「レベニューアクセラレーター」のご紹介 ― 収益戦略全体を強化する30の新機能。詳しくはこちら
目次
この2年間で、複数のブティックホテル・アパートメントホテル・リゾート・ゲストハウスがPriceLabsをご利用いただいています。わかりやすくするため、これらをマルチユニット宿泊施設と呼ぶことにします。この記事では、マルチユニット宿泊施設の価格設定にPriceLabsを活用する方法を詳しくご説明します。
PriceLabsは、人間の判断と高度な自動化・市場データを組み合わせて収益を最大化するレベニューマネジメントソリューションです。データドリブンなアプローチと自動化ルール、豊富なカスタマイズ設定により、大規模なポートフォリオの料金設定と最低宿泊日数制限を一括で管理できます。物件管理者の収益向上と業務効率化を同時に実現します。
この記事では以下のトピックを取り上げます：
- マルチユニット宿泊施設の価格設定がバケーションレンタルと異なる点
- マルチユニット宿泊施設の価格設定にPriceLabsを活用する方法
- マルチユニット宿泊施設の価格戦略
- あらゆるエリアのAirbnb市場データへのアクセス
マルチユニット宿泊施設の価格設定がバケーションレンタルと異なる点
マルチユニット宿泊施設へのPriceLabs活用
上記の2つ目の違い（「予約ペース」）は、ホテル業界でよく知られた重要な概念です。マルチユニット宿泊施設（ブティックホテル・アパートメントホテル・リゾート・ゲストハウス）は、多くの点でホテルと同様の動きをします。
マルチユニット宿泊施設の価格設定にPriceLabsを活用する方法
1. 市場に基づく宿泊料金の推奨設定
PriceLabsが特に知られているのは、市場に基づくダイナミックプライシングアルゴリズムです。必要な手順は、マルチユニット宿泊施設をPriceLabsに接続することと、各物件のベースレートを設定することだけです。あとはシステムが毎晩料金を自動計算します。
マルチユニット宿泊施設を接続すると、物件管理システムから住所情報を取得します。その後、物件の過去の実績・将来のパフォーマンス・周辺エリアを分析します。季節性・曜日・リードタイム・周辺の祝日・イベント需要といったトレンドを考慮し、毎日宿泊料金を最適化します。
システムが料金カレンダーを最適化すると、次のような表示になります：
PriceLabsダイナミックプライシング
これは多くのホテル向けレベニューマネジメントシステムが見落としてきた重要なステップです。ほとんどのシステムは内部の稼働率データのみを使って料金を調整し、市場の稼働率を無視しています。市場データを取り込んでいるシステムでも、作業が非常に手動的になりがちです。
そのため、これらのソリューションは小規模なマルチユニット宿泊施設には手が届かない存在でした。
COVID禍では、業界の需給パターンに前例のない変化が起きています。さらに、イベントの開催・中止が随時発生しています。今こそ市場データがかつてなく重要です。バケーションレンタルにおけるCOVIDがレベニューマネジメントに与える影響につい��の記事を書きました。これはマルチユニット宿泊施設にも当てはまります。
PriceLabsの自動化がそれを変えます。周辺で起きていることに基づき、市場情報を収集して料金を自動調整します。
2. 同一物件タイプ内のすべての物件で料金を統一する
レートパリティと価格管理の観点から、同一物件タイプ内の物件の料金は統一することが重要です。
- PMSがマルチユニットに対応している場合：物件タイプのみをインポートします（部屋タイプ・料金タイプ・親物件とも呼ばれます）。PriceLabsへのマルチユニット宿泊施設の登録時に設定します。PMSの物件タイプに料金を送信すると、PMSがOTAへ反映します。Airbnbなど各物件を個別接続しているOTAでは、物件タイプから料金を受け取ります。
- PMSがマルチユニットに対応していない場合：類似した物件の料金を統一するために、類似物件を親子関係（Parent / Child）としてマッピングすることができます（PriceLabs内で設定）。マッピングの条件は、同一ロケーションかつ同一のベースレートであることです。例えば、同じマンション内の同サイズ・同デザインの2ベッドルーム物件が対象となります。
3. 調整：PriceLabsのアルゴリズムを価格戦略に合わせる
このハウツーの最初の項目で、PriceLabsが市場に基づくダイナミックプライシングで知られているとお伝えしました。PriceLabsのもう一つの強みは、豊富なカスタマイズ設定とその柔軟な制御機能です。
これは特に、周辺市場よりも特定のターゲット層（出張ビジネス客など）に特化したマルチユニット宿泊施設で効果的です。予約の傾向に合わせた料金調整が必要な場合、以下のトレンドを簡単に調整できます：
PriceLabsカスタマイズ設定
4. 予約ペースに基づく料金変動の制御
上記の表でバケーションレンタルとマルチユニット宿泊施設の価格設定の違いを見てきましたが、その中の「予約ペース」について2種類の方法をサポートしています：
- 稼働に応じた価格調整（OBA）は、バケーションレンタルの価格設定専用に開発されました。バケーションレンタルのリスティングはある日に空室か満室かのどちらかであるため、従来の予約ペースのアプローチ（次の項目参照）はバケーションレンタルには適用で���ません。そこでこの方法では、複数日にわたるリスティングの稼働率を参照します。これにより、予約が多く入っているリスティングの料金を自動的に引き上げることができます。詳細はこちら。
- ポートフォリオ稼働に応じた価格調整 （Portfolio OBA）は、マルチユニット宿泊施設の価格設定において非常に重要な機能です。ぜひ設定することをお勧めします。上記のOBAとは異なり、Portfolio OBAは特定の日付について、管理下にある全物件の稼働率を参照します。設定方法はこちら。
5. 最低宿泊日数制限の設定
収益を最大化するには、料金だけでなく空室状況も調整する必要があります。空室状況を管理する方法の一つが、最低宿泊日数制限の設定です。
例えば、週末の予約が木曜日から多く入るエリアであれば、週末の最低宿泊日数を3泊に設定したい場合があります。そうしないと金曜日だけの予約が入り、残りの週末の予約が取れなくなる可能性があります。
一方、予約が入っておらず宿泊日まで7日しかない場合は、制限を2泊や1泊まで引き下げることも検討できます。
PriceLabsを使えば、最低宿泊日数の管理がとても簡単になります。毎日手動で変更する手間は不要です。詳しくは最低宿泊日数の調整方法。
6. 特定日の料金を一括調整する
PriceLabsでは、部屋タイプ別または全部屋タイプを対象に、特定日の料金と最低宿泊日数をまとめて調整できます。同一部屋に同じ固定料金を適用したり、ワンクリックで特定期間の全部屋タイプの料金をパーセントで一括調整したりできます。PriceLabsでできること：
- 今後の日程に固定料金を設定する
- 推奨料金を指定のパーセントで上下調整する
- 祝日・イベント向��に最低・最高価格を設定する
- 特定期間の最短・最長滞在日数を設定する
これらの手動上書き設定は、グループ単位の日付別上書き設定を使ってビル内の全リスティングに一括適用できます。また、個別に対応が必要な物件はマルチカレンダー。
マルチユニット宿泊施設の価格戦略
PriceLabsをマルチユニット宿泊施設に活用する方法をご理解いただいたところで、活用できる価格戦略をご紹介します。
PriceLabsの強力なカスタマイズ設定により、物件管理者はマルチユニット宿泊施設特有のレベニュー戦略を実行できます。従来は毎日手動で更新が必要だった作業も自動化できます。
PriceLabsが実現するマルチユニット特有の戦略をご紹介します：
1. 建物の稼働率に基づいて料金を調整する
毎晩複数の物件を販売する必要があるため、他の物件の予約状況に基づいて未販売物件の料金を調整するために予約ペースを活用できます。遠い将来の日程の予約が通常より早く埋まり始めると、まだ予約されていない物件の料金が自動的に上がります。反対に特定の日程の予約が通常より少ない場合、予約ペースが回復するまで料金が自動的に下がります。
建物の稼働率に基づいて料金を自動的に変動させることで、収益を取りこぼすことなく建物を満室にする予約ペースを維持できます。詳しくはこちら…
2. 滞在日数を最適化する：短期・中期のバランスを取る
建物内のいくつかの物件を最後まで長期予約用に確保できます。これにより、週末の短期滞在でカレンダーが埋まって月単位の予約を受け付けられなくなる事態を防ぎ、短期・長期の両方のゲストに対応できます。
PriceLabsでは、早期予約は長期滞在のみ受け付け、空室は直前の短期予約で埋めることができます。同じ建物内の部屋に異なる滞在日数制限を設定することで、あらゆる滞在期間のゲストが予約できる状態を維���できます。詳しくはこちら…
3. 予約の合間の端数空室を自動で埋める
同一物件を複数持つメリットとして、ゲストを別の物件に移動させてカレンダーの空白を最小化できます。
PriceLabsは見逃した端数空室を自動的に埋め、短期滞在の受付も可能にします。詳しくはこちら…
Airbnb市場データへのアクセス（あらゆるエリア対応）
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PriceLabsでは、見やすいグラフで市場の需要動向を確認できます。建物の価格設定や最低宿泊日数戦略を決める際の判断材料になります。この機能はダイナミックプライシングとは独立したサービスです。世界中どのエリアのデータでも取得できます（ヒント：新しい建物への投資や新規物件の受託を検討中の方にも最適です）
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PriceLabsマーケットダッシュボード
長い記事でしたが、お役に立てれば幸いです。取り上げられる情報はまだたく���んありますが、今回はここまでです。連携している物件管理システムの一覧もぜひご覧ください。
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