Ivin 567がPriceLabsの市場インサイトを活用し、収益を向上させた方法

概要

Natalia Arenas氏は、ボゴタにある全82件のアパートホテル「Ivin 567」を運営しています。この物件はホテルの機能を備えつつ、ホテルと短期賃貸（民泊）の両市場で競合しています。5つの部屋タイプがあり、1泊の出張客から半年間の長期滞在者まで幅広いゲストを受け入れています。また、Airbnb、Booking.com、Expedia、直接予約など予約経路も多岐にわたります。そのため、手作業での価格設定はすぐに限界を迎えました。

PriceLabsは、場当たり的な価格設定からの脱却と確かなレベニューマネジメントの実現を支援しました。ホテルおよび短期賃貸（民泊）のデータ、ポートフォリオ単位の稼働に応じた価格調整、そして内蔵の分析機能を活用することで、平均客室単価（ADR）を5〜10%向上させ、突発的なイベントによる需要を取り込み、物件オーナーに実績を明確に報告できるようになりました。

Ivin 567とAtelier de Sableについて

Ivin 567はコロンビアのボゴタに位置し、Natalia氏が率いるAtelier de Sableによって管理されています。このアパートホテルには5つの異なる部屋タイプがあります。1泊の出張客から半年以上の長期滞在者まで、多様なゲストを受け入れています。

フロントや24時間体制の警備を備えています。また、Airbnb、Booking.com、Expedia、直接予約といった複数の販売チャネルを活用しています。

「当物件はホテルと同じように客室在庫を管理しています。フロントや24時間体制の警備もあります。そのため、従来の単一物件の短期賃貸（民泊）とは明らかに性質が異なります。」 – Natalia Arenas氏（Atelier de Sable CEO）

PriceLabs導入前の課題

Natalia氏のレベニューマネジメントの経験は大きな強みでした。しかし、Ivin 567の複雑さはすぐに手作業の限界を超えてしまいました。主な課題は以下の通りです。

2つの市場での同時競合：アパートホテルであるIvin 567の最大の競合は、ダイナミックプライシングを導入している近隣のホテルです。同時に、単一物件のAirbnbリスティングとも競合しています。どの競合比較対象セットを重視すべきか、そして両者に対してどう価格設定するかが最大の戦略的課題でした。

多様なゲスト層と予約リードタイム：部屋タイプや滞在日数ごとに異なる価格戦略が必要でした。これが5つのカテゴリーと82件の物件すべてに掛け合わされます。

手作業による価格設定の限界： 物件数が45件から82件へと増加するにつれ、部屋タイプや販売チャネルごとの料金を手作業で管理することは困難になりました。運営、財務、物件オーナーへの対応など業務が多岐にわたるため、体制の見直しが急務でした。

解決策としてのPriceLabs

Natalia氏はメキシコシティの展示会でPriceLabsに出会いました。その場で自身の端末を使って初期設定を行いました。その後1年で、PriceLabsはIvin 567の収益戦略における中心的な柱となりました。

成果をもたらした主な機能：

ホテルと短期賃貸（民泊）のデータ：PriceLabs内の短期賃貸（民泊）とホテルの両方のデータを価格設定に活用しています。直接的な競合であるホテルと、間接的な競合であるバケーションレンタルの両方を同時に比較しています。

PriceLabsのホテル加重機能を活用し、各データソースが価格計算に与える影響度を正確に設定しました。担当者と共にバランスを微調整しています。これにより、ホテルと短期賃貸（民泊）が混在する独自の市場環境を価格に反映させています。

「PriceLabsは非常に機能が充実しています。さらに、何か困ったことがあれば担当者がより技術的な部分をサポートしてくれます。」 – Natalia Arenas氏

稼働に応じた価格調整：全82件の物件は、PriceLabs内で部屋タイプごとにグループ化されています。低価格帯の部屋タイプの予約が入り全体の稼働率が上がると、PriceLabsは推奨事項を調整し、ポートフォリオ全体で高まる需要を反映しました。

ポートフォリオ分析：Natalia氏はPriceLabsの分析および競合データを価格設定だけでなく、物件オーナーに実績を示すためにも活用しています。PriceLabsのグラフやデータをそのまま提示できるため、毎月の作業時間を大幅に削減できています。

結果

PriceLabsの導入以来、Ivin 567では目に見える改善が見られました。これはNatalia氏や物件オーナーが最も重視する指標において顕著です。

平均客室単価（ADR）の10%向上：PriceLabsのダイナミックプライシングを信頼し、ピックアップが鈍い時期の値下げを控えています。これにより、平均客室単価（ADR）を着実に成長させてきました。現在ではポートフォリオ分析を活用してピックアップが順調かを確認し、それに応じて価格を維持しています。

「真の業務は、ポートフォリオ全体の平均客室単価（ADR）を管理することです。PriceLabsのおかげで、月によって5〜10%のADR向上が見られました。」 – Natalia Arenas氏

大規模イベント需要への対応： ボゴタでのBTSのコンサートが発表された際、ホテルの需要が急増しました。10月は通常ピーク時期ではないにもかかわらずです。Natalia氏は出張中でこの変化に気づきませんでしたが、PriceLabsはすでに料金を調整していました。突発的な需要の増加がしっかりと反映されていたのです。

「木曜日に発表がありましたが、私はカンファレンスのため別の都市にいました。翌日PMSを開くと予約が殺到していました。しかし料金を見て『これなら大丈夫だ』と安心しました。PriceLabsが即座に最適化してくれていたからです。」 – Natalia Arenas氏

販売チャネル構成と市場ポジショニングの強化： PriceLabsのBooking.com競合データを活用することで、類似物件の価格設定をより明確に把握できるようになりました。これにより、予約の80%をAirbnbに依存する状態から脱却しました。現在では4つのチャネルでバランスの取れた構成へと移行しています。プラットフォームへの依存を減らし、より幅広いゲスト層にリーチしています。

時間の節約とオーナーへの報告：手作業で実績や競合のレポートを作成する必要がなくなりました。PriceLabsのダッシュボードやグラフが、そのまま物件オーナー向けの資料として機能します。これにより、戦略立案や事業の成長に集中できるようになりました。

今後の展望

Natalia氏はすでに物件数を拡大しています。14部屋のブティックホテルの計画も進行中で、ボゴタ全域での短期賃貸（民泊）の展開と並行して進められています。彼女はAI主導の需要予測をレベニューマネジメントの次の段階と捉えています。これにより、運営者は事後的な調整から予測型の戦略へと移行できると考えています。

「『今すぐ注目すべき3つのポイントはこれです』と教えてくれる存在があれば素晴らしいですね。いわば『自分の分身』のようなものです。データを取得するだけでなく、最も重要なことを要約してくれるAIに期待しています。」 – Natalia Arenas氏

だからこそ、PriceLabsはIvin 567の収益戦略の中心となりました。複雑なアパートホテルを管理するための市場の可視性、自動化、レポート機能を提供しています。おかげで、毎日すべてのチャネルやスプレッドシートを確認する必要がなくなりました。

「PriceLabsは機会損失を防ぐのに役立ちます。自分が対応できない時でもツールを信頼して任せられること。それが最大の変革でした。」 – Natalia Arenas氏