短期賃貸（民泊）規制完全ガイド（2024年版）

Last updated on Apr 3, 2026

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パンデミック中も、短期賃貸（民泊）市場は需要・供給ともに拡大しました。しかし都市部の市場は停滞を余儀なくされました。その��間、旅行者の世界各地での思い出づくりへの意欲はさらに高まりました。ロックダウンが終わると、いわゆる「リベンジ旅行」が一気に加速しました。人々は新鮮な空気を求めて外に出たかったのです。

都市部の短期賃貸（民泊）業界が回復に向かった最初のサインは、2022年4月の旅行者数の増加です。パンデミック後初めて3%以上の増加を記録しました。一方、従来のバケーションレンタル市場では、2020年夏頃から早くも需要が急増しました。また注目すべき点として、短期賃貸（民泊）はパンデミック後も持続的な回復・成長を遂げた一方、ホテルの需要はパンデミック前と比べ16%減少しています。世界のバケーションレンタル市場規模は、2022年の826億3,000万米ドルから2028年には1,071億4,000万米ドルに達すると予測されています。

短期賃貸（民泊）業界の成長とともに、ホストとしてのメリットと課題も明確になってきました。騒がしいパーティーや住宅価格の高騰などへの悪影響を理由に、業界は批判にさらされています。住宅価格の上昇、ゾーニング規制の強化、物価上昇が重なり、地域住民が住宅を購入することはより困難になっています。

物件の購入難という課題に加え、地域住民は観光客による日常生活への支障も心配しています。無秩序な騒音パーティーの開催や地域の美観を損なう行為も報告されています。さらに、ホストが適切な税金を納めていないと指摘されるケースもあり、自治体が短期賃貸規制を正当化する根拠となっています。

規制は複雑です。市区町村レベル、地区レベル、地域レベル、州レベル、さらには欧州連合レベルでそれぞれ適用されます。一つの記事でそのすべてを網羅するのは難しいかもしれませんが、本日はその全体像に迫ります。短期賃貸規制とは何かを理解するために、ぜひ最後までお読みください。

ボーナス記事：短期賃貸アナリティクスと市場データ：初心者向け完全ガイド

短期賃貸（民泊）の法的定義とは？

規制の詳細に入る前に、自治体がどのように短期賃貸（民泊）を定義しているかを理解する必要があります。定義はさまざまありますが、一般的に短期賃貸（民泊）とは、住宅用の物件や付属建物を短期間賃貸することを指します。通常は1ヶ月（30日）未満の滞在が対象ですが、最大期間は物件が所在する州や管轄区域によって異なります。

短期賃貸（民泊）は、一時的な賃貸、バケーションレンタル、リゾート宿泊施設などとも呼ばれます。本記事での「短期賃貸（民泊）」の定義は、物件が所在する地域、管理機関、または関連組織によって異なります。

多くの自治体では、短期賃貸（民泊）を主に3つのカテゴリーに分類しています。

主たる居住地かつホスト同居型：ホストの主たる居住地として登録された物件で、ホストがゲストと同居している必要があります。
主たる居住地かつホスト非同居型：ホストの主たる居住地として登録する必要がありますが、ホストのゲストとの同居は義務付けられていません。
非主たる居住地型：最も一般的なタイプです。ホストの主たる居住地である必要はなく、セカンドハウスや他の物件を商業目的で自由に賃貸できます。

短期賃貸（民泊）と地域住民との関係

短期賃貸（民泊）が地域にとってどのような本質的価値を持つかを理解する必要があります。

短期賃貸（民泊）は本物の地域体験を提供します。観光客が訪れにくい地域でも、地域の文化に深く触れることができます。
短期賃貸（民泊）は追加収入をもたらします。「都市型観光」の目的地に住む人々に新たな収益機会を提供します。
短期賃貸（民泊）はホテルに比べて環境負荷が低い選択肢です。エネルギーや資源の消費が少なく、廃棄物の排出量も抑えられます。
短期賃貸（民泊）は地域の郊外化を促進します。地元のビジネスや地域経済の活性化に貢献します。

以下の図は、ホスト、ゲスト、そして生まれる経済の共生関係を示しています。ホストとゲストは近隣住民と摩擦を生じることもありますが、同時に地域経済にも貢献しています。

住宅不動産市場の研究者は、利益を求める物件オーナーが住宅を短期賃貸（民泊）に転用することで、観光客が地元住民を住まいから追い出す可能性があると指摘しています。ある調査報告によると、短期賃貸（民泊）が1%増加するごとに、近隣の家賃が0.018%上昇し、住宅価格も0.026%増加することが示されています（原文は0.026%increase）。

物件の郊外への広がりは、小規模な地方市場の成長を促しました。大都市での厳しいCovid規制とリモートワークの普及により、多くの観光客が地方に目を向けるようになりました。地方のホストは2021年に2020年比で35億米ドル以上を稼ぎました。投資家もこの動向に追随し、地方の不動産購入を始めています。

世界的な手頃な住宅の不足が、公共政策を求める声を高めています。短期賃貸（民泊）業界が活況を呈している地域では、政府が住民の「居住権」を守ろうとしています。自治体は年次ライセンス料の義務付け、短期賃貸（民泊）の運営日数の制限、短期賃貸（民泊）が許可される物件の指定、特別課��、そして場合によっては全面禁止など、様々な措置を導入して不動産市場の公平性を確保しようとしています。

短期賃貸（民泊）に関する規制

研究者は、米国とヨーロッパの様々な都市を対象に、短期賃貸（民泊）に適用される規制のパターンを研究しました。その結果、3つの大きなカテゴリーに分類されています。

全面禁止
レッセフェール（規制なし）
特定のサイトコントローラーへの制限

「レッセフェール」は短期賃貸（民泊）の弊害を規制・抑制する具体的な措置を設けないため、規制とはほとんど見なされません。「禁止」は短期賃貸（民泊）の全面禁止を意味します。重要なのは、多くの規制や禁止措置がもう一つのカテゴリーである「制限」と連動していることです。

制限には3種類あります。

数量的制限 –短期賃貸（民泊）の物件数、受け入れ可能な宿泊者数、年間賃貸可能日数を制限します。
立地的制限 –住宅用不動産のゾーニングに基づき、短期賃貸（民泊）が認められる地域を限定します。
質的制限 –短期賃貸（民泊）を特定のタイプの宿泊施設（たとえばアパートと山小屋の区別）に限定します。

都市が単一の戦略を採用することはほとんどなく、通常は複数の戦略を組み合わせて適用します。お住まいの地域の短期賃貸規制を確認するには、Airbnbの責任あるホスティングページをご参照ください。ただし、より正確な情報については、市区町村の公式ページを確認するか、地域の当局にお問い合わせください。

世界の短期賃貸規制・制限・許可制度

ホストにとって参考になる規制や制度があります。適切に活用すれば、ホスティングの安全性を高めるのに役立ちます。

ナッシュビルは24時間ホットラインを設置し、ホストとゲスト双方の責任を確保しています。違法パーティーや近隣��民への迷惑行為の防止を目的としており、騒音レベルの規制も設けています。シカゴはパーティー防止のため1泊滞在を禁止しています。

地方政府が短期賃貸（民泊）がもたらす経済的メリットを失うことになったとしても、全面禁止が適切と判断した例もあります。

シンガポールでは、私有物件における3��月未満の宿泊はすべて違法です。また、都市計画許可を取得しない限り、ロンドンの住民は物件の短期賃貸を1暦年につき最大90泊に制限されています。Airbnbは自動的にブロックします。ロンドンの物件が90日を超えると、カレンダーが自動的にブロックされます。

サンフラン��スコも短期賃貸（民泊）を上限90日に制限しており、ホストが物件に居住しない場合に適用されます。バルセロナはさらに厳しく、ホストが24時間365日物件に居る場合でも最大31日間という制限があります。LAでは主たる居住地型の短期賃貸（民泊）のみが年間120日間まで認められています。パリにも同様の制限があります。

スペインのマヨルカ島はアパートメントビルのみ短期賃貸（民泊）を禁止しています。チャールストン（サウスカロライナ州）とサンタモニカ（カリフォルニア州）では、30日未満のすべての賃貸を違法としています。ホストが常時物件に居る場合に限り、個室を短期賃貸することは認められます。ニューヨーク市��トロントは、30日未満のアパート全体のリスティングを違法とみなしています。違反が発覚した場合、ホストは最大7,500米ドルの罰金を科せられます。

各政府はその地域の��期賃貸規制において独自のポリシーを持っています。騒音からゴミ処理まで、相互信頼のもとホストとゲストを支える業界に対して、規制を緩やかにする姿勢を見せる政府はほとんどありません。

短期賃貸規制における重要な側面の一つが許可制度です。ほぼすべての自治体で、ホストは地域当局への登録が義務付けられています。無料で認証を提供するところもあれば、費用がかかるところもあります。たとえばLAでは、物件の部屋数に応じて約89米ドルから1,000米ドルの費用がかかります。

ヨーロッパ、北米、南米、EMEA諸国、APAC諸国はそれぞれ独自の短期賃貸規制を持っています。ヨーロッパの国々は自国の規制だけでなく、欧州連合の規制にも従う必要があります。米国の50の州それぞ��が独自の規制を設けています。Airbnbに投資する前に、お住まいの地域の短期賃貸規制を理解しておくことが重要です。

オンライン旅行会社（OTA）における短期賃貸規制

Airbnbはホストに対して短期賃貸（民泊）の規制をほとんど設けてきませんでした。しかし、プラットフォームからパーティーを全面禁止しました。現在、Airbnbを通じてパーティー目的の宿泊を予約することは違法です。VRBOも同様の取り組みに参加しました。25歳未満の場合、良好な口コミがないと物件の予約ができません。Booking.comも、法律で義務付けられている場合には物件のライセンス番号の表示を求めるなどの規制を導��しています。

プラットフォームは受け付ける予約を規制する方向で、小さくとも着実な一歩を踏み出しています。このオンライン旅行会社は適切な短期規制を策定するために政府へのデータ提供にも同意しています。欧州連合と欧州都市連盟は、オンライン旅行会社に対してより高い透明性を求めています。

長期・中期賃貸への傾向

様々な規制を分析すると、当局が地域の長期および中期滞在物件を重視する方向に向かっていることが分かります。規制は世界的な住宅不足の解消を目的として適用されているからです（当局はそのように説明しています）。

これはどのように機能するのでしょうか？

高騰する住宅費により、多くの人が住まいを追われています。長期または中期賃貸を通じ��より手頃な住宅を提供することで、人々の住居確保に貢献できます。
これにより住宅取得の負担を軽減することにもなります。現在の市場では住宅の取得がますます難しくなっています。住宅不動産市場の価格は着実に上昇している一方で、労働者の中央値賃金は少なくとも10年間上昇していません。
長期または中期賃貸では、ゲストは賃貸契約書への署名を求められます。この賃貸契約書は短期賃貸（民泊）では必要とされることもなく、最低限の義務でもありません。そのため違法行為が発覚しにくくなります。賃貸契約書があれば、ホストは地域の秩序を維持し、法的責任から自身を守るのに役立ちます。

規制のもとでのホスティング

物件を賃貸している地域によっては、ホストが遵守すべき短期賃貸規制が組み合わさって存在する場合があります。厳しい規制の場合もあれば、緩やかな規制の��合もあります。近隣への悪影響を最小限に抑えることで、規制による影響を受けにくくなります。短期賃貸規制のもとでも良質なホスティング体験を提供するための様々なAirbnbホスティングのヒントとコツを活用できます。

短期賃貸規制下でのホスティングのヒント

地域の法律と規制を調査する。法的責任から身を守るために、地域の短期賃貸規制を把握しておく必要があります。オンラインで調べたり、地域当局に問い合わせたりして、法律の詳細を理解しましょう。
ゲストと近隣住民の両方とコミュニケーションを取る。地域に存在する可能性のある短期賃貸規制についてゲストに明確に伝えましょう。適切に実施するためには、ゲスト自身が認識している必要があります。同時に、近隣住民に対しても維持している物件のタイプを知らせましょう。近隣住民が賃貸物件を認知していれば、地域のルール維持を一緒に助けてもらえます。
ゲストの審査を行う。様々な短期賃貸規制が適用される地域では、ゲストを適切に審査することが大切です。不法占拠��を見抜く方法や、違法な目的で物件を予約しようとする人物を特定できるようにしておきましょう。身元確認を徹底し、保証金や身分証明書の提示を求めてください。
物件を適切にマーケティングする。SNSやオンラインで物件を紹介する際は、地域の規制による制限についても必ず言及しましょう。バケーションレンタルマーケティングにおいて提供できる以上のことを約束してしまうと、悪いレビューを受け、物件のパフォーマンスに悪影響を与える可能性があります。
ゲストに優れた体験を提供する。数多くの規制に従う中で、ゲストに特別な体験を提供することを忘れがちです。インターネット上にあるさまざまなホスティングのヒントを参考にしたり、SNSのさまざまなフォーラムや各地のバケーションレンタルイベントで他のホストとつながったりしてみましょう。

まず、Airbnb物件への投資を検討する前に、あらゆる側面をしっかりと分析しましょう！短期賃貸（民泊）は、コロナ関連から不動産関連まで様々な規制に囲まれています。すべてのホストは時間をかけて法律を読み解くか、不動産法に詳しい専門家に相談する必要があります。

投資予定の物件についての規制・ルールの調査が完了したら、PriceLabsのマーケットダッシュボードの市場デー��を活用して、収益性の高い物件タイプを特定しましょう。ダッシュボードで投資価値のあるリスティングを判断できます。マーケットダッシュボードは完全自動化されたパーソナライズドのダッシュボードで、世界中のバケーションレンタルデータを追跡できます。短期・中期賃貸の市場動向も分析できます。

競合他社の分析・調査は欠かせません。競合を把握してこそ、潜在的なゲストに何が提供されているかを理解できます。競争相手が分かれば、自身が提供できるサービスについて戦略的な意思決定も可能になります。価格設定から実施したいマーケティングキャンペーンまで、あらゆる面で役立ちます。