El auge de las plataformas de alquiler vacacional como Airbnb y Vrbo ha creado nuevas oportunidades para los propietarios de viviendas y los administradores de propiedades a corto plazo. Sin embargo, estas oportunidades vienen con nuevos problemas, particularmente en términos de cumplimiento de reglas en constante cambio. Estas leyes de alquiler a corto plazo difieren mucho según el estado. De hecho, difieren de un estado a otro, de una ciudad a otra e incluso de un vecindario a otro.
Los administradores de propiedades deben estar al tanto de estas regulaciones para evitar complicaciones legales y sanciones. En este artículo, hablaremos de todo lo que necesitas saber como propietario de un negocio, incluida la necesidad de regulaciones y cómo navegar.
¿Qué es un alquiler a corto plazo?
Un alquiler a corto plazo comúnmente se refiere a una unidad residencial o edificio accesorio que el propietario alquila por un breve período. La duración típica aquí es de menos de 30 días. Sin embargo, varía según la ubicación y la jurisdicción.
Dependiendo de la ubicación y la organización involucrada, los alquileres a corto plazo pueden referirse a ellos como alquileres transitorios, vacacionales o a corto plazo.
¿Por qué es necesario regular los alquileres a corto plazo?
Las regulaciones son importantes para todas las industrias, y el campo del alquiler vacacional no es una excepción. Las regulaciones de alquiler a corto plazo son importantes para proteger los intereses tanto de los administradores de la propiedad como de los huéspedes. También garantiza que el flujo irregular de inquilinos a corto plazo no afecte negativamente a la comunidad local.
Cumplir con las regulaciones obligatorias te ayuda a garantizar una experiencia más segura y agradable para tus huéspedes. También minimiza los posibles conflictos con los vecinos y las asociaciones comunitarias y te ayuda a evitar multas.
Además, muchas regulaciones están destinadas a fomentar una competencia sana entre los participantes comerciales y proporcionar igualdad de condiciones para todas las partes interesadas. Esto significa que puede ayudar a dar forma al futuro del mercado de alquiler a corto plazo mientras mantiene un negocio exitoso y sostenible al mantenerse informado y comprometido.
¿Las leyes de alquiler a corto plazo por estado varían según la jurisdicción?
No existe un enfoque único para las reglas, y conocer las regulaciones locales y estatales es vital para el éxito de su organización. No solo las reglas, incluso la definición de propiedad de alquiler a corto plazo varía según el lugar donde viva.
Dependiendo de la jurisdicción, estas propiedades se pueden clasificar como casas completas, residencias accesorias o habitaciones individuales, con diferentes reglas y regulaciones relacionadas con cada categoría. Por ejemplo, la vivienda ocupada por el propietario es aquella en la que el propietario utiliza la propiedad como su residencia principal más del 51% del tiempo. De lo contrario, la vivienda se clasifica como vivienda no ocupada por el propietario.
Algunas jurisdicciones distinguen entre viviendas unifamiliares y multifamiliares, mientras que otras distinguen entre propiedades de alquiler a corto plazo en zonas residenciales frente a zonas comerciales o de uso mixto. Además, varios estados restringen el número de alquileres a corto plazo permitidos dentro de un área jurisdiccional.
Con tantas diferencias, es fundamental examinar los sitios web de los gobiernos estatales y locales para obtener información detallada sobre cómo se definen los alquileres a corto plazo en su región.
¿Cuáles son las leyes de alquiler a corto plazo por estado en los EE. UU.?
Además de identificar un alquiler a corto plazo en términos de estructura y duración de la estancia, los operadores de alquileres vacacionales también deben tener en cuenta restricciones regulatorias adicionales. Lo más probable es que estos varíen según el área, pero las restricciones legales comunes incluyen:
Tipo de Inmueble
En algunas ciudades, los alquileres a corto plazo no están permitidos de ninguna manera. Por otro lado, en algunas ciudades, puede haber límites sobre qué zonas o ubicaciones se pueden y no se pueden usar para alquileres vacacionales.
En Los Ángeles, los anfitriones que publican su casa en Airbnb solo pueden alquilarla si es su residencia principal. Además, a menos que paguen impuestos adicionales y obtengan un permiso especial de la ciudad, los propietarios están limitados a alquilar solo por 120 días al año.
Número de alquileres vacacionales
Una de las restricciones legislativas más frecuentes en materia de alquileres a corto plazo es el límite del número de alquileres vacacionales en una zona determinada. Esto es especialmente cierto en las principales ciudades y lugares turísticos populares, donde pueden existir preocupaciones sobre la sobrepoblación o la necesidad de un alojamiento más permanente.
En Honolulu, Hawái, por ejemplo, una nueva regulación limita el número de alquileres permitidos a 1.715. Varias ciudades prohíben por completo los alquileres a corto plazo. También puede haber restricciones específicas de la ubicación, como que los anfitriones de Los Ángeles solo puedan publicar su casa principal como alquiler a corto plazo.
Límite del número de reservas al año
Una regla común es que los administradores de propiedades solo pueden aceptar un cierto número de reservas al año, como no más de 36 reservas. Todavía pueden hacer que los huéspedes se queden todo el tiempo que quieran, pero solo pueden reservar varias veces.
Otra cosa es la “antigüedad”. Esto significa que solo los nuevos alquileres vacacionales tienen que seguir estas reglas. Los mayores no tienen que cambiar su forma de operar: pueden ceñirse a las reglas antiguas o pueden no tener ninguna regla en absoluto.
Leyes de Vivienda Múltiple
En ciudades como Nueva York, donde se ha dicho que el efecto Airbnb eleva los costos de alquiler para los residentes locales, leyes como la Ley de Viviendas Múltiples prohíben los alquileres a corto plazo de menos de 30 días en edificios que albergan a más de tres familias (que viven de forma independiente) y si el residente permanente está presente. El incumplimiento de esta normativa puede resultar en una multa de hasta $2,500 por día.
Licencias y Permisos
Antes de alquilar propiedades, muchas ciudades requieren que obtengas una licencia o permiso. Para registrar un edificio residencial, el anfitrión debe pagar diferentes tarifas de alquiler, impuestos de ocupación locales, impuestos sobre la propiedad y, en muchos casos, requisitos de seguro. Algunas licencias obligatorias son:
- Licencia comercial general: Todas las empresas, incluso las de alquiler a corto plazo, necesitan una licencia comercial general para operar en la ciudad o condado respectivo. Por lo tanto, asegúrese de registrar su empresa en su gobierno local.
- Permiso de alquiler a corto plazo: Por lo general, su solicitud garantizará que su alquiler vacacional cumpla con las normas de salud y seguridad de la propiedad, cumpla con los límites de zonificación y que las propiedades circundantes hayan sido notificadas.
Aparte de esto, cada ciudad tiene sus propias reglas y regulaciones en torno a licencias y permisos importantes. Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York, las autoridades exigen a los anfitriones que recauden y paguen un impuesto de ocupación en cada reserva para reembolsar a la ciudad el uso de sus recursos por parte de los inquilinos a corto plazo.
Mientras que, si desea alquilar una propiedad en Denver para estadías a corto plazo, deberá solicitar una licencia de instalación de alojamiento, que es diferente de una licencia de alquiler a corto plazo.
Consejos para el cumplimiento de los alquileres a corto plazo
Seguir la legislación de alquiler a corto plazo de su estado es fundamental para tener una experiencia de alquiler exitosa. Estos son algunos consejos útiles:
- Antes de poner una propiedad a la venta, investigue adecuadamente las leyes estatales y las normas del gobierno local.
- Supervise las limitaciones de ocupación, las leyes de estacionamiento, las ordenanzas de ruido, las regulaciones de uso de la tierra y zonificación, y otras limitaciones.
- Pagar todos los pagos de registro y las obligaciones de permisos, inspecciones e impuestos.
- Manténgase al día sobre las nuevas políticas de alquiler a corto plazo, proyectos de ley estatales, leyes y propuestas.
- Revisa las regulaciones y estatutos de tu condominio o cooperativa.
- Mantenga conversaciones abiertas con sus vecinos y resuelva cualquier problema que puedan tener.
- Inspeccione y mantenga su propiedad de alquiler con regularidad para verificar que cumpla con todos los estándares de seguridad y operación y las reglas de vivienda.
Puntos clave:
- Los alquileres a corto plazo, facilitados por plataformas como Airbnb y Vrbo, ofrecen oportunidades lucrativas, pero también tienen desafíos regulatorios.
- Las regulaciones varían ampliamente entre jurisdicciones y pueden incluir restricciones sobre los tipos de propiedades, el número de alquileres y los requisitos de licencia.
- El cumplimiento de las regulaciones es esencial para garantizar la seguridad de los huéspedes, evitar complicaciones legales y mantener relaciones positivas con los vecinos y las comunidades.
- Los administradores de propiedades deben investigar a fondo y mantenerse informados sobre las leyes locales y estatales, obtener las licencias y permisos necesarios y mantener una comunicación abierta con los vecinos.
- Mantenerse actualizado sobre la evolución de las regulaciones es crucial a medida que los legisladores continúan debatiendo y promulgando nuevas leyes, lo que hace que el monitoreo regular de los sitios web de los gobiernos locales sea esencial.
