Najem wakacyjny: strategie gospodarzy na sezony niskiego popytu

Wielu gospodarzy najmu wakacyjnego, właścicieli obiektów, menedżerów nieruchomości i menedżerów przychodów zastanawia się, co przyniesie im 2023 rok. Jednym ze sposobów na utrzymanie rezerwacji i przewagi nad konkurencją jest przeprowadzenie skutecznych badań rynku. PriceLabs Market Dashboard i Dane dla okolicy dostarczają cennych informacji o cenach na rynku i w obiektach oraz szczegółowego wglądu we wzorce rezerwacji potencjalnych gości. Dzięki tym danym możesz podejmować świadome decyzje dotyczące tego, gdzie zainwestować swoje pieniądze, oraz oceniać skuteczność wcześniejszych inwestycji. Możesz również wykorzystać te informacje do wspierania swoich strategii i poprawy wyników swoich obiektów.

Kluczowe działania

1. Skontaktuj się z obecnymi leadami: utrzymywanie obecnych klientów i leadów, zachęcanie do poleceń, docieranie do potencjalnych gości oraz stosowanie reklam targetowanych to skuteczne sposoby na pozyskiwanie leadów i budowanie lojalnej bazy klientów dla Twojego obiektu jako właściciela.
2. Zaktualizuj swoją ofertę: aby przyciągnąć gości w sezonie niskiego popytu na portalach z ofertami najmu wakacyjnego, zaktualizuj swoją ofertę, zoptymalizuj ją pod kątem kluczowych cech i udogodnień oraz zbuduj rozpoznawalność marki za pomocą zdjęć i podpisów.
3. Dostosuj zasady najmu wakacyjnego do sezonu niskiego popytu: aby odpowiedzieć na indywidualne potrzeby gości w sezonie niskiego popytu, zaproponuj elastyczne zasady i spersonalizowane oferty, takie jak bezpłatne lub symboliczne anulowanie rezerwacji oraz kilka wariantów zasad anulowania, biorąc jednocześnie pod uwagę rentowność i ryzyko związane z akceptowaniem lub odrzucaniem próśb.
4. Śledź pozycję w rankingu OTA: aby zwiększyć widoczność swojej oferty na platformach OTA, takich jak Airbnb, Vrbo i booking.com, śledź swoją pozycję w rankingu, biorąc pod uwagę takie czynniki jak udogodnienia, zasady anulowania i opis oferty, i twórz go z myślą o idealnym gościu, tak aby odzwierciedlał jego zainteresowania.
5. Zainwestuj w marketing najmu wakacyjnego: konsekwentnie promuj swój obiekt najmu wakacyjnego za pomocą mediów społecznościowych, płatnych reklam, współpracy z innymi podmiotami, automatycznych e-maili i ekskluzywnych promocji.
6. Zmień swoją strategię cen dynamicznych dzięki PriceLabs: PriceLabs oferuje rozwiązania cenowe oparte na danych, które pozwalają wyprzedzić konkurencję. Na przykład funkcja Dynamic Pricing od PriceLabs automatycznie dostosowuje ceny w zależności od obłożenia, popytu i sezonowości.

Warto również przeczytać:Ceny wydarzeń na Airbnb: strategie maksymalizacji zysku w terminach wysokiego popytu

Bądź przygotowany na różne sezony, typy gości i wzorce rezerwacji. Jako gospodarz musisz być gotowy poradzić sobie z każdą sytuacją, mając odpowiednie narzędzia najmu wakacyjnego. Czy mamy do czynienia ze spadkiem popytu? Czy należy wpadać w panikę i zmieniać strategię cenową najmu wakacyjnego? Otóż większość rynków w USA odnotowuje spadek przychodów. Jednocześnie Orlando odnotowało w styczniu 2023 roku wzrost przychodów o 28% w porównaniu ze styczniem 2022 roku.

Przyjrzyjmy się, jak radzą sobie wybrane rynki w USA, porównując ich przychody ze stycznia 2022 do stycznia 2023:

Poniżej przedstawiono widok Market Dashboard od PriceLabs, porównujący ponad 2000 ofert w centralnych częściach regionu

Co powinni robić gospodarze najmu wakacyjnego w okresie spadku popytu?

Rekomendujemy poniższe działania, aby nadal otrzymywać rezerwacje:

Skontaktuj się z obecnymi leadami

Jako właściciel obiektu, utrzymywanie kontaktu z obecnymi klientami i leadami, którzy wcześniej pytali o Twój obiekt, to cenne źródło przychodów. Ci zainteresowani goście mają większe szanse na konwersję, dlatego tak ważne jest podtrzymywanie z nimi kontaktu.

Możesz zaoferować poprzednim gościom 'zniżki dla powracających klientów' w sezonie niskiego popytu oraz zachęcać do poleceń. Spersonalizowane reklamy targetowane mogą również pomóc przyciągnąć potencjalnych gości, którzy jeszcze nie dokonali rezerwacji. Wdróż te strategie, aby skutecznie pozyskiwać leady i budować lojalną bazę klientów dla swojego obiektu.

Zaktualizuj swoją ofertę

Aby przyciągnąć gości w sezonie niskiego popytu na portalach z ofertami najmu wakacyjnego, takich jak Vrbo, Airbnb i Booking.com, zaktualizuj swoją ofertę i stosuj się do wskazówek dla gospodarzy. Aktualizuj kalendarz dostępności, użyj zdjęcia głównego, które podkreśla atrakcyjność sezonu niskiego popytu, oraz umieść w ofercie specjalne promocje i lokalne atrakcje. Ustal rozsądne stawki na sezon niskiego popytu oraz sezon przejściowy, a unikalne zalety i udogodnienia przedstaw w punktach.

Użyj opisowego tytułu, który wymienia kluczowe cechy, takie jak lokalizacja, udogodnienia i widoki. Zoptymalizuj swoją ofertę, dodając co najmniej 23–28 zdjęć wykonanych obiektywem szerokokątnym i ułożonych w formie wirtualnego spaceru po obiekcie.

Zbuduj rozpoznawalność marki na Airbnb, Vrbo i innych platformach OTA, dodając na zdjęciach znak wodny z logo i wspominając o opiniach gości w podpisach. Unikaj podawania wskazówek dojazdu, a zamiast tego skup się na opisie okolicy, wymieniając pobliskie miejsca i punkty orientacyjne.

Dostosuj zasady najmu wakacyjnego do sezonu niskiego popytu

W sezonie niskiego popytu goście często cenią sobie elastyczność i spersonalizowane oferty. Warto więc tworzyć zasady i oferty, które odpowiadają na indywidualne potrzeby i maksymalizują przychody.

Oferowanie bezpłatnego anulowania rezerwacji aż do zbliżającego się terminu przyjazdu to prosty sposób na przyciągnięcie takich podróżnych. Możesz również ustawić kilka zasad anulowania rezerwacji w najmie wakacyjnym dla tej samej oferty, co pozwala gościom płacić więcej lub mniej w zależności od ich potrzeb. Im bliżej terminu podróży, tym bardziej goście cenią cenę niż elastyczność. Aby zmniejszyć ryzyko anulowania rezerwacji, zastosuj indywidualne podejście i wyślij e-mail z podziękowaniem, wyrażając swoją wdzięczność.

Staraj się być jak najbardziej elastyczny, jeśli chodzi o zasady dotyczące dodatkowych osób w najmie wakacyjnym, zasady dotyczące zwierząt i inne kwestie. Nie musisz akceptować każdej rezerwacji tylko dlatego, że rynek potrzebuje poprawy wyników. Przed przyjęciem lub odrzuceniem prośby musisz wziąć pod uwagę swoją rentowność i przeanalizować ryzyko.

Warto również przeczytać: Sezonowość w najmie wakacyjnym: jak wybrać właściwe stawki sezonowe

Śledź pozycję w rankingu OTA

Większość menedżerów nieruchomości szybko dostosowuje swoje ceny, aby zapewnić obiektowi przewagę konkurencyjną przy każdej zmianie na rynku. Możesz mieć najlepszą możliwą strategię cen dynamicznych, ale jeśli Twoja oferta nie pojawia się na pierwszej stronie wyników wyszukiwania dla danego typu obiektu, strategia ta traci sens. Dlatego musisz śledzić swoją pozycję w rankingu na Airbnb, Vrbo i innych platformach OTA.

Na te rankingi wpływa wiele czynników:

1. Ograniczenia minimalnej długości pobytu
2. Oferowane przez Ciebie zniżki
3. Twoje zasady anulowania oraz liczba anulowanych rezerwacji w Twoim obiekcie
4. Twoje zasady dotyczące dodatkowych gości
5. Udogodnienia, które oferujesz
6. Opis Twojego obiektu
7. Status Airbnb Superhost lub Airbnb Plus

Poświęć czas na zbadanie profilu idealnego gościa i dostosuj do niego swoją ofertę. Postaraj się stworzyć opis, który odzwierciedla zainteresowania potencjalnych gości, co pomoże zwiększyć liczbę rezerwacji.

Zainwestuj w marketing najmu wakacyjnego

Marketing Twojego obiektu najmu wakacyjnego w okresach niskiego popytu ma kluczowe znaczenie dla generowania rezerwacji i przychodów. Konsekwentne działania marketingowe pomagają utrzymać silną obecność w internecie, dzięki czemu Twój obiekt pozostaje w pamięci potencjalnych gości. Udostępniaj swoją ofertę na odpowiednich platformach społecznościowych i w społecznościach tematycznych. Prowadź kampanie reklamowe w mediach społecznościowych, współpracuj z influencerami z branży najmu wakacyjnego, i wysyłaj automatyczne e-maile do wcześniejszych gości. Oferuj ekskluzywne zniżki i promocje, aby zachęcić do ponownych rezerwacji. Skuteczny marketing obiektu zwiększa szanse na przyciągnięcie podróżnych w okresach słabszego popytu i utrzymanie rezerwacji przez cały rok.

Warto również przeczytać: 7 sprawdzonych wskazówek, jak przygotować obiekty najmu wakacyjnego na duże lokalne wydarzenia

Zmień swoją strategię cen dynamicznych

Zwiększ przychody, zachowując elastyczno��ć w zakresie godzin zameldowania i wymeldowania oraz minimalnej długości pobytu, a także oferując zniżki na rezerwacje średnio- i długoterminowe. Analizuj ceny konkurencji i hoteli, korzystaj z narzędzi cenowych takich jak PriceLabs, i bierz pod uwagę wcześniejsze zachowania gości przy ustalaniu cen. Jednocześnie nie panikuj cenowo. Jeśli obłożenie rynku wynosi 30, a średnie ADR to 40 USD, obniżenie ADR do 30 USD nie wykreuje popytu. Obniżaj ceny swojego obiektu, biorąc pod uwagę sezonowość, popyt oraz wyniki swojego obiektu.

Możesz to osiągnąć i jeszcze więcej dzięki PriceLabs Dynamic Pricing — funkcji, która automatycznie dostosowuje ceny w zależności od obłożenia, popytu i sezonowości:

a) Sprawdź kondycję swojej oferty

Metryki wydajności lub kondycja oferty dają menedżerom nieruchomości cenny wgląd w wyniki ich ofert. Dostępne na stronach Sprawdź ceny i Multi-Calendar, automatycznie prezentują metryki za 7, 30 i 60 dni. Na stronie Sprawdź ceny możesz wybrać różne dni obłożenia, aby dostosować przyszłe okno rezerwacji, klikając trzy kropki w prawym górnym rogu. Ta funkcja pozwala menedżerom nieruchomości wprowadzać świadome zmiany w celu zwiększenia liczby rezerwacji.

Sprawdź kondycję swojej oferty w widoku Multi-Calendar, jak pokazano powyżej, lub w panelu Sprawdź ceny

b) Poznaj swój rynek najmu wakacyjnego

Aby konkurencyjnie wyceniać swoje obiekty najmu wakacyjnego, konieczne jest zrozumienie strategii cenowych lokalnej konkurencji. PriceLabs Market Dashboard udostępnia mapę ofert pokazującą aktywne obiekty w Twojej okolicy wraz z ich średnimi stawkami i liczbą sypialni. Możesz też sprawdzić ceny i dostępność konkurencji, korzystając z danych dla okolicy oraz kalendarza konkurencji. Wykres Długość pobytu według daty pobytu pokazuje typowy czas trwania rezerwacji i średnią stawkę za noc dla danej daty. Wykres przyszłych cen pomaga zrozumieć, jak Twoje ceny wypadają na tle rynku, a funkcja udogodnień pokazuje najczęściej preferowane cechy w Twojej okolicy. Dodatkowo PriceLabs Portfolio Analytics zapewnia szczegółową analizę wyników Twojego portfolio najmu wakacyjnego na tle rynku w zakresie kluczowych wskaźników wydajności.

Zapoznaj się z naszymi szczegółowymi przewodnikami dotyczącymi Market Dashboard i Portfolio Analytics, aby dowiedzieć się więcej:

Przeanalizuj, jak Twoje ceny wypadają na tle rynku, korzystając z wykresów przyszłych cen, przyszłego obłożenia, rezerwacji i anulowań.

c) Ograniczenia pobytu i personalizacje

Według naszych wewnętrznych danych, prawidłowe stosowanie ograniczeń pobytu może zwiększyć przychody o 5–10%. Możesz skonfigurować kaskadowe ustawienia minimalnej długości pobytu, które obejmują różne aspekty Twojej strategii cenowej. Pamiętaj, że jest to funkcja zaawansowana — jeśli obawiasz się tych ustawień, możesz skorzystać z naszego mechanizmu Rekomendacji pobytu minimalnego. Możesz zaakceptować sugerowane ograniczenia minimalnej długości pobytu lub je dostosować. Na przykład, jeśli rekomendujemy pobyt minimalny wynoszący 1 noc dla rezerwacji w ostatniej chwili, ale nie chcesz takiego minimum, możesz zmienić wszystkie ustawienia z 1 nocy na 2 noce.

Personalizacje, na których warto się skupić:

1. Ceny za luki w rezerwacjach
2. Rezerwacje w ostatniej chwili
3. Dostosowania na podstawie obłożenia
4. Agresywność czynnika popytu
5. Rezerwacje z dużym wyprzedzeniem

Personalizacje w PriceLabs, które możesz wykorzystać

d) Zaktualizuj cenę bazową i cenę minimalną

W okresie spadku popytu zalecana jest niska cena bazowa. Zalecamy aktualizowanie ceny bazowej co tydzień na początku, a później, w miarę zdobywania doświadczenia z oprogramowaniem, wystarczy aktualizować ją raz w miesiącu.

Ustaw cenę minimalną, maksymalną i bazową w panelu Sprawdź ceny

Nie zalecamy ustalania ceny minimalnej, ponieważ najniższa stawka, przy której czułbyś się komfortowo, wiąże się z wieloma kosztami dodatkowymi. Dlatego nie pojawia się ona nigdzie w naszych rekomendacjach cenowych.

Jednak przy ustawianiu minimalnej ceny z dużym wyprzedzeniem za pomocą powyższego ustawienia — zaktualizuj następnie swoją cenę minimalną do 75 USD

e) Konsekwentnie śledź KPI najmu wakacyjnego

KPI, które warto śledzić:

1. RevPAR
2. Obłożenie
3. ADR
4. Okno rezerwacji
5. Długość pobytu
6. Tempo rezerwacji

Te metryki możesz śledzić w Portfolio Analytics.

Przykładowe KPI dla demonstracyjnego portfolio

Wciąż trudno przewidzieć, w jakim kierunku podąży teraz rynek. Warto jednak pamiętać, że możemy po prostu wracać do 'normalnego' rynku. Mimo to warto być przygotowanym na wszystko. Świat ponownie znajduje się w niepewnym momencie gospodarczym. Niektóre kraje zaczęły racjonować żywność, a inne ograniczają dostawy z obawy przed niedoborami. Dlatego warto stosować się do powyższych kroków, aby poradzić sobie ze zmianami popytu na rynku.

Podsumowanie

Zwiększ przychody swojego obiektu najmu wakacyjnego, oferując elastyczne godziny zameldowania i wymeldowania, minimalną długość pobytu oraz zniżki na rezerwacje średnio- i długoterminowe, a ceny ustalaj na podstawie stawek konkurencji i hoteli, wcześniejszych zachowań gości oraz popytu rynkowego, bez panicznego obniżania cen. Skorzystaj z PriceLabs Dynamic Pricing, aby wyprzedzić konkurencję dzięki rozwiązaniom cenowym opartym na danych, które automatycznie dostosowują ceny w zależności od obłożenia, popytu i sezonowości.