś problemy? Udokumentuj je w aplikacji. Dzięki temu powstanie ślad dokumentowy działający na Twoją korzyść. Dopóki masz dowody na wszystko, co się wydarzyło, sąd będzie w stanie Ci pomóc. Bez nich sytuacja staje się jedynie słowem przeciw słowu, co znacznie komplikuje sprawę.

6. Wykup ubezpieczenie od squatterów na Airbnb

Większość towarzystw ubezpieczeniowych oferuje ubezpieczenie od squatterów. Pamiętaj, aby uwzględnić je w swoim ubezpieczeniu najmu wakacyjnego. Nie każde ubezpieczenie nieruchomości jest takie samo. Jako właściciel obiektu na najem wakacyjny masz specyficzne potrzeby, które trzeba uwzględnić.

Warto wykupić ubezpieczenie od squatterów na Airbnb. Jeśli trafi Ci się squatter, ubezpieczenie pomoże pokryć straty poniesione podczas eksmisji.

Prawa squatterów na Airbnb w poszczególnych stanach USA

• Ciągłe posiadanie: squatterzy muszą nieprzerwanie zajmować nieruchomość przez określony w przepisach czas.
• Jawne i powszechnie znane zajmowanie: zajmowanie nieruchomości musi być oczywiste i znane innym, a nie ukryte.
• Pozór tytułu prawnego: posiadanie dokumentu, który pozornie daje squatterowi prawo własności, nawet jeśli jest on prawnie wadliwy.
• Opłacanie podatku od nieruchomości: w niektórych stanach squatterzy muszą płacić podatek od nieruchomości, aby ubiegać się o zasiedzenie.

Najważniejsze wnioski

1. Squatterzy to goście, którzy odmawiają opuszczenia obiektu, mimo że ich pobyt oficjalnie już się zakończył.
2. Warto rozpoznać squattera, zanim jeszcze pojawi się w Twoim obiekcie, aby uniknąć problemów w przyszłości.
   • Sprawdź, czy profil gościa ma opinie
   • Sprawdź, czy zdjęcia w profilu są oryginalne
   • Zweryfikuj profil za pomocą dokumentu tożsamości wydanego przez organy państwowe
3. Jak radzić sobie ze squatterem na Airbnb?
   • Wyłącz rezerwację natychmiastową
   • Zawsze weryfikuj gościa i rezerwację
   • Poproś o kaucję
   • Zawrzyj umowę najmu wakacyjnego
   • Prowadź chronologię zdarzeń i zbieraj na nią dowody na wypadek eksmisji
   • Wykup ubezpieczenie od squatterów na Airbnb

Podsumowanie

Jeśli masz do czynienia ze squatterem na Airbnb, ważne jest, aby działać natychmiast. To rzadki przypadek, ale warto się na niego przygotować. Miejmy nadzieję, że nigdy nie spotkasz squattera na Airbnb. Nawet przy bardzo dokładnej weryfikacji gości może zdarzyć się wyjątek. Możesz nieoczekiwanie gościć niechcianą imprezę nocną albo właśnie squattera! Jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji, nie panikuj. Zbierz siły i podejmij natychmiastowe działanie.

Najczęściej zadawane pytania

1. Co zrobić, jeśli gość Airbnb nie chce wyjechać?

Przypadki, w których gość odmawia wyjazdu, zdarzają się niezwykle rzadko. Gdyby jednak do tego doszło, Airbnb pomoże Ci rozwiązać sytuację z gościem. W takiej sytuacji jak najszybciej skontaktuj się z całodobowym wsparciem Airbnb, które szybko się z Tobą skontaktuje i udzieli pomocy.

2. Czy gospodarz Airbnb może eksmitować gościa?

Oczywiście! Jeśli gość łamie regulamin obiektu, możesz poprosić go o opuszczenie lokalu. Wcześniejszy kontakt z Airbnb jest jednak kluczowy, aby firma znała sytuację. Warto też przejrzeć regulaminy innych gospodarzy, by zobaczyć, jak radzą sobie z hałasem i zakłócającym zachowaniem gości.

3. Czy Airbnb chroni przed squatterami?

Airbnb oferuje program Host Guarantee, który obejmuje szkody w mieniu do 1 miliona dolarów. Nie odnosi się on jednak bezpośrednio do problemu squatterów, choć może pomóc w przypadku szkód wyrządzonych przez gości.

Zapobieganie takim sytuacjom zaczyna się od dobrej weryfikacji gości i odpowiednich praktyk bezpieczeństwa — zobacz nasz pełny poradnik o bezpieczeństwie najmu wakacyjnego.