Updated : Jul 25, 2024
¿Qué es la tasa de ocupación?
¿Cómo calcular su tasa de ocupación?
¿Qué es la tasa de ocupación de los huéspedes?
El mito de la tasa de ocupación del 100%
RevPAR
Tarifa diaria promedio (ADR)
Ventana de reserva
Duración de Estadía
¿Cómo aumentar su tasa de ocupación?
Como administrador de propiedades, siempre debe medir el rendimiento de su propiedad para seguir mejorándolo. El seguimiento de métricas importantes como la tasa de ocupación te ayudará a cuantificar el rendimiento de tu propiedad y a elaborar una estrategia de precios eficaz.
La tasa de ocupación, una de las métricas más importantes para hacer un seguimiento del éxito de tu propiedad, te indica cuántos días está ocupada tu propiedad desde los días en que la has puesto a disposición. Para aumentar su tasa de ocupación, primero debe comprender cómo medirla en profundidad y cómo obtener información de sus resultados.
Vamos a sumergirnos en ello.
¿Cuál es la tasa de ocupación de Airbnb?
La tasa de ocupación de tus alquileres vacacionales es el porcentaje del número total de noches que se han alquilado durante un periodo determinado. Puede calcular su tasa de ocupación para cualquier período de tiempo determinado.
Su propiedad puede estar reservada al 0% o al 100% disponible en un día determinado.
Consideremos su tasa de ocupación durante 2 días. Si su propiedad está reservada para 1 día y no para el otro, su tasa de ocupación es del 50%. Si no se reserva para esos dos días, sería del 0%.
Ahora, si considera solo un día de ocupación, puede estar completamente reservado o no reservado. Por lo tanto, su tasa de ocupación puede ser del 100% o del 0%.
¿Por qué es importante la tasa de ocupación de Airbnb?
Las tasas de ocupación de Airbnb son importantes por varias razones, tanto para los anfitriones como para el éxito general de una propiedad de Airbnb. Estas son algunas de las principales razones por las que las tasas de ocupación de Airbnb son importantes:
Rentabilidad
Muchos anfitriones de Airbnb tienen como objetivo principal generar ingresos a partir de su propiedad de alquiler. Las tasas de ocupación más altas generalmente conducen a un aumento de los ingresos, ya que más noches reservadas significan más ingresos para el anfitrión. Supervisar y optimizar las tasas de ocupación ayuda a los anfitriones a maximizar el rendimiento financiero de sus inversiones.
Planificación Financiera
Los anfitriones a menudo dependen de los ingresos de su propiedad de Airbnb para la planificación financiera y el presupuesto. Conocer las tasas de ocupación esperadas permite a los anfitriones pronosticar los ingresos, planificar los gastos y tomar decisiones informadas sobre su propiedad.
Posicionamiento competitivo
Airbnb es un mercado competitivo, y los anfitriones deben ser conscientes del rendimiento de su propiedad en comparación con anuncios similares en la zona. Deben realizar un seguimiento de los precios y el rendimiento de los alquileres vacacionales de la competencia. Una tasa de ocupación alta y constante puede indicar que una propiedad tiene demanda y es competitiva en el mercado.
Retorno de la inversión (ROI)
Los anfitriones invierten tiempo, esfuerzo y dinero en la creación y el mantenimiento de sus propiedades de Airbnb. El seguimiento de las tasas de ocupación ayuda a los anfitriones a evaluar el retorno de su inversión y a tomar decisiones basadas en datos sobre mejoras en la propiedad, ajustes de precios o estrategias de marketing.
Estrategias de marketing y precios
Comprender las tasas de ocupación permite a los anfitriones ajustar sus estrategias de marketing y precios. Si las tasas de ocupación son más bajas de lo deseado, los anfitriones pueden ajustar sus precios, ofrecer promociones o mejorar el atractivo de la propiedad para atraer a más huéspedes.
Experiencia del huésped
Mantener una tasa de ocupación saludable es crucial para que los anfitriones prioricen las experiencias positivas de los huéspedes. Un alojamiento reservado constantemente indica que los huéspedes lo encuentran atractivo, lo que genera comentarios positivos y posibles reservas repetidas.
Cumplimiento normativo
En algunos lugares, puede haber regulaciones o restricciones sobre la cantidad de noches que se puede alquilar una propiedad. Los anfitriones deben conocer y cumplir con las regulaciones locales, y monitorear las tasas de ocupación les ayuda a mantenerse dentro de los límites legales.
Mantenimiento y Operaciones
Las altas tasas de ocupación pueden afectar el desgaste de una propiedad. Los anfitriones deben gestionar los programas de mantenimiento y limpieza de manera eficiente para garantizar que la propiedad permanezca en buenas condiciones para los huéspedes, especialmente durante los períodos de mayor afluencia de reservas.
Las tasas de ocupación de Airbnb proporcionan a los anfitriones información valiosa sobre el rendimiento de su propiedad de alquiler y sirven como una métrica clave para tomar decisiones estratégicas que contribuyen al éxito de su negocio de Airbnb.
¿Cómo calcular tu tasa de ocupación?
La tasa de ocupación se calcula simplemente dividiendo las noches reservadas por el total de noches disponibles.
| Tasa de ocupación = (Número de noches reservadas / total de noches disponibles)*100 |
Hagamos algunos cálculos rápidos.
Supongamos que su propiedad está reservada para 15 días de los 30 de un mes.
Su tasa de ocupación sería = (15 / 30) * 100 = 50%
Calcular las noches disponibles puede ser complicado. Cada día natural se puede clasificar como
- Disponible para que los huéspedes reserven
- Bloqueado debido a estancias o mantenimiento del propietario
- Reservado por huéspedes de pago
¿Cuál de estos días debes tener en cuenta a la hora de calcular tu tasa de ocupación?
Bueno, esto difiere. Algunos administradores de propiedades quieren excluir las fechas bloqueadas de sus cálculos.
Pero, en la mayoría de los casos, el total de noches es una suma de todos los días naturales.
Total de noches = Noches disponibles + Noches bloqueadas + Noches reservadas
Dependiendo del objetivo del administrador de la propiedad, algunos pueden optar por no incluir las noches bloqueadas en el cálculo de su tasa de ocupación. Echemos un vistazo a este método de cálculo de la tasa de ocupación, que es bastante popular entre los administradores de propiedades.
¿Qué es la tasa de ocupación de huéspedes?
Si bien es importante calcular la tasa de ocupación para todo el mes, independientemente del propietario o de las noches bloqueadas, también puede ser útil observar la tasa de ocupación del total de noches disponibles para que los huéspedes reserven y paguen. Con la ayuda de la tasa de ocupación de huéspedes, puede ver específicamente las noches que tuvo huéspedes de pago en su propiedad.
La tasa de ocupación de los huéspedes es el porcentaje de las noches que los huéspedes reservaron del total de noches disponibles para reservar. Esta métrica excluye cualquier tipo de bloque, incluidas las noches de propietario.
Tasa de ocupación = (Número de noches reservadas/total de noches disponibles para que los huéspedes reserven) * 100
Supongamos que su propiedad se reservó 15 de los 30 días de un mes.
En este, su propiedad estuvo cerrada por mantenimiento durante 3 días y el propietario la bloqueó para su uso personal durante 4 días.
Tus noches disponibles serían = 30 – 7 = 23
Su tasa de ocupación sería = (15/23) * 100 = 65.2%
Si se compara esto con la ocupación estándar, se notará una enorme diferencia del 15,2%. Con la tasa de ocupación de los huéspedes, puede calcular con precisión la cantidad de noches que le están haciendo ganar dinero.
El mito de la tasa de ocupación del 100%
Es un entendimiento común que una tasa de ocupación del 100% es algo bueno. A veces, lo es. A veces, no. Para entender mejor esto, necesitamos entender otras dos cosas:
- Comportamiento del mercado y
- Tus métricas de ingresos
Para comprender el papel del rendimiento del mercado, debemos comparar su propiedad con otra propiedad en su vecindario.
Digamos que está reservado para todo el mes. Pero la reserva es a largo plazo; El huésped ha reservado una estancia de 40 días a una tarifa con descuento.
Su tasa de ocupación mensual es del 100%; Han reservado por $ 120 / noche.
Otra propiedad en su vecindario ha sido reservada por 22 días de 30, pero a una tarifa más alta por noche, digamos, $ 180 / noche.
| Su tasa de ocupación = 100% | Tasa de ocupación de la competencia = 73.4% |
| Su ADR = $120 | Su ADR = $180 |
| Ingresos por alquiler = 100 x 120 x 30 = $ 3,60,000 | Ingresos por alquiler = 73.4 x 180 x 30= $ 3,96,360 |
Incluso si su ocupación es alta, no significa que sus ingresos también sean altos. Esto puede deberse a que
- Te has puesto un precio más bajo que el mercado.
- Tiene reservas a largo plazo a un precio más bajo que varias reservas a corto plazo a una tarifa más alta.
Al calcular nuestra tasa de ocupación, es importante asegurarse de que también está mirando otras métricas, como
- RevPAR
- Tarifa diaria promedio (ADR)
- Ventana de reserva
- La duración media de la estancia
RevPAR
El RevPAR compara el dinero que ganas por noche con las noches reservadas. Puedes usar esto para comparar y evaluar tus estrategias de precios. El RevPAR se puede calcular dividiendo los ingresos totales por el número de anuncios disponibles o simplemente multiplicando la tasa de ocupación y el ADR.
RevPAR = ingresos totales / no. de listados disponibles
o la fórmula más común:
RevPAR = ocupación x ADR
A diferencia de cualquier otra métrica, el RevPAR tiene en cuenta tanto tu tasa de ocupación como tu tarifa media diaria. Por lo tanto, puede analizar el rendimiento general de su propiedad utilizando esta métrica.
Para ayudarte a profundizar y entender cómo calcular el RevPAR de tu propiedad, hemos elaborado una guía útil: Cómo calcular tu RevPAR
Tarifa diaria promedio (ADR)
La tarifa diaria promedio mide la tarifa diaria pagada por tu huésped durante su estadía en tu propiedad de alquiler vacacional. Se calcula dividiendo los ingresos totales durante la estancia por el número de noches reservadas.
ADR = Ingresos totales / Número de noches reservadas
Digamos que su propiedad está reservada por 15 noches por $ 8000
Su ADR = $8000 / 15
ADR = $533.33
Es posible que haya alquilado su propiedad por diferentes tarifas en diferentes noches. El ADR es un promedio de todas sus tarifas por noche. Por ejemplo, es posible que haya cobrado $ 400 por 8 noches y $ 685 por el resto de las noches, lo que eleva el total a $ 8000.
Si utilizas soluciones dynamic pricing o ajustas tus precios manualmente, tu ADR tendrá que ajustarse constantemente en función de varios factores:
- Temporada
- Eventos o días de alta demanda
- Tendencias del mercado
El ADR te ayudará a realizar un seguimiento de la tarifa que tus huéspedes han estado pagando y están listos para pagar por una estadía en tu propiedad.
Ventana de reserva
La ventana de reserva y la duración de la estancia añaden otra capa de análisis. Te ayuda a entender por qué tienes una determinada tasa de ocupación durante un periodo de tiempo específico.
La métrica de la ventana de reserva te ayuda a analizar con cuánta antelación los huéspedes reservan tu propiedad. La ventana de reserva es el número de días que transcurren entre el día en que el huésped reserva y el día en que el huésped se registra. También se conoce como ‘tiempo de entrega’.
Supongamos que su ventana de reserva suele ser de unos 14 días y su ocupación a principios de mes es inferior a la del mercado. Según la ventana de reserva de tus huéspedes, todavía tienes tiempo para empezar a preocuparte. En este punto, no tienes que preocuparte por cambiar tu precio base porque tus huéspedes aún no han reservado.
Duración de Estadía
Al comparar su tasa de ocupación y su ADR con sus competidores, también es importante observar la duración de la estadía. Al observar la duración de la estadía, puede comprender cuánto tiempo sus huéspedes reservan su propiedad. Esto le ayudará a comprender mejor el mercado al que se dirige y a reevaluar sus precios en consecuencia. Por ejemplo, la forma en que cobras tus habitaciones por una estadía de fin de semana definitivamente diferirá de la forma en que le cobrarías a un huésped que ha reservado tu propiedad durante más de 3 semanas. Además, como en el ejemplo anterior, no es importante mirar solo su ocupación al comparar la propiedad; Es importante analizar las tres métricas juntas.
Portfolio Analytics de Pricelabs lo ayuda a analizar estas métricas importantes para su portafolio general de un vistazo. Es un sistema de informes en tiempo real que realiza un seguimiento de los KPI importantes de sus propiedades para seguir mejorando su rendimiento y aumentando sus ingresos.
¿Cuál es la tasa media de ocupación?
La tasa media de ocupación de los alquileres vacacionales varía mucho en función de factores como la ubicación, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado. En los destinos turísticos populares con alta demanda, la tasa de ocupación promedio puede ser relativamente alta, llegando a superar el 70% o incluso más cerca de la ocupación total durante las temporadas altas. Por otro lado, en regiones más tranquilas o zonas con más competencia, la tasa media puede ser más baja, rondando el 50-60%. Las propiedades de lujo en lugares codiciados pueden alcanzar altas tasas de ocupación promedio, mientras que los alojamientos económicos en áreas menos populares pueden experimentar promedios más bajos.
Comprender estos puntos de referencia es crucial para que los propietarios de alquileres vacacionales evalúen el rendimiento de su propiedad de manera efectiva. Al comparar la tasa de ocupación de su propiedad con el promedio regional, los propietarios pueden establecer objetivos realistas e identificar posibles áreas de mejora. Por ejemplo, si una propiedad está constantemente por detrás de la tasa de ocupación promedio para su ubicación, es posible que los propietarios deban evaluar y ajustar su estrategia de precios, mejorar los esfuerzos de marketing o considerar mejoras en las comodidades para seguir siendo competitivos en el mercado.
¿Cómo es una buena tasa de ocupación de Airbnb?
Una buena tasa de ocupación de Airbnb suele comenzar en el 50%, que representa el punto en el que su propiedad está reservada para más de la mitad del tiempo disponible. Sin embargo, se recomienda a los anfitriones que aspiren a una tasa de ocupación de Airbnb del 65% o más para optimizar el rendimiento y el retorno de la inversión de su propiedad de inversión. Esta tasa más alta garantiza que su propiedad genere ingresos de manera constante y no permanezca vacante durante períodos prolongados.
Es crucial reconocer que lo que constituye una “buena” tasa de ocupación es relativa a las condiciones del mercado local. Comprender las tasas de ocupación promedio en su ubicación específica es esencial para establecer objetivos realistas. Lograr una tasa de ocupación del 70% en una ciudad donde el promedio es del 50% se considera excelente, lo que indica que su propiedad tiene una gran demanda en comparación con el mercado local. Por el contrario, una tasa de ocupación del 70% en una ciudad con un promedio del 80% podría sugerir que hay margen de mejora en sus estrategias de marketing o precios para igualar o superar el estándar del mercado. Por lo tanto, una buena tasa de ocupación de Airbnb consiste en superar el umbral del 50% y alinearse con el promedio del mercado local para su área específica.
¿Cómo aumentar tu tasa de ocupación?
Si bien este artículo te ayuda a comprender el cálculo, es importante que utilices los diversos consejos para anfitriones para aumentar tus reservas.
1. Asegúrate de que tu anuncio sea preciso y atractivo.
Es importante ser sincero con sus huéspedes sobre las comodidades que tiene o no tiene en su propiedad. Junto con la honestidad completa, un poco de adulación también ayuda. Debes subir a los anuncios imágenes visualmente atractivas y de cobertura completa de tu propiedad, describirla al pie de la letra y hacerla atractiva para los huéspedes. Trata de pintar una imagen en la mente de tus invitados.
Market Dashboards Pricelabs, también puede conocer los servicios populares que ofrecen sus competidores para aumentar la demanda y la visibilidad de su propiedad.
2. Precio según la demanda del mercado.
El mercado cambia continuamente, y sus precios también deberían cambiar con él. Debe seguir ajustando sus tarifas de acuerdo con las tendencias del mercado y la estacionalidad. Aumente sus tarifas durante las temporadas más concurridas y ofrezca descuentos durante las temporadas bajas. Debes estar constantemente al tanto de tu mercado y estudiarlo en profundidad para tomar decisiones informadas.
Las soluciones de precios dinámicos pueden ayudarte con los datos necesarios para tomar decisiones informadas.
Con las soluciones de dynamic pricing de Pricelabs, puede obtener recomendaciones de precios basadas en datos históricos y actuales de reservas, oferta y demanda del mercado, tendencias estacionales y de días de la semana, predicciones de eventos especiales y días festivos, y días restantes para reservar su propiedad.
3. Comercialice su propiedad de manera adecuada.
Necesitas reorientar y reorientar la aguja de tu estrategia de marketing de alquiler vacacional para cada temporada. No todos los huéspedes son iguales.
Del mismo modo, no todas las temporadas tratarán su propiedad de la misma manera. Es necesario tener una estrategia de marketing separada para las temporadas bajas. Digamos que hay una caída en la demanda a mitad de semana. En primer lugar, eche un vistazo a los tipos de huéspedes que reservan su propiedad: pueden ser viajeros de negocios. Ahora, diríjase a ellos a través de ofertas específicas.
Digamos que tienes un resort frente a la playa. Es posible que no tenga mucha demanda durante el pico del invierno. A continuación, puede considerar la creación de experiencias, como eventos o juegos en interiores, que puedan interesar a los invitados. Esto ayudará a atraer a más y más invitados.
Hay más KPI para realizar un seguimiento con respecto a su propiedad de alquiler vacacional. La tasa de ocupación tiene que ser una de las principales métricas que sitúes, junto con el RevPAR y el ADR. Esta métrica te ayudará a comprender el estado de tu anuncio y luego a modificar adecuadamente tus estrategias de precios o tu ADR para maximizar tus ganancias.
Conclusiones clave:
- Variabilidad en la ocupación promedio: Los promedios fluctúan según la ubicación, el tipo de propiedad y la demanda del mercado. Los lugares turísticos populares pueden ver tasas superiores al 70%, mientras que las áreas más tranquilas pueden oscilar entre el 50 y el 60%.
- Benchmarking for Success: Comparar la ocupación de tu propiedad con los promedios regionales ayuda a establecer objetivos realistas e identificar áreas de mejora.
- Apunte al 65% o más: Mientras que el 50% marca un comienzo decente, apuntar al 65% o más optimiza el rendimiento de la propiedad y garantiza un flujo de ingresos constante.
- El contexto local importa: Comprenda las condiciones del mercado local para evaluar lo que constituye una “buena” tasa de ocupación. Superar o alinearse con los promedios locales es clave para el éxito.
- Evaluación y adaptación continuas: Evalúe y ajuste regularmente los precios, el marketing y los servicios para mantener la competitividad y maximizar las tasas de ocupación.
Acerca de PriceLabs
PriceLabs es una solución de revenue management para el sector del alquiler a corto plazo y la hostelería, fundada en 2014 y con sede en Chicago, IL. Nuestra plataforma ayuda a los anfitriones particulares y a los profesionales del sector de alojamientos turísticos a optimizar su pricing y revenue management, adaptándose a los cambios en las tendencias del mercado y los niveles de ocupación.
Con dynamic pricing, reglas de automatización y personalizaciones, gestionamos los precios y las restricciones de estadía mínima para cualquier tamaño de cartera. Los precios se cargan automáticamente en los canales preferidos, como Airbnb, Vrbo y 100+ administración de propiedades e integraciones de canales.
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