Datos del Mercado de Alquileres de Corto Plazo en España 2025: Análisis de Tendencias Cambiantes

Updated : Sep 15, 2025

Los meses de verano siguen siendo los más importantes del calendario de alquileres a corto plazo de España, ya que ofrecen las tasas de ocupación más altas, precios altos y un potencial de ingresos sin comparación. Pero para 2025, los datos del mercado de rentas de corto plazo en España sugieren algo diferente. Los administradores de propiedades enfrentan una nueva realidad: una competencia creciente, regulaciones más estrictas para las rentas de corto plazo y cambios en el comportamiento de los huéspedes están modificando las reglas del juego.

Con los datos más recientes del mercado español de rentas de corto plazo proporcionados por PriceLabs, junto con contexto local, perspectivas comunitarias y referencias culturales, esta guía te muestra cómo navegar estos cambios y convertir agosto y septiembre en tus meses más rentables.

Datos del Mercado Español de Rentas de Corto Plazo 2025

El mercado europeo de STR alcanzó un récord de 854 millones de noches de huéspedes en 2024, un aumento del 19% respecto a 2023. España contribuyó de manera significativa con 171 millones de noches, situándose en segundo lugar en Europa. Andalucía, por ejemplo, se consolidó como la región líder en Europa por noches de huéspedes, registrando 44 millones en 2024, superando incluso a Croacia. Cataluña también mantiene un desempeño sólido, con 29 millones de noches.

Para el verano de 2025, se pronosticó un aumento del 2.7% en la llegada de turistas internacionales a España, con un gasto 4.2% mayor. El turismo doméstico también se proyectó con un crecimiento del 1.0% y un gasto del 1.1%. A pesar de este crecimiento general del turismo, la ocupación en STR se está suavizando.

Datos de PriceLabs: Ritmo y Métricas Clave para Agosto y Septiembre 2025 en España

Según PriceLabs, la ocupación para Agosto de 2025 se sitúa en un 62%, con una caída del 5% respecto al año anterior, mientras que el ADR aumentó un 8% (€169). Los ingresos por alquiler disponible (RevPAR) se mantienen estables o ligeramente a la baja debido a la disminución de la ocupación. La estancia media se mantiene constante en alrededor de 6 a 7 noches, indicando un comportamiento estable en la duración de la estadía.

El número total de listados activos de STR en España ha crecido un 8.7% en los últimos 12 meses, aumentando la competencia entre rentas vacacionales y presionando los niveles de ocupación.

Los datos a nivel de ciudad de PriceLabs revelan diferencias marcadas entre los dos mayores mercados urbanos de STR en España:

Madrid: La ocupación ha caído drásticamente debido a una base de listados ampliada que supera la demanda. Las regulaciones más estrictas de 2024–2025 apenas comienzan a impactar la oferta, por lo que podrían darse nuevas caídas.

Barcelona: Las restricciones de larga data han estabilizado la oferta, pero el ADR ha caído un 13% interanual, dejando entrever una demanda más débil o un cambio hacia inventarios con precios más bajos.

Factores subyacentes que influyen en el mercado español de rentas de corto plazo

El desempeño del mercado español de STR está condicionado por una compleja mezcla de condiciones económicas, comportamiento de los viajeros, tendencias estacionales y regulaciones en evolución. Comprender estos factores clave es esencial para que administradores y anfitriones anticipen cambios de mercado y adapten su estrategia de precios en Airbnb, marketing de rentas vacacionales y estrategias operativas.

1. Crecimiento turístico vs. presión en la oferta de STR

• Datos asociados: A pesar de que 2025 se perfila como un año récord para el turismo, el ritmo de ocupación para agosto-septiembre 2025 está de un 5% a un 2% por debajo del mismo periodo del año anterior.
• Razón: El número de listados activos creció un 8% interanual, lo que significa que la oferta supera la demanda en ciertas regiones (por ejemplo, Madrid).
• Implication: Even though ADR is up 6–8% YoY, RevPAR is flat to down (-1% on average) because fewer nights are being sold. This is a textbook case of revenue pressure from oversupply.

2. Regulaciones más estrictas y cambios de política

• Datos asociados: Ciudades como Barcelona ya recortaron alrededor de un 2% en listados STR interanual, pero los requisitos del registro nacional (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) podrían provocar más eliminaciones, especialmente de unidades incumplidoras. Estas regulaciones exigen que todos los propietarios que alquilan casas vacacionales o estacionales registren sus propiedades, marcando un cambio fundamental hacia un control centralizado y una supervisión basada en datos.
• Importancia actual: Las órdenes gubernamentales para retirar 65,000 listados sin licencia, principalmente en Madrid y Barcelona, responden a estos desafíos, reflejando un aumento en la regulación para aliviar la crisis de vivienda. En mercados saturados, la implementación de regulaciones podría beneficiar a los STR cumplidores al reducir la competencia ilegal y mejorar la ocupación. La caída actual en la ocupación por un ritmo menor implica que cualquier reducción en la oferta podría mejorar significativamente el RevPAR.

Un usuario de Reddit comentó:

“Hay un exceso de Airbnbs… los precios de las propiedades suben y ahora solo puedes tener 2 STRs a menos que formes una empresa. El ánimo está dividido: genial para algunas regiones, pero las reglas en el centro de la ciudad se están endureciendo.”

Lee más: Leyes para rentas de corto plazo en Italia

Para ayudar a los property managers y anfitriones a cumplir con el nuevo requisito del Registro Único de Alquiler en España, AvaiBook by idealista (integrado con PriceLabs) ha creado una Guía del Registro Único de Alquiler. Te explica el proceso de solicitud, las excepciones y los requisitos, además de incluir links  directos para completar el registro. Ya sea que gestiones una propiedad  o todo un portafolio, esta guía facilita el cumplimiento y te ayuda a seguir operando legalmente en las principales plataformas de alquileres.

3. STR y alquileres a largo plazo: un mercado conectado

• Datos asociados: En mercados donde la ocupación disminuye y el RevPAR se estanca, algunos propietarios pueden cambiarse a alquileres a largo plazo, reduciendo la oferta de STR, pero también limitando la disponibilidad de vivienda local.
• Ejemplo: Si la ocupación en agosto se mantiene en 62% (bajó desde 67%) a pesar del turismo récord, los propietarios pueden buscar estabilidad en otras áreas.
• Efecto dominó: Estos cambios podrían impulsar una regulación mayor, ya que los políticos analizan cómo la disponibilidad de STR afecta los precios de los alquileres. En medio de la molestia de residentes locales por el impacto de los STR en la vivienda y la calidad del vecindario, es más importante que nunca practicar una gestión responsable, como enfatiza este usuario de Reddit:

“Gestionar las expectativas de los huéspedes y mantener felices a los vecinos es clave; los ayuntamientos son cada vez más estrictos con el ruido y los permisos.”

Lee más: Comportamiento de reservas en Italia: Guía post-2020 para administradores

¿Cómo pueden prosperar los administradores de rentas de corto plazo en España?

En un entorno cada vez más competitivo y regulado, los anfitriones españoles deben adoptar estrategias sofisticadas basadas en datos para maximizar su rentabilidad en agosto.

1. Domina el Dynamic Pricing

Utiliza PriceLabs y otras herramientas similares de precios dinámicos para ajustar las tarifas por noche en tiempo real según la demanda, eventos locales y movimientos de la competencia. El precio estático implica pérdida de ingresos en este mercado cambiante. La disposición del mercado a pagar más en temporada alta es clara; por ejemplo, en Andalucía el ADR alcanza consistentemente su punto máximo en agosto, llegando a €190 en 2023. Esta estrategia optimiza un RevPAR máximo, equilibrando tarifas más altas con la ocupación para maximizar los ingresos por unidad disponible.

2. Optimiza pronto las reservas para agosto

Con una ventana de reserva promedio de 73 días, los administradores deben preparar sus listados con anticipación: actualiza fotos, optimiza descripciones para SEO y AEO (Answer Engine Optimization) y utiliza palabras clave geo-dirigidas como “rentas para familias en Andalucía agosto” o “apartamento frente a la playa en Barcelona”. Analiza tus datos para entender qué ha funcionado anteriormente. En un entorno digital liderado por IA, los datos originales y las perspectivas de primera mano son oro puro. Los administradores pueden diferenciarse creando contenido exclusivo, como guías locales seleccionadas, que los algoritmos de búsqueda priorizan y aparecen en Google. Involucra proactivamente a huéspedes pasados mediante newsletters o emails personalizados, ofreciendo incentivos para reservas repetidas.

3. Mejora la experiencia del huésped

Un servicio excepcional genera reseñas de 5 estrellas, reservas repetidas y referencias. Destaca ofreciendo:

• Check-in y comunicación simplificados: usa cerraduras inteligentes para auto check-in y envía instrucciones claras anticipadamente. Responde rápido a consultas durante toda la estadía.
• Amenidades pensadas y personalización: provee ropa de cama de calidad, cocina equipada y pequeños detalles como snacks de bienvenida o artículos locales. Ajusta según el tipo de huésped.
• Recomendaciones locales: ofrece listas seleccionadas de restaurantes y atractivos para una experiencia auténtica, posicionándote como experto local.
• Prioriza la limpieza y solicita reseñas: una propiedad impecable es imprescindible. Optimiza tu proceso de limpieza para que los huéspedes nunca encuentren un lugar sucio. Solicita activamente retroalimentación y muestra reseñas positivas para generar confianza.

4. Automatiza operaciones y controla costos

La automatización y optimización de costos son clave para escalar y proteger los márgenes de ganancia.

• Automatización: utiliza sistemas de gestión de propiedades (PMS) para automatizar tareas de administración, centralizar comunicaciones, gestionar canales, automatizar programas de limpieza y evitar doble reservas. Un motor de reservas bien integrado con PMS puede aumentar significativamente las reservas directas, mejorando márgenes al eliminar comisiones de terceros.
• Eficiencia energética: invierte en electrodomésticos y termostatos inteligentes para reducir costos de servicios. Sistematiza rutinas para diagnósticos y mantenimiento preventivo, ahorrando potencialmente más del 50% en energía. Estas inversiones permiten mantener precios competitivos sin sacrificar la rentabilidad.

Lee más: Mejoras y mantenimiento en temporada baja para rentas vacacionales en Dubái

5. Participa responsablemente con la comunidad y regulaciones

Mantente en cumplimiento con las nuevas leyes de registro, como la “Ventanilla Única Digital de Arrendamientos”. Comunícate activamente con vecinos y huéspedes sobre normas de ruido y residuos para mantener buena voluntad en medio de la mirada regulatoria. La gestión responsable reduce riesgos, disminuye quejas y protege la “licencia social para operar” del anfitrión, haciendo su negocio más resistente frente a futuros cambios regulatorios o rechazo social.

Tu camino hacia un otoño exitoso en España

Agosto y septiembre son oportunidades clave para los administradores de rentas vacacionales en España. El éxito exige estrategias inteligentes basadas en datos y adaptarse a condiciones cambiantes. Aunque el turismo general en España es fuerte, centros urbanos como Madrid y Barcelona enfrentan retos locales por saturación de oferta y regulaciones.

Para prosperar, los administradores deben:

• Aprovechar el dynamic pricing para capturar la demanda máxima de agosto y optimizar ingresos. Los datos actuales muestran un ADR más alto pero baja ocupación, por lo que los ajustes dinámicos son vitales para el RevPAR.
• Optimizar los listados para huéspedes y para IA con imágenes profesionales, descripciones atractivas y optimizaciones estratégicas de SEO, AEO y LLM para máxima visibilidad.
• Priorizar una experiencia excepcional al huésped mediante check-ins eficientes, amenidades cuidadas, recomendaciones locales y limpieza impecable. Esto fomenta la lealtad y diferencia la propiedad.
• Adoptar la automatización y eficiencia energética para operaciones eficientes y ahorro de costos. Sistemas PMS y tecnología inteligente reducen errores, ahorran tiempo y protegen márgenes.
• Mantenerse informado sobre regulaciones y fomentar relaciones positivas con la comunidad. Atender la opinión pública sobre vivienda y turismo excesivo es clave para la sostenibilidad a largo plazo, especialmente con el aumento de listados.

El mercado español de STR es vibrante pero complejo. Implementando estas estrategias, adaptándose a sus particularidades y comprometiéndose con una gestión responsable, los administradores pueden maximizar el auge de agosto y construir negocios rentables y resilientes.

Preguntas frecuentes

1. ¿Cuál es la temporada alta para rentas de corto plazo en España en 2025?

En España, la temporada alta de rentas de corto plazo es durante julio y agosto, siendo agosto el mes pico. Estos meses registran las tasas de ocupación y precios de alquiler más altos, especialmente en destinos populares como Barcelona, Madrid, Valencia y ciudades costeras como Málaga y Alicante.

2. ¿Cómo está funcionando el mercado de rentas de corto plazo en España en 2025?

El mercado español de rentas de corto plazo en 2025 muestra una demanda fuerte durante el verano, con alta ocupación en agosto. Sin embargo, los datos también revelan cambios en los patrones de reserva, ventanas de anticipación más largas y un crecimiento en la demanda de rentas de media estadía, especialmente en centros urbanos. Se recomienda a los administradores adaptar la estrategia de precios y marketing para capturar ingresos tanto en temporada alta como en periodos intermedios.

3. ¿Qué ciudades en España tienen la mayor demanda de rentas de corto plazo?

Las ciudades con mejor desempeño son Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Alicante y Sevilla. Regiones costeras y destinos insulares como Ibiza y Mallorca también experimentan alta demanda en verano, mientras que las ciudades principales mantienen ocupación estable durante el año.

4. ¿Cuáles son las tasas promedio de ocupación de las rentas de corto plazo en España?

En 2025, las rentas de corto plazo en España muestran tasas de ocupación promedio anuales del 60–70%, con picos de más del 80% en agosto en ciudades costeras y turísticas. Las variaciones estacionales son significativas, por lo que el dynamic pricing es clave para maximizar los retornos.

5. ¿Cómo pueden los administradores en España maximizar ingresos de rentas de corto plazo?

Pueden maximizar los ingresos usando herramientas de precios dinámicos como PriceLabs, monitoreando tendencias locales, ajustando estancias mínimas y apuntando tanto a huéspedes de ocio como a los de media estadía. Aprovechar los market dashboards ayuda a identificar cambios en la demanda y establecer precios competitivos.