El debate entre Airbnb y alquiler es un tema importante entre los inversores inmobiliarios, y por una buena razón. El tamaño del mercado inmobiliario mundial se valoróen 3,69 billones de dólares en 2021 y se espera que se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 5,2% de 2022 a 2030.
Ahora, como propietario de una propiedad, es probable que se pregunte qué enfoque de inversión proporcionará los mejores ingresos Airbnb para estadías a corto plazo u opte por el alquiler tradicional a largo plazo. Ambas estrategias tienen méritos y desafíos que podrían afectar significativamente la rentabilidad y la gestión de su negocio.
En el artículo de hoy, comparamos las ventajas y los obstáculos de Airbnb frente al alquiler y te ayudamos a identificar la estrategia que más te convenga.
1. Airbnb vs. alquiler: ingresos potenciales
Airbnb (en inglés)
Airbnb se enfoca en alquileres a corto plazo, generalmente para viajeros y vacacionistas. Los propietarios pueden obtener tarifas por noche más altas, pero pueden enfrentar requisitos de rotación y mantenimiento más frecuentes. Este modelo ofrece flexibilidad y el potencial de obtener mayores beneficios, especialmente en los destinos turísticos más populares. Con Airbnb, a menudo puedes cobrar tarifas por noche más altas en comparación con el alquiler mensual.
Por ejemplo, si alquila una propiedad por $ 100 por noche y tiene una tasa de ocupación del 70%, podría ganar $ 2,100 por mes. Por el contrario, la misma propiedad puede generar solo $ 1,500 por mes como un alquiler tradicional.
Airbnb te permite aprovechar las temporadas altas. Una propiedad en una zona turística puede generar 200 dólares por noche durante la temporada de vacaciones. Incluso si solo se reserva para 15 noches en diciembre, eso es $ 3,000 en un solo mes, que es significativamente más alto que los ingresos constantes del alquiler a largo plazo.
Al aprovechar la plataforma de Airbnb, tiene el potencial de ganar más, especialmente durante los períodos de alta demanda, en comparación con los ingresos constantes pero a menudo más bajos del alquiler tradicional.
Renting Tradicional
El alquiler tradicional implica contratos de arrendamiento a largo plazo, generalmente de seis meses a un año o más. Proporciona un flujo de ingresos constante y predecible con una rotación de inquilinos menos frecuente. Si bien los ingresos mensuales pueden ser más bajos que las ganancias potenciales de Airbnb, a menudo requieren menos administración diaria y pueden ofrecer más estabilidad.
La elección entre Airbnb y el alquiler depende de factores como la ubicación, las regulaciones locales, el compromiso de tiempo y los objetivos financieros. Cada opción tiene sus pros y sus contras, y los propietarios deben considerar cuidadosamente sus circunstancias antes de decidir.
2. Airbnb Vs Alquiler: Gastos Iniciales
Airbnb (en inglés)
Operar un alquiler de Airbnb implica una variedad de gastos que van más allá de los costos básicos asociados con el alquiler tradicional. Un gasto importante es la administración de la propiedad. Con las rotaciones frecuentes, es probable que necesite servicios de limpieza frecuentes y posiblemente incluso una administración profesional de la propiedad, lo que puede costar alrededor del 20% de sus ingresos por alquiler. También tendrás que invertir en comodidades y mobiliario para satisfacer las expectativas de los huéspedes a corto plazo. Estos costos pueden acumularse, especialmente si su objetivo es mantener altas tasas de ocupación y críticas positivas.
Renting Tradicional
Por el contrario, el alquiler tradicional suele implicar menores gastos corrientes. Por un lado, experimentará menos rotaciones, lo que significa menos sesiones de limpieza y una necesidad menos frecuente de mantenimiento de la propiedad. Las tarifas de administración de propiedades también suelen ser más bajas, ya que las tareas involucradas requieren menos tiempo que la administración de alquileres a corto plazo.
Y si decides convertir tu propiedad en un alquiler de Airbnb, trata de mantener la propiedad amueblada y completamente abastecida. Esto a menudo requiere una fuerte inversión inicial. Los gastos generales también son más altos, ya que debe reemplazar o reponer artículos con regularidad y mantener el lugar en perfectas condiciones en todo momento.
3. Airbnb vs. alquiler: mercado y demanda
Airbnb (en inglés)
Al hablar de precios, una de las cosas más importantes que hay que discutir es la demanda del mercado. Los informes muestran que se proyecta que el mercado de alquiler vacacional alcance los $ 107.70 mil millones para 2027. Esto demuestra que los alquileres a corto plazo son bastante populares actualmente. Si bien la demanda de alquileres de Airbnb está en constante aumento, su ocupación está sujeta a la estacionalidad. Puede ganar dinero durante las vacaciones o la temporada de alta demanda, pero no garantiza un ingreso constante durante todo el año.
Renting Tradicional
Para los alquileres tradicionales, la dinámica del mercado y de la demanda es diferente, pero generalmente más estable. Las propiedades residenciales suelen tener una demanda constante, especialmente en zonas urbanas con un fuerte mercado laboral. La gente siempre necesita una vivienda a largo plazo, lo que lo convierte en un mercado perenne.
4. Airbnb vs. alquiler: consideraciones fiscales
Airbnb (en inglés)
Las consideraciones fiscales son un aspecto esencial de la gestión de un alquiler de Airbnb. Los alquileres a corto plazo pueden estar sujetos a impuestos adicionales, como impuestos de alojamiento y ocupación, similares a los que se aplican a los hoteles. Estos impuestos varían según la ubicación y pueden agregar un costo significativo. Por ejemplo, en algunas ciudades, es posible que debas recaudar y remitir un impuesto por ocupación transitoria, que puede ser un porcentaje de los ingresos por alquiler.
Renting Tradicional
En el caso de los alquileres a largo plazo, la principal consideración fiscal es el impuesto sobre la renta sobre los ingresos por alquiler. Los ingresos por alquiler se gravan como ingresos ordinarios, pero puede compensarlos deduciendo gastos como los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, los costos de mantenimiento y las primas de seguro. Estas deducciones pueden reducir significativamente su ingreso imponible, haciendo que el alquiler tradicional sea eficiente desde el punto de vista fiscal.
Tanto Airbnb como el alquiler tradicional tienen implicaciones fiscales únicas que requieren una cuidadosa consideración. Si bien Airbnb ofrece más oportunidades de deducciones, también viene con impuestos adicionales y requisitos de mantenimiento de registros más complejos.
5. Airbnb vs. Alquiler: Reglas y regulaciones legales
Airbnb (en inglés)
Operar un alquiler a corto plazo a través de Airbnb implica navegar por un panorama legal complejo y variado. Las ciudades a menudo tienen diferentes reglas y regulaciones que rigen los alquileres a corto plazo. Algunas jurisdicciones han promulgado regulaciones estrictas, incluidos requisitos de permisos, restricciones de zonificación e incluso prohibiciones absolutas en ciertas áreas. Es esencial conocer y cumplir con estas ordenanzas locales para evitar fuertes multas y complicaciones legales.
Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York, los alquileres a corto plazo están muy regulados y los anfitriones deben cumplir con múltiples requisitos legales. Los alquileres a corto plazo de menos de 30 días generalmente están prohibidos en edificios de unidades múltiples, a menos que el anfitrión también viva en la unidad durante la estadía del huésped. Violar estas reglas puede resultar en sanciones significativas, por lo que es crucial comprender y cumplir completamente las leyes locales.
Renting Tradicional
Por lo general, el alquiler tradicional se enfrenta a menos obstáculos regulatorios. La mayoría de las leyes locales que rigen los alquileres a largo plazo están bien establecidas y son sencillas. Las regulaciones clave incluyen leyes de propietarios e inquilinos que describen los derechos y responsabilidades de ambas partes involucradas. Estas leyes cubren cuestiones como los procedimientos de desalojo, las políticas de control de alquileres, los límites de los depósitos de seguridad y las obligaciones de mantenimiento.
Un aspecto importante del alquiler tradicional es el contrato de arrendamiento. Este documento legal define claramente los términos del alquiler, incluida la duración, el monto del alquiler, las responsabilidades de mantenimiento y otros términos clave. Asegurarse de que su contrato de arrendamiento sea completo y cumpla con las leyes locales puede protegerlo de posibles disputas legales.
6. Airbnb vs. Alquiler: Seguro de propiedad
Airbnb (en inglés)
Airbnb ofrece una Garantía para anfitriones, que proporciona una cobertura de hasta 1 millón de dólares por daños a la propiedad. Si bien esta garantía es un beneficio valioso, no es un sustituto del seguro integral. Por ejemplo, la Garantía para anfitriones excluye ciertos tipos de daños y no cubre los incidentes de responsabilidad civil relacionados con lesiones de los huéspedes. Confiar únicamente en esta garantía puede dejarlo vulnerable a pérdidas financieras significativas.
Además de la Garantía para anfitriones, Airbnb ofrece un seguro de protección para anfitriones, que proporciona una cobertura de responsabilidad civil de hasta 1 millón de dólares por incidente. Esta póliza cubre reclamaciones relacionadas con lesiones corporales o daños a la propiedad, pero puede tener limitaciones y exclusiones. Es esencial revisar a fondo estos detalles y considerar una cobertura adicional para llenar cualquier vacío.
Renting Tradicional:
Las consideraciones de seguro para el alquiler tradicional suelen ser más sencillas. El seguro para propietarios está diseñado específicamente para propiedades de alquiler y ofrece una cobertura integral para daños a la propiedad, responsabilidad civil y pérdida de ingresos por alquiler. Estas pólizas suelen cubrir riesgos como incendios, vandalismo y ciertos desastres naturales. También brindan protección de responsabilidad civil en caso de que un inquilino o visitante sufra una lesión en la propiedad.
7. Airbnb vs. alquiler: pros y contras
¿Todavía no estás seguro de cuál elegir? Estas son las ventajas de ambos enfoques para ayudarlo a sopesar sus opciones:
Si decides publicar tu propiedad en Airbnb, debes tener un proceso simplificado para establecer el precio correcto. Nuestra herramienta de precios de Airbnb puede ser de gran ayuda con personalizaciones inteligentes y precios competitivos de acuerdo con las tendencias del mercado de alquiler. Pricelabs analiza el mercado para determinar la influencia de las tendencias locales, los cambios estacionales y los días específicos de la semana en los precios.
Preguntas frecuentes
1. ¿Airbnb es lo mismo que alquilar?
No. Desde la frecuencia de pago, el método hasta el monto, todo lo diferente entre Airbnb y el alquiler tradicional difiere. Dado que Airbnb se utiliza para alquilar por un período más corto, el pago se realiza a medida que un huésped se va y se calcula por noche.
2. ¿Qué es la regla de los 90 días en Airbnb?
Airbnb no permite que las propiedades se alquilen por más de 90 noches al año. Si se alcanza el límite de reservas, Airbnb cerrará automáticamente tu propiedad hasta el final del año natural. Además de los 90 días consecutivos, el límite de 90 días también se aplica a los 90 días repartidos a lo largo del año.
3. ¿Por qué Airbnb tiene un mínimo de 2 noches?
Airbnb impone un mínimo de 2 noches para evitar fiestas en la propiedad.
4. ¿Qué es más rentable airbnb o alquiler?
Airbnb puede ser más rentable que el alquiler tradicional debido a las tarifas por noche más altas y el potencial de aumentar los ingresos durante las temporadas altas. Sin embargo, esto conlleva mayores costes de gestión y funcionamiento, como la limpieza y el mantenimiento, y tasas de ocupación variables.
El resultado final
No hay una respuesta definitiva a si los alquileres de Airbnb son una mejor opción para los propietarios de bienes raíces o la ruta tradicional de alquiler a largo plazo. Ambos ofrecen algunas ventajas increíbles, pero también tienen sus desafíos.
La clave para tomar la decisión correcta aquí es comparar los pros y los contras con sus aspiraciones. ¿Quieres crear un flujo de caja constante para ayudarte con las facturas? Los inquilinos a largo plazo pueden ser perfectos para ti.
Sin embargo, si tu objetivo es maximizar los rendimientos y construir un negocio de alquiler escalable, vale la pena considerar la publicación de tu propiedad en Airbnb. Si elige convertir su propiedad en un alquiler a corto plazo popular, Pricelabs puede ayudarlo a agilizar el proceso y eliminar las molestias. Nuestra herramienta encuentra las tendencias del mercado, analiza las demandas y le permite configurar e incluso automatizar precios competitivos para su propiedad. También puedes hacer un seguimiento del rendimiento de tu anuncio, mejorarlo y atraer a más huéspedes, optimizando aún más los ingresos.
