Tarification saisonnière des locations de vacances avec Dynamic Pricing

La saisonnalité est un aspect fondamental du marché locatif que les propriétaires, gestionnaires immobiliers et revenue managers ne peuvent pas ignorer. Par exemple, les locations de vacances saisonnières dans les stations balnéaires connaissent une forte demande pendant les mois d'été, tandis que les chalets de ski atteignent leur haute saison en hiver.

Points d'action

• Les saisons ressemblent aux saisons météorologiques. Elles se produisent pendant la même période chaque année, mais avec parfois quelques décalages ou anticipations.
• Vous pouvez utiliser Portfolio Analytics, Market Dashboard, et Données de quartier pour analyser votre marché et la saison de vos annonces.
• Il est important de mettre à jour les prix selon les saisons pour optimiser l'occupation et augmenter les revenus.
• Les Profils saisonniers personnalisés vous aident à configurer la saisonnalité dans votre tarification
• Vous pouvez utiliser les Profils saisonniers personnalisés pour adapter dynamiquement différents paramètres de séjour minimum selon les saisons.
• Les paramètres en masse sont facilités par la fonction 'importer un CSV' et les fonctionnalités au niveau Compte/Groupe

Comment comprendre les saisons et les définir pour votre portefeuille de locations ?

Les saisons dépendent fortement de la localisation des locations de vacances. Cependant, elles peuvent être définies de manière générale comme ces périodes de l'année où la demande pour votre logement varie d'une année à l'autre.

Les saisons peuvent être

1. Les conditions climatiques de votre région �� été, hiver, printemps, automne et saison des pluies.
2. Les fluctuations de la demande dans votre région

Par exemple, imaginez une station de ski avec un pic en hiver et des périodes creuses lors des autres saisons. Cependant, certaines stations de ski ont réussi à capitaliser sur une demande toute l'année. Il est essentiel de savoir comment votre marché se comporte cette année et comment votre logement se positionne par rapport au marché. Pensez à fixer des prix différents lors des événements annuels ou des festivals dans votre région.

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Faut-il analyser les données passées ou futures pour comprendre la saisonnalité ?

Combinons les deux. Les données passées vous indiquent comment votre marché et votre logement se sont comportés. Vous pouvez ainsi confirmer les performances de votre logement sur une période donnée. Vous souhaitez savoir comment Noël pourrait fonctionner pour vous ? Consultez les performances de l'année dernière. Ces données sont fiables ; vous savez que c'est un fait qui se répétera si les performances ne sont pas liées à un événement exceptionnel.

Les données futures sont, en revanche, non concluantes. Supposons que vous regardiez comment Noël 2023 va se passer. Le problème avec ces données est qu'il existe une fenêtre de réservation solide de 9 mois. Le graphique pourrait ne pas montrer suffisamment de fluctuations pour que vous puissiez décider de votre saisonnalité.

Vous pouvez combiner cela avec les données passées pour comprendre les actions à prendre pour cette période. le Market Dashboard de PriceLabs et Données de quartier vous aideront à obtenir des informations précieuses sur le marché et la tarification de vos logements. Vous pouvez utiliser ces données pour soutenir vos stratégies et démontrer la performance de vos propriétés.

PriceLabs Portfolio Analytics inclut un système de reporting en temps réel qui suit les indicateurs financiers importants de votre logement, offrant des informations rapides sur ses performances. Grâce à une analyse approfondie au niveau de l'annonce, vous pouvez utiliser nos données pour prendre des décisions éclairées lors de la définition de votre stratégie de tarification.


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Pourquoi devriez-vous adapter vos prix à chaque saison ?

La réponse évidente à cette question est l'optimisation des revenus – augmenter les revenus et/ou l'occupation. Analysons cela plus en détail :

L'Aide au prix de base est un outil pratique qui recommande le prix de base à définir pour votre annonce. Mais il va plus loin que cela. Il vous montre également des projections de prix pour l'année avec ce prix de base.

Note : Ceci représente la fonctionnalité Aide au prix de base de PriceLabs pour illustrer le contexte présenté ci-dessous.

La capture d'écran ci-dessus montre que le prix de base du marché est de 132 €. Avec la saisonnalité appliquée, vos prix peuvent atteindre jusqu'à 196 €.

Si vous remarquez le cadre en haut à droite, vous pouvez voir une recommandation de baisse de -11% de votre prix de base. Ceci s'explique par le fait que le taux d'occupation historique de cette annonce est faible. Étant donné que l'occupation est faible, l'algorithme recommande une réduction des prix.

Cependant, cette baisse de l'occupation pourrait ne pas être un phénomène normal. Il pourrait s'agir d'un effet saisonnier. Il est donc recommandé d'effectuer un changement de prix de base dans les profils saisonniers personnalisés.

Lors de la définition de votre prix de base, consultez les sections Basé sur le marché ou Recommandé pour comprendre le prix à fixer. Vous pouvez choisir notre recommandation ou définir un prix de base manuel.

(Plus d'informations sur les Profils saisonniers personnalisés ci-dessous)

Le Vermont A-Frame a augmenté son occupation à 85% grâce aux Profils saisonniers personnalisés dans un marché de saisonnalité des locations de vacances très marqué.

En tant que gestionnaire, Becca gérait un portefeuille étendu. Elle a divisé son année en plus de 14 profils saisonniers personnalisés pour optimiser les prix et a constaté une augmentation de 50% de l'ADR des locations de vacances saisonnières de ses clients.

Comment adapter les prix à chaque saison ?

PriceLabs applique par défaut la saisonnalité à votre tarification. Vous pouvez le vérifier dans l'info-bulle de tarification :

Sous Facteurs du marché, vous trouverez Saisonnalité, Facteur de demande et Facteur de rythme.

Vous pouvez laisser les paramètres par défaut faire leur effet sur votre tarification, ou prendre les choses en main et ajouter vos personnalisations dans le Profil saisonnier personnalisé et d'autres paramètres de PriceLabs.

Vous pouvez en savoir plus sur la configuration ici – Paramètres saisonniers de prix minimum, de base et maximum

Cas d'utilisation des Profils saisonniers personnalisés

1. L'année se déroule bien, mais septembre affiche une projection différente. Vous ne souhaitez peut-être pas modifier vos paramètres de base ici car il s'agit d'une performance sur un seul mois. Un Profil saisonnier personnalisé peut vous aider ici.
2. Vous constatez que la saison hivernale des retraités commence dans quelques semaines et souhaitez modifier vos paramètres de séjour minimum avec un ajustement spécifique de votre tarification. Créez un Profil saisonnier personnalisé avec des Profils de séjour minimum spécifiques pour cette période.
3. Votre logement dispose d'une stratégie de tarification stricte. Vous savez précisément ce que vous voulez et comment vous le voulez. Vous pouvez utiliser le Profil saisonnier personnalisé pour créer autant de profils que vous le souhaitez afin de prendre le contrôle de votre tarification.

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Meilleures pratiques pour configurer les Profils saisonniers personnalisés

1. Lorsque vous avez de nombreuses annonces, vous avez peut-être créé des groupes pour les organiser. Vous pouvez créer des Profils saisonniers personnalisés à trois niveaux : Compte, Groupe et Annonce.
   
2. Un point important à retenir lorsque vous effectuez des modifications au niveau du groupe ou du compte : définissez le Profil saisonnier personnalisé en pourcentage plutôt qu'en valeur fixe. En effet, chaque annonce peut avoir un prix de base, un prix minimum et un prix maximum différents, et un Profil saisonnier personnalisé fixe pourrait compliquer les choses.
3. Essayez d'appliquer des Profils saisonniers personnalisés flexibles pendant vos saisons de faible demande et des Profils saisonniers personnalisés plus stricts pendant les saisons de forte demande. Par exemple, sur certains marchés, lorsque c'est la basse saison, vous pouvez vouloir obtenir des réservations à long terme, et pendant la haute saison, vous concentrer sur la génération de revenus via des séjours plus courts. Dans ce cas, vous pouvez appliquer un Profil saisonnier personnalisé avec un profil de séjour minimum flexible.
   
4. Ne touchez pas au prix de base sauf si cela devient absolument nécessaire. Vous pouvez utiliser les Profils saisonniers personnalisés pour ajuster votre prix minimum de manière saisonnière. Nous ne recommandons pas d'ajuster votre prix de base.
   
5. Si vous avez plusieurs annonces et avez besoin de Profils saisonniers personnalisés avancés, vous pouvez les configurer ici, les télécharger, effectuer des modifications, puis les importer dans PriceLabs.

Utiliser PriceLabs pour comprendre la saisonnalité de votre marché

PriceLabs calcule et identifie automatiquement la saisonnalité pour votre marché de locations de vacances. Nous fixons également les prix de votre logement de manière dynamique pour correspondre à la saisonnalité de votre logement. Cependant, vous souhaitez comprendre ce que représente la saisonnalité pour vous et planifier en conséquence. Vous pouvez également le faire avec PriceLabs.

Vous pouvez consulter les graphiques suivants sur le Market Dashboard de PriceLabs pour comprendre les performances passées de votre marché :

Vous pouvez créer un ensemble concurrentiel et analyser les performances des annonces de vos concurrents. Sélectionnez et personnalisez les annonces que vous souhaitez dans cet ensemble concurrentiel. Donnez-lui un nom, cliquez sur 'Générer l'ensemble concurrentiel' et c'est prêt.

Vous pouvez désormais utiliser vos ensembles concurrentiels ou l'un de nos ensembles concurrentiels préchargés pour filtrer les données affichées dans le reste du tableau de bord.

Vous pouvez utiliser les nombreux graphiques mois après mois disponibles pour suivre les performances des annonces de vos concurrents sur ce marché de locations de vacances saisonnières.

Vous pouvez croiser ces données avec les données de performance de votre annonce en utilisant Portfolio Analytics.

Vous pouvez également utiliser les Données de quartier et croiser avec l'ensemble concurrentiel créé dans le Market Dashboard.

Vous avez passé en revue tous ces graphiques mais souhaitez avoir une vue macroscopique des performances de votre annonce de 2 chambres au Kansas ? Voici ce que vous pouvez faire.

Accédez à Réviser les prix, puis à votre calendrier. Parcourez chaque mois et vérifiez comment vos prix fonctionnent pour vous. Les prix d'avril devraient-ils être plus élevés ? Adaptez vos personnalisations en conséquence. (Plus d'informations ci-dessous, continuez à lire)

Note : Le noir sur le calendrier correspond aux Exceptions spécifiques à la date.
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Comment fonctionnent les recommandations de prix de PriceLabs ?

Nous collectons des données depuis Airbnb et Vrbo tous les 2 jours pour les annonces existantes sur ces plateformes et tous les 15 jours pour les nouvelles annonces.

Vous pouvez lire notre article complet sur la façon dont nous recommandons les prix et l'ordre dans lequel nos personnalisations sont appliquées ici – Comment sont calculées les recommandations de prix ?

Nous mettons à jour votre tarification en fonction des facteurs ci-dessus toutes les 24 heures, et le prix mis à jour est transmis à votre PMS toutes les 24 heures. Vous pouvez en lire les détails ici : À quelle fréquence mes tarifs sont-ils synchronisés avec mon PMS et comment fonctionne « Synchroniser maintenant » ?


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Conclusion

Comprendre la saisonnalité et mettre en œuvre des stratégies de tarification dynamique adaptées peut aider les gestionnaires immobiliers à maximiser leurs revenus et leurs taux d'occupation tout au long de l'année. PriceLabs peut vous aider à comprendre et analyser la saisonnalité de votre marché et de votre annonce.

Fonctionnalités pour comprendre les saisons :

1. Données de quartier
2. Aide au prix de base
3. Portfolio Analytics
4. Market Dashboard
5. Info-bulle de tarification
6. Calendrier Réviser les prix

Comment utiliser les Profils saisonniers personnalisés ?

1. Adapter les paramètres de séjour minimum selon les saisons
2. Contrôler la tarification pour un ou deux mois creuses dans l'année
3. Adapter la tarification pour un marché très saisonnier
4. Effectuer des modifications en masse pour plusieurs annonces via des feuilles CSV.
5. Mettre à jour ces paramètres en masse au niveau compte/groupe/annonce