Updated : jul 11, 2024
Você tem sonhado em começar um negócio no Airbnb? Mas talvez você esteja preocupado com os custos, confuso com a burocracia ou sem saber quanto tempo pode dedicar ao seu negócio. Embora possa parecer assustador se tornar um anfitrião do Airbnb, pode ser uma jornada incrível. Um equívoco comum é que você precisa possuir uma propriedade para se tornar um anfitrião do Airbnb. Você também pode sublocar a propriedade de outra pessoa (modelo de arbitragem do Airbnb) ou gerenciar a propriedade de outra pessoa (modelo de comissão) em vez de comprar uma propriedade por métodos tradicionais.
O que é arbitragem de aluguel do Airbnb?
A arbitragem do Airbnb é quando um indivíduo aluga uma propriedade em um contrato de longo prazo e, em seguida, subloca a propriedade no Airbnb, Vrbo ou Booking.com. Com os preços dos imóveis chegando às alturas, está se tornando cada vez mais difícil para as pessoas comprarem um imóvel. Os impostos sobre a propriedade e as taxas de juros também estão subindo, tornando a arbitragem do Airbnb uma opção atraente no mercado atual.
A arbitragem do Airbnb permite que você crie um fluxo de caixa positivo sem as complicações e desafios da propriedade do imóvel.
Vejamos um exemplo: digamos que seu aluguel seja de US $ 2000 mensais para um imóvel com uma taxa média de noite no Airbnb de US $ 150. Com 14 dias reservados por mês, você pode pagar seu aluguel mensal. Uma vez que o aluguel é pago, o aluguel será rentável após a manutenção e despesas gerais. O modelo de arbitragem do Airbnb funcionará bem em locais onde a demanda por aluguéis de curto prazo tem um valor mais alto do que o de aluguéis de longo prazo, e a ocupação é relativamente estável ao longo do ano. Férias ou locais exóticos em comparação com uma área residencial seria melhor
Outra opção comum é trabalhar em comissões. Com esse modelo, outra pessoa é dona do imóvel; eles alugam no Airbnb, mas você gerencia a propriedade e o anúncio. Você estaria trabalhando em comissões por listagem que você cuida como consultor. Você pode ser assalariado ou receber uma porcentagem da receita obtida com as reservas.
No modelo de arbitragem do Airbnb, você tem autonomia sobre o dinheiro que ganha e o anúncio que administra. Com o modelo de comissão, você trabalharia com o proprietário do imóvel para gerenciar o anúncio, já que as taxas e os requisitos de estadia seriam baseados em suas preferências. Você estaria co-hospedando a propriedade junto com o proprietário da propriedade.
Como funciona a arbitragem do Airbnb?
A arbitragem de aluguel do Airbnb gira em torno de alavancar a renda gerada por aluguéis de curto prazo na plataforma enquanto paga um aluguel fixo ao proprietário do imóvel. O lucro que você obtém é a diferença entre o que você ganha dos hóspedes no Airbnb e a taxa de aluguel que você paga.
O sucesso na arbitragem do Airbnb depende de encontrar uma propriedade e um mercado onde a renda de aluguel de curto prazo supere significativamente os ganhos de aluguel de longo prazo. É vital gerenciar os custos operacionais de forma eficiente e, ao mesmo tempo, garantir uma experiência de alta qualidade para os hóspedes.
A sua renda mensal do Airbnb depende da tarifa noturna que você definir e da taxa de ocupação que você alcançar. A otimização da receita requer ajustes dynamic pricing com base na demanda local e nas variações sazonais.
Negociar a taxa de aluguel com o locador antes de assinar o contrato pode impactar na sua rentabilidade. A extensão do sucesso da negociação depende da dinâmica do mercado de locação local. Você pode ter espaço limitado para negociar em áreas de alta demanda, enquanto em mercados mais lentos, você pode garantir uma taxa mais baixa.
Prós e contras da arbitragem de aluguel por temporada
Antes de fazer uma escolha, convém considerar os benefícios e desvantagens do modelo de arbitragem de aluguel do Airbnb.
A arbitragem de aluguel do Airbnb é legal?
A arbitragem de aluguel do Airbnb é geralmente legal no mercado imobiliário dos EUA, mas é essencial considerar fatores regulatórios ao seguir essa estratégia.
Em primeiro lugar, é crucial pesquisar as leis e regulamentos locais de aluguel de curto prazo no mercado escolhido. Procure áreas onde aluguéis de curta duração ocupados por não proprietários são permitidos sem restrições na duração do aluguel.
Em segundo lugar, reveja cuidadosamente os termos do contrato de arrendamento de longa duração para garantir que a sublocação não seja proibida. Embora alguns acordos possam não abordar explicitamente a arbitragem, é aconselhável discuti-la com o proprietário para garantir o entendimento mútuo.
Por fim, se o imóvel for de propriedade de uma associação de proprietários (HOA), verifique se as regras da HOA permitem aluguéis de curto prazo. Algumas associações podem proibir o subarrendamento ou alugueres de curta duração para manter os padrões da comunidade.
Depois de confirmar a conformidade com esses fatores, você pode prosseguir com seu empreendimento de arbitragem do Airbnb.
Como iniciar a Arbitragem Airbnb?
TikTok, Reddit, Youtube (como o vídeo do Fearless Investor sobre arbitragem do Airbnb) e outros sites de redes sociais estão cheios de influenciadores tentando dar a você a melhor maneira de começar com sua primeira propriedade de arbitragem do Airbnb. Vá em frente e digite “arbitragem do Airbnb” em qualquer lugar, e você encontrará pessoas dando seus próprios dois centavos neste modelo.
1. Analise os regulamentos
O mercado de arrendamento de curta duração está em constante mudança. As autoridades locais estão encontrando maneiras de regulamentar o aluguel de curto prazo para garantir que o mercado imobiliário residencial ainda seja viável para compradores e locatários de longo prazo. Você precisa conversar com as autoridades locais e entender as várias regulamentações em sua área.
É legal? Na maioria dos casos, sim:
✔ Se o proprietário do imóvel permitir
✔ A área onde o imóvel está localizado permite
Em relação aos regulamentos, você terá que verificar com o governo local. Algumas cidades proibiram esse tipo de aluguel ou impuseram limitações rígidas devido à disparada dos preços das moradias e à redução do estoque de imóveis para residentes em tempo integral. Você pode ter que verificar se você precisa de uma licença de hospitalidade ou está sujeito a outros regulamentos. Em algumas cidades ou estados, apenas certas áreas podem listar propriedades como aluguéis de curto prazo ou propriedades precisam estar dentro de faixas de categoria de quartos específicas. Em outros casos, todos são totalmente proibidos.
Ao pesquisar os regulamentos, você também deve olhar para o mercado e entender o potencial de arbitragemdo Airbnb. PriceLabs Market Dashboards são painéis personalizados totalmente automatizados que ajudam você a rastrear dados de aluguel de temporada em qualquer lugar do mundo. Você pode analisar vários KPIs de sua propriedade para tomar decisões de preços para maximizar o lucro ou tomar decisões de investimento informadas. Ele também ajuda você a olhar melhor para outros mercados sempre que você expandir ou criar seu portfólio.
2. Fale com a administração predial
Você estará anunciando a propriedade de outra pessoa no Airbnb, e estar na mesma página que ela é importante. Converse com o proprietário e garanta que tudo seja discutido e no papel. Obtenha um contrato claro com eles afirmando e diferenciando as responsabilidades adequadamente. À medida que o atrito entre você, o proprietário e a administração do prédio diminui, você pode abrir mais datas em sua agenda para os convidados. Falar com o seu senhorio seria provavelmente o mais difícil dos passos. Vários vídeos e blogs on-line podem ajudá-lo a começar com isso. Para começar, este vídeo de Greg Pimentel sobre Como lançar senhorios para arbitragem de arrendamento da Airbnb também tem um Script de senhorio GRATUITO.
3. Crie projeções
Ao olhar para um imóvel para potencial investimento, é preciso avaliar se ele seria rentável. A criação de conjuntos comp de propriedades semelhantes na localidade permite que você use o PriceLabs Market Dashboard para a taxa média diária e projeções de ocupação. Isso lhe dará uma ideia justa do tipo de retorno sobre o investimento que você pode esperar. Você também precisa considerar outras utilidades, seguro para o imóvel, aluguel de aluguel e outros serviços que contabilizam suas despesas de propriedade.
Com aluguéis de curta duração, nem sempre você pode ter 100% de ocupação; É uma boa ideia projetar uma ocupação conservadora de 50% à medida que você começa e usar isso para calcular a lucratividade potencial. Por exemplo, se o ADR na localidade for de R$ 200 por noite, você ganharia R$ 3.000 por 15 dias de ocupação em um mês. Se o aluguel for de R$ 1.000, seu lucro líquido será de R$ 2.000. Esta é uma maneira curta ou rápida de entender suas projeções, mesmo durante meses lentos.
4. Tente economizar em móveis
Você pode explorar opções como encontrar um imóvel mobiliado ou adquirir itens básicos de plataformas online como Facebook marketplace, TikTok, eBay ou wish.com móveis acessíveis e de qualidade. Economizar móveis e utensílios é outra forma de economizar. Promova a sua abordagem ecológica e frugal nas redes sociais para atrair potenciais hóspedes.
5. Procure formar uma LLC
Formar uma LLC antes de listar suas propriedades protege seus ativos pessoais de problemas relacionados a negócios. LLCs, como entidades de responsabilidade limitada, absorvem a responsabilidade longe de você como um indivíduo. Além disso, a formação de uma LLC oferece benefícios e proteções fiscais significativas. No entanto, se você optar por não formar um, é aceitável, especialmente se você opera como um empresário individual.
Ferramenta de Preços da Airbnb
A arbitragem de aluguel por temporada é certa para você?
Antes de mergulhar na arbitragem de aluguel por temporada, considere seus prós e contras cuidadosamente. Embora possa ser lucrativo, há riscos associados. Avalie se ele está alinhado com seus objetivos financeiros e nível de conforto com esses riscos.
Antes de começar, realize uma pesquisa completa sobre implicações legais e financeiras, incluindo obrigações fiscais e decretos locais. Medidas de segurança, como seguros, são cruciais. Busque orientação de profissionais como advogados e contadores para navegar pelos contratos e legalidades de forma eficaz.
Entender esses fatores garante uma jornada bem-sucedida e sem estresse na arbitragem de aluguel do Airbnb.
