Como o mercado de aluguel de temporada em Nova York está evoluindo sob a Local Law 18

O mercado de aluguel de temporada em Nova York passou por uma transformação profunda desde a introdução e a aplicação da Local Law 18. Como um dos mercados de aluguel de temporada mais dinâmicos do mundo, a cidade sempre equilibrou interesses entre anfitriões empreendedores, viajantes globais e fiscalização regulatória. Mas em 2023, esse equilíbrio se rompeu.

Neste artigo, analisamos os dados, entendemos os impactos reais das regulações de aluguel de temporada e exploramos o que o futuro reserva para a economia de aluguéis de temporada em NYC.

Local Law 18: o que mudou?

Aprovada em janeiro de 2022 e em vigor desde setembro de 2023, a Local Law 18 redefiniu as regulações de aluguel de temporada em Nova York.

A lei introduziu:

• Exigências de registro: os anfitriões precisam se registrar no Escritório de Fiscalização Especial (OSE) de Nova York.
• Responsabilidade das plataformas: plataformas como Airbnb e Vrbo só podem processar reservas de propriedades registradas.
• Regra dos 30 dias: aluguéis com duração inferior a 30 dias só são permitidos se o anfitrião estiver presente e com no máximo dois hóspedes.

O objetivo? Coibir operações hoteleiras ilegais e regulamentar o mercado de aluguel de temporada em rápida expansão.

Os números: antes e depois das regulações de aluguel de temporada em Nova York

Ao comparar outubro de 2022–setembro de 2023 (antes da aplicação) com outubro de 2023–setembro de 2024 (depois), o impacto das regulações de aluguel de temporada em Nova York fica claro:

O panorama geral? Um mercado de aluguel de temporada menor, mais caro e mais cauteloso.

Tendências que estão reformulando o mercado

1. Oferta em queda, receita recuando

O número de propriedades ativas caiu 15%, já que muitos anfitriões encerraram suas atividades ou migraram para o aluguel de longo prazo. Com a oferta se contraindo, a receita total do mercado recuou 27%, indicando que a contração não se resume a menos propriedades disponíveis — a demanda dos viajantes também diminuiu.

2. Taxa de ocupação em declínio

A taxa de ocupação caiu 8% mesmo com a redução na oferta. A incerteza dos viajantes sobre quais propriedades eram legais provavelmente contribuiu para a hesitação. Além disso, com menos opções disponíveis, parte da demanda pode ter migrado para hotéis ou acomodações corporativas.

3. Noites reservadas em queda livre

O número de noites reservadas despencou 31% — uma queda impressionante. Isso reflete o efeito combinado da contração da oferta e de uma postura mais cautelosa dos viajantes.

4. ADR em alta, mas RevPAR em queda

Embora o Preço Médio Da Diária (ADR) tenha subido 6% (por conta da oferta mais restrita e das pressões inflacionárias), o RevPAR caiu 9%. Os anfitriões que permaneceram ativos conseguiram cobrar mais, mas a queda nos hóspedes reduziu a lucratividade geral.

Mudanças de comportamento: como os viajantes estão se adaptando

Estadias longas viram a nova normalidade

Por causa da regra dos 30 dias, muitos viajantes estão optando por estadias mais longas. A proporção de reservas para estadias de 29 dias ou mais disparou de 25% para quase 45–50%. Essa tendência aponta para uma virada em direção aos aluguéis de longo prazo — muito procurados por trabalhadores remotos, estudantes e viajantes corporativos.

Reservas de última hora em alta

A janela de reserva mediana caiu 19%. Com regulações ainda confusas para muitos, os viajantes estão reservando cada vez mais próximo das suas datas de viagem ou de última hora. Turistas internacionais, que costumam reservar com meses de antecedência, podem estar preferindo hotéis para evitar complicações.

Perspectiva geográfica: onde as regulações de aluguel de temporada em Nova York impactaram mais

Embora os dados brutos abranjam toda a cidade, os primeiros padrões mostram que Manhattan, Brooklyn e partes do Queens foram os mais afetados. Bairros populares como Lower Manhattan, Williamsburg e Long Island City registraram as quedas mais acentuadas em anúncios.

Por outro lado, há sinais de que mercados periféricos (mais ao interior do Brooklyn, Queens e até o Bronx) podem emergir como novos polos de aluguel de temporada, com uma fiscalização regulatória ligeiramente mais flexível.

O que isso significa para o futuro

Movimentos estratégicos para anfitriões e investidores

• Aposte nos aluguéis de longo prazo: foque em hóspedes que precisam de estadias de 30 dias ou mais — trabalhadores remotos, estudantes e clientes corporativos.
• Registre-se com antecedência: garanta sua conformidade com as regras da OSE para evitar multas e desativações.
• Priorize quartos privados ou compartilhados: mais fáceis de adaptar à regra dos 30 dias quando o aluguel da propriedade inteira está restrito.
• Ajuste sua estratégia de preços: equilibre um ADR mais alto com uma ocupação menor para otimizar o RevPAR.
• Explore mercados adjacentes: cidades como Jersey City e Hoboken podem oferecer regulações mais flexíveis, permanecendo próximas a NYC.

Conclusão: um mercado em transição

A Local Law 18 transformou profundamente o mercado de aluguel de temporada em Nova York. Embora a era dos lucros fáceis e sem regulação tenha ficado para trás, um mercado novo e mais estável está surgindo — um mercado que prioriza conformidade, estadias mais longas e operações profissionais.

Para anfitriões, plataformas e viajantes, adaptar-se rapidamente a esse novo cenário não é só inteligente — é essencial.