Updated : Juin 17, 2025
Louer sa résidence secondaire sur Airbnb est une excellente opportunité de rentabiliser un bien immobilier. Mais attention : la réglementation française encadre strictement le nombre de jours maximum de location sur Airbnb pour une résidence secondaire. Les règles varient selon qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, et connaître précisément le nombre de jours maximum autorisé Airbnb pour une résidence secondaire devient indispensable pour rester en conformité.
Avant de rentrer dans les détails, il est essentiel de bien distinguer les deux situations, car la réglementation n’est pas la même :
- Résidence principale : il s’agit du logement que vous occupez au moins huit mois par an. Dans les grandes villes soumises à régulation (Paris, Lyon, Bordeaux…), la location saisonnière est limitée à 120 jours par an maximum.
- Résidence secondaire : tout logement que vous n’habitez pas à titre principal. Ici, la réglementation varie fortement selon les communes : certaines imposent des autorisations, des déclarations spécifiques, voire des limites de durée de location chaque année.
Pour les résidences secondaires, le nombre de jours autorisé pour louer sur Airbnb dépend donc à la fois de la législation nationale et surtout des règles locales, parfois très contraignantes. Connaître ces limitations est essentiel pour éviter les sanctions financières et optimiser vos revenus locatifs.
Dans cet article, nous vous expliquons en détail combien de jours maximum vous pouvez louer votre résidence secondaire sur Airbnb, selon la réglementation nationale et les variations locales. Vous découvrirez également comment maximiser la rentabilité de votre bien tout en respectant les plafonds de jours imposés.
Les obligations légales des propriétaires de résidence secondaire Airbnb
La règle des 120 jours pour les résidences principales
Contrairement à la résidence principale, pour laquelle la limite est fixée à 120 jours, la question du nombre de jours maximum pour une résidence secondaire sur Airbnb en France dépend essentiellement des règles fixées par chaque commune.
La location saisonnière de votre résidence principale est limitée à 120 jours par an dans certaines communes. Cette règle s’applique aux logements meublés destinés au tourisme, quelle que soit la plateforme utilisée (airbnb, booking, etc.). Elle vise à préserver le parc de logements résidentiels.
La résidence principale est le logement où vous résidez habituellement, avec votre famille et vos biens personnels. À l’inverse, la résidence secondaire est utilisée de manière occasionnelle. Les règles diffèrent: la location et les conditions diffèrent.
Les variations régionales des restrictions de location
Les régulations en matière de location saisonnière peuvent différer considérablement d’une ville à l’autre. Il est crucial de se renseigner sur les restrictions spécifiques à votre commune pour éviter toute infraction. Consultez notre article détaillé sur les régulations et restrictions Airbnb pour en savoir plus.
Par exemple, Paris, Nice et Bordeaux imposent des restrictions plus strictes que la loi nationale. Certaines municipalités limitent la durée annuelle de mise en location ou exigent un numéro d’enregistrement unique pour identifier les meublés de tourisme.
| Ville | Principales Restrictions | Objectifs |
| Paris | Limitation à 120 jours pour la résidence principale, obligation d’enregistrement, contrôle strict des changements d’usage. | Lutter contre la pénurie de logements, encadrer l’activité de location saisonnière. |
| Nice | Règles contraignantes, obligation d’enregistrement, contrôle des meublés de tourisme. | Protéger le marché locatif résidentiel, garantir un équilibre entre tourisme et logement. |
| Bordeaux | Restrictions similaires à Paris et Nice, obligation de déclaration en mairie. | Encadrer la location saisonnière, protéger le marché locatif résidentiel. |
| Lyon | Règles strictes concernant la location de courte durée, contrôle des changements d’usage. | Lutter contre la pénurie de logements, garantir un équilibre entre tourisme et logement. |
La réglementation spécifique pour les résidences secondaires
La location saisonnière d’une résidence secondaire est soumise à des conditions précises. Contrairement à la résidence principale, aucune limite de jours n’est fixée au niveau national, mais les communes peuvent l’encadrer. Une déclaration en mairie est obligatoire avant la mise en location, et le logement doit respecter les normes des meublés de tourisme.
Si aucune durée de location n’est fixée à l’échelle nationale pour les résidences secondaires, de nombreuses communes appliquent leur propre réglementation limitant le nombre de jours maximum de location Airbnb pour une résidence secondaire.
Pour louer votre résidence secondaire, vous devez parfois demander un changement d’usage en meublé touristique. Cette autorisation est exigée dans certaines villes de plus de 200 000 habitants. Le non-respect de cette démarche expose à des amendes. Consultez les conditions de location de meublé de tourisme pour connaître vos obligations.
Impact de la loi elan sur les locations saisonnières
La loi ELAN a renforcé la réglementation des meublés de tourisme. Elle impose un numéro d’enregistrement pour les annonces en ligne dans certaines villes. Les plateformes comme Airbnb doivent contrôler la conformité des annonces et transmettre des données aux municipalités.
- Renforcement des contrôles : Les mairies disposent de nouveaux outils pour identifier les locations illégales et sanctionner les infractions.
- Obligation d’enregistrement : Les propriétaires doivent obtenir un numéro unique à afficher sur leurs annonces de location saisonnière.
- Sanctions accrues : Les amendes pour non-respect des règles de location saisonnière peuvent atteindre 50 000 euros par infraction.
- Responsabilité des plateformes : Les sites comme Airbnb doivent vérifier la validité des annonces avant de les publier.
Sanctions et contrôles en cas de non-respect des restrictions
Les amendes encourues par les propriétaires
Les propriétaires qui dépassent la durée légale de location ou ignorent les obligations s’exposent à des amendes pouvant atteindre 50 000 euros.
Les infractions courantes incluent le non-respect des 120 jours autorisés à paris, l’absence de déclaration préalable ou le non-respect des règles locales. Les amendes, variables selon les communes, sanctionnent sévèrement les récidivistes. Par exemple, à nice, des pénalités s’appliquent en cas de non-respect des conditions de mise en location. Il est crucial de vérifier les règles spécifiques à votre commune pour éviter ces risques.
Les mécanismes de contrôle mis en place par les municipalités
Les mairies utilisent des outils numériques pour identifier les locations non déclarées. Elles collaborent avec des plateformes comme airbnb pour croiser les données des annonces et les enregistrements officiels.
Des logiciels automatisés surveillent les plateformes de location saisonnière, croisant données d’annonces et registres municipaux. À bordeaux, des équipes dédiées vérifient les adresses signalées par les riverains. Les plateformes transmettent les identifiants des propriétaires, facilitant les contrôles. Ces outils permettent de détecter les logements en infraction et d’appliquer les sanctions prévues.
Les obligations des plateformes de location comme airbnb
Les plateformes doivent bloquer les annonces dépassant les 120 jours annuels. Elles contrôlent également la validité des numéros d’enregistrement pour éviter les locations illégales.
Pour éviter de dépasser les limites légales de location, l’utilisation d’un Channel Manager est recommandée. Cet outil synchronise automatiquement vos calendriers sur toutes les plateformes de réservation, réduisant ainsi les risques de surréservation ou de dépassement des quotas. Apprenez-en plus sur les avantages d’un Channel Manager pour Airbnb.
Airbnb et similaires vérifient automatiquement les numéros d’enregistrement transmis par les propriétaires. À lyon, les systèmes bloquent les annonces non conformes. Les plateformes partagent les données des utilisateurs avec les mairies, facilitant les enquêtes. En cas de non-respect, des amendes s’appliquent aux intermédiaires. Ces mesures renforcent la transparence du marché des meublés touristiques.
L’évolution de la réglementation des locations saisonnières
Les nouvelles dispositions prévues pour 2025
En 2025, un téléservice national renforcé encadrera davantage les locations saisonnières. Cette évolution réglementaire pourrait limiter davantage la durée annuelle de Mise en location, tout en facilitant les contrôles par les autorités pour lutter contre les locations illégales et protéger le parc résidentiel.
Le téléservice national renforcé et les obligations déclaratives
Le téléservice national prévu pour 2025 centralisera les déclarations des meublés touristiques. Vous devrez fournir des données précises sur votre logement et vos périodes de location. Ce système améliorera la traçabilité des locations, facilitera les vérifications par les mairies et renforcera la lutte contre les locations illégales, tout en simplifiant les démarches pour les propriétaires respectueux des règles.
Le renforcement des prérogatives des collectivités locales
Les communes gagnent des pouvoirs étendus pour réguler les locations saisonnières. Elles pourront imposer des restrictions supplémentaires à paris, nice ou bordeaux, adapter les règles aux spécificités locales et durcir les contrôles. Ces nouvelles prérogatives visent à mieux concilier tourisme et logement résidentiel, en laissant aux villes une marge de manœuvre accrue pour gérer leur parc immobilier.
Les motivations des collectivités pour encadrer les locations
Les municipalités durcissent l’encadrement des locations saisonnières pour préserver le parc résidentiel. À paris, la multiplication des logements dédiés à l’airbnb nuit à la disponibilité des logements à l’année. Les collectivités doivent arbitrer entre accueil touristique et accès au logement, en luttant contre la spéculation immobilière et en maintenant la mixité sociale dans les quartiers impactés.
| Prérogative | Description | Objectif |
| Pouvoir de restriction | Les villes peuvent imposer des règles plus strictes que le cadre national. | Adapter la régulation aux besoins locaux en logement résidentiel. |
| Contrôle renforcé | Mise en place de dispositifs numériques pour suivre le respect des limitations. | Améliorer l’efficacité des contrôles et identifier les locations illégales. |
| Coopération avec les plateformes | Obligation pour les plateformes de transmettre des données aux mairies. | Faciliter la lutte contre les locations non déclarées. |
Les recours accessibles aux propriétaires
Vous pouvez contester les restrictions locales devant le tribunal administratif en cas de disproportion ou de manquement aux principes d’égalité. des arguments juridiques peuvent reposer sur le droit de propriété ou l’absence de justification suffisante pour des mesures restrictives.
Les recours juridiques récents
Certains propriétaires ont obtenu des annulations d’interdictions locales en démontrant une atteinte excessive à leur droit de propriété. des jurisprudences retiennent des critères d’utilité publique et de proportionnalité, encadrant les décisions municipales tout en reconnaissant leur marge d’appréciation pour préserver le logement résidentiel.
Comment optimiser ses revenus malgré les limites de location Airbnb en résidence secondaire
Stratégies pour compenser les limitations légales
Pour optimiser vos revenus malgré les restrictions légales, vous pouvez exploiter pleinement les périodes autorisées. En ajustant vos tarifs et en améliorant l’attractivité de votre résidence secondaire, vous maximisez vos gains sur le nombre de jours légal.
- Adopter une tarification dynamique : Pour optimiser vos revenus malgré les limitations de jours, l’adoption d’une stratégie de tarification dynamique permet d’ajuster vos prix en fonction de la demande. Découvrez dans notre guide dédié comment mettre en place une tarification dynamique efficace pour vos locations saisonnières.
- Améliorer l’attractivité de votre logement : Les régulations en matière de location saisonnière peuvent différer considérablement d’une ville à l’autre. Il est crucial de se renseigner sur les restrictions spécifiques à votre commune pour éviter toute infraction. Consultez notre article détaillé sur les régulations et restrictions Airbnb pour en savoir plus.
- Proposer des services complémentaires : Vous pouvez offrir des services comme le ménage, la location de linge de maison ou des activités locales pour justifier un prix plus élevé.
- Envisager des alternatives : Pour les périodes non autorisées, vous pouvez envisager la location à moyen terme, la colocation ou d’autres usages pour rentabiliser votre bien.
Pour aller plus loin, consultez le Blog de PriceLabs pour des conseils détaillés sur l’optimisation de votre présence en ligne, la tarification dynamique et l’attractivité de vos annonces. En combinant ces techniques à une bonne connaissance des réglementations par ville, vous pourrez maximiser vos revenus pendant les périodes autorisées.
Maîtriser les restrictions de la location saisonnière en France est important pour optimiser vos revenus locatifs. Anticipez les évolutions réglementaires, notamment avec le téléservice de 2025, et maximisez vos gains durant les périodes autorisées. Agissez dès maintenant pour transformer ces contraintes en opportunités lucratives.
