Updated : Ott 8, 2025
La regione DACH (Germania, Austria, Svizzera) sta entrando nel 2025 come uno dei mercati degli affitti turistici più vivaci d’Europa. Questo articolo esplora le principali tendenze di viaggio che plasmano la regione attingendo a approfondimenti esclusivi e dati in tempo reale dal
1. Mercato degli affitti per le vacanze DACH: crescita e maturità
Secondo i dati di PriceLabs, la Germania è ora il quinto mercato europeo di case vacanza, con una notevole crescita del 23,1% su base annua e una media di oltre 232.000 annunci attivi per il 2024-25. Anche l’Austria e la Svizzera mostrano una forte espansione, con una media di 47.389 e 47.875 annunci attivi, rispettivamente, con tassi di crescita anno su anno del 12,1% e dell’8,9%.
Principali stati tedeschi per numero di inserzioni (maggio 2025):
Nonostante l’aumento dei costi di viaggio (ad esempio, un aumento del 6% per le vacanze sulla neve all’inizio di marzo 2025 in Svizzera), la domanda rimane forte. I sondaggi mostrano che il 25% dei tedeschi prevede di spendere di più per i viaggi nel 2025, dando priorità alle vacanze rispetto ad altre forme di spesa discrezionale.
Suggerimento attuabile:
Utilizza strumenti come PriceLabs Market Dashboard per analizzare l’offerta regionale, la domanda e le tendenze dei prezzi prima di espanderti o investire in nuove aree. La dashboard ti consente di monitorare fino a 10.000 proprietà nella tua zona, offrendoti una visione chiara delle tendenze dei prezzi, dell’occupazione e dei servizi.
2. Passa a prezzi dinamici e basati sui dati
- Mentre il 65% degli annunci DACH è gestito da singoli host o piccole aziende (2-10 unità), una parte significativa del mercato rimane poco ottimizzata: il 41% utilizza ancora prezzi statici e solo il 7% aggiorna i prezzi quotidianamente.
| Tipo di prezzo dinamico | Annunci | Avg. Occupazione |
| Nessuno | 81,929 | 31% |
| Basso | 57,553 | 37% |
| Moderato | 52,001 | 31% |
| Alto | 15,736 | 42% |
| Nullo | 31,017 | 15% |
- Gli annunci con un’elevata adozione di prezzi dinamici raggiungono l’occupazione più alta (42%), dimostrando il valore dell’abbandono dei prezzi statici.
Suggerimento attuabile:
Sfrutta i prezzi dinamici basati sull’intelligenza artificiale. L’algoritmo HyperLocal Pulse di PriceLabs ricalcola quotidianamente il tuo prezzo “sweet spot”, analizzando fino a 350 annunci nelle vicinanze e la domanda locale per massimizzare sia l’occupazione che le entrate. I gestori di proprietà dovrebbero allontanarsi dai prezzi statici e adottare soluzioni automatizzate per evitare di lasciare soldi sul tavolo.
3. Finestre di prenotazione più brevi e flessibilità
- Gli ospiti prenotano più vicino alle date del loro viaggio e le prenotazioni dell’ultimo minuto sono in aumento. Ciò porterà a politiche di cancellazione flessibili e di soggiorno minimo da parte dei gestori di proprietà.
- Tendenze del tasso di occupazione (regione DACH, 2023-25):
| Mese | 2023-24 | 2024-25 |
| Maggio | 55% | 59% |
| Giu | 57% | 60% |
| Lug | 64% | 66% |
| Ago | 66% | 68% |
| Set | 59% | 61% |
| Ottobre | 57% | 56% |
| Nov | 51% | 47% |
| Dic | 53% | 50% |
| Gennaio | 46% | 43% |
| Feb | 50% | 47% |
| Guastare | 50% | 47% |
| Apr | 51% | 54% |
| Nella media | 55% | 55% |
- Il tasso medio di occupazione è rimasto stabile al 55% su base annua, con picchi estivi (68% nell’agosto 2024-25) e cali invernali (43% nel gennaio 2025).
Suggerimento attuabile:
Utilizza regole dinamiche per il soggiorno minimo e sconti dell’ultimo minuto per colmare le lacune e aumentare l’occupazione. PriceLabs ti consente di impostare sostituzioni specifiche per data o di modificare i soggiorni minimi per i periodi di bassa domanda, aiutandoti ad acquisire più prenotazioni senza intervento manuale.
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4. Concentrati su relax, comfort e benessere
- Secondo il Trends Report 2025 di Hilton, il riposo e la ricarica sono la motivazione principale per i viaggi di piacere tra i tedeschi (58%), con una forte differenza generazionale: il 42% dei viaggiatori di età compresa tra i 18 e i 34 anni preferisce rilassarsi solo in hotel e non lasciare il resort, rispetto a solo il 21% di quelli di età pari o superiore a 65 anni: gli ospiti più giovani, in particolare, apprezzano servizi come piscine, centri termali e servizio 24 ore su 24. Il rapporto evidenzia inoltre che la salute mentale e l’autorealizzazione sono priorità fondamentali per la fascia di età 18-34 anni.
- I viaggiatori sono sempre più alla ricerca di soggiorni personalizzati, come a casa e con un sapore locale, allontanandosi dalle esperienze alberghiere generiche. Servizi come cucine, zone soggiorno e funzioni benessere sono molto apprezzati, soprattutto tra famiglie e gruppi.
Suggerimento attuabile:
Aggiorna i tuoi servizi: pensa a biancheria da letto di alta qualità, strutture per il benessere, articoli da toeletta ecologici e Wi-Fi senza interruzioni. Metti in evidenza i servizi unici e le esperienze locali nei tuoi annunci. Utilizza la Market Dashboard per identificare quali servizi sono di tendenza nella tua zona e aggiornare le tue offerte di conseguenza.
5. Viaggi basati sull’esperienza e influenzati dai social media
- Secondo uno studio di Skift Research del marzo 2025, le piattaforme di social media hanno superato i siti Web di viaggio ufficiali, le piattaforme di recensioni e i media tradizionali come fonte più influente di ispirazione di viaggio. Instagram e TikTok sono potenti tra i viaggiatori più giovani (di età compresa tra i 18 e i 34 anni), che sono anche i più aperti a prenotare attività costose direttamente attraverso i social media.
Suggerimento attuabile:
Investi nella fotografia professionale e crea spazi instagrammabili. Incoraggia gli ospiti a condividere le loro esperienze online. Offri opzioni di biancheria da letto flessibili e spazi di lavoro comuni o privati per soddisfare una vasta gamma di ospiti.
6. AI e automazione: il nuovo standard
- Gli strumenti basati sull’intelligenza artificiale sono ora essenziali per l’ottimizzazione delle prestazioni. PriceLabs integra sia l’intelligenza artificiale ristretta (per la determinazione dei prezzi) che l’intelligenza artificiale generativa (per l’interpretazione dei dati di mercato e la fornitura di informazioni fruibili).
Distribuzione delle dimensioni dell’host in Germania:
| Dimensione host | Annunci | % del totale |
| Piccolo | 80,123 | 33.6% |
| Individuo | 72,963 | 30.6% |
| Grande | 62,269 | 26.1% |
| Medio | 22,412 | 9.4% |
| Sconosciuto | 469 | 0.2% |
- Il mercato tedesco è altamente frammentato, con host piccoli e individuali che rappresentano quasi i due terzi degli annunci, mentre i grandi operatori ne gestiscono circa un quarto.
L’intelligenza artificiale generativa è in grado di riassumere complessi grafici dei prezzi e dell’occupazione, rendendo più facile per i gestori immobiliari identificare opportunità e rischi senza richiedere competenze approfondite sui dati.
Suggerimento attuabile:
Utilizza AI Insights in PriceLabs per interpretare rapidamente i grafici di mercato, identificare picchi o cali della domanda e ricevere consigli pratici. Questo ti farà risparmiare tempo e migliorerà il tuo processo decisionale.
7. Monitoraggio del mercato e analisi del portafoglio
- Il Market Dashboard e gli strumenti di analisi del portafoglio consentono ai gestori immobiliari di confrontare le loro prestazioni, identificare le unità con prestazioni inferiori o superiori e confrontare i risultati anno dopo anno o mese dopo mese.
- Il Report Builder di PriceLabs semplifica il monitoraggio del mercato e l’analisi del portafoglio consentendo ai gestori di proprietà di creare report personalizzati e aggiornati automaticamente che consolidano le metriche chiave delle prestazioni e i dati di mercato, come l’occupazione, l’ADR e il RevPAR. Ciò consente un facile benchmarking rispetto alle tendenze del mercato e il monitoraggio dei progressi verso gli obiettivi aziendali.
Suggerimento attuabile:
Utilizza il Report Builder di PriceLabs per esaminare regolarmente la performance del tuo portafoglio rispetto al mercato. Regola il tuo prezzo base o le tue strategie quando vedi deviazioni significative o l’emergere di nuova concorrenza.
8. Risposta agli eventi e ai cambiamenti improvvisi della domanda
- Il mercato DACH è sensibile agli eventi locali, come concerti, festival e conferenze. PriceLabs aggiorna i prezzi ogni 24 ore, ma puoi sostituire manualmente i prezzi per date speciali per acquisire i picchi di domanda basati sugli eventi.
Suggerimento attuabile:
Monitora il tuo calendario degli eventi locali e utilizza la funzione di override manuale di PriceLabs per regolare i prezzi prima dei grandi eventi. Imposta aumenti di prezzo temporanei che si annullano automaticamente al termine dell’evento, assicurandoti di massimizzare le entrate senza perdere le prenotazioni.
Conclusione: cogliere l’opportunità del 2025
Il mercato degli affitti per le vacanze DACH nel 2025 è caratterizzato da una rapida crescita, da una crescente concorrenza e da uno spostamento verso una gestione basata sui dati e incentrata sugli ospiti. I gestori di proprietà possono ottimizzare l’occupazione e i ricavi adottando prezzi dinamici, sfruttando le informazioni basate sull’intelligenza artificiale e rimanendo agili in risposta ai cambiamenti del mercato.
Passaggi chiave per i gestori di proprietà:
- Transizione dai prezzi statici a quelli dinamici.
- Monitora le tendenze del mercato locale e adatta regolarmente le strategie.
- Usa l’intelligenza artificiale e l’automazione per risparmiare tempo e aumentare i risultati.
- Metti in evidenza servizi unici ed esperienze autentiche.
- Rimani flessibile con le politiche di prenotazione e cancellazione.
- Sfrutta l’analisi per confrontare e migliorare le prestazioni.
Rimani all’avanguardia nel 2025 lasciando che gli strumenti avanzati facciano il lavoro pesante, in modo da poterti concentrare sull’offrire esperienze eccezionali agli ospiti e far crescere la tua attività.
