STR危機時代にビジネスをコントロールするための直接予約ガイド

この記事はMaeva Cifuentes（Get Paid For Your Pad）によるゲスト投稿です。

COVID-19が宿泊業界を直撃して以来、短期賃貸（民泊）の運営者は苦境に立たされており、OTAも十分な支援を提供してきませんでした。キャンセルが相次ぎ、バケーションレンタルのオーナーは自力で生き残る道を模索しています。しかし、自社のバケーションレンタルサイトで直接予約を受け付けることで、事業を立て直したホストも存在します。この記事では、直接予約について知っておくべきことをすべて解説します。収益管理の方法、直接予約サイトへの集客方法、そして自身を守る方法について説明します。

直接予約とは何ですか？

直接予約とは、ゲストがAirbnbなどのサードパーティプラットフォームを経���せず、直接ホストまたはホストのウェブサイトを通じて予約することです。つまり、マーケティングから予約、支払いまですべてのプロセスを管理できます。キャンセルポリシーやゲスト対応の方法も自分で決定できます。どのようなホストにも有効です。

• 物件管理者はより多くの物件管理クライアントを獲得でき、新たな収益源を確保できます
• オーナーは手数料を自分のものにできます

他人の土地に家を建てる必要はありません。手数料が減れば収益が増えることは、賃貸物件計算ツールを使わなくても明らかです。ただし、少し手間はかかります。まだであれば、今こそバケーションレンタル事業計画を策定する時期です。

直接予約を成功させるために必要なものは？

直接予約を成功させるには、主に2つの点を考慮する必要があります。

• 技術的な側面
• 人的な側面

技術的な側面は、手間はかかりますが、適切なシステムを整えることで解決できます。適切な契約書の作成、適切なレベニューマネジメントツールの導入、決済ポータルの設定などが必要です。契約書を作成する際は、弁護士に相談されることをお勧めします。法的な手続きを確実に行うことが重要です。また、必要なツールも検討しましょう。例えば、ゲストが予約時に契約書にサインするためにDocuSignを利用するホストもいます。直接予約でより難しいのは、信頼を構築し、自分自身を守ることです。

直接予約に適切なレベニューマネジメント計画を立てる

この不況を受けて、多くの短期賃貸（民泊）運営者はレベニューマネジメントが不十分だったと気づきました。キャッシュフローに注目しすぎて、収益性を見落としていたのかもしれません。短期賃貸の価格戦略は重要なピースですが、ホストにはより強力なテクノロジー、すなわち総合的なレベニューマネジメントが必要です。レベニューマネジメントは高度なテクノロジーを使ってゲストの行動を予測し、需要を予測して価格を最適化します。ホテル業界では広く活用されており、直接予約の運営者も同様に取り入れる必要があります。適切なテクノロジーを使って収益を管理すれば、直接予約はサードパーティのOTAを利用するよりもコスト効率に優れます。

PriceLabsの予約データ

マーケティングとウェブサイト管理だけでも手がいっぱいになるものです。PriceLabsのような短期賃貸の価格設定ツールを活用して予約データを確認し、それに応じて価格を更新しましょう。需要の変化を追跡し、イベントが再び開催されるたびに料金を自動調整します。

ゲストとの信頼関係を構築する方法

潜在ゲストに対して、できる限り信頼性の高い事業者として見せることが重要です。物件一覧やカレンダーを掲載した自社ウェブサイトを持つことが必要です。正規のバケーションレンタル事業者であることをゲストに示しましょう。例えば、ウェブサイトを見て連絡してきたゲストには、Airbnbのリスティングリンクを送���ことができます。これにより、物件の詳細、説明文、口コミを確認してもらえます。目標は、確かな実績があることを示すことです。また、直接予約サイトはAirbnbのリスティングと一致させましょう。同じ写真と説明文を使用することで、ゲストの不安を解消できます。

ビルボード効果を活用する

ビルボード効果とは、OTAでリスティングを見たゲストが、直接予約でより良い価格を得られないか検索する現象です。直接予約サイトとOTAの両方で同じユニークな名前を使用する必要があります。過去の口コミも表示できます。口コミが9件しかなくても問題ありません。目的は実績を作ることです。経験があり、過去にゲストを迎えてきたことをゲストに伝えましょう。

自身を守る方法

バケーションレンタルのオーナーが心配することの一つはセキュリティです。訪問する人物が本人であることをどう確認するか、確実に支払いを受けるにはどうするか、物件を損傷された場合はどうするか—これらはすべて正当な懸念事項であり、効果的に対処する方法があります。Airbnbは100万ドルのホスト保証でこれらの問題に対応しようとしています。しかし、このポリシーに頼るべきではありません。損害に対して50ドルを受け取るだけでも非常に困難だったと話すホストが多くいます。これに対し、直接予約では自分自身の保護を完全にコントロールできます。ご自身の物件ですから、どのようにするかはご自身で決められます。以下はベストプラクティスです。

• 身分証明書の提示を求める：ゲストがチェックインする前に、身分証明書の提示を求めてください。身分証明書の氏名と署名が、クレジットカードと契約書のものと一致している必要があります。これにより、不正利用のリスクを低減できます。ご自身の物件であるため、身分証明書の確認方法について独自のルールを設けることができます。支払いをするゲストの身分証明書を求めることもできますし、より安心できるよう、物件に滞在するすべての方の身分証明書を求めることも可能です。
• キーボックスとその他のセキュリティ対策を導入する：キーボックスを使用することで、物件に入る人物をコントロールできます。ゲストが何らかの理由で身分証明書を提示したくない場合、ドアコードを教える必要はありません。ドアベルカメラを設置してゲストの身元を確認することもできます。例えば、2人を連れてくると言っていたゲストが3人で来た場合はどうすればよいでしょうか？ドアコードを変更することで、バケーションレンタルへの入室を拒否できます。もちろん、その場合は次のステップとしてゲストに連絡を取り、追加人数の理由を確認し、契約を再交渉して追加料金を請求することも可能です。
• 保証金を徴収し、確実に執行する：ご自身の物件ですから、保証金のルールはご自身で設定できます。500ドル、2,000ドル、または安心できる金額をゲストに求めることができます。保証金をコントロールできる利点は、簡単に執行できることです。100ドルの喫煙禁止料金を設定しており、ゲストが喫煙した場合、その100ドルはご自身のものです。サードパーティプラッ���フォームに対して主張する必要はありません。
• ゲストを審査する：ゲストを審査することが重要です。適切な質問をすることが自身を守る最も簡単な方法です。不適切なゲストをすぐに見分け、物件への入室を防ぐことができます。簡単な質問をするために電話してください。カスタマーサービスの電話として扱いましょう。詐欺師のほとんどは電話に出ません。
• キャンセルポリシーを策定する：Airbnbのキャンセルポリシーを参考にするか、独自のものを作成することができます。いずれにしても、その実行を完全にコントロールできます。ゲスト��身分証明書の提出を拒否した場合、予約をキャンセルすることができます。そして、ポリシーによっては返金しなくてもよい場合があります。結局のところ、物件を予約した際に同意した契約書にその旨が記載されているのです。まともな決済プロバイダーがあれば、特に契約違反の証拠がある場合、ゲストが請求に異議を唱える余地はほとんどありません。

最も重要なのは、適切なツールを使用すること

直接予約を活用することは、OTAへの依存をやめ、自分の条件でビジネスを成長させるための優れた方法です。しかし、適切なツールを持つことが重要です。PriceLabsのようなレベニューマネジメントツールを、ニーズに合ったPMSとともに活用することで、ビジネス回復への道を歩み始めることができます。