Zarządzanie przychodami z najmu krótkoterminowego w obiektach wielorodzinnych

W dynamicznie rozwijającym się świecie zarządzania przychodami z najmu krótkoterminowego liczy się jedno: sposób, w jaki menedżerowie nieruchomości interpretują dane rynkowe i na ich podstawie podejmują działania. To właśnie on często decyduje o różnicy między portfolio, które dobrze prosperuje, a takim, które ma trudności.

W niedawnym podcaście RevLabs, Niki Turner, doświadczona ekspertka ds. zarządzania nieruchomościami w PriceLabs, wnosi unikalną perspektywę. Ma za sobą ponad dekadę pracy w zarządzaniu nieruchomościami wielorodzinnymi, zanim przeszła do świata najmu wakacyjnego.

Ten artykuł omawia kluczowe różnice między zarządzaniem przychodami w wynajmie długoterminowym a krótkoterminowym, typowe pułapki, w jakie wpadają menedżerowie dużych portfolio, oraz 'ludzkie' aspekty danych, które oprogramowanie do zarządzania przychodami może pominąć.

Przejście: zarządzanie przychodami w obiektach wielorodzinnych a w STR

Wielu menedżerów nieruchomości trafia do branży STR z tradycyjnego rynku nieruchomości. Choć podstawowy cel, jakim jest maksymalizacja ROI, pozostaje ten sam, mechanika zarządzania przychodami różni się znacząco.

1. Szczegółowość strategii

W zarządzaniu obiektami wielorodzinnymi menedżerowie zazwyczaj dążą do maksymalizacji stawek miesięcznych. W branży najmu krótkoterminowego popyt zmienia się codziennie. Strategie muszą być na tyle szczegółowe, by uwzględniać popyt zależny od dnia tygodnia i lokalne wydarzenia.

2. Intensywność zarządzania

Zarządzanie obiektami w najmie krótkoterminowym jest znacznie bardziej pracochłonne. Menedżerowie nie ograniczają się do obsługi umowy najmu – zajmują się komunikacją z gośćmi, marketingiem najmu wakacyjnego, a także szybkimi rotacjami, w tym sprzątaniem i uzupełnianiem zapasów po każdym pobycie.

3. Wspólne codzienne wyzwania

Mimo różnic strategicznych Turner zauważa, że codzienne 'sukcesy' i 'trudności' w zarządzaniu nieruchomościami są bardzo podobne. Niezależnie od tego, czy zarządza się setkami mieszkań, czy portfolio najmu wakacyjnego, największym wyzwaniem pozostaje równowaga między efektywnością operacyjną a satysfakcją gości.

Dodatkowa lektura: Zarządzanie przychodami z najmu wakacyjnego: kompletny przewodnik dla gospodarzy i menedżerów nieruchomości

Krytyczny błąd: nadmierna personalizacja cen

Turner podzieliła się ważną obserwacją dotyczącą pułapki, w którą wpada wielu doświadczonych menedżerów: nadmierna personalizacja.

Korzystając z tak zaawansowanych narzędzi jak PriceLabs, łatwo ulec pokusie i skorzystać z ogromnej liczby dostępnych personalizacji. Jednak pociąganie za zbyt wiele 'dźwigni' naraz może przynieść odwrotny skutek.

Strategia: zaufaj algorytmowi. Menedżerowie powinni zacząć od rekomendacji dotyczących Ceny bazowej oraz Ceny minimalnej i stosować personalizacje PriceLabs tylko wtedy, gdy mają konkretny, poparty danymi powód, by odejść od trendów rynkowych.

Najlepsze praktyki dla menedżerów dużych portfolio

Zarządzanie ponad 10 ofertami wymaga innego poziomu organizacji niż zarządzanie pojedynczym obiektem. Aby utrzymać zdrowy poziom RevPAR i Obłożenia bez wypalenia zawodowego, menedżerowie muszą usprawnić swoje schematy pracy.

Grupuj swoje oferty

W przypadku portfolio obejmujących wiele obiektów w tym samym mieście lub na tym samym rynku grupowanie jest niezbędne. Pozwala to menedżerom na:

• Stosowanie zbiorczych personalizacji dla konkretnych właścicieli lub grup inwestycyjnych.
• Zachowanie spójności w obrębie podobnych typów obiektów, na przykład lokali z 2 sypialniami w danej okolicy.
• Oszczędność czasu dzięki jednej aktualizacji, która obejmuje całą grupę.

Personalizacje grupowe w zarządzaniu przychodami dla dużych portfolio

Korzystaj z analizy porównawczej wyników

Turner podkreśla, jak ważne jest, aby wiedzieć, na jakiej pozycji rynkowej znajduje się dany obiekt. Podobnie jak menedżerowie obiektów wielorodzinnych oceniają swoją pozycję względem konkurencji, menedżerowie STR powinni korzystać z Danych dla okolicy, aby określić swój percentyl. Dzięki temu strategia cenowa ma sens w kontekście oferowanego produktu.

'Ludzki' wymiar danych: opinie spoza ekranu

Choć dane stanowią podstawę zarządzania przychodami, nie mówią wszystkiego. Turner podkreśla, że obecność 'na miejscu' dostarcza informacji zwrotnych, których dane nie zawsze są w stanie uchwycić.

Jeśli wskaźniki obłożenia spadają mimo konkurencyjnych cen, opinie gości lub zespołu mogą ujawnić, że:

• Konkurencja oferuje określone udogodnienia, których brakuje w danym obiekcie, co może wymagać optymalizacji oferty najmu wakacyjnego.
• Postrzegana wartość obiektu nie odpowiada jego cenie.
• Lokalna konkurencja oferuje specjalne 'promocje' lub pakiety, które odciągają popyt.

Podsumowanie: menedżerowie muszą opierać strategię na danych, ale doprecyzowywać ją na podstawie opinii ludzi.

Jak PriceLabs pomaga radzić sobie ze zmianami rynkowymi

Aby utrzymać przewagę konkurencyjną, menedżerowie nieruchomości muszą odejść od cen statycznych i wdrożyć technologię, która eliminuje zgadywanie. Zarządzanie przychodami z najmu krótkoterminowego opiera się na dogłębnej znajomości rynku, niezbędnej do utrzymania rentowności. PriceLabs oferuje zestaw zaawansowanych narzędzi zaprojektowanych z myślą o tym, by pomóc profesjonalnym menedżerom przekształcać surowe dane w konkretne strategie przychodowe.

1. Market Dashboards: centrum dowodzenia z widokiem makro

Panel Market Dashboard działa jako kompleksowe narzędzie analityczne, dające menedżerom nieruchomości przewagę dzięki szczegółowej analizie konkurencji i rynku. Zapewnia zbiorczy widok lokalnego rynku, obejmujący Szacowany przychód, Średnie obłożenie, Średni RevPAR oraz Średnie ADR.

• Wykrywanie trendów: narzędzie dostarcza informacji o lokalnych wzorcach rezerwacji i wskazuje niewykorzystane szanse rynkowe.
• Analiza luk w udogodnieniach: menedżerowie mogą korzystać z wizualizacji, aby przeanalizować trendy popytu na konkretne udogodnienia, zanim zainwestują w ulepszenia obiektu.
• Prognozowanie historyczne i przyszłe: umożliwia analizę danych historycznych oraz przyszłych wskaźników obłożenia, szczególnie w sezonach o niższym popycie lub w terminach wysokiego zapotrzebowania.
• Analiza porównawcza zasad: możesz porównać własne zasady – takie jak opłaty za sprzątanie, zasady anulowania rezerwacji czy opłaty za dodatkowe osoby – ze średnią rynkową w danej okolicy, aby mieć pewność, że ceny nie odbiegają od rynku.

Market Dashboard PriceLabs do zarządzania przychodami z najmu krótkoterminowego

2. Dane dla okolicy: precyzyjna analiza konkurencji

Dane dla okolicy są niezbędne w zarządzaniu przychodami z najmu krótkoterminowego, ponieważ umożliwiają szczegółowe porównania. Menedżerowie mogą wyjść poza ogólne średnie rynkowe i przyjrzeć się konkretnym obiektom, z którymi konkurują na co dzień.

• Spersonalizowane zestawy porównawcze: możesz tworzyć własne zestawy porównawcze na podstawie typu obiektu, liczby sypialni lub konkretnych cech (na przykład możliwości pobytu ze zwierzętami), aby uzyskać precyzyjny obraz swojej rzeczywistej konkurencji.
• Wnioski jakościowe i ilościowe: kalendarz konkurencji PriceLabs pozwala analizować dane liczbowe, a jednocześnie umożliwia przejście do pojedynczych ofert na Airbnb lub Vrbo w celu oceny jakościowej.
• Optymalizacja ceny bazowej: analizując stawki konkurencji oraz trendy rynkowe za pomocą Danych dla okolicy, menedżerowie mogą wyznaczyć wysoce konkurencyjny punkt wyjścia dla swoich cen dynamicznych.

Dane dla okolicy do analizy konkurencji

3. Portfolio Analytics: zarządzanie na dużą skalę

Dla menedżerów nieruchomości zarządzających ponad 10 ofertami, Portfolio Analytics jest najlepszym narzędziem diagnostycznym. Automatyzuje ono śledzenie kluczowych wskaźników wydajności (KPI) w całym portfolio.

• Zautomatyzowany nadzór: umożliwia zdalne zarządzanie obiektami w ponad 150 krajach oraz automatyczne przesyłanie zoptymalizowanych stawek do preferowanych kanałów, takich jak Airbnb i Vrbo.
• Śledzenie tempa wyników: menedżerowie mogą śledzić tempo wyników swojego bieżącego portfolio zarówno na tle szerszego rynku, jak i własnych wyników z poprzedniego roku.
• Wykrywanie ofert osiągających słabe wyniki: narzędzie szybko wskazuje, które oferty zostają w tyle pod względem obłożenia lub przychodów, co pozwala na natychmiastowe dostosowanie strategii.
• Raportowanie dla właścicieli: dzięki narzędziu Report Builder menedżerowie mogą generować przejrzyste, wizualne raporty, dające właścicielom jasny wgląd w wyniki ofert. Buduje to zaufanie, ponieważ pokazuje oparte na danych powody zmian cen.

PriceLabs Portfolio Analytics do zarządzania przychodami z najmu krótkoterminowego

Podsumowanie

Sukces na rynku STR wymaga połączenia danych historycznych, algorytmów predykcyjnych i efektywności operacyjnej. Jak zauważa Niki Turner, przejście od cen statycznych do strategii opartej na danych to jedyny sposób na zapewnienie długoterminowej stabilności i wzrostu.

Najczęściej zadawane pytania

1. Dlaczego obłożenie jest niskie, mimo że ceny są niższe niż u konkurencji?

Cena to nie jedyny czynnik – na współczynnik konwersji wpływają również niedokładne opisy ofert, zdjęcia niskiej jakości, mała liczba opinii oraz silna konkurencja. Dodatkowo, jeśli konkurencja oferuje pożądane udogodnienia, których brakuje w danym obiekcie, goście mogą być skłonni zapłacić więcej za te cechy. PriceLabs Listing Optimizer może w tym pomóc. To narzędzie oparte na sztucznej inteligencji, które skanuje ofertę na Airbnb, aby zidentyfikować luki w treści. Proponuje poparte danymi ulepszenia tytułów i opisów oraz porównuje ofertę z najlepszymi ofertami w okolicy, aby poprawić pozycję w wynikach wyszukiwania i liczbę rezerwacji.

2. Jak często należy dostosowywać cenę bazową?

Menedżerowie powinni regularnie sprawdzać cenę bazową, zwłaszcza przy zmianie sezonu lub gdy okno rezerwacji ulega znaczącym zmianom. PriceLabs zaleca korzystanie z narzędzia Pomoc w zakresie ceny bazowej, aby mieć pewność, że punkt wyjściowy odpowiada aktualnemu popytowi rynkowemu.

3. Jaki RevPAR jest 'dobry' dla najmu krótkoterminowego?

RevPAR zależy od konkretnego rynku i typu obiektu. Najlepszym sposobem oceny wyników jest porównanie RevPAR z niestandardowym zestawem porównawczym za pomocą Market Dashboard, aby sprawdzić, czy dany obiekt osiąga wyniki lepsze niż lokalna średnia.