賃貸物件の良いキャップレートとは？その活用方法を解説

Last updated on Apr 2, 2026

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物件に投資する前に、十分なリターンが見込めるかどうかを確認することが重要です。キャップレート（キャピタリゼーション・レート）は、その判断に欠かせない基本指標のひとつです。多様で収益性の高い不動産ポートフォリオを構築し、投資効果を高めるために役立ちます。良いキャップレートとは何かを知りたい方は、ぜひ読み続けてください。

キャップレートは、賃貸物件のオーナーや融資機関にとって優れたリスク評価指標でもあります。不動産投資戦略を効率的に立案し、目標を達成するためにも活用できます。

たとえば、高いリターンを求める投資家であれば、キャップレートの高い物件を狙うべきです。一方、リスクを抑えながら安定した収入を得たい場合は、キャップレートの低い物件が適しています。

つまり、キャップレートは初心者から経験豊富な投資家まで、すべての賃貸物件投資家にとって重要な指標です。不動産��野に初めて挑戦する方には難しく感じるかもしれませんが、物件選びで良いキャップレートを見極めるためのガイドをご紹介します。

参考：Airbnb収入の計算方法：短期賃貸（民泊）収益性に関する完全ガイド

キャピタリゼーション・レートとは？

キャピタリゼーション・レート（キャップレート）は、商業用不動産において物件の投資利回り（ROI）を見積もるために使われる重要な指標です。物件の純営業収益（NOI）と市場価値または取得価格の比率をパーセントで表したものです。NOIを物件価値で割ることで、投資��は期待収益率を把握できます。

キャップレートは、市場内の類似不動産投資の相対的な価値を素早く比較するのに特に役立ちます。物件の収益性を瞬時に把握でき、割安または割高な物件を見つけるのに役立ちます。また、予定保有期間終了時に物件を売却する際の出口レート（ターミナル・キャピタリゼーション・レート）を算出するためにも使われます。

ただし、キャップレートを投資判断の唯一の基準にすべきではありません。借入金の活用、貨幣の時間価値、物件改善による将来のキャッシュフローは考慮されていません。これらの要因は投資全体のリターンに大きく影響します。そのため、キャッシュフロー分析、市場動向、リスク評価など複数の要素を総合的に判断することが重要です。

キャップレートの計算方法

賃貸物件のキャップレートを計算する方法はいくつかありますが、まずは最も基本的なものに絞ってご説明します。

キャップレートの計算式は次のとおりです。

キャップレート＝（純営業収益 ÷ 公正市場価格）× 100

ここで純営業収益（NOI）��は、不動産資産が1年間に生み出せる収益性を表します。以下の式で計算できます。

NOI＝総賃料収入 − 運営費用

なお、運営費用には賃貸物件が空室の期間の運営コストも含める必要があります。

良いキャップレートとは？

不動産投資における「良い」キャピタリゼーション・レート（キャップレート）に普遍的な基準はなく、以下のような要因によって異なります。

物件の種類と立地：好立地の商業物件はキャップレートが低い傾向（4〜6%）にあり、人気の低いエリアの物件は8〜12%になることもあります。住宅用物件は一般的に商業用物件よりキャップレートが高い傾向があります。
物件の状態とテナント：管理状態の良い物件で高品質なテナントが入居している場合、リスクが低いとみなされるためキャップレートは低くなる傾向があります。
投資家のリスク許容度：安定・低リスクを重視する投資家はキャップレートの低い物件を優先し、より高いリスクを取れる投資家は高いリターンを求めてキャップレートの高い物件を狙う場合があります。
市場環境：金利、賃料の伸び、GDP、失業率などの要因が��ャップレートに影響します。経済が好調な時期はキャップレートが低くなる傾向があります。

一般的に、市場アナリストはキャップレートが5〜10%の範囲を理想的とみなしており、具体的な数値は物件や投資家によって異なります。ただし、積極的な投資家の中には、キャップレートが8%を下回る物件を避けたり、二桁のキャップレートを求めたりするケースもあります。

キャップレートだけで投資判断を下すべきではないことも重要です。キャッシュフロー分析、自己資本利益率、物件の長期的な資産価値の上昇可能性なども検討が必要です。投資家は目標とリスク許容度に基づき、各機会を慎重に分析することが求められます。

キャップレートの限界とは？

不動産投資の評価においてキャップレートを使用する際には、いくつかの重要な限界があります。

キャップレートは過去の実績に基づいており、将来の収益や費用を正確に反映しない場合があります。12か月分の純営業収益で算出されるため、資産の長期的なパフォーマンスを代表しない可能性があります。
キャップレートは借入による資金調達を考慮していません。物��の純営業収益を市場価値で割って算出されるため、住宅ローンの支払いは含まれません。借入を利用する予定の投資家には有用性が限られる場合があります。
キャップレートは物件が安定稼働し、市場の稼働率と賃料で運営されていることを前提としています。市場賃料以下の賃料や稼働率の物件（バリューアップ物件）の評価には適していません。
キャップレートは貨幣の時間価値や物件の保有期間を考慮していません。キャップレートが高いからといって必ずしも良い投資とは限らず、リターンは保有期間やリスクを踏まえて評価する必要があります。
キャップレートは物件の資産価値上昇の可能性や投資家の目標自己資本利益率を考慮していません。キャップレートが低い物件で��、大幅な資産価値上昇が見込まれる場合は良い投資となり得ます。
キャップレートは将来の収益と費用に関する前提に基づいています。これらの前提が不正確だった場合、キャップレートは実際の投資利回りを反映しません。

まとめ

キャップレートの計算式は非常にシンプルですが、不動産投資におけるその重要性を軽視してはなりません。正確な数値を出すために、各要素を丁寧に計算することが必要です。

そのため、対象エリアの賃料相場、稼働率、そのエリアの物件メンテナンスコストといった指標を確認することが欠かせません。

しかし、「周囲に聞いて回る」だけで仮定に頼るべきでしょうか？数値が不正確になる可能性が高く、収益目標に合わない物件に投資してしまうリスクがあります。

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