Massimizza le prenotazioni durante la bassa stagione nelle città urbane italiane

Updated : Ago 26, 2025

C’è la convinzione di lunga data che le città iconiche d’Italia – Roma, Venezia, Firenze e Milano – siano tranquille in estate. La gente del posto sfugge al caldo e i turisti si dirigono verso la costa, lasciando gli affitti urbani in difficoltà. Ma cosa mostrano realmente i dati e in che modo i gestori di proprietà possono massimizzare le prenotazioni durante la lenta stagione estiva nei principali mercati urbani italiani?”

Nel 2024, i dati a livello nazionale dell’Italia hanno dipinto un quadro diverso. La domanda turistica è stata forte, con prenotazioni e RevPAR in aumento anno su anno. Tuttavia, i primi indicatori di maggio e giugno 2025 mostrano segni di moderazione. La crescita è ancora in corso, ma non al ritmo vertiginoso visto nell’anno precedente. Cosa sta succedendo?

Come si è comportato il mercato italiano nel 2024 rispetto al 2023

I dati che seguono mostrano come il mercato italiano degli affitti turistici sia cresciuto dal 2023, indicando un settore turistico in forte espansione.

Nonostante la modesta crescita dell’occupazione, sia le notti prenotate che il RevPAR sono cresciuti in modo significativo. Ciò indica una curva di domanda sana, con le proprietà che capitalizzano sull’aumento degli ADR. Un RevPAR più elevato senza aumenti significativi dell’occupazione suggerisce potere di determinazione dei prezzi e/o un’efficace gestione delle entrate.

Come si è comportato il mercato italiano nell’estate 2025?

Finora, a maggio e giugno, il mercato italiano degli affitti ha visto un leggero aumento dell’occupazione, che può essere attribuito a una diminuzione del numero di annunci. Non ha registrato una crescita così forte come nel 2024.

La crescita è ancora positiva, ma è notevolmente più moderata rispetto ai balzi a due cifre del 2023-24.

Come si comportano le città urbane italiane in estate?

Mentre l’Italia nel suo complesso mostra forza, la storia a livello di città è più sfumata. Di seguito, esaminiamo le prestazioni delle case vacanze di ciascuna città e identifichiamo i potenziali fattori che potrebbero influenzarle.

Roma: calo dell’occupazione e ricavi stagnanti

Roma ha registrato un significativo calo dell’occupazione e il lieve aumento dell’ADR non è stato in grado di compensare la conseguente perdita di entrate. Ciò suggerisce che i viaggiatori estivi sono sensibili al prezzo e percepiscono un valore limitato a prezzi più alti.

Venezia: occupazione stabile, alto potere di determinazione dei prezzi

Venezia ha mantenuto l’occupazione aumentando l’ADR e il RevPAR, mostrando una forte percezione del valore e un targeting di successo dei turisti di alto valore. Le normative locali che limitano gli escursionisti giornalieri possono influenzare i visitatori a optare per soggiorni più lunghi.

Firenze: ADR in rialzo, ricavi in calo

Firenze imita Roma: gli aumenti dell’ADR non sono riusciti a evitare un calo delle entrate. Ciò rafforza il fatto che il potere di determinazione dei prezzi da solo non può salvare la domanda debole.

Milano: Quieta Resilienza

Milano sfida la tendenza con lievi aumenti su tutti i KPI. Grazie al suo mix di turismo d’affari, agli eventi di moda e alla migliore connettività aerea, la domanda di Milano rimane costante.

Punti chiave: Relazioni tra occupazione, ADR e RevPAR

• ADR elevato senza occupazione stabile (Roma e Firenze) = RevPAR piatto o in calo
• Occupazione stabile + ADR in aumento (Venezia) = Crescita del RevPAR
• Aumenti delle piccole occupazioni + modesta crescita dell’ADR (Milano) = modesti guadagni del RevPAR

Lezione: Gli aumenti di prezzo devono essere sostenuti da un forte valore percepito o da esperienze differenziate. L’aumento dei prezzi durante una “crisi” senza un valore aggiunto compensativo porta a una minore conversione.

Cosa sta guidando questi cambiamenti?

1. Pressioni normative

Città come Roma e Firenze hanno inasprito le normative sugli affitti brevi, soprattutto nei quartieri storici. Le nuove regole spesso richiedono licenze, report e conformità più rigorosi. Questi oneri amministrativi e finanziari aggiuntivi possono scoraggiare gli host più piccoli o individuali dall’elencare le loro proprietà. Di conseguenza, il numero totale di annunci disponibili si è ridotto nel 2025 rispetto al 2024 e i gestori di proprietà potrebbero avere difficoltà a scalare.

2. Comportamento di viaggio

I viaggiatori moderni sono più consapevoli di quando e dove viaggiare. C’è un crescente interesse nell’evitare i mesi estivi di punta a causa delle alte temperature e dell’afflusso di turisti nelle regioni costiere italiane. Inoltre, i viaggiatori optano sempre più per le stagioni intermedie, come la primavera e l’autunno, o cercano destinazioni più tranquille, costiere o rurali. Inoltre, sempre più ospiti scelgono soggiorni più lunghi per conciliare lavoro e tempo libero, contribuendo a modificare i modelli di prenotazione.

3. Saturazione del mercato

Negli ultimi anni, le ADR sono aumentate costantemente nei mercati urbani italiani. Sebbene ciò abbia contribuito ad aumentare il RevPAR, ora sta raggiungendo un punto in cui gli ospiti, in particolare i viaggiatori nazionali, stanno diventando più sensibili al prezzo. Il risultato è una curva di crescita più lenta, anche se l’occupazione rimane stabile o leggermente in calo.

4. Eventi globali

Il 2024 ha segnato un significativo rimbalzo dopo la pandemia. Con questa impennata alle spalle, il 2025 sta affrontando nuovi venti contrari economici. L’aumento delle tariffe aeree, l’inflazione e l’incertezza globale potrebbero rendere i viaggiatori più cauti su dove e quanto spendono. Questo effetto frenante si fa sentire in molte città europee, non solo in Italia.

Quali sono alcune tattiche specifiche per la città da seguire per massimizzare le prenotazioni durante la bassa stagione?

Roma:

• Promuovere eventi notturni e cinema all’aperto
• Tour sotterranei delle catacombe, cripte
• Esperienze di quartiere a Trastevere o Monti

Venezia:

• Pacchetti di più notti con accesso esclusivo
• Promuovi isole meno conosciute come Giudecca e Burano
• Appoggiarsi alle nuove normative come garanzia di qualità

Firenze:

• Prenotazione anticipata con accesso al museo a tempo
• Collabora con vigneti e artigiani toscani per soggiorni unici
• Metti in evidenza parchi e giardini

Milano:

• Pacchetti gite di un giorno al Lago di Como
• Promuovere la moda e le fiere
• Metti in evidenza la vita notturna urbana e le fughe in riva al lago

Cosa possono fare i gestori di proprietà per massimizzare le prenotazioni durante la bassa stagione?

1. Regola i soggiorni minimi in modo intelligente

Incoraggia le prenotazioni più lunghe offrendo sconti per soggiorni di 7 o più notti. Avere una strategia di restrizioni notturne minime attrae nomadi digitali, viaggiatori lenti e turisti ibridi che combinano lavoro e tempo libero. Aiuta anche a ridurre i costi di turnover e ad aumentare i tassi di occupazione durante i periodi più lenti.

2. Ottimizza i prezzi in modo dinamico

Con il cambiamento dei modelli di viaggio e della domanda del mercato, i prezzi statici non sono più efficaci. Strumenti come la soluzione di dynamic pricing di PriceLabs consentono ai gestori di proprietà di adeguare le tariffe in tempo reale in base ai dati di mercato attuali. Ciò garantisce che i tuoi annunci rimangano competitivi e riflettano la domanda effettiva, anche se fluttua.

3. Riposiziona gli annunci urbani

I viaggiatori urbani oggi non sono solo vacanzieri, ma includono lavoratori a distanza, partecipanti a eventi e coppie in cerca di fughe veloci. Personalizza i tuoi annunci in base a questi segmenti di nicchia evidenziando le caratteristiche pertinenti, come il Wi-Fi veloce, l’aria condizionata, le tende oscuranti e la vicinanza a business center o snodi di trasporto. Evidenziare il comfort e la posizione può aiutare a sconfiggere il fattore “stanchezza estiva”.

4. Utilizzare i dati per informare i proprietari

Una comunicazione trasparente con i proprietari è importante, soprattutto quando le prestazioni iniziano ad ammorbidirsi. Utilizza il Report Builder di PriceLabs per fornire informazioni chiare e visive sulle prestazioni di un’inserzione mese dopo mese e anno dopo anno. Questi report basati sui dati aiutano a stabilire aspettative realistiche e a promuovere la fiducia.

5. Migliora l’esperienza degli ospiti

Nei caldi mesi estivi, il comfort può essere un fattore decisivo. Offri servizi premurosi come ventilatori portatili, macchine per il ghiaccio o guide della città curate per migliorare l’esperienza estiva. Politiche flessibili di check-in e check-out, nonché politiche di cancellazione flessibili, possono anche aumentare il tasso di conversione delle prenotazioni offrendo agli ospiti una maggiore tranquillità.

Considerazioni finali: l’estate in città non è morta, ma sta cambiando

Mentre la narrativa nazionale rimane ampiamente positiva, il ritmo di crescita sta rallentando nei centri urbani italiani, in particolare nelle città che devono affrontare ostacoli normativi. I gestori di proprietà che si adattano a questi cambiamenti, sfruttando i dati, gli strumenti di determinazione dei prezzi e il comportamento degli ospiti, possono massimizzare le prenotazioni durante la bassa stagione e prosperare anche nei mesi estivi più tranquilli.

Strumenti come PriceLabs offrono la flessibilità, l’automazione e l’intelligenza necessarie per affrontare l’estate urbana. Dai prezzi dinamici alla reportistica e alla strategia, ti aiutano a stare un passo avanti rispetto alla concorrenza.