Jak zoptymalizować ceny ofert na Airbnb w 2025 roku?

W pierwszej części naszej serii ‘Jak zoptymalizować oferty na Airbnb w 2025 roku?’ wyjaśniliśmy, jak zoptymalizować oferty. W tym artykule skupimy się na optymalizacji cen ofert.

Rynek najmu krótkoterminowego jest bardzo konkurencyjny. Key Data podaje, że wzrost podaży w USA pozostaje silny i wynosi w tym roku około 10%. Choć to istotny wzrost, oznacza spowolnienie w porównaniu do około 20% wzrostu odnotowanego dwa lata temu.

Twoje ceny muszą również odzwierciedlać zmieniające się warunki rynkowe. W tym przewodniku pomożemy Ci zrozumieć, jak wycenić swój obiekt, aby zoptymalizować ofertę i odnieść sukces.

Krok 1: Zbadaj rynek

Nie możesz wyceniać swojego obiektu w oderwaniu od otoczenia. Pierwszym krokiem do wyceny obiektu i zoptymalizowania oferty jest zrozumienie konkurencji i rynku.

1. Jak konkurencja wycenia swoje obiekty?
2. Jak goście rezerwują obiekty w Twojej okolicy?
3. Jak długo goście przebywają w Twoim obiekcie?

Powinieneś także poznać przedział cenowy, w którym goście rezerwują obiekty. Jeśli Twoja cena nie mieści się w tym przedziale, docelowi odbiorcy Cię nie znajdą, nawet jeśli Twój obiekt jest najlepszy na rynku.

Na wykresie historii rynku w PriceLabs Dane dla okolicy znajdziesz dane rynkowe dotyczące: Obłożenia, okna rezerwacji, średniej stawki dziennej (ADR) oraz długości pobytu. Domyślnie wykres pokazuje dane z ostatniego roku, ale można go zmienić, aby wyświetlić dane z poprzednich dwóch lat.

Gdy już zrozumiesz rynek, powinieneś zbadać bezpośrednią konkurencję. Kalendarz konkurencji pozwala wybrać oferty w Twojej okolicy, które są Twoją konkurencją.

Dodaliśmy również opcję miniatur, dzięki której szybko sprawdzisz, czy wybrałeś właściwą ofertę, bez konieczności przełączania kart za każdym razem.

Możesz też śledzić opłaty: opłaty za usługi Airbnb oraz opłaty za sprzątanie, które konkurencja dolicza do swoich obiektów. Gdy poznasz standardy rynkowe, uwzględnij swoje koszty i ustal opłaty tak, aby zapewnić maksymalny zysk.

Powinieneś też poznać ograniczenia pobytu minimalnego, jakie konkurencja ustaliła dla swoich obiektów; pomoże Ci to zrozumieć wzorce rezerwacji Twoich docelowych gości.

Jeśli rezerwowane są głównie pobyty dłuższe niż 2 noce, oznacza to, że Ty również powinieneś ustalić minimum na poziomie 2 nocy. Jeśli standardem są dłuższe pobyty, skup się na nich, o ile pasuje to do Twojej strategii jako gospodarza.

Krok 2: Przeanalizuj swoje wyniki

Choć obserwowanie, jak konkurencja wycenia swoje obiekty, jest ważne, powinieneś też sprawdzić, jak Twój obiekt radził sobie na przestrzeni lat.

Kluczowe pytania, na które warto odpowiedzieć:

1. Jak moje obłożenie wypada na tle rynku?
2. Jak moje ceny miały się do poziomu obłożenia?

Aby zrozumieć swoje obłożenie, spójrz na wykres obłożenia w Danych dla okolicy. Gdy optymalizujesz strategię cenową swoich ofert na Airbnb na styczeń ’25, ten wykres pomoże Ci zrozumieć, na jakim jesteś etapie.

Na przykład poniższy wykres dla 4 lipca pokazuje bardzo niskie obłożenie rynku. Według danych z ubiegłego roku obłożenie wynosiło 51,30%. Oznacza to, że nadal jest miejsce na jego wzrost. Rezerwacje mogą pojawić się w ciągu najbliższych kilku miesięcy.

Te informacje pomogą Ci ocenić, czy Twoje obecne ceny wymagają poprawy. Jeśli obłożenie z ubiegłego roku nie odpowiada temu, jak wygląda ono teraz, powinieneś zrobić krok w tył i ponownie przeanalizować swoją ofertę.

Możesz też skorzystać z wykresów tempa rezerwacji dostępnych w naszym Portfolio Analytics. Dzięki temu dokładniej sprawdzisz, jak Twoje oferty wypadają na tle innych; możesz też porównać swoje wyniki z poprzednimi okresami.

Wykres tempa rezerwacji pokazuje Twój wskaźnik rezerwacji w porównaniu z punktem odniesienia. Może nim być na przykład ubiegły rok lub rynek ogólnie. Dzięki temu, optymalizując oferty na Airbnb, możesz ocenić, czy Twoje oferty są opóźnione, czy wszystko przebiega sprawnie.

Krok 3: Ustal ceny

Analiza jest tyle warta, ile jej wdrożenie! Gdy już zbierzesz wnioski, zacznij wyceniać swoje obiekty.

Pierwszym krokiem jest ustalenie ceny bazowej. To cena, na którą nakładane są wszystkie personalizacje i rekomendacje cenowe w PriceLabs. Cenę bazową należy ustalić w oparciu o jakość swojego obiektu.

Możesz też skorzystać z narzędzia Pomoc w zakresie ceny bazowej, aby ustalić swoją cenę bazową. Analizuje ono oferty najbliższe Twojej, pomagając wyznaczyć dobry punkt wyjścia dla ceny bazowej Twojej oferty.

Pamiętaj: Twoja cena bazowa nie może być stała. Musi się zmieniać, dlatego warto śledzić wskazówki dotyczące ceny bazowej. Pomagają nam one monitorować Twoją cenę bazową. Informują Cię także, gdy pojawi się istotna różnica (powyżej 5%) między obecną a rekomendowaną ceną bazową.

Gdy ustalisz już cenę bazową, kolejnym krokiem jest ustalenie ceny minimalnej. Jest to absolutnie najniższa cena, za jaką jesteś skłonny sprzedać nocleg w swoim obiekcie. Dzięki temu nasz algorytm pozna Twoje progi cenowe i będzie w stanie ich przestrzegać.

Na początku ważne jest, aby elastycznie podchodzić do ceny minimalnej. Jeśli udaje Ci się przekroczyć kwotę pokrywającą koszty i zapewniającą zysk, spróbuj poeksperymentować z ceną minimalną. Sprawdź, czy podczas optymalizacji ofert na Airbnb możesz osiągnąć jeszcze wyższy zysk.

Uważnie obserwujemy również Twoją cenę minimalną. Śledzimy, czy co najmniej 21 z kolejnych 30 dostępnych dni ma ustawioną cenę minimalną. Jeśli tak i nie była ona zmieniana przez ostatnie 10 dni, zarekomendujemy jej obniżenie o 5%. Dzięki temu Twoje ceny pozostają konkurencyjne. Algorytm zyskuje też większą elastyczność w dostosowywaniu się do dat o niskim popycie, a Ty zyskujesz więcej rezerwacji.

Krok 4: Rozważ strategie cenowe zależne od długości pobytu

Masz już ustaloną podstawową strategię; teraz czas rozważyć przypadki szczególne. Jeśli okaże się, że Twój rynek to głównie rezerwacje last minute, potrzebujesz strategii cenowej last minute. To samo dotyczy rynku z rezerwacjami na odległe terminy. A co, jeśli działasz na rynku pobytów średnioterminowych? Niewiele rynków funkcjonuje jednocześnie jako rynek średnioterminowy i najmu krótkoterminowego!

Potrzebujesz strategii, która uwzględnia również wszystkie te przypadki.

1. Strategia cenowa last minute

W przypadku pobytów w ciągu najbliższych 30 dni warto rozważyć oferowanie zniżek last minute. Pomoże Ci to szybciej zapełnić kalendarz.

Zanim przejdziesz do ustalania cen, zrozum, jak wyglądają pobyty last minute. Czy odpowiada Ci jednodniowe okno na przygotowanie obiektu do kolejnego pobytu? Jeśli tak, skonfiguruj to odpowiednio. W polach dla dni roboczych i weekendów, widocznych na powyższym zrzucie ekranu, możesz ustawić 5 reguł. Określają one warunki, na jakich akceptujesz rezerwacje last minute.

Gdy już wiesz, jakie pobyty last minute chcesz przyjmować jako gospodarz, zastanów się również, jak je wycenić. Możesz zastosować stałą kwotę lub stały procent zniżki. Jeśli ustawisz stopniowy spadek o -15% w ciągu najbliższych 15 dni, cena będzie obniżana o 1% każdego dnia. Na koniec tego okresu osiągnie 15% zniżki.

Zasadniczo przedział jest lepszy niż wartość bezwzględna! Dzięki temu nasze narzędzie zyskuje większą elastyczność, aby trafnie rekomendować ceny dla Twojego obiektu.

2. Strategia cenowa dla odległych terminów

Jeśli chcesz otworzyć kalendarz na więcej niż 90 dni naprzód, rozważ strategię cenową dla odległych terminów.

Podobnie jak w przypadku strategii cenowej last minute, musisz określić, jakie rezerwacje na odległe terminy chcesz przyjmować. Dodaj tutaj wymagania dotyczące minimalnej liczby nocy. Na tej podstawie możesz też ustalić ceny obiektu dla odległych terminów.

3. Strategia cenowa dla luk między rezerwacjami

Załóżmy, że masz dwie rezerwacje, między którymi zostają dwa dni niemożliwe do zarezerwowania. Dzieje się tak z powodu wymagań dotyczących pobytu minimalnego — to właśnie luka między rezerwacjami.

W takiej sytuacji możesz elastycznie zmienić wymagania dotyczące pobytu minimalnego, aby dopuścić luki między rezerwacjami.

Możesz też zmienić ceny dla konkretnych luk między rezerwacjami w swoim kalendarzu.

4. Poznaj swoje sezony

Na pierwszy rzut oka ustalenie cen najmu na poziomie mediany dla okolicy może wydawać się logiczne — to przecież uczciwe odzwierciedlenie rynku, prawda? Jednak takie podejście często nie pozwala zmaksymalizować przychodów.

Oto dlaczego:

1. Okresy wysokiego popytu: W szczytowych terminach — takich jak święta, lokalne wydarzenia czy weekendy w popularnych destynacjach wypoczynkowych — popyt gwałtownie rośnie. Większość obiektów w okolicy zostaje wtedy zarezerwowana. Trzymanie się mediany ceny w takich okresach oznacza utratę szansy na naliczenie wyższej stawki.
2. Okresy niskiego popytu: W spokojniejszych okresach konkurencja rośnie, ponieważ mniej podróżnych rezerwuje pobyty. Ustalenie ceny na poziomie mediany może sprawić, że Twój obiekt zostanie pominięty. Strategiczne obniżenie stawek może zwiększyć szansę na rezerwacje bez utraty rentowności — dzięki sezonowym ustawieniom ceny minimalnej.

Okresy wysokiego i niskiego popytu są łatwe do zrozumienia, istnieje jednak stan pośredni, zwany okresami średniego popytu, lub ‘sezonem przejściowym’. To momenty, w których popyt jest mniej przewidywalny i zmienia się codziennie.

W szczytowych okresach sprawdzają się wyższe ceny, a w okresach niskiego popytu — niższe, które przyciągają rezerwacje. Sezon przejściowy wymaga jednak zrównoważonego podejścia. Zbyt wysokie ceny mogą odstraszyć gości, a zbyt niskie oznaczają utratę potencjalnego przychodu.

Zachowując elastyczność cenową w tych okresach, pozostajesz konkurencyjny i wykorzystujesz zmienny popyt.

Zamiast po prostu naśladować rynek podczas optymalizacji ofert na Airbnb, lepiej skorzystać z narzędzi takich jak algorytm Dynamic Pricing od PriceLabs. Dostosowuje on stawki na podstawie trendów obłożenia, sezonowości oraz nadchodzących wydarzeń.

Pamiętaj, że strategie cenowe powinny być dopasowane do Twojego obiektu. Na przykład luksusowe domy mogą konsekwentnie osiągać ceny znacznie powyżej mediany. Można to odzwierciedlić poprzez wyższą stawkę bazową i strategicznie ustalone ceny minimalne.

Optymalizuj pod kątem przychodu, a nie średnich. Dynamiczne ustalanie cen sprawia, że jesteś gotowy wykorzystać zmiany popytu, wyprzedzając konkurencję.

Najważniejsze funkcje narzędzia PriceLabs Dynamic Pricing

1. Analiza rynku w czasie rzeczywistym: PriceLabs na bieżąco monitoruje dane lokalne, w tym podobne obiekty, ważne wydarzenia, święta i trendy rezerwacji. Dzięki temu Twoje ceny zawsze odzwierciedlają aktualne warunki rynkowe, co utrzymuje Twoją konkurencyjność.
2. Dopasowanie hiperlokalne: Narzędzie wykracza poza ogólne trendy, uwzględniając czynniki hiperlokalne, takie jak pobliskie atrakcje, udogodnienia czy popyt w danej okolicy. Takie spersonalizowane podejście pomaga przyciągnąć odpowiednich gości w odpowiedniej cenie.
3. Prognozowanie popytu: Analizując wcześniejsze i bieżące wzorce rezerwacji, PriceLabs przewiduje przyszły popyt. W okresach szczytowych podnosi stawki, aby zmaksymalizować zarobki, a w spokojniejszych okresach obniża je, aby zapewnić stały napływ rezerwacji.
4. Personalizowane ustawienia dające kontrolę: Narzędzie dostarcza rekomendacje oparte na danych, ale to Ty zachowujesz pełną kontrolę. Ustal ceny minimalne, ogranicz maksymalne stawki lub dostosuj sugestie do swoich indywidualnych celów i wiedzy o rynku.
5. Automatyczne aktualizacje na wszystkich platformach: PriceLabs upraszcza Twoją pracę, automatycznie synchronizując zaktualizowane ceny na platformach takich jak Airbnb i Vrbo. Oszczędza to czas, zapewnia spójność i pozwala uniknąć potencjalnych błędów cenowych.

Dlaczego warto wybrać PriceLabs?

PriceLabs to rozwiązanie do zarządzania przychodami dla branży najmu krótkoterminowego i hotelarstwa. Firma została założona w 2014 roku, z siedzibą w Chicago, w stanie Illinois. Nasza platforma pomaga indywidualnym gospodarzom i profesjonalistom z branży hotelarskiej optymalizować ceny i zarządzanie przychodami. Dostosowuje się przy tym do zmieniających się trendów rynkowych i poziomów obłożenia.

Dzięki cenom dynamicznym, regułom automatyzacji i personalizacjom zarządzamy cenami oraz ograniczeniami pobytu minimalnego dla portfolio dowolnej wielkości. Ceny są automatycznie przesyłane do preferowanych kanałów, takich jak Airbnb, Vrbo, oraz ponad 120 integracji z systemami zarządzania obiektami i kanałami dystrybucji.

Każdego dnia wyceniamy ponad 600 000 ofert na całym świecie, w ponad 135 krajach. Oferujemy przy tym narzędzia klasy światowej, takie jak Pomoc w zakresie ceny bazowej oraz Mechanizm rekomendacji pobytu minimalnego.

Wybierz PriceLabs, aby zwiększyć przychody i usprawnić ustalanie cen oraz zarządzanie przychodami. Zarejestruj się na bezpłatny okres próbny na stronie pricelabs.co już dziś.

Zoptymalizuj ceny swoich ofert na Airbnb, aby zmaksymalizować obłożenie i przychody

Śledzenie trendów cenowych na Airbnb to nie tylko podążanie za tłumem. To dbanie o to, by Twój obiekt pozostał konkurencyjny i nieodparcie atrakcyjny dla gości.

W miarę zbliżania się 2025 roku podróżni oczekują dobrego stosunku jakości do ceny oraz spersonalizowanych doświadczeń. Twoja strategia cenowa odgrywa ogromną rolę w dostarczeniu obu tych rzeczy.

Dopasuj ceny do oczekiwań gości: koryguj stawki na sezon szczytowy i lokalne wydarzenia, oferuj zniżki za dłuższe pobyty czy rezerwacje last minute. Dzięki temu Twój obiekt będzie cieszył się stałym zainteresowaniem.

Narzędzia do dynamicznego ustalania cen, takie jak PriceLabs, pomagają zachować elastyczność. Śledzą trendy rynkowe i optymalizują stawki w czasie rzeczywistym.

Gdy Twoje ceny odzwierciedlają oczekiwania gości — przystępność w spokojniejszych okresach lub wyższe stawki za wyjątkowe pobyty — to więcej niż samo ustalanie cen. Zapewniasz sobie stałe rezerwacje i pozytywne opinie.

Kluczowe jest utrzymanie elastycznych, opartych na danych cen dopasowanych do popytu. Zrób to dobrze, a Twój kalendarz zapełni się szybciej, niż zdążysz powiedzieć: ‘W pełni zarezerwowane!’

Aby poznać szersze podstawy konfiguracji i uruchamiania oferty, wykraczające poza ustalanie cen, zapoznaj się z naszym przewodnikiem po optymalizacji ofert na Airbnb.