Leis de aluguel de temporada na Itália em 2025

Se você gerencia aluguéis de temporada na Itália — ou está planejando fazer isso — 2025 é um ponto de virada. Com uma onda de novas leis de aluguel de temporada na Itália, regras fiscais atualizadas e regulamentações municipais em constante evolução, o cenário dos aluguéis de temporada passou por uma das transformações mais profundas dos últimos anos. Mas essas mudanças não são um problema; são uma oportunidade para profissionalizar o seu negócio, aumentar a receita e construir uma relação de confiança duradoura com hóspedes e proprietários.

Neste guia, vamos apresentar as atualizações mais importantes, explicar como elas estão impactando o mercado com dados reais de desempenho de 2024–2025 da PriceLabs, e mostrar como transformar a regulamentação em receita.

Quais são as novas leis de aluguel de temporada na Itália?

O governo italiano interveio para unificar o que antes era um sistema fragmentado de leis regionais de aluguel de temporada na Itália.

Veja as principais novidades para 2024–2025:

Principais leis de aluguel de temporada na Itália (2024–2025)

Como as leis de aluguel de temporada estão remodelando o mercado italiano?

Longe de encolher o mercado, essas novas leis parecem estar melhorando o desempenho. Veja os dados reais da PriceLabs comparando 2024–2025 com 2022–2023.

1. Crescimento de anúncios: um mercado mais confiante

Uma das maiores preocupações em torno do CIN (Código de Identificação Nacional) e dos novos requisitos de conformidade era se eles afastariam os anfitriões do mercado. Curiosamente, o número de anúncios disparou nos meses que antecederam a aplicação da regulamentação CIN em setembro de 2024, com aumento de 9% em julho e agosto, e de 8% em setembro e outubro em comparação ao ano anterior.

No entanto, após o CIN e os novos requisitos de segurança se tornarem obrigatórios em setembro, o número de anúncios caiu levemente, com uma queda ano a ano de 3% em maio e junho de 2025.

Essa queda provavelmente se deve ao fato de operadores menores ou fora da conformidade terem pausado ou removido seus anúncios em resposta às regras mais rígidas.

A boa notícia? O número de anúncios começou a se recuperar, o que sugere que os gestores de propriedades estão se adaptando ao novo sistema e que a recente flexibilização das restrições operacionais (como a permissão de check-ins remotos a partir de maio de 2025) ajudou a restaurar a confiança.

A conclusão: embora a aplicação das novas leis tenha criado fricções no curto prazo, o mercado está se estabilizando à medida que os anfitriões profissionais adotam a conformidade e as plataformas se adaptam.

Número de anúncios na Itália

2. A taxa de ocupação sobe onde importa

A taxa de ocupação oferece um quadro igualmente encorajador. Os meses de baixa temporada — setembro, outubro e abril — registraram os aumentos mais expressivos, com até 3% de crescimento em outubro.

Por que isso está acontecendo?

• O código CIN e os requisitos de segurança (como extintores e detectores de gás) transmitem mais confiança aos hóspedes nos anúncios.
• A clareza jurídica e as opções de check-in remoto (reautorizadas desde maio de 2025) tornam as reservas mais fáceis e seguras.
• A redução no número de anúncios durante esses meses também impulsionou a taxa de ocupação dos anúncios ativos.

Quando os hóspedes se sentem mais confiantes em relação à sua estadia, eles reservam com mais frequência, especialmente fora da alta temporada.

Taxa de ocupação na Itália

3. Diárias reservadas: um impulso onde mais importa

É aqui que as coisas ficam realmente interessantes. As diárias reservadas dispararam junto com as reformas legais. Em outubro, houve um aumento de 15%, e setembro subiu 13%.

Isso sugere que a combinação de estadias mais seguras, clareza jurídica e reservas simplificadas por meio de plataformas em conformidade está criando uma demanda mais estável ao longo do ano. Embora o verão continue se saindo bem, as novas leis parecem estar ampliando a temporada para meses menos movimentados.

As diárias reservadas apresentaram um crescimento expressivo, com aumentos de 15% em outubro, 13% em setembro e 2% em abril em comparação ao ano anterior.

Diárias reservadas na Itália

4. O RevPAR também deu um salto

Você pode esperar que mais anúncios e mais reservas derrubassem os preços, mas o oposto aconteceu. O RevPAR subiu 20% em outubro, 15% em setembro e 11% em junho.

Por quê? Porque propriedades que estão em conformidade, são seguras e bem apresentadas tendem a cobrar preços mais altos e atrair melhores hóspedes. Os hóspedes estão dispostos a pagar mais quando sabem que o anfitrião opera dentro da legalidade.

RevPAR na Itália

Quais são as leis locais de aluguel de temporada na Itália? (Visão geral cidade a cidade)

Veneza

• Limite anual de diárias de aluguel por propriedade
  Veneza é uma das cidades italianas que estuda ou implementa limites anuais sobre o número de diárias em que uma propriedade pode ser alugada por temporada, especialmente nos distritos históricos, como parte de esforços mais amplos para conter o excesso de turismo e preservar a moradia local.
• Regulamentações de zoneamento mais rígidas em áreas históricas
  Novas regras de zoneamento estão sendo aplicadas para limitar os aluguéis de temporada no centro histórico, visando reduzir o impacto sobre os moradores locais e preservar o caráter comunitário do bairro.
• Check-ins presenciais eram obrigatórios, mas podem ser flexibilizados após decisão judicial
  A Itália impôs uma proibição nacional do check-in remoto em modo self-service (caixas de chaves, armários) no final de 2024, exigindo check-ins presenciais; no entanto, uma decisão judicial em maio de 2025 começou a flexibilizar essas restrições, permitindo novamente os check-ins remotos sob determinadas condições.

Milão

• O registro SCIA é obrigatório antes de publicar o anúncio
  Os anfitriões devem registrar uma SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) na prefeitura antes de anunciar uma propriedade para aluguel de temporada. Esse é um pré-requisito legal para todos os anfitriões em Milão.
• O código CIR ainda é obrigatório (em transição para o CIN)
  Milão exige um código CIR (Codice Identificativo di Riferimento) para todos os anúncios, que deve ser exibido na publicidade. A cidade está em transição para o sistema CIN nacional, mas o CIR permanece obrigatório durante o período de transição.
• Caixas de chaves em espaços públicos são proibidas
  O uso de caixas de chaves e armários em espaços públicos foi proibido em todo o país no final de 2024, com aplicação em grandes cidades como Milão. Essa medida foi parcialmente flexibilizada por uma decisão judicial em maio de 2025.

Roma

• Registro obrigatório no portal SUAR
  Os anfitriões em Roma são obrigados a registrar suas propriedades no portal SUAR (Sportello Unico per le Attività Ricettive) como parte dos esforços da cidade para monitorar e regulamentar os aluguéis de temporada.
• Os anfitriões devem gerenciar diretamente a cobrança da taxa turística
  Em Roma, os anfitriões são responsáveis por coletar e repassar a taxa turística (tassa di soggiorno) diretamente às autoridades, a menos que a plataforma (por exemplo, Airbnb) faça isso em seu nome.
• Restrições de zoneamento de aluguel de temporada aplicam-se perto de pontos turísticos
  Existem regras de zoneamento em Roma que restringem os aluguéis de temporada em áreas próximas aos principais pontos turísticos, com o objetivo de preservar a moradia residencial e gerenciar os fluxos de turistas.

Florença

• Pode ser necessária aprovação no nível do edifício em algumas zonas históricas
  Em determinados bairros históricos, é necessária aprovação no nível do edifício antes que uma propriedade possa ser usada para aluguel de temporada, especialmente em prédios com múltiplas unidades ou sujeitos à proteção do patrimônio histórico.
• As leis de zoneamento restringem novos aluguéis de temporada em áreas da UNESCO
  Florença decretou uma moratória para novas autorizações de aluguel de temporada no centro histórico tombado pela UNESCO, impedindo novos anúncios nessas zonas protegidas.

Como os gestores de propriedades podem usar essas leis para maximizar a receita?

1. Simplificar a conformidade para escalar as operações

A introdução do sistema CIN centralizado (Código de Identificação Nacional) é uma virada de jogo para operadores com múltiplas propriedades. Com cada anúncio agora registrado oficialmente com um código único, você pode manter documentação precisa e comprovante de conformidade para cada propriedade sob gestão. Isso facilita muito otimizar as operações para manter a conformidade, especialmente na hora de declarar impostos ou atualizar anúncios em plataformas como Airbnb ou Booking.com — onde propriedades fora de conformidade correm o risco de ser suspensas ou removidas.

Além disso, a relegalização dos check-ins remotos a partir de maio de 2025 reduz consideravelmente a carga operacional. Com fechaduras inteligentes, verificação OTP ou ferramentas biométricas, você não precisa mais de equipe no local para cada check-in. Isso permite escalar para diferentes cidades ou bairros com eficiência sem inflar os custos. Também abre oportunidades para oferecer chegadas flexíveis 24 horas por dia, 7 dias por semana — ideal para hóspedes internacionais.

2. Usar a conformidade como vantagem de marketing

À medida que mais hóspedes buscam acomodações seguras e confiáveis, a conformidade legal se tornou um diferencial de venda. Incluir seu registro CIN, as características de segurança instaladas (como detectores de gás e extintores) e quaisquer detalhes relevantes de seguro de responsabilidade em seus anúncios gera confiança e destaca suas propriedades.

Em vez de apenas listar comodidades, destaque a sua conformidade. Por exemplo: "Apartamento totalmente certificado com código CIN oficial, detectores de monóxido de carbono e entrada sem chave à distância." Isso não só tranquiliza viajantes mais cautelosos, como também aumenta sua taxa de cliques e a conversão de reservas, especialmente em plataformas que agora destacam os anúncios em conformidade.

No contexto dos recentes ganhos de taxa de ocupação e RevPAR (especialmente em meses como setembro e outubro), esses sinais de confiança podem ser parte do motivo pelo qual os viajantes estão fazendo reservas de estadias mais longas e pagando tarifas diárias mais altas.

3. Construir a estratégia de preços em torno das regulamentações locais

Cidades como Veneza, Florença e Milão introduziram restrições de zoneamento e limites de aluguel, o que significa que nem toda diária ou localização é igual. Use essas limitações a seu favor com as ferramentas de Dynamic Pricing como a PriceLabs.

Ferramenta de Dynamic Pricing da PriceLabs

Se sua propriedade só pode ser alugada por 120 diárias por ano, por exemplo, você pode:

• Aumentar os preços durante os períodos de alta demanda (como o final do verão e outubro, quando o RevPAR saltou entre 15% e 20%)
• Bloquear os dias de baixa demanda para preservar a disponibilidade nas temporadas de pico
• Evitar penalidades sincronizando seus calendários e garantindo que você não ultrapasse os limites impostos pela cidade

Essa estratégia de preços consciente das regulamentações ajuda você a manter a rentabilidade sem infringir a lei.

4. Manter-se ágil com os dados

Com as novas leis estabilizando o mercado e os hóspedes preferindo cada vez mais aluguéis profissionais, acompanhar de perto as métricas de desempenho é mais importante do que nunca. Além da taxa de ocupação, monitore o RevPAR, as diárias reservadas, a Janela de Reserva e a duração média da estadia para entender como as regulamentações impactam as diferentes temporadas.

Por exemplo, se você está em uma cidade que registrou queda na taxa de ocupação em maio devido a restrições nos anúncios, use ferramentas como a PriceLabs para testar:

• Disponibilidade somente nos fins de semana
• Promoções de valor agregado (por exemplo, check-in antecipado ou traslado para o aeroporto)
• Tarifas especiais para estadias longas para compensar a redução de diárias disponíveis

Os dados de 2024–2025 já mostram que os mercados responderam favoravelmente à conformidade — o RevPAR subiu 20% em outubro e as diárias reservadas aumentaram 13% em setembro. Use esse momentum para construir estratégias flexíveis e adaptáveis que respondam em tempo real às mudanças na demanda e nas regulamentações.

Os hóspedes estão cada vez mais atentos à segurança e à legalidade. Destaque seu registro CIN, seus dispositivos de segurança e sua cobertura de seguro em seus anúncios.

Exemplo: "Propriedade certificada com detectores de gás e check-in remoto 24h" gera credibilidade instantânea e melhora a taxa de cliques em plataformas como Airbnb.

5. Construir a estratégia de preços em torno das regulamentações locais

Se sua cidade tem um limite de diárias de aluguel ou restrições em determinadas zonas, ajuste seu calendário e estratégia de preços de acordo. Use ferramentas como a PriceLabs para aumentar as tarifas nas datas permitidas e fechar a disponibilidade em zonas fora de conformidade.

Isso mantém você lucrativo enquanto cumpre a lei.

6. Manter-se ágil com os dados

Acompanhe sua taxa de ocupação, RevPAR e avaliações dos hóspedes mensalmente. Por exemplo, se você estiver vendo queda na taxa de ocupação em fevereiro, teste descontos nos fins de semana ou serviços de valor agregado como traslado para o aeroporto para impulsionar as reservas.

Use dados de mercado de plataformas como a PriceLabs para comparar seu desempenho.

Conclusão

As novas leis de aluguel de temporada da Itália não são uma barreira — são um modelo para gerir um negócio de aluguel profissional e de alto desempenho. Os gestores de propriedades que adotarem as regulamentações, se mantiverem atualizados sobre as leis locais e aplicarem estratégias baseadas em dados vão prosperar neste novo cenário.

Se 2024 foi o ano da transição, 2025 é o ano da oportunidade.