Cancelamentos, preços completos e estratégia de crescimento: navegando a nova realidade dos aluguéis de temporada

Os «bons velhos tempos» da gestão de aluguéis de temporada — quando a oferta era escassa e os hóspedes precisavam reservar com meses de antecedência só para garantir um lugar — ficaram para trás de vez. Hoje, o mercado mudou estruturalmente. Entre a enorme expansão da oferta e as mudanças significativas nas plataformas, como os preços completos e a eliminação das taxas divididas, as empresas de gestão de propriedades estão lidando com uma «nova realidade» que exige uma abordagem muito mais sofisticada.

Em um episódio recente do RevLabs Pulse, Kyle recebeu Adrian Albus, CEO e Diretor de Análise da SmartRev Management e ex-empreendedor na Airbnb. Adrian compartilhou insights essenciais sobre por que o revenue management precisa «dar um salto» e como as PMCs profissionais (especialmente as que gerenciam entre 50 e 150 unidades) podem sair de uma postura defensiva para uma estratégia de crescimento ofensiva.

4 grandes fatores que estão transformando o setor de aluguéis de temporada em 2026

Para entender por que suas estratégias antigas podem estar falhando, você precisa primeiro reconhecer as mudanças estruturais do mercado. Adrian identifica quatro pilares de transformação:

1. Expansão da oferta

Há cinco anos, a escassez de oferta em períodos de pico como o Dia de Ação de Graças ou o Natal obrigava os hóspedes a reservar com antecedência. Hoje, a oferta explodiu. Os hóspedes não têm mais medo de datas esgotadas, o que reduziu drasticamente as janelas de reserva e aumentou a concorrência.

2. Preços completos (all-in)

A mudança para a transparência total de preços transformou fundamentalmente a tomada de decisão dos hóspedes. Agora eles escolhem com base no custo final (incluindo taxas), o que aumenta muito a pressão sobre os anfitriões para otimizar a performance da propriedade e as taxas de limpeza para permanecerem competitivos nos resultados de busca.

3. Fim das taxas divididas

Com muitas PMCs pagando agora 100% dos seus custos de aquisição de hóspedes, a Airbnb migrou para um modelo de «OTA pura». Essa mudança altera o cálculo do seu RevPAR e da sua Preço Médio Da Diária (ADR), exigindo um controle mais rigoroso sobre a sua receita líquida real.

4. A crise dos cancelamentos

Esse é o desafio oculto de 2026. Com maior oferta e políticas flexíveis nas plataformas, os cancelamentos estão mais frequentes. Você precisa de uma estratégia proativa de remarketing e reajuste de preços para quando uma reserva de alto valor (como o feriado de 4 de julho) cai de última hora.

A abordagem SMART para o revenue management

Para gestores de propriedades profissionais, o revenue management não se resume a mexer num controle deslizante de preços; é um sistema completo. Adrian usa o framework SMART para definir a gestão de alto nível:

• Sustainable (Sustentável): sua estratégia de revenue management precisa ser sustentável tanto em resultados quanto em custos. Evite modelos que corroam seu crescimento à medida que você escala.
• Multi-Model (Multi-modelo): esteja aberto a diferentes modelos de propriedade, incluindo o VRM tradicional e o arbitragem. Os operadores de arbitragem costumam ter as estratégias de receita mais afiadas porque «a responsabilidade é toda deles» — se não baterem as metas, não conseguem pagar o aluguel.
• Applied (Aplicado): isso significa estar presente no campo e integrado à equipe. Você precisa de um parceiro que possa conversar diretamente com os proprietários sobre tópicos «difíceis», como as tarifas mínimas e a taxa de ocupação em baixa temporada.
• Reliable Reporting (Relatórios confiáveis): não dá para gerenciar o que não se mede. Você precisa de uma visão centralizada que re��na os dados do PMS e os KPIs do mercado.
• Trust (Confiança): a relação entre um gestor de propriedades e seu especialista em revenue management precisa ser construída sobre confiança para enfrentar as quedas do mercado e as mudanças econômicas.

«O revenue management deveria ser como o melhor contador ou o profissional de limpeza mais confiável que você já teve — alguém que cuida de você e entende o seu sistema.» — Adrian Albus

A estratégia «de baixo para cima» para cancelamentos

Quando um hóspede cancela uma reserva na alta temporada, a reação natural é o pânico ou um reajuste de preços por esperança. Adrian defende uma abordagem ofensiva baseada em dados:

1. Analise o «por quê»: use dados para entender o motivo do cancelamento sem deixar que as emoções contaminem a estratégia.
2. Monte seu grupo concorrente com cuidado: não confie em médias amplas do mercado. Seu revenue manager deve selecionar manualmente as 5 a 10 propriedades que um hóspede realmente consideraria se estivesse buscando a sua propriedade hoje.
3. Verifique o status «esgotado»: se as propriedades dos concorrentes já estiverem com datas esgotadas, você tem mais «poder de precificação» para manter uma tarifa mais alta. Se não, precisa se ajustar imediatamente à realidade atual do mercado.

Use o PriceLabs para navegar a nova realidade

Para executar as estratégias que Adrian discutiu, você precisa de ferramentas que ofereçam muito mais do que automação básica. Veja como usar a suite do PriceLabs para se manter à frente:

Analise os preços da concorrência com os Dados da Vizinhança

Como Adrian destacou, você precisa saber exatamente com quem está competindo. A ferramenta de Neighborhood Data te permite ver os preços exatos e a taxa de ocupação das propriedades comparáveis na sua região.

Analise os Dados da Vizinhança com a ferramenta de Dynamic Pricing do PriceLabs

Otimize seu preço base

Se você está entrando em um novo mercado ou sua estratégia anterior não está mais funcionando, use a Ajuda com Preços Base. Ela considera sazonalidade, antecedência de reserva e demanda do mercado para garantir que seu ponto de partida seja lucrativo e competitivo.

Ferramenta de Ajuda com Preços Base no PriceLabs

Domine a «abertura» com os Market Dashboards

Os Market Dashboards fornecem os KPIs de alto nível de aluguel de temporada mencionados por Adrian — Receita Estimada, RevPAR Médio e Ocupação — mas permitem filtrar pela «abertura» de busca do hóspede (por exemplo, apenas casas de 3 quartos que aceitam pets).

Analise o desempenho do seu mercado com o Market Dashboard do PriceLabs

Conclusão

Em 2026, ficar «neutro» não é uma opção. Se você não estiver crescendo ativamente e evoluindo sua estratégia de receita, está perdendo espaço para concorrentes que estão. Ao usar grupos concorrentes selecionados manualmente, precificação dinâmica automatizada e relatórios transparentes para proprietários, você pode transformar as mudanças do mercado em oportunidades de crescimento para o seu portfólio.

Principais lições para gestores de propriedades

• Cancelamentos são a nova realidade: crie um relatório semanal específico para analisar e recomercializar imediatamente as datas canceladas com base nos dados atuais (não históricos) do seu grupo concorrente.
• Adote o sistema «SMART»: garanta que seu revenue management seja sustentável, multi-modelo e baseado em relatórios confiáveis.
• Não terceirize sua estratégia: use tecnologia como o PriceLabs para cuidar dos ajustes táticos diários de preço, para que você possa focar no crescimento de alto nível e nas relações com os proprietários.
• Conheça sua receita líquida real: em um mundo pós-taxas divididas, acompanhar a «receita líquida» (receita do hóspede menos as taxas da OTA) é essencial para entender sua rentabilidade real.

Perguntas frequentes

1. Devo usar uma política de cancelamento flexível ou rígida?

As políticas flexíveis atraem mais reservas na baixa temporada, mas aumentam o risco de cancelamentos de última hora. Em 2026, a chave é ter um plano de remarketing pronto para quando esses cancelamentos inevitavelmente acontecerem.

2. Como saber se meu preço base ainda está correto?

Se sua taxa de ocupação está caindo enquanto o restante do mercado se mantém estável, é hora de reavaliar. Use ferramentas como os Dados da Vizinhança do PriceLabs para verificar se seu preço base se afastou demais do seu grupo concorrente atual.

3. O que é um RevPAR «bom» no mercado atual?

Um RevPAR saudável é aquele que mostra crescimento sem sacrificar muita taxa de ocupação. Se você aumentar seu ADR (Preço Médio Da Diária), mas o RevPAR cair porque sua ocupação despencou, sua precificação está agressiva demais para o «valor percebido» da sua propriedade.