Gestion des Revenus de Location Courte Durée pour les Immeubles Multi-Logements

Dans le monde en constante évolution du revenue management en location courte durée, la différence entre un portefeuille performant et un portefeuille qui stagne réside souvent dans la façon dont les gestionnaires interprètent et exploitent leurs données de marché.

Dans le récent podcast RevLabs, Niki Turner, experte en gestion immobilière chez PriceLabs, apporte un regard unique, fort de plus d'une décennie d'expérience en gestion de résidences multi-familles avant de rejoindre l'univers dynamique de la location de vacances.

Cet article explore les différences fondamentales entre la gestion des revenus à long terme et à court terme, les pièges courants pour les gestionnaires de grands portefeuilles, ainsi que les données « humaines » qu'un logiciel de revenue management peut parfois manquer.

La transition : de l'immobilier multi-familles au revenue management en location courte durée

De nombreux gestionnaires immobiliers abordent le marché des locations courte durée avec un background traditionnel dans l'immobilier. Si l'objectif fondamental de maximiser le ROI reste le même, les mécanismes du revenue management diffèrent considérablement.

1. La granularité de la stratégie

En gestion multi-familles, les gestionnaires cherchent généralement à maximiser les loyers mensuels. Dans le secteur des locations courte durée, la demande fluctue quotidiennement. Les stratégies doivent être suffisamment précises pour tenir compte des tendances par jour de la semaine et des événements locaux.

2. L'intensité de la gestion

La gestion de locations courte durée est nettement plus exigeante en termes de travail. Les gestionnaires ne se contentent pas de gérer un bail ; ils assurent la communication avec les voyageurs, le marketing de la location de vacances, les rotations rapides, notamment le ménage et le réapprovisionnement après chaque séjour.

3. Les défis quotidiens partagés

Malgré les différences stratégiques, Turner note que les « victoires » et les « difficultés » au quotidien sont très similaires. Que l'on gère des centaines d'appartements ou un portefeuille de locations de vacances, le défi central reste d'équilibrer l'efficacité opérationnelle et la satisfaction des voyageurs.

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L'erreur critique : la sur-personnalisation de vos tarifs

Turner a partagé une observation essentielle sur un piège dans lequel tombent de nombreux gestionnaires expérimentés : la sur-personnalisation.

Lorsqu'on utilise des outils puissants comme PriceLabs, le volume considérable de personnalisations disponibles peut être tentant. Cependant, actionner trop de leviers à la fois peut s'avérer contre-productif.

La stratégie : Faites confiance à l'algorithme. Les gestionnaires doivent s'appuyer sur les recommandations deprix de baseet deprix minimumet n'appliquer les personnalisations PriceLabs que lorsqu'ils ont une raison précise et étayée par des données pour s'écarter des tendances du marché.

Bonnes pratiques pour les gestionnaires de grands portefeuilles

Gérer 10 annonces ou plus exige un niveau d'organisation supérieur à la gestion d'un seul logement. Pour maintenir un RevPAR (Revenu par chambre disponible) et un taux d'occupation sains sans risquer l'épuisement, les gestionnaires doivent rationaliser leurs flux de travail.

Regroupez vos annonces

Pour les portefeuilles comptant plusieurs biens dans la même ville ou sur le même marché, le regroupement est indispensable. Cela permet aux gestionnaires de :

• Appliquer des personnalisations en masse pour des propriétaires spécifiques ou des groupes d'investisseurs.
• Assurer la cohérence entre les types de biens similaires, comme les logements de 2 chambres dans un quartier précis.
• Gagner du temps en effectuant une mise à jour unique qui se propage à l'ensemble du groupe.

Personnalisations de groupe pour le revenue management de grands portefeuilles

Utilisez l'analyse comparative de la performance

Turner souligne l'importance de savoir où se situe un bien sur le marché. Tout comme les gestionnaires multi-familles évaluent leur position par rapport à leurs concurrents, les gestionnaires de locations courte durée doivent utiliser les Données de quartier pour déterminer leur percentile. Cela garantit que la stratégie de tarification est cohérente avec le produit proposé.

Le point de données « humain » : des retours au-delà des écrans

Si les données constituent le socle du revenue management, elles ne racontent pas toute l'histoire. Turner insiste sur le fait qu'être « sur place » apporte des retours que les données ne peuvent pas toujours capturer.

Si les taux d'occupation baissent malgré des tarifs compétitifs, les retours des voyageurs ou des équipes peuvent révéler que :

• Les concurrents proposent des équipements spécifiques que le bien n'a pas, nécessitant peut-être une optimisation de l'annonce de location de vacances.
• La valeur perçue du bien ne correspond pas au prix pratiqué.
• Les concurrents locaux proposent des « offres spéciales » ou des packages qui détournent la demande.

L'essentiel : Les gestionnaires doivent utiliser les données pour définir la stratégie, et les retours humains pour l'affiner.

Comment PriceLabs aide à naviguer les évolutions du marché

Pour maintenir un avantage concurrentiel, les gestionnaires immobiliers doivent dépasser la tarification statique et intégrer une technologie qui élimine les approximations. Le revenue management en location courte durée repose sur des insights de marché approfondis pour rester rentable. PriceLabs propose une suite d'outils avancés spécialement conçus pour aider les gestionnaires professionnels à transformer les données brutes en stratégies tarifaires concrètes.

1. Les Market Dashboards : votre centre de commandement macro

Le Market Dashboardsert d'outil analytique complet, offrant aux gestionnaires un avantage grâce à une analyse approfondie de la concurrence et du marché. Il fournit une vue consolidée de votre zone locale, incluant les Revenus estimés, le Taux d'occupation moyen, le RevPAR moyen et le ADR moyen.

• Détection des tendances : L'outil offre des informations sur les habitudes de réservation locales et identifie les opportunités manquées sur le marché.
• Analyse des lacunes en équipements : Les gestionnaires peuvent utiliser des représentations graphiques pour analyser les tendances de demande pour des équipements spécifiques avant d'investir dans des améliorations.
• Prévisions historiques et futures : Il vous permet d'analyser les données historiques et les taux d'occupation futurs, notamment pour les saisons creuses ou les dates à forte demande.
• Analyse comparative des politiques : Vous pouvez comparer vos politiques spécifiques — comme les frais de ménage, les politiques d'annulation, et les frais pour personnes supplémentaires — à la moyenne du marché local afin de ne pas vous exclure par un tarif trop élevé.

Market Dashboard PriceLabs pour le revenue management en location courte durée

2. Données de quartier : analyse concurrentielle de précision

Les données de quartier sont indispensables pour le revenue management en location courte durée, car elles permettent des comparaisons granulaires. Les gestionnaires peuvent aller au-delà des moyennes générales du marché pour examiner les biens spécifiques avec lesquels ils sont en concurrence quotidienne.

• Ensembles concurrentiels personnalisés : Vous pouvez créer des ensembles concurrentiels sur mesure basés sur le type de bien, le nombre de chambres ou des caractéristiques spécifiques (comme l'acceptation des animaux) pour obtenir des informations précises sur votre véritable concurrence.
• Informations qualitatives et quantitatives : Le calendrier des concurrents de PriceLabs vous permet de consulter des données chiffrées tout en ayant la possibilité de cliquer sur les annonces individuelles sur Airbnb ou Vrbo pour une analyse qualitative.
• Optimisation du prix de base : En analysant les tarifs des concurrents et les tendances du marché via les Données de quartier, les gestionnaires peuvent déterminer un point de départ hautement compétitif pour leur tarification dynamique.

Données de quartier pour analyser la concurrence

3. Portfolio Analytics : gérer à grande échelle

Pour les gestionnaires supervisant 10 annonces ou plus, Portfolio Analytics est l'outil de diagnostic ultime. Il automatise le suivi des indicateurs de performance clés (KPIs) sur l'ensemble du portefeuille.

• Supervision automatisée : Il permet la gestion à distance de biens dans plus de 150 pays et charge automatiquement des tarifs optimisés sur les plateformes préférées telles qu'Airbnb et Vrbo.
• Suivi de la performance : Les gestionnaires peuvent comparer la performance actuelle de leur portefeuille à la fois par rapport au marché global et à leurs propres résultats de l'année précédente.
• Identification des sous-performeurs : L'outil met rapidement en évidence les annonces qui accusent du retard en termes d'occupation ou de revenus, permettant des ajustements stratégiques immédiats.
• Rapports propriétaires : Grâce au Générateur de rapports, les gestionnaires peuvent produire des rapports clairs et visuels pour offrir aux propriétaires une transparence totale sur la performance de leurs annonces. Cela renforce la confiance en montrant les raisons basées sur les données derrière les ajustements tarifaires.

Portfolio Analytics PriceLabs pour le revenue management en location courte durée

Conclusion

Réussir sur le marché des locations courte durée requiert une combinaison de données historiques, d'algorithmes prédictifs et d'efficacité opérationnelle. Comme le souligne Niki Turner, passer des tarifs statiques à une stratégie basée sur les données est la seule façon d'assurer une pérennité et une croissance à long terme.

Questions fréquentes

1. Pourquoi le taux d'occupation est-il faible alors que les prix sont inférieurs à ceux des concurrents ?

Le prix n'est pas le seul facteur ; des descriptions d'annonces inexactes, des photos de mauvaise qualité, peu d'avis et une concurrence intense affectent également les taux de conversion. De plus, si les concurrents proposent des équipements recherchés que votre bien n'a pas, les voyageurs peuvent accepter de payer plus pour ces prestations. PriceLabs Listing Optimizer peut vous aider. C'est un outil propulsé par l'IA qui analyse votre annonce Airbnb pour identifier les lacunes de contenu, suggère des améliorations étayées par des données pour les titres et les descriptions, et compare votre annonce aux meilleures performances locales pour booster votre classement et vos réservations.

2. À quelle fréquence faut-il ajuster le prix de base ?

Les gestionnaires doivent revoir le prix de base régulièrement, notamment lors des changements de saison ou si la fenêtre de réservation évolue significativement. PriceLabs recommande d'utiliser l'outil d'aide au prix de base pour s'assurer que le point de départ est aligné sur la demande actuelle du marché.

3. Quel est le « bon » RevPAR pour une location courte durée ?

Le RevPAR (Revenu par chambre disponible) est relatif à un marché et à un type de bien spécifiques. La meilleure façon d'évaluer la performance est de comparer le RevPAR à un ensemble concurrentiel personnalisé via le Market Dashboard pour voir si le bien surperforme la moyenne locale.