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目次
ホストや物件管理者にとって、ゲストに物件を選んでもらいながら収益を最大化できる価格設定は最重要課題です。そのためには、正確な市場データと直接の競合との比較機能が欠かせません。
今月のアップデートは、真の競合分析を支援することに特化しています。清掃料金やホスト手数料を可視化し、販売チャネルのマークアップも考慮できるようにすることで、競合との価格比較の精度を高めています。また、大規模ポートフォリオの管理には、新しいサブグループ機能のアップグレードで細かなコントロールが可能になりました。これにより、価格最適化を自信を持って実行し、時間を節約しながら全物件の収益を最大化できます。
改善された競合カレンダーで価格比較の精度を向上
競合との価格を比較する際によくある課題として、Airbnbなどの販売チャネルに表示される料金が、PriceLabs上で確認できる料金と異なることがあります。この差異は、PriceLabs が生成した宿泊料金に各種手数料やマークアップが上乗せされることで生じます。
宿泊料金と合計滞在料金の比較における課題
PriceLabs が生成した宿泊料金と競合の料金を比較する際には、より正確な判断を下すための追加情報が必要です。グラフに競合価格が表示されていても、「これは宿泊料金だけか？清掃料金や販売チャネルのマークアップは含まれているのか？」という疑問が生まれます。
たとえば、清掃料金は0円から数万円まで大きく異なります。Airbnbのホスト手数料も、スプリット手数料モデル（ホスト手数料3%）かホスト負担モデル（ホスト手数料15%）かによって異なります。このように、市場の料金と比較する際にこれらの手数料が含まれているかどうかは、非常に重要です。
また、販売チャネルの手数料や委託料を相殺するために、意図的にマークアップを設定する物件管理者もいます。たとえば、Booking.comには15%のマークアップ、Vrboには8%のマークアップを適用するといった形です。その結果、各プラットフォームで異なる最終価格が表示されます。こうしたマークアップを設定する場合、市場の他の物件と比較した際に宿泊料金にどう影響するかを正確に把握しておくことが重要です。
PriceLabs の改善された競合カレンダーでこの課題を解決
近隣ダッシュボードにある競合カレンダー機能では、最大10件の類似リスティングを選んで価格を比較できます。比較には公開データを使用しています。
正確なリンゴとリンゴの比較を行うには、最終価格の内訳確認と、宿泊料金へのマークアップ追加機能が必要です。こうした機能を競合カレンダーに導入し、ユーザーがより正確に価格を比較できるようにしました。
- Airbnb清掃料金
選択した競合が請求する清掃料金を新しい列で確認できるようになりました。この料金は宿泊料金とは別に表示されます。 - Airbnbサービス手数料モデル
Airbnbにはホスト向けに2種類の手数料体系があります。スプリット手数料とホスト負担手数料です。新しい列では、各競合物件がどちらのモデルを採用しているかを確認できます。 - マークアップ（またはマークダウン）の追加機能
任意のマークアップ（またはマークダウン）を追加することで、最終的な宿泊料金が競合とどう比較されるかを確認できるようになりました。さまざまなシナリオをシミュレーションして、マークアップ後の宿泊料金が市場のどのパーセンタイルに位置するかを把握できます。
マークアップ機能は、近隣データタブにある将来の価格グラフでも使用できます。
Airbnb清掃料金とサービスモデルの確認方法
マークアップ・マークダウンの追加方法
市場で実際に成約した物件価格との比較
将来の価格グラフに「市場成約価格（Market Booked Price）」が表示されるようになりました。これは、実際に予約が入った価格の中央値で、公開データをもとに算出しています。なお、お客様のデータは一切共有されません。
これまでのグラフには、市場に掲載されている価格のみが表示されており、グレーとピンクの帯で示されていました。これらは引き続き掲載価格を示しますが、今回のアップデートで追加された市場成約価格は、実際に予約が成立した価格を表します。
これにより、自分の価格が市場と比較して高すぎるか低すぎるかを判断できます。物件管理者はこの情報をオーナーへの説明にも活用でき、実際の成約価格をもとに適切な価格調整を提案できます。
サブグループで実現する、きめ細かな価格管理
多くの大規模物件管理者がPriceLabs を活用して、大規模なポートフォリオの価格設定プロセスを効率化・省力化しています。グループとサブグループを作成して物件を分類し、それぞれに異なる設定を適用できます。
グループ機能では、類似したリスティングをまとめてカテゴリ化できます。たとえば、1寝室・2寝室・3寝室・4寝室以上のリスティングを別々のグループに分けることができます。グループを作成すると、同じカスタマイズ設定・価格戦略・特定日上書きをグループ全体に一括適用できます。これにより、ワークフローが効率化され、類似リスティング間での一貫した価格設定が実現します。グループ機能はすべてのPriceLabs ユーザーが利用できますが、サブグループ機能は申請制での提供となります。
サブグループは、さらに細かなコントロールを実現する上位機能です。たとえば、「エリアA」と「エリアB」のグループにそれぞれ異なる直前割引を設定している場合、両エリアの2寝室リスティングに同じ最低宿泊日数を適用したいなら、「2BR」グループを作成してサブグループとして使用することで、時間と手間を大幅に削減できます。
今回のアップデートでは、物件へのサブグループ割り当てプロセスが効率化され、グループカレンダーでサブグループの稼働率指標を確認できるようになりました。物件をグループに割り当てる操作と同様に、手順は以下のとおりです。
- 次のページに移動する：リスティング管理ページ
- 対応するチェックボックスをオンにして、サブグループを割り当てるリスティングを選択する
- 表示される一括操作バーで「グループ/サブグループを割り当て」を選択する
- ドロップダウンメニューから希望のサブグループを選択する
- 選択したリスティングと選択したサブグループを確認する
- クリックする：Update
グループとサブグループの稼働率を確認する
- カスタマイズ設定ページに移動する
- グループを選択する
- 対象のグループに移動し、グループカレンダーをクリックする
- 任意の日付にカーソルを合わせると、グループおよびサブグループ単位の稼働率の詳細が表示される
マーケットダッシュボードのフィルター機能強化で精度の高い比較を実現
PriceLabs のマーケットダッシュボードは、市場動向の把握、競合比較対象セットの作成、投資機会の発掘に役立ちます。カスタマイズされた競合比較対象セット（CompSet）を作成し、絞り込みフィルターで適切な競合に集中できます。今回のアップデートでは、比���したい競合比較対象セットをさらに精緻に絞り込むための条件を追加しました。以下の3種類の新しいフィルターにより、所在地・アメニティ・キャンセルポリシーに基づいて類似物件に絞り込めます。
- 物件からの半径：競合比較対象セット内の物件が、自分の物件からどれくらいの距離にあるかを選択できます
- キャンセルポリシー：自分の物件と同様のキャンセルポリシーを持つAirbnb物件を選択できます
- アメニティ：サウナ、BBQグリル、スキーイン＆スキーアウトが既存のリストに新たに追加されました。ゲ��トに同じ利便性を提供している物件を絞り込む際に活用できます。
